Acheter un logement sur plan : la « Vefa »

Acheter un logement sur plan, c'est acheter un logement qui n'est pas encore construit ou dont la construction n'est pas encore achevée. Cette opération, connue sous le nom de vente en l'état futur d'achèvement (Vefa), est strictement réglementée (CCH art. L et R 261-1 s.). Par un contrat particulier le promoteur va vendre à la fois le terrain d'assiette des constructions et le futur logement en s'engageant à achever l'immeuble. Le recours à cette forme de vente est obligatoire dès lors que l'acquéreur n'est pas propriétaire du terrain et qu'il a l'obligation d'effectuer des versements avant l'achèvement de la construction. Au jour de la vente, il deviendra propriétaire du terrain et des constructions déjà réalisées, celles à venir devenant sa propriété au fur et à mesure de leur édification.

Le logement vendu peut être un appartement (cas le plus courant) ou une maison individuelle (cas des « lotissements village » où un seul et même promoteur construit et vend tous les pavillons sur la base de deux ou trois modèles différents).

Aujourd'hui, 90 % des ventes d'appartements neufs sont des ventes sur plan pour des raisons liées au financement de l'opération : ce sont les ventes d'appartements qui vont financer la construction de l'immeuble. Un appartement neuf encore à vendre dans un immeuble déjà achevé est en fait un appartement qui n'a pas pu être vendu en cours de construction pour des raisons d'emplacement, de prix, etc.

S'agissant des maisons individuelles, seulement 20 % des ventes ont lieu sur plan et essentiellement en région parisienne. Deux raisons expliquent cette différence : la commercialisation sous forme de lotissements village est beaucoup plus récente et l'acquéreur d'une maison individuelle ne veut pas avoir exactement la même maison que son voisin.

En pratique, une vente en état futur d'achèvement est toujours précédée d'un avant-contrat par lequel le promoteur va réserver à l'acquéreur un lot déterminé en contrepartie d'un dépôt de garantie : le contrat de réservation aussi appelé contrat préliminaire. Toute autre forme d'avant-contrat, promesse de vente notamment, est interdite (CCH art. L 261-15).

Le contrat de réservation doit être établi par écrit et contenir les indications essentielles relatives à l'immeuble, à la qualité de la construction et aux délais d'exécution des travaux ainsi qu'à la consistance, à la situation et au prix du local réservé et des locaux accessoires. Sous peine de nullité, que seul le réservataire peut invoquer (Cass. 3^e  civ. 26-9-2012 n^o  11-16.425 : Bull. civ. III n^o  131), le contrat doit ainsi au moins préciser :

• la surface habitable approximative ;
• le nombre de pièces principales ;
• l'énumération des pièces de service, dépendances et dégagements ;
• la situation dans l'immeuble ou dans le lotissement ;
• la qualité de la construction, au moyen d'une note technique sommaire annexée au contrat établissant la nature et la qualité des matériaux et des éléments d'équipement, et indiquant, le cas échéant, les équipements collectifs qui présentent une utilité pour la partie d'immeuble vendue ;
• le prix prévisionnel de vente et, le cas échéant, ses modalités de révision ;
• la date à laquelle le contrat de vente définitif pourra être conclu ;
• s'il y a lieu, les prêts que le promoteur déclare faire obtenir à l'acquéreur (montant, conditions, nom du prêteur) ;
• les conditions légales relatives au dépôt de garantie (reproduction littérale des articles R 261-28 à R 261-31 du Code de la construction et de l'habitation).

En pratique, le promoteur exigera toujours un dépôt de garantie. Son versement par l'acquéreur est conditionné par la signature et la remise d'un exemplaire du contrat de réservation. L'acquéreur ne doit verser aucune autre somme avant la signature du contrat définitif.

Le montant exigible est fonction de la date prévisionnelle de signature du contrat définitif ; sous peine de nullité du contrat, il est au maximum de (CCH art. R 261-28) :

• 5 % du prix prévu au contrat de réservation si la vente doit être signée dans l'année ;
• 2 % du prix prévu au contrat de réservation si la vente doit être signée dans les 2 ans ;
• aucun dépôt n'est exigible si le délai prévu pour la vente excède 2 ans.

Le montant du dépôt sera débité du compte personnel de l'acquéreur pour être versé sur un compte spécial ouvert à son nom dans une banque ou chez un notaire. En aucun cas le vendeur ne peut conserver le chèque ou l'encaisser sur son compte sous peine de sanctions pénales : emprisonnement de 2 ans et/ou amende de 9 000 € au maximum (CCH art. L 263-1).

Si la vente définitive se conclut, le montant du dépôt de garantie s'impute sur le prix de vente.

C'est au stade du contrat de réservation qu'il convient de prévoir avec le promoteur les éventuels aménagements que l'acquéreur souhaite apporter à la construction ou aux prestations prévues (remplacement de la moquette par du parquet, douche à la place de la baignoire dans la seconde salle de bains, évier en émail à la place de l'évier inox prévu, mitigeur à la place des mélangeurs, modification de la distribution des pièces, etc.). Tout est affaire de négociation... et de diminution ou de majoration du prix de vente. Tous les aménagements acceptés devront figurer dans le contrat de réservation.

Il est également possible de convenir avec le vendeur de la réalisation de travaux supplémentaires après la signature de la vente définitive. Dans ce cas, il conviendra de rédiger un document écrit précisant la nature des travaux, les modalités de leur exécution, leur prix et conditions de paiement ; le coût de ces travaux ne sera pas compris dans le prix de vente.

Le contrat de réservation ne devient définitif qu'à l'expiration d'un délai de sept jours pendant lequel l'acquéreur a la possibilité de revenir sur sa décision et se rétracter. Pour permettre l'exercice de cette faculté le vendeur doit notifier à l'acquéreur un exemplaire du contrat de réservation par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. Le délai de sept jours court à compter du lendemain de cette remise ou de la première présentation de la lettre recommandée.

S'il souhaite abandonner son projet, l'acquéreur doit impérativement le faire savoir au vendeur dans les mêmes formes au plus tard le dernier jour du délai. En cas de rétractation, le vendeur doit restituer intégralement le dépôt de garantie sans retenue ni pénalité.

La vente définitive intervient généralement dans l'année de la signature du contrat de réservation. Le texte complet du projet d'acte de vente doit être envoyé à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au moins un mois avant la date de la signature définitive (CCH art. R 261-30).

Cet envoi préalable et le délai de réflexion permettent à l'acquéreur de prendre connaissance des clauses du contrat et de vérifier qu'il est tenu compte de toutes les conditions prévues ou négociées lors du contrat préliminaire. A compter de cet envoi le promoteur ne peut plus modifier le contenu du contrat sans l'accord de l'acquéreur.

Si, pressé de conclure, vous souhaitez signer la vente avant l'écoulement du délai d'un mois, il vous sera demandé d'indiquer dans l'acte de vente que vous avez bien reçu le projet et que vous renoncez à la protection offerte par ce délai de réflexion.

Le contrat de vente d'immeuble à construire doit être conclu par acte authentique chez un notaire. Le contenu de l'acte est largement déterminé par les dispositions légales et réglementaires protégeant l'acquéreur.

Le contrat de vente en état futur d'achèvement doit contenir :

• la description de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendue ;
• le prix, ses modalités de paiement et de révision éventuelle ;
• le délai de livraison ;
• la garantie d'achèvement ou de remboursement souscrite par le promoteur.

Lorsque la vente concerne une partie d'immeuble, le contrat peut ne comporter que les indications propres à cette partie, les autres précisions devant alors figurer soit dans un document annexé à l'acte, soit dans un document déposé chez un notaire auquel l'acte fait référence.

Vérifiez que les coordonnées des assureurs et les références des contrats d'assurances dommages-ouvrage et responsabilité décennale relatifs à la construction figurent dans le contrat de vente. A défaut, demandez-en communication à votre vendeur : ces assurances sont obligatoires.

Le contrat doit comporter en annexe, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques du local vendu et de l'immeuble entier. La consistance du local vendu résulte des plans, coupes et élévations avec les cotes utiles et l'indication des surfaces de chacune des pièces et des dégagements. Si l'immeuble se situe dans un ensemble immobilier, un plan faisant apparaître le nombre de bâtiments, leur emplacement et le nombre d'étages de chacun d'eux doit également être fourni. Un plan coté du local vendu et une notice indiquant les éléments d'équipement propres à ce local doivent être annexés au contrat de vente.

Pour les programmes dont la demande de permis de construire est déposée depuis le 1^er  janvier 2015, une attestation de garantie d'achèvement ou de remboursement établie par le garant doit également être annexée à l'acte de vente (CCH art. L 261-11, d). Pour les programmes dont la demande de permis a été déposée avant le 1^er  janvier 2015, la garantie financière d'achèvement ou de remboursement est généralement déposée, avec d'autres documents, chez le notaire du programme, l'acte de vente y renvoyant.

Lorsque le logement est situé dans une copropriété ou dans un lotissement, le règlement de copropriété ou le cahier des charges du lotissement, ainsi que les statuts de l'association syndicale libre chargée de gérer les équipements communs, doivent être communiqués à l'acquéreur préalablement à la vente et lui être remis le jour de la signature chez le notaire.

Dans les ventes en état futur d'achèvement le paiement du prix se fait en plusieurs fois en fonction de l'avancement des travaux sans pouvoir dépasser un pourcentage du prix total de vente, dépôt de garantie compris. Cet échelonnement du paiement, prévu par la loi, est le suivant (CCH art. R 261-14) :

• 35 % du prix à l'achèvement des fondations ;
• 70 % à la mise hors d'eau (pose de la toiture et réalisation de l'étanchéité des terrasses) ;
• 95 % à l'achèvement des travaux (installation des éléments d'équipement indispensables à l'utilisation de l'immeuble). Pour l'appréciation de cet achèvement, il n'est pas tenu compte des malfaçons et défauts de conformité mineurs ;
• le solde de 5 % étant payable à la livraison, sauf consignation en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.

Dans l'hypothèse (amenée à disparaître) où le promoteur ne fournit pas de garantie bancaire d'achèvement, cet échéancier est complété dans le cas d'un appartement ou « ralenti » s'agissant d'une maison individuelle.

En dehors du dépôt de garantie, le vendeur ne peut exiger aucun versement avant la signature du contrat de vente. La fraction du prix exigible lors de la signature du contrat de vente correspondra au stade d'avancement des travaux à cette date. Plus la construction sera avancée, plus le montant à verser sera important. Si la vente définitive est conclue sous quelque condition suspensive que ce soit, aucun versement, hors le dépôt de garantie, ne peut être effectué avant la réalisation de cette condition.

Sous réserve du respect de l'échelonnement légal, les paiements peuvent se faire sous la forme de versements périodiques constants (mensuels par exemple) ou de versements successifs déterminés en fonction de l'avancement des travaux avec la possibilité pour le promoteur de fixer des paliers intermédiaires. Toutefois, le montant exigé doit toujours correspondre à un avancement effectif des travaux (ainsi le promoteur ne peut pas demander 65 % du prix très peu de temps après l'achèvement des fondations). Le promoteur qui exige des versements ne respectant pas l'échelonnement légal s'expose à des sanctions pénales et à une interdiction professionnelle (CCH art. L 263-1).

Le contrat peut prévoir une pénalité en cas de retard de paiement de l'acquéreur. Elle ne peut pas dépasser 1 % par mois de retard de la somme à verser (CCH art. R 261-14 et CCHR 261-18-1). Le montant des intérêts étant faible, le promoteur fait généralement insérer une clause de rupture automatique du contrat (« clause de résolution de plein droit ») en cas d'absence de paiement, avec versement au vendeur d'une indemnité forfaitaire. Cette dernière ne peut pas excéder 10 % du prix de vente. Toutefois, si le préjudice subi par le vendeur est supérieur à l'indemnité forfaitaire, la loi lui permet de demander au juge la réparation du préjudice effectivement subi. La clause résolutoire ne joue qu'un mois après commandement de payer resté infructueux, délai au cours duquel l'acquéreur peut saisir le juge afin d'obtenir des délais de paiement.

Le danger pour l'acquéreur d'un immeuble encore à l'état de projet ou en cours de construction est de voir cet immeuble rester inachevé alors qu'il en a déjà payé le prix. Certes, le système du paiement échelonné limite les risques puisque n'est payé que ce qui est réalisé, mais en pratique il est peu probable que l'acquéreur puisse faire achever la construction avec les sommes restant en sa possession (surtout s'il s'agit d'un appartement dans un immeuble collectif). Tenant compte de cette situation particulière, la loi oblige le promoteur à fournir une garantie d'achèvement de l'immeuble ou une garantie de remboursement des sommes versées par l'acquéreur en cas d'inachèvement (CCH art. L 261-11).

Le vendeur doit fournir l'une ou l'autre de ces garanties lors de la vente définitive.

Il s'agit d'un cautionnement donné par un établissement financier, une banque, une société de caution mutuelle ou une société d'assurances par lequel cette personne s'engage, solidairement avec le vendeur, à rembourser les versements effectués par l'acquéreur en cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente pour défaut d'achèvement (CCH art. R 261-17 et CCHR 261-22). La garantie de remboursement concerne exclusivement les versements faits au titre du prix de vente. Sont donc exclus les frais d'acte et les intérêts bancaires supportés par l'acquéreur ou les pénalités dues par le vendeur (Cass. 3^e  civ. 17-3-1999 n^o  97-12.706 : Bull. civ. III n^o  71).

Cette garantie est donnée par un établissement financier, une banque, une société de caution mutuelle ou une société d'assurances (on parle de garantie « extrinsèque »). Elle prend la forme (CCH art. R 261-21) :

• soit d'une ouverture de crédit, par laquelle l'établissement financier s'oblige à avancer au vendeur ou à payer pour son compte les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble ;
• soit d'un cautionnement par lequel l'établissement financier garant s'engage solidairement avec le vendeur à payer les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble.

Pour les programmes dont la demande de permis de construire a été déposée avant le 1^er  janvier 2015, le promoteur est dispensé de fournir une garantie financière ou bancaire lorsque l'opération de construction présente certaines caractéristiques propres (on parle alors de garantie « intrinsèque »). Ces caractéristiques, relatives à l'immeuble, à son financement ou au vendeur, permettent en effet de penser que l'immeuble sera achevé.

En pratique, le type de garantie qui est donné dépendra de l'époque de signature de la vente dans le processus général de commercialisation du programme ; plus la commercialisation sera avancée, plus le vendeur sera susceptible de remplir les conditions d'une garantie intrinsèque. Un acquéreur déterminé peut donc bénéficier d'une garantie différente de celle de son futur voisin de palier.

En revanche, pour les programmes dont la demande de permis de construire est déposée depuis le 1^er  janvier 2015, le promoteur n'a plus d'autre choix que de proposer une garantie financière d'achèvement ou de remboursement en cas de résolution de la vente pour défaut d'achèvement (CCH art. L 261-10-1).

La garantie intrinsèque d'achèvement peut d'abord résulter du fait que l'immeuble entier est hors d'eau et n'est, au moment de la vente, grevé d'aucun privilège, hypothèque ou gage immobilier consenti par le vendeur (CCH art. R 261-18, 1^o ).

Elle est également acquise lorsque les fondations sont achevées, le vendeur disposant en outre de sommes suffisantes pour couvrir 75 % du prix de vente prévu de l'immeuble ou des immeubles compris dans le même programme (CCH art. R 261-18, 2^o ). Sont pris en compte pour ce calcul :

• les fonds appartenant au vendeur déjà investis dans l'opération ou disponibles pour la financer, à l'exclusion des dations en paiement et des fonds issus d'emprunts ;
• le montant du prix des ventes déjà conclues et pour lesquelles l'acquéreur a fourni une attestation bancaire précisant qu'il dispose des fonds ou d'un crédit confirmé ;
• les crédits confirmés des banques, déduction faite des prêts transférables aux acquéreurs des logements déjà vendus.

Le taux de 75 % est réduit à 60 % si les fonds appartenant au vendeur atteignent 30 % du prix de vente prévu.

Dès lors que la garantie intrinsèque résulte de telles conditions, quatre paliers s'ajoutent à l'échelonnement habituel des paiements (CCH art. R 261-18-1) :

• 50 % à l'achèvement du plancher haut rez-de-chaussée ;
• 65 % à l'achèvement du dernier plancher haut ;
• 80 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air ;
• 90 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage.

Quant au promoteur, il doit joindre à chaque appel de fonds une attestation de réalisation des travaux établie par un « homme de l'art » (architecte, bureau d'études, etc.).

Signalons enfin que la garantie intrinsèque peut résulter du simple fait que le vendeur est une société d'économie mixte de construction agréée ou dont une collectivité publique détient 35 % au moins du capital social (CCH art. R 261-19).

Lorsque la vente porte sur une maison individuelle dont la demande de permis de construire a été déposé avant le 1^er  janvier 2015 et dont les fondations sont achevées, le vendeur est dispensé de fournir une garantie bancaire d'achèvement s'il consent un paiement du prix en plusieurs fois de façon plus écrasée que la normale (les versements ne peuvent dépasser au total 20 % du prix à l'achèvement des fondations, 45 % à la mise hors d'eau, 85 % à l'achèvement et le solde de 15 % à la livraison, sauf consignation en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat). Si la maison fait partie d'un ensemble de plus de 20 maisons comprenant des équipements collectifs communs, il faut que ces équipements soient achevés ou que leur réalisation fasse l'objet d'une garantie bancaire (CCH art. R 261-19).

Dans le cas où la maison ne comprend qu'une seule unité d'habitation, cet échéancier « au ralenti » est la seule garantie intrinsèque admise en dehors d'une garantie bancaire d'achèvement (Cass. 3^e  civ. 23-6-2004 n^o  99-19.996 : Bull. civ. III n^o  126).

Dès lors que la demande de permis de construire a été déposée depuis le 1^er  janvier 2015, seule une garantie financière d'achèvement peut être proposée.

Si l'acquéreur refuse de conclure la vente sans motif valable, le dépôt de garantie peut être conservé par le vendeur. Certains contrats de réservation prévoient même une indemnité complémentaire.

En revanche, l'acquéreur peut refuser de signer la vente et récupérer son dépôt de garantie dans les cas suivants (CCH art. R 261-31) :

• si le contrat de vente n'est pas conclu dans le délai prévu au contrat préliminaire par la faute du vendeur ;
• si le prix de vente définitif excède de plus de 5 % le prix prévisionnel éventuellement révisé comme prévu au contrat préliminaire, quelles que soient les causes de l'augmentation (si le prix prévu au contrat de réservation était ferme et définitif aucune différence n'est possible) ;
• si les prêts que le promoteur s'était engagé à fournir à l'acquéreur ne sont pas obtenus ou transmis ou si leur montant est inférieur de 10 % à ce qui était prévu ;
• si l'un des éléments d'équipement prévu au contrat de réservation a disparu (ascenseur, vide-ordures) ;
• si l'immeuble ou la partie d'immeuble objet du contrat présente dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur supérieure à 10 % (nombre de pièces, situation dans l'immeuble, etc.).

Sauf contestation du vendeur, le délai de restitution est de trois mois à compter de la demande faite au vendeur et au dépositaire des fonds par lettre recommandée. La restitution est intégrale sans retenue ni pénalité. La restitution du dépôt de garantie ne dégage pas le vendeur de sa responsabilité ; s'il a commis une faute ou s'il est de mauvaise foi, il peut être condamné à des dommages et intérêts.

La date de livraison prévue au contrat est le plus souvent fixée sous forme d'une fourchette trimestrielle (exemple : livraison au cours du troisième trimestre 2016). L'indication d'un tel délai laisse une marge de manoeuvre au promoteur mais pose divers problèmes pratiques à l'acquéreur. Celui-ci peut en effet devoir, s'il est locataire, donner congé à son propriétaire trois mois à l'avance, organiser son déménagement, prévoir l'entrée de ses enfants à l'école du nouveau lieu de résidence, etc. L'acquéreur doit donc faire son possible pour amener le vendeur à indiquer au contrat une date plus précise.

Cette négociation est assez délicate car un retard dans la livraison engage la responsabilité du vendeur ; il est donc peu enclin à être trop précis. De même acceptera-t-il difficilement l'inclusion d'une clause mettant à sa charge le paiement d'une pénalité en cas de retard de livraison (sauf si la réalisation du programme est déjà bien avancée et s'il est certain de tenir ses délais).

Le contrat prévoit généralement que le promoteur ne sera pas responsable des dépassements de délais consécutifs aux journées d'intempéries (conditions atmosphériques rendant le travail dangereux ou impossible pour des raisons humaines ou techniques), aux jours de grèves générales du secteur du bâtiment, aux difficultés financières ou à la faillite d'un des constructeurs, aux travaux supplémentaires non prévus au contrat demandés par l'acquéreur et, plus généralement, en cas de force majeure. Une clause de ce type a été jugée comme n'étant pas abusive (Cass. 3^e  civ. 24-10-2012 n^o  11-17.800 : Bull. civ. III n^o  152). L'acquéreur conserve toutefois la possibilité de prouver que l'événement invoqué ne présente pas les caractères de la force majeure et qu'un promoteur plus diligent aurait pu en éviter les conséquences (Cass. 3^e  civ. 4-3-1980 : RDI 1980 p. 441 obs. J.-C. Groslière et Ph. Jestaz). En cas de contestation, il appartiendra au promoteur de justifier de l'événement dont il se prévaut.

Si le vendeur ne dispose pas des fonds nécessaires pour achever l'immeuble et si cet achèvement est garanti par une banque, l'acquéreur doit, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, mettre en demeure le promoteur d'achever l'immeuble et demander au garant d'intervenir. Ce dernier doit mettre en oeuvre la garantie dès qu'il a connaissance de la défaillance du vendeur. A défaut, il engage sa responsabilité (Cass. 3^e  civ. 26-11-2014 n^o  13-25.534 : Bull. civ. III à paraître, BDP 3/15 inf. 92).

La mise en oeuvre de la garantie d'achèvement se traduira de la manière suivante : l'organisme financier percevra les paiements de l'acquéreur selon l'échelonnement légal et versera les sommes nécessaires à la réalisation des travaux jusqu'à ce que l'achèvement puisse être constaté. Toutefois, le garant n'est tenu ni des malfaçons ni du retard d'exécution par rapport aux prévisions d'origine.

L'achèvement qui met fin à l'obligation du garant résulte de la constatation de cet achèvement soit par une personne qualifiée désignée par le président du tribunal de grande instance, soit par un organisme de contrôle indépendant ou un homme de l'art (CCH art. R 261-24).

En l'absence de garantie bancaire d'achèvement (situation appelée à disparaître), demandez en justice la résiliation de la vente aux torts du promoteur et des dommages et intérêts. En principe, du fait de l'échelonnement des paiements (n'est payé que ce qui est réalisé), les autres acquéreurs du programme et vous-même devriez disposer encore des fonds nécessaires pour faire achever l'immeuble. En pratique, les choses sont toutefois plus compliquées : le recours aux services d'un autre constructeur aura le plus souvent un coût plus élevé que celui résultant du contrat d'origine...

Il est en principe prévu au contrat que l'acquéreur sera convoqué par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en vue de la livraison des locaux.

En pratique, on parle souvent de réception, mais dans le cadre des ventes d'immeubles à construire, la réception au sens strict intervient entre le vendeur et les entrepreneurs ; c'est la date de cette réception qui marque le point de départ des garanties légales en matière de construction d'immeuble. L'acquéreur a d'ailleurs intérêt à demander au vendeur copie du procès-verbal de réception afin de connaître la date exacte de celle-ci et, le cas échéant, prendre connaissance des réserves émises par le vendeur lui-même (l'acquéreur est parfois convié à assister à la réception).

Après une visite approfondie des lieux, il appartient à l'acquéreur de consigner par écrit dans un procès-verbal de livraison les différents défauts de conformité, vices de construction et malfaçons qu'il peut constater, ainsi que les travaux de finition qui restent à accomplir.

La livraison constitue une étape très importante de votre acquisition. Prenez votre temps et procédez méthodiquement, pièce par pièce, du sol au plafond (ou toit) sans oublier caves, garages et greniers. Pensez à vous munir d'une lampe de poche, du descriptif de votre logement ainsi que du récapitulatif de vos choix de couleurs s'agissant des divers revêtements. Vérifiez le fonctionnement des prises de courant. Faites fonctionner les interrupteurs, les robinets, les portes, fenêtres, serrures. Contrôlez l'état des vitrages, des sanitaires (notamment leur ancrage au sol). Notez tous les défauts et vices sur le procès-verbal. Si le vendeur s'oppose à ce que vous indiquiez certains défauts ou malfaçons ou si vous faites de désagréables découvertes après coup, sachez que vous disposez encore d'un mois pour les lui signifier par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

A la livraison le vendeur est en droit d'exiger le paiement du solde du prix (soit 5 ou 15 % selon l'échelonnement retenu). A ce stade, l'immeuble doit être achevé et doit être conforme aux prévisions du contrat. En cas de défaut de conformité, l'acquéreur a la possibilité de consigner le solde du prix, c'est-à-dire de le verser sur un compte spécial. La consignation doit en principe se faire à la Caisse des dépôts et consignations, mais acquéreur et vendeur peuvent se mettre d'accord pour consigner le solde chez le notaire rédacteur de l'acte.

Si les défauts de conformité sont très importants, l'acquéreur peut refuser de prendre livraison et s'abstenir de payer ou de consigner le solde du prix. Le constructeur ne peut pas s'y opposer. En effet, la loi assimile à l'inachèvement de l'immeuble l'existence d'un défaut de conformité substantiel à la livraison. Dans les immeubles collectifs l'appréciation de l'achèvement se fait appartement par appartement ; un appartement dans lequel le chauffage n'est pas encore installé n'est pas achevé.

Le vendeur d'un immeuble à construire est responsable des défauts de conformité et des vices de construction.

Les défauts de conformité constituent une violation des clauses du contrat : l'immeuble livré ne correspond pas à l'immeuble promis. Les vices de construction découlent, eux, d'une mauvaise exécution, de malfaçons.

La non-conformité peut résulter de l'absence d'éléments annoncés (placard, baignoire, revêtement de sols) ou de la présence d'éléments non conformes (moquette au lieu de parquet, pente de toit différente, distance plus faible de l'immeuble voisin).

Un vice ou un défaut est apparent lorsqu'il est décelable au terme d'un examen attentif par un non-professionnel ; dans le cas contraire, il est caché.

Les lieux livrés doivent être conformes au contrat, aux plans et documents remis à l'acquéreur (règlement de copropriété, état descriptif de division, notice descriptive et acte de vente). Les juges ont même parfois apprécié la responsabilité du vendeur au regard des documents publicitaires, dépliants, maquettes (Cass. 3^e  civ. 8-6-2004 n^o  02-19.739).

Les tribunaux admettent que les documents contractuels indiquent que seront fournis des équipements de marque et qualité équivalentes à celles figurant dans le contrat. Cette clause d'équivalence qui permet au vendeur de se prémunir des éventuelles interruptions de fabrication ou défaillances de fournisseurs ne doit être mise en jeu par lui qu'en cas de nécessité absolue et le produit utilisé doit être strictement équivalent en qualité ou en valeur à celui qui était prévu. A défaut, l'acquéreur peut demander la résolution du contrat ou une diminution du prix, ainsi que des dommages-intérêts.

L'obligation de délivrance d'un immeuble conforme concerne non seulement les locaux à usage privatif, mais également les locaux à usage commun et l'immeuble dans son ensemble. La modification d'un « élément extérieur » est susceptible de constituer une non-conformité contractuelle, s'il existe un lien ou une influence entre cet élément et la chose acquise de sorte que l'usage n'est plus exactement celui qui en était attendu lors du contrat. Ainsi, par exemple, la responsabilité du vendeur est-elle engagée si, au vu des plans déposés chez le notaire en annexe des actes de vente, l'acquéreur a pu croire qu'une chambre serait réalisée au-dessus de la sienne, alors qu'en réalité c'est une salle de bains qui a été construite. Il est alors en droit de demander que soient effectués des travaux d'isolation de nature à supprimer les nuisances (Cass. 3^e  civ. 26-5-1994 n^o  92-15.911 : Bull. civ. III n^o  110).

Dans le cadre d'une vente d'immeuble à construire, les vices et les défauts de conformité apparents donnent lieu à une garantie particulière quelle que soit leur importance. En effet, l'acquéreur ne pourra constater l'existence d'un vice ou d'un défaut de conformité apparents que du jour où l'immeuble sera construit.

Est considéré comme apparent le vice (malfaçon) ou le défaut de conformité qui se révèle avant le plus tardif des événements suivants : soit la réception intervenue entre les constructeurs et le vendeur, soit l'expiration du délai d'un mois qui suit la prise de possession par l'acquéreur. De nombreux contrats contiennent une clause selon laquelle la remise des clés à l'acquéreur vaut prise de possession des lieux. La réception ayant généralement lieu avant la livraison et la remise des clés lors de la livraison, c'est la seconde date qui sera le plus souvent la plus tardive. Les vices ou les défauts de conformité qui se révéleront plus d'un mois après cette remise des clés relèveront dès lors, pour les premiers, de la garantie légale des vices cachés (n^o 32668), pour les seconds, de la responsabilité contractuelle du vendeur (n^o 32667).

La loi donne à l'acheteur un assez long délai pour agir en justice contre le vendeur en cas de vice ou de défaut de conformité apparent : un an à compter de la réception ou 13 mois à compter de la prise de possession (C. civ. 1648). Cependant, afin que la preuve du caractère apparent du vice ou de la non-conformité ne prête pas à discussion, vous avez tout intérêt à dénoncer au vendeur dans le mois de la remise des clés et par lettre recommandée avec demande d'avis de réception l'ensemble des vices et des défauts de conformité que vous avez pu constater.

La révélation d'un vice ou d'un défaut de conformité apparents permet à l'acquéreur de demander la résolution de la vente ou une diminution du prix. Il est même admis que l'acquéreur puisse demander la réparation du vice (Cass. 3^e  civ. 2-3-2005 n^o  03-19.208 : Bull. civ. III n^o  50) et, à notre avis, de la non-conformité.

En pratique, l'action en résolution, qui permet à l'acquéreur de faire annuler le contrat et de récupérer toutes les sommes versées, n'est mise en oeuvre que si le vice ou le défaut de conformité est très important. En effet, à ce stade de l'opération, l'acquéreur ne veut ou ne peut plus se désengager pour diverses raisons matérielles et financières (congé donné à son bailleur, déménagement déjà programmé, inscription des enfants à l'école) ; il préfère prendre livraison et obtenir une diminution du prix.

Le vendeur peut faire échec à l'action en résolution ou en diminution du prix en offrant de réparer le vice ou le défaut de conformité (C. civ. 1642-1). Dès lors que le vendeur s'est engagé à réparer, l'acquéreur peut exiger l'exécution des réparations, à notre avis, pendant 5 ans.

L'acquéreur peut en outre obtenir des dommages et intérêts si les vices ou les défauts de conformité, bien que réparés, l'ont été avec retard ou lui ont occasionné un préjudice particulier.

La loi interdit au vendeur d'obtenir de son acquéreur une décharge de responsabilité avant la date à laquelle les vices ou les défauts de conformité apparents peuvent encore se révéler (C. civ. art. 1642-1). Après cette date, l'action en garantie des vices et des non-conformités apparus pouvant encore être engagée pendant un an, le vendeur peut souhaiter se mettre à l'abri d'une telle action et obtenir une décharge de responsabilité afin de régler le problème à l'amiable. Mais attention, il ne peut pas le faire de façon anticipée en insérant une clause de décharge dans l'acte de vente (par exemple, clause par laquelle le vendeur limiterait sa garantie aux désordres et non-conformités dénoncés par l'acheteur dans le mois de la prise de possession). Une telle pratique est fermement condamnée par les juges et la clause réputée non écrite (Cass. 3^e  civ. 15-2-2006 n^o  05-15.197 : Bull. civ. III n^o  36, concernant une clause de décharge des vices apparents).

Ne donnez pas quitus au vendeur tant que celui-ci ne s'est pas engagé à réparer les vices et/ou les défauts de conformité apparents signalés dans le procès-verbal de livraison ou signifiés par lettre recommandée avec demande d'avis de réception dans le mois de celle-ci.

L'acquéreur dispose de 10 ans à compter de la réception des travaux pour agir (C. civ. art. 1792-4-1). Rien n'interdit à l'acquéreur de demander une réparation financière plutôt que l'exécution de travaux. Si le vendeur n'est pas en mesure d'exécuter en nature la mise en conformité des lieux, par suite d'une impossibilité matérielle ou juridique, l'acquéreur ne pourra obtenir que des dommages-intérêts (Cass. 3^e  civ. 12-3-1985 : Gaz. Pal. 1985 p. 246 ; Cass. 3^e  civ. 10-3-2015 n^o  13-27.660). Si le défaut de conformité est substantiel, le contrat de vente peut être résolu pour défaut d'achèvement de l'immeuble.

Le vendeur est responsable vis-à-vis de l'acquéreur comme s'il était lui-même constructeur de l'immeuble. A ce titre, il est tenu de la garantie décennale des dommages importants (C. civ. art. 1792 s.) et de la garantie de bon fonctionnement des éléments d'équipement, dite garantie biennale (C. civ. art. 1792-3).

Le délai d'action court à compter de la réception des travaux entre les entrepreneurs et le vendeur d'immeuble à construire et non de la prise de possession par l'acquéreur. En cas de vente de l'immeuble par l'acquéreur initial, le nouveau propriétaire bénéficiera de la garantie et pourra, si le délai d'action n'est pas encore expiré, mettre en cause le promoteur-vendeur ou les constructeurs pour les désordres affectant l'immeuble (C. civ. art. 1646-1, al. 2).

Le vendeur d'immeuble à construire n'est pas tenu à l'égard de l'acquéreur de la garantie de parfait achèvement due par l'entrepreneur (Cass. 3^e  civ. 30-3-1994 n^o  92-17.225 : Bull. civ. III n^o  69). En revanche, l'entrepreneur la doit au vendeur pendant le délai d'un an à compter de la réception. Cette garantie s'étend à tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage (le vendeur) soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

Le contrat peut imposer à l'acquéreur de signaler au vendeur les désordres apparaissant dans l'année afin que le vendeur puisse mettre en jeu la garantie. L'acquéreur y a tout intérêt puisque ainsi il obtiendra indirectement réparation des désordres signalés. Le vendeur peut aller plus loin et accepter une aggravation de sa responsabilité en offrant directement la garantie de parfait achèvement à l'acquéreur (CA Versailles 21-10-1994 : RDI 1995 p. 560).