Faire construire une maison

Pour faire construire une maison individuelle sur un terrain dont on a ou dont on va acquérir la propriété, plusieurs solutions sont envisageables.

Il est tout d'abord possible de faire appel à un architecte qui établira le projet, puis de passer un contrat d'entreprise avec chaque corps de métier (maçon, menuisier, plombier, couvreur...). Cette méthode traditionnelle, qui permet d'obtenir une maison personnalisée, est celle utilisée pour la réalisation de simples travaux. Toutefois, elle nécessite un investissement personnel important, notamment en temps (surveiller l'avancement du chantier, participer aux réunions de chantier, planifier l'intervention des différentes entreprises). Le maître de l'ouvrage, c'est-à-dire celui qui fait construire, peut se décharger de ces tâches en confiant cette mission à un architecte ou à une personne dénommée maître d'oeuvre.

Il est également possible de s'adresser à un constructeur qui se chargera, selon un plan fourni par lui ou par un architecte, de la construction de toute la maison. Dans cette situation, la loi impose, selon le cas, la signature d'un contrat strictement réglementé : le contrat de construction d'une maison individuelle avec ou sans fourniture du plan.

Les contrats de construction d'une maison individuelle avec ou sans fourniture du plan vous offrent une protection accrue par rapport au simple contrat d'entreprise. En effet, le constructeur est tenu de souscrire une garantie bancaire de livraison à prix et délai convenus. En cas de défaillance du constructeur la banque interviendra pour terminer votre maison.

Un particulier souhaitant édifier une maison individuelle de plus de 170 m²  doit obligatoirement faire établir le projet architectural par un architecte ou un agréé en architecture (C. urb. art. L 431-1, C. urb.L 431-3 et C. urb.R 431-2). La même obligation s'impose pour tous les travaux d'agrandissement nécessitant un permis de construire, dès lors qu'ils portent à plus de 170 m²  la surface de la construction (surface existante plus surface créée) ou qu'ils concernent un bâtiment dont la surface actuelle excède 170 m² .

Techniquement, la surface à prendre en compte est la surface de plancher et l'emprise au sol de la partie de la construction constitutive de surface de plancher (voir n^o 32010).

Lorsque les travaux envisagés n'excèdent pas 170 m² , il reste recommandé, sauf compétence personnelle, de soumettre son projet à un professionnel du bâtiment. Dans la majorité des départements, il existe un Conseil d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement (CAUE) regroupant des architectes chargés d'apporter gratuitement des informations, orientations et conseils sur les projets de construction.

Au-delà d'une simple mission de conception, l'architecte peut se voir confier, pour des travaux de construction, d'agrandissement ou de rénovation, une mission de maîtrise d'oeuvre plus ou moins étendue.

En fonction des renseignements fournis par celui qui fait construire (définition du projet, enveloppe financière disponible, délai d'exécution souhaité), les études d'esquisse ont pour objet de déterminer plusieurs solutions d'ensemble, tant sur le plan technique que sur le plan architectural, compatibles avec les contraintes du projet notamment financières et urbanistiques.

A partir du projet d'ensemble retenu, l'architecte va préciser par divers plans et coupes la construction envisagée, son volume et sa surface, son aspect extérieur (plans des façades et aménagement des espaces extérieurs), l'implantation des équipements techniques. Il va rédiger, en accord avec celui qui fait construire, la notice descriptive définissant les matériaux qui seront utilisés. Il détermine le coût prévisionnel des travaux, à la fois pris dans leur ensemble et par corps d'état (maçon, plombier, menuisier...), et le délai de réalisation de l'ouvrage.

Celui qui fait construire peut charger l'architecte d'une mission d'assistance pour la passation des marchés de travaux avec les entreprises. Dans ce cas, l'architecte prépare les documents qui seront soumis aux entreprises afin que celles-ci puissent proposer leur devis : plans, devis descriptif par corps d'état, etc. Il examine avec celui qui fait construire les différentes offres, fait procéder aux éventuels aménagements nécessaires, puis met au point les contrats qui seront signés par celui qui fait construire et les entrepreneurs.

L'architecte peut être chargé de diriger et de surveiller les travaux. Il s'occupe alors des demandes nécessaires à l'ouverture du chantier, règle les détails d'exécution avec les entreprises en accord avec celui qui fait construire, organise les réunions de chantier et en rédige les comptes rendus, vérifie l'avancement et la bonne exécution des travaux, contrôle les demandes des entrepreneurs en paiement des acomptes, informe celui qui fait construire des dépassements de délai et de prix. L'architecte joue donc un rôle d'intermédiaire entre celui qui fait construire et les entreprises.

La réception est l'acte par lequel celui qui fait construire déclare accepter les travaux. Lorsqu'il est chargé d'une mission d'assistance à la réception, l'architecte doit inspecter les travaux, rédiger le procès-verbal de réception et surtout inviter celui qui fait construire à formuler des réserves pour tous les travaux mal réalisés ou non conformes au contrat. La mission de l'architecte s'achève à la réception ou à la levée des réserves.

Le contrat passé avec un architecte doit par précaution l'être par écrit car il est difficile d'établir la preuve du contenu d'un simple engagement verbal. Le contrat doit définir avec précision le contenu de la mission confiée (cette mission conditionne la responsabilité de l'architecte), la rémunération librement convenue entre les parties et les modalités de paiement. Le Conseil national de l'Ordre des architectes a élaboré plusieurs contrats types en fonction de l'étendue de la mission. Une fois le contrat signé, l'architecte et le maître de l'ouvrage sont engagés. Il n'existe pas de délai de réflexion ou de rétractation permettant à l'un ou l'autre de revenir sur sa décision sans avoir à dédommager l'autre partie.

L'architecte est soumis à une obligation d'assurance pour tous les risques liés à son activité professionnelle. Il doit également souscrire, comme les constructeurs, une assurance responsabilité décennale qui couvre sa responsabilité particulière en cas de vices de construction. Demandez-lui de joindre au contrat les attestations de ces assurances.

En pratique, les honoraires sont le plus souvent fixés en pourcentage du coût des travaux (HT ou TTC, ce point est à préciser) ou au forfait avec le versement d'acomptes à différents stades de la mission.

Lorsque le maître de l'ouvrage décide d'abandonner le projet, la rémunération de l'architecte est due pour les prestations déjà effectuées (Cass. 3^e  civ. 3-3-1992 n^o  90-17.888) ; cet abandon peut même entraîner le versement de dommages et intérêts. En revanche, si c'est par la faute de l'architecte que le projet ne peut aboutir, ce dernier n'a droit à aucune rémunération ; il en est ainsi, par exemple, si le projet conçu ne permet pas d'obtenir le permis de construire en raison des règles d'urbanisme applicables (Cass. 3^e  civ. 14-12-2004 n^o  03-15.948).

Au même titre que les constructeurs, l'architecte est présumé responsable pendant 10 ans des défauts affectant la solidité de la maison ou la rendant impropre à sa destination (C. civ. art. 1792-1). Il est également présumé responsable pendant 2 ans des défauts affectant la solidité ou le bon fonctionnement des éléments d'équipement dissociables du gros oeuvre. Toutefois, l'architecte n'est présumé responsable de ces vices de construction que dans les limites de sa mission. Pour se désengager, il peut démontrer qu'il n'assumait pas une mission susceptible d'engager sa responsabilité (par exemple, qu'il s'est borné à établir le dossier de permis de construire et que le dommage relève de l'exécution des travaux). S'il n'y parvient pas, il devra prouver que le dommage est dû à une cause qui lui est étrangère (force majeure, fait d'un tiers ou faute du maître de l'ouvrage).

Lorsque le dommage est moins important, il reste possible de rechercher la responsabilité de l'architecte mais les juges exigent alors le plus souvent qu'une faute de l'architecte soit établie : erreur de conception, non-respect des règles d'urbanisme, défaut de surveillance des travaux, malfaçon « non réservée » à la réception, etc. Toutefois, lorsque l'architecte s'est engagé sur un point précis ou un résultat déterminé, les juges peuvent considérer que c'est à l'architecte de démontrer que le non-respect de son obligation est dû à une cause qui lui est étrangère.

Dans l'exercice de sa mission, l'architecte est soumis à une obligation générale d'information et de conseil à l'égard du maître de l'ouvrage. En cas de non-respect de cette obligation, il risque de voir engagée « pour faute » sa responsabilité. L'architecte doit ainsi, entre autres exemples, concevoir un projet réalisable tenant compte des servitudes dont bénéficie le voisin (Cass. 3^e  civ. 15-12-2004 n^o  03-17.070 : Bull. civ. III n^o  236), attirer l'attention du maître de l'ouvrage sur les risques présentés par les travaux envisagés, l'informer des conséquences du non-respect des règles de l'art ou de la réglementation d'urbanisme, voire du droit de la copropriété (Cass. 3^e  civ. 25-1-2011 n^o  10-11.720).

De même peut-il être fautif lorsque les travaux ont pris du retard par rapport au planning prévu ; cette faute peut être, par exemple, une réaction tardive face à la faillite d'un entrepreneur.

Qu'il fasse ou non appel à un architecte, le principal problème auquel celui qui fait construire (aussi appelé, on le rappelle, « maître de l'ouvrage ») risque d'être confronté est la faillite de l'entrepreneur. C'est pourquoi il importe de sélectionner avec soin les entreprises et de s'informer de leur bonne santé financière avant la signature du contrat, mais aussi, en cas de doute, en cours d'exécution des travaux. Il est possible de consulter sur Internet un certain nombre de sites fournissant des renseignements sur l'identité de l'entreprise (siège social, dirigeant, statut), ses éléments financiers (bilans, comptes annuels) et permettant de savoir si elle connaît des difficultés financières (sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaires).

N'hésitez pas à demander à un entrepreneur de vous fournir les justifications concernant sa qualification professionnelle, son ancienneté, et même l'adresse de ses anciens chantiers. Prenez contact avec les personnes ayant déjà fait appel à lui : qu'elles soient satisfaites ou non, leurs opinions seront précieuses.

Vérifiez également que l'entrepreneur a bien souscrit une assurance pour sa responsabilité décennale. Les coordonnées de son assureur doivent figurer sur ses devis (Loi 96-603 du 5-7-1996 art. 22-2).

En cas de construction d'une maison ou de réalisation de travaux concernant l'ossature d'un bâtiment existant, la loi oblige celui qui fait construire à souscrire une assurance particulière : l'assurance dommages-ouvrage (C. ass. art. L 242-1). Sur l'intérêt et la mise en oeuvre de cette assurance, voir n^os 32350 s. En pratique, très peu de compagnies acceptent d'assurer directement les particuliers à ce titre (surtout pour de simples travaux), et lorsque c'est le cas la prime est prohibitive : jusqu'à 5 % du montant des travaux avec une prime plancher généralement comprise entre 1 500 et 2 500 €. Comme pour toutes les assurances rendues obligatoires par la loi, il est possible de faire intervenir le Bureau central de tarification (1, rue Jules-Lefebvre, 75009 Paris) mais cette procédure assez longue n'empêche pas la fixation d'une prime élevée.

L'entrepreneur peut se charger de la souscription pour votre compte de l'assurance dommages-ouvrage auprès de la compagnie qui l'assure déjà en responsabilité décennale. La plupart des entreprises déjà bien implantées vous proposeront d'ailleurs directement cette possibilité si votre chantier est important.

Le contrat d'entreprise, aussi appelé contrat de louage d'ouvrage, ne fait pas l'objet d'une réglementation contraignante. Très souvent, entrepreneurs et maîtres d'ouvrage se contentent d'un devis signé (obligatoire à partir de 150 € pour les travaux de réparation). Cette pratique, concevable pour de petits chantiers, est toutefois à déconseiller pour la construction d'une maison. Afin de limiter les éventuels problèmes, un contrat beaucoup plus détaillé prévoyant toutes les conditions d'exécution des travaux doit être rédigé. Un plan et un descriptif technique précis des travaux doivent être annexés à ce contrat.

En pratique, il est parfois fait référence pour les conditions générales du contrat à la norme Afnor NF P 03-001. Dans ce cas, l'entrepreneur doit fournir au maître de l'ouvrage une copie de ce document qui devient contrat à part entière. Les clauses particulières du contrat, c'est-à-dire celles qui sont spécifiques à la construction envisagée, sont à négocier entre l'entrepreneur et celui qui fait construire. A ce stade, le maître de l'ouvrage peut utilement se faire assister par un architecte. Il s'agit notamment de préciser dans le contrat :

• la date de commencement des travaux ;
• le délai d'exécution des travaux ou la date d'achèvement ;
• les pénalités en cas de retard de livraison (par exemple 150 € par jour de retard) ;
• le prix convenu et ses modalités de paiement ;
• la possibilité de réviser le prix et les conditions de cette révision ;
• la possibilité d'opérer la retenue légale de garantie.

A la différence du particulier qui fait édifier sa maison en signant un contrat de construction d'une maison individuelle, celui qui fait exécuter des travaux dans le cadre d'un contrat d'entreprise ne bénéficie pas de la possibilité de revenir sur sa signature dans un délai de 7 jours prévue par le droit de la construction (CCH art. L 271-1). S'agissant de la construction d'une maison par lots séparés, cette protection devrait en revanche s'appliquer.

Le droit de la consommation accorde également un délai de rétractation au particulier qui signe un contrat de construction. Ce délai, qui est alors de 14 jours, ne s'applique toutefois qu'aux contrats conclus « hors établissement » (C. consom. L 121-21 s.). En pratique, cette expression vise essentiellement le cas où le contrat est signé au même moment par les deux parties, hors des bureaux du professionnel (par exemple, au domicile du maître de l'ouvrage). Dans ce cas, le professionnel est en outre tenu d'une obligation d'information renforcée (C. consom. art. L 121-17 s.).

Lorsque le maître de l'ouvrage est amené à signer un marché de travaux avant l'obtention du permis de construire ou des crédits finançant la construction, il doit, par une clause du contrat appelée condition suspensive, subordonner la conclusion définitive de celui-ci à l'obtention de l'autorisation administrative ou des prêts. S'agissant du financement de la construction, si le marché fait l'objet d'un contrat écrit, le maître d'ouvrage bénéficie des règles protectrices de l'emprunteur immobilier (C. consom. art. L 312-1 s.). Ces règles protectrices sont également applicables aux prêts finançant les travaux de réparation, d'amélioration ou d'entretien d'une maison lorsque le montant des fonds empruntés dépasse 75 000 €.

En cas de refus de permis ou de prêt, le contrat sera censé n'avoir jamais existé et l'entrepreneur devra restituer tous les acomptes déjà versés. Si plusieurs contrats d'entreprise doivent être signés, ces conditions doivent figurer dans chacun des contrats.

Le prix des prestations des entrepreneurs est généralement fixé au forfait ou au métré ; on parle donc de « marché à forfait » ou de « marché au métré ». En pratique, le maître de l'ouvrage a intérêt à conclure un marché à forfait et à demander un prix non révisable.

Dans un marché à forfait, le prix est fixé à l'avance, globalement pour l'ensemble des travaux dont la nature et la consistance sont précisément déterminées. Ce prix forfaitaire est invariable sauf clause de révision applicable. L'entrepreneur ne peut pas augmenter le prix des travaux même s'il s'est trompé dans l'estimation du prix. La réalisation de travaux supplémentaires n'entraîne un supplément de prix que si le maître de l'ouvrage a, au préalable et par écrit, autorisé ces travaux et convenu de leur prix avec l'entrepreneur.

Dans un marché au métré, le prix qui sera payé en fin d'exécution n'est pas déterminé à l'avance. Le prix convenu est un prix unitaire par quantité fixé pour chaque catégorie de travaux. Le prix est déterminé à l'achèvement des travaux par un métré en multipliant la quantité réalisée par le prix unitaire (par exemple : 300 m²  de carrelage réalisés à 30 € le mètre carré). En pratique, le marché au métré mentionne un prix global prévisionnel. Il ne s'agit que d'une évaluation approximative ne liant pas les parties.

Les modalités de paiement du prix sont librement convenues entre les parties quel que soit le type de marché. D'une manière générale, un versement d'acomptes en fonction de l'avancement des travaux est prévu : 30 % à la commande, 35 % en cours d'exécution à un stade précis d'avancement qu'il convient de déterminer, et le solde de 35 % à la réception des travaux.

La loi permet de prévoir dans le contrat que le maître de l'ouvrage pourra amputer le montant de chaque acompte d'une retenue de garantie au plus égale à 5 % (Loi 71-584 du 16-7-1971 art. 1). A la fin des travaux c'est donc une somme correspondant à 5 % du prix total du marché qui sera retenue en garantie. Cette retenue de 5 % a pour objet de garantir l'exécution du contrat et des travaux nécessaires à la levée des réserves faites, le cas échéant, à la réception des travaux.

Le maître de l'ouvrage doit consigner les sommes retenues entre les mains d'un tiers accepté par les parties ou, à défaut, désigné par le juge. L'entrepreneur peut éviter le système de la retenue sur le prix en fournissant au maître de l'ouvrage une garantie bancaire pour un montant équivalent.

La constatation de la réception s'accompagne en principe du paiement total du prix du marché. Toutefois, le maître de l'ouvrage qui formule des réserves sur l'exécution des travaux est en droit de s'opposer à ce que les sommes consignées au titre de la garantie légale soient remises à l'entrepreneur. Cette opposition motivée doit être notifiée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception à la personne détenant les fonds et à l'entrepreneur.

Les sommes retenues en garantie seront libérées sur ordre du maître de l'ouvrage lorsque les réserves auront été levées. Toutefois, au bout d'un an à compter de la réception, la garantie prend fin automatiquement sauf opposition motivée du maître de l'ouvrage. Lorsque la retenue de garantie est remplacée par une caution bancaire, les mêmes règles s'appliquent pour la libération de la caution.

Lorsque le délai d'achèvement est dépassé, le maître de l'ouvrage doit expédier à l'entrepreneur une lettre recommandée par laquelle il le met en demeure de terminer les travaux dans un délai raisonnable, et lui rappelant, le cas échéant, qu'en vertu du contrat des pénalités de retard sont applicables. Le « délai raisonnable » sera fonction des travaux restant à effectuer.

Si le chantier n'est pas terminé à l'issue de ce délai, le maître de l'ouvrage devra saisir le tribunal d'une demande en résiliation du contrat et en dommages et intérêts.

Si vous avez confié la direction de votre chantier à un architecte, ce dernier doit réagir rapidement en cas de problème et vous proposer une solution de rechange. En restant passif, il engage sa responsabilité à votre égard et pourrait être condamné à vous verser des dommages et intérêts (Cass. 3^e  civ. 27-4-2000 n^o  98-15.050).

Lorsqu'un entrepreneur n'intervient plus sur le chantier, le maître de l'ouvrage peut lui envoyer une lettre recommandée par laquelle il le met en demeure de poursuivre et de terminer les travaux dans le délai convenu au départ. A défaut de reprise des travaux, le maître de l'ouvrage est en droit de s'adresser au juge pour obtenir la résiliation du contrat aux torts de l'entrepreneur et des dommages et intérêts. Le maître de l'ouvrage peut aussi demander au juge l'autorisation de poursuivre les travaux avec une autre entreprise aux frais de l'entrepreneur défaillant.

L'ouverture d'une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire à l'encontre de l'entrepreneur qui connaît des difficultés financières n'entraîne pas pour autant la résiliation du contrat. Dès qu'il a connaissance de l'ouverture de la procédure, le maître de l'ouvrage doit se faire connaître du mandataire judiciaire (chargé de représenter les créanciers) et mettre en demeure l'administrateur judiciaire désigné (ou l'entrepreneur dans les entreprises de petite taille) de se prononcer sur la poursuite du chantier. En pratique, le maître de l'ouvrage doit s'adresser au tribunal de commerce du siège de l'entreprise pour obtenir les coordonnées de l'administrateur et du mandataire judiciaires. Si l'administrateur (ou l'entrepreneur) refuse ou ne répond pas dans le mois de cette mise en demeure, le contrat est résilié de plein droit. En cas de liquidation judiciaire, c'est le liquidateur qui se prononce sur le sort du contrat.

La loi impose la signature d'un contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture du plan lorsque le maître de l'ouvrage s'adresse à un constructeur qui se chargera, selon un plan qu'il fournit, de la construction de la maison (CCH art. L et R 231-1 s.). La même obligation s'impose lorsque le maître de l'ouvrage contracte avec un entrepreneur qui participera de façon minime à l'opération mais a proposé le plan, ou pour le compte de qui ce plan a été proposé.

La notion de « plan proposé » recouvre, par exemple :

• les « catalogues » des vendeurs institutionnels et industrialisés de maisons individuelles, même si leurs plans types sont adaptables selon les désirs des clients ;
• l'entrepreneur qui adapte un plan réalisé par lui pour un client ;
• l'entrepreneur qui adresse ses clients à un bureau d'études ou d'architecture pour faire réaliser leurs plans.

Le contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture du plan est passé par écrit entre le maître de l'ouvrage et le constructeur (il ne s'agit pas d'un acte notarié).

Doivent obligatoirement figurer dans le contrat les mentions suivantes (CCH art. L 231-2 et CCHR 231-1 à CCHR 231-4) :

• la désignation détaillée du terrain destiné à l'implantation de la construction et la mention complète du titre de propriété du maître de l'ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire ;
• l'affirmation de la conformité du projet aux règles de construction édictées par le Code de la construction et de l'habitation et le Code de l'urbanisme ;
• la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant tous les travaux d'adaptation au sol, les raccordements aux réseaux divers et tous les travaux d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble ;
• le coût total de la maison à construire en distinguant, le cas échéant, le prix convenu et le coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution ;
• les modalités de paiement en fonction de l'état d'avancement des travaux ;
• l'indication que le maître de l'ouvrage pourra se faire assister par un professionnel de la construction lors de la réception (architecte ou contrôleur technique) ;
• l'indication de l'obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives ;
• l'indication des modalités de financement, la nature et le montant des prêts obtenus et acceptés par le maître de l'ouvrage ;
• la date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison (les seules causes légitimes de retard de livraison sont les intempéries et la force majeure) ;
• la référence de l'assurance de dommages-ouvrage souscrite par le maître de l'ouvrage ou par le constructeur au nom et pour le compte du maître de l'ouvrage ;
• les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur.

Lorsque certaines des mentions devant figurer dans le contrat ne peuvent pas être complétées au jour de la signature, le contrat doit être conclu sous la condition suspensive de leur réalisation. Le délai maximum de réalisation des conditions suspensives doit être précisé par le contrat. Au cas où les pièces requises ne seraient pas fournies dans le délai fixé, le contrat sera considéré comme n'ayant jamais existé et le dépôt de garantie éventuellement versé à la signature devra être restitué au maître de l'ouvrage sans retenue ni pénalité.

Le contrat doit être conclu, le cas échéant, sous les conditions suspensives suivantes (CCH art. L 231-4) :

• acquisition du terrain si le maître de l'ouvrage n'est pas encore propriétaire mais a déjà signé une promesse de vente ;
• obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, le maître de l'ouvrage étant tenu de préciser la date limite de dépôt de la demande (à noter qu'un permis de construire accordé sous réserve du respect de prescriptions techniques ou architecturales modifiant de façon substantielle le projet équivaut à un refus de permis) ;
• obtention des prêts demandés pour le financement de la construction (les règles protectrices de l'emprunteur immobilier sont applicables) ;
• obtention de l'assurance dommages-ouvrage ;
• obtention de la garantie de livraison que doit fournir le constructeur.

Attention : si vous vous opposez volontairement à la réalisation d'une condition suspensive, cette condition sera considérée comme remplie. Votre comportement fautif engage votre responsabilité. En pratique, le contrat ne pouvant pas être exécuté, le constructeur pourra obtenir des dommages et intérêts pour résiliation abusive du contrat.

Doivent être annexés au contrat :

• le permis de construire et autres autorisations administratives ;
• les attestations des garanties de remboursement et de livraison ;
• le plan de la construction ainsi qu'un dessin de perspective de l'immeuble. Ce plan précise les travaux d'adaptation au sol, les coupes et élévations, les cotes utiles et la surface de chacune des pièces, des dégagements et des dépendances. Il indique les raccordements aux réseaux divers et les éléments d'équipement extérieur et intérieur indispensables à l'implantation, à l'utilisation et à l'habitation de l'immeuble. Le plan est daté et signé par les parties ;
• une notice descriptive conforme à un modèle type. Cette notice mentionne : les caractéristiques techniques de la maison et des travaux d'équipement indispensables à son implantation et son utilisation en distinguant et en indiquant le coût de ceux qui ne sont pas compris dans le prix global convenu ; les raccordements de la maison aux divers réseaux (égout, eau, électricité, gaz, chauffage urbain, etc.) en distinguant ceux qui sont inclus dans le prix et ceux dont le coût reste à la charge du maître de l'ouvrage ; l'accord manuscrit du maître de l'ouvrage sur les travaux restant à sa charge et leur coût TTC non compris dans le prix convenu.

Lorsque la maison est financée à crédit, la banque a l'obligation de vérifier, avant de vous faire parvenir une offre de prêt, si le contrat que vous lui présentez doit ou non respecter le formalisme du contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture du plan. Dans l'affirmative, elle doit s'assurer que le contrat comporte bien toutes les énonciations légales et vérifier la présence de tous les éléments qui ne font pas l'objet d'une condition suspensive (CCH art. L 231-10). A défaut, la banque engage sa responsabilité si sa négligence dans la vérification des clauses vous a causé un préjudice. Ce préjudice peut consister en la perte d'une chance de se détourner d'un constructeur peu respectueux de la législation (Cass. 3^e  civ. 25-1-2012 n^o  10-24.873).

Le contrat de construction d'une maison individuelle ne devient définitif qu'à l'expiration d'un délai de 7 jours pendant lequel le maître de l'ouvrage a la possibilité de revenir sur sa décision de construire et se rétracter (CCH art. L 271-1). Pour permettre l'exercice de cette faculté, le constructeur doit fournir au maître de l'ouvrage un exemplaire du contrat accompagné d'une notice d'information conforme à un modèle type rappelant les règles générales applicables au contrat. Ces pièces doivent être notifiées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai de rétractation de 7 jours court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée. Si le contrat est notifié sans la notice informative, le délai ne court pas (Cass. 3^e  civ. 8-10-2014 n^o  13-20.294 : Bull. civ. III à paraître).

S'il souhaite abandonner les opérations, le maître de l'ouvrage doit impérativement le faire savoir au constructeur dans les mêmes formes, au plus tard le dernier jour du délai. En cas de rétractation, le dépôt de garantie éventuellement versé doit être immédiatement et intégralement restitué au maître de l'ouvrage.

Le droit de la consommation accorde quant à lui un délai de rétractation de 14 jours au particulier qui signe un contrat de construction « hors établissement » (voir n^o 32057).

Le contrat doit mentionner le coût total de la maison en distinguant le prix convenu avec le constructeur et, le cas échéant, le coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution (CCH art. L 231-2).

Le coût total de la maison comprend nécessairement le coût de tous les travaux d'équipement intérieur et extérieur indispensables à l'implantation et à l'utilisation de la maison ainsi que celui des raccordements aux divers réseaux (égout, eau, électricité, etc.), même si ces travaux et raccordements ne seront pas réalisés par le constructeur. Le maître de l'ouvrage sait ainsi combien il devra débourser au total pour disposer d'une maison habitable, mais cela n'empêche pas le constructeur d'indiquer le coût d'une maison brute de décoration puisque cette décoration n'est pas indispensable au regard de l'utilisation de la maison.

Le prix convenu avec le constructeur est forfaitaire et définitif ; il inclut en particulier le coût de la garantie de livraison, s'il y a lieu le coût de la garantie de remboursement, le montant des taxes sur le coût de la construction (à l'exception des taxes et participations d'urbanisme dues par le maître de l'ouvrage), le coût du plan et, le cas échéant, les frais d'étude du terrain pour l'implantation de la maison (CCH art. R 231-5).

Après la signature du contrat, le constructeur ne peut demander aucun supplément de prix même s'il s'aperçoit en cours de travaux qu'il est nécessaire de bâtir des fondations spéciales en raison de la nature du sol. Il lui appartient de faire au préalable toutes les études nécessaires mais il ne peut ni faire signer au maître de l'ouvrage un contrat d'études préliminaires ni percevoir de rémunération à ce titre. De même, le contrat de construction ne peut pas mettre le coût de telles études à la charge du maître de l'ouvrage (Cass. 3^e  civ. 24-10-2012 n^o  11-18.164 : Bull. civ. III n^o  150). En pratique, le constructeur est donc contraint, soit d'effectuer l'étude de sol et d'intégrer son coût et celui des travaux nécessaires dans le prix convenu, soit de prendre le risque de ne pas effectuer cette étude, à charge pour lui de supporter le coût des travaux supplémentaires. Toutefois, le maître de l'ouvrage doit fournir au constructeur tous les éléments dont il a connaissance et ne peut pas, sauf à engager sa responsabilité, rompre impunément le contrat après l'étude de sol.

Le coût des travaux restant à la charge du maître de l'ouvrage constitue l'autre partie du prix total. Pour éviter que le constructeur ne les sous-estime, la loi vous permet d'exiger du constructeur, dans les quatre mois de la signature du contrat et par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, la réalisation de ces travaux pour le prix indiqué (CCH art. L 231-7).

Dans un contrat de construction d'une maison individuelle, le paiement du prix intervient en plusieurs fois en fonction de l'avancement des travaux (on parle d'« échelonnement des paiements »). Les sommes totales versées par le maître de l'ouvrage ne peuvent pas excéder (CCH art. R 231-7) :

• 15 % du prix à l'ouverture du chantier ;
• 25 % à l'achèvement des fondations ;
• 40 % à l'achèvement des murs ;
• 60 % à la mise hors d'eau (pose de la toiture et réalisation de l'étanchéité des terrasses) ;
• 75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air (pose des portes extérieures et des fenêtres) ;
• 95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage.

Le solde de 5 % est payable à la réception.

Les règles de paiement fixées par la loi doivent être scrupuleusement respectées. Tout autre pourcentage ou tout autre stade d'avancement des travaux est illégal. Le constructeur ne peut pas interdire au maître de l'ouvrage de visiter le chantier avant chaque paiement.

Lorsque le constructeur limite à 1/3 000^e  du prix par jour de retard les sanctions financières qu'il devrait en cas de retard de livraison, il ne peut pas imposer au maître de l'ouvrage une sanction pour retard de paiement supérieure à 1 % par mois calculé sur les sommes non réglées (CCH art. R 231-14 ; Cass. 3^e  civ. 25-9-2013 n^o  12-21.231 : Bull. civ. I n^o  109).

Le prix ne peut être révisé que si une clause du contrat le prévoit. La révision est calculée en fonction de la variation de l'indice national du bâtiment tous corps d'état (BT 01) publié mensuellement au Journal officiel.

La loi prévoit deux modalités de révision au choix des parties (CCH art. L 231-11 et CCHR 231-6). Ces deux modalités doivent être reproduites dans le contrat et, par une clause paraphée, le maître de l'ouvrage doit reconnaître qu'il a été informé par le constructeur avant la signature du contrat des deux modalités possibles. La modalité choisie d'un commun accord doit être précisée dans le contrat. En l'absence de ces diverses mentions, le prix n'est pas révisable.

Première modalité : le prix global est révisé en fonction de la variation de l'indice BT 01 entre la date de signature du contrat et un délai d'un mois qui suit la plus tardive des deux dates suivantes : la date d'obtention des autorisations administratives nécessaires pour entreprendre la construction (principalement le permis de construire) ou la date de la réalisation de la condition suspensive d'obtention du ou des prêts assurant le financement de la construction.

Seconde modalité : le prix de chaque paiement est révisé sur la base de 70 % de la variation de l'indice BT 01 entre la date de la signature du contrat et la date du paiement. Pour éviter les conséquences d'une livraison retardée, la loi prévoit que cette révision ne peut plus intervenir au-delà d'un délai de neuf mois suivant la plus tardive des dates correspondant à l'obtention du permis de construire ou des prêts.

Le constructeur peut exiger, lors de la signature du contrat, le versement par le maître de l'ouvrage d'un dépôt de garantie égal au maximum à 3 % du prix de la construction. Ce dépôt est effectué sur un compte spécial ouvert par le constructeur au nom du maître de l'ouvrage auprès d'un établissement habilité. Les fonds ainsi déposés sont bloqués jusqu'à la réalisation de toutes les conditions suspensives. Le contrat prend effet lorsque la dernière condition suspensive se réalise ; le montant du dépôt de garantie s'impute alors sur le premier paiement prévu.

Les fonds déposés en garantie vous seront immédiatement restitués, sans retenue ni pénalité, si toutes les conditions suspensives ne sont pas réalisées dans le délai prévu au contrat ou si vous exercez votre faculté de rétractation dans les sept jours de la réception du contrat (CCH art. L 231-4, III).

Le constructeur qui souhaite obtenir, à la place du dépôt de garantie, le paiement d'une partie du prix avant l'ouverture du chantier doit fournir au maître de l'ouvrage une garantie de remboursement (CCH art. R 231-8, I). Le constructeur peut dans ce cas encaisser sur son compte au maximum 5 % du prix à la date de signature du contrat, puis à nouveau 5 % lors de la délivrance du permis de construire. Le remboursement est garanti jusqu'à la date d'ouverture du chantier par un établissement de crédit ou une entreprise d'assurances agréée à cet effet (une attestation de garantie doit être jointe au contrat). Dans les limites ainsi fixées, le montant libéré ne doit pas dépasser le montant de la garantie financière accordée. Cette dernière, de son côté, ne peut pas être limitée à un seul des deux paiements (Cass. 3^e  civ. 5-10-2011 n^o  10-18.986 : Bull. civ. III n^o  162). Avec ce système, le maître de l'ouvrage est ainsi assuré de récupérer ce qu'il a versé lorsque les conditions suspensives ne sont pas réalisées dans le délai prévu, lorsqu'il exerce sa faculté de rétractation ou lorsque le chantier n'est pas ouvert à la date prévue.

Le maître de l'ouvrage qui a recours à un ou plusieurs prêts immobiliers pour financer la construction demande à la banque de lui débloquer les sommes correspondant à l'appel de fonds du constructeur. La banque ne peut libérer les fonds qu'après avoir eu communication de l'attestation de garantie de livraison à prix et délai convenus. A défaut, elle engage sa responsabilité et peut être condamnée à verser des dommages et intérêts au maître de l'ouvrage (Cass. 3^e  civ. 14-3-2012 n^o  11-10.291 : Bull. civ. III n^o  44). Une banque a même été condamnée pour ne pas avoir vérifié l'existence de la garantie de livraison au moment du déblocage des fonds en présence d'un contrat d'entreprise, en principe non soumis à une telle vérification, dès lors qu'il dissimulait un véritable contrat de construction de maison individuelle (Cass. 3^e  civ. 8-10-2014 n^o  13-22.080).

Le plus souvent, les fonds transitent par le compte du maître de l'ouvrage mais ils peuvent être directement versés au constructeur par la banque. Dans ce cas, la loi impose pour chaque paiement un accord écrit du maître de l'ouvrage et une information du garant de la livraison (CCH art. L 231-7, III). En l'absence de cet accord écrit, le banquier engage sa responsabilité. Il en va de même lorsque, ayant l'accord du maître de l'ouvrage, il oublie d'avertir le garant.

En aucun cas, le maître de l'ouvrage ne peut autoriser le constructeur à solliciter directement les fonds auprès de la banque.

Dans un contrat de construction d'une maison individuelle, le constructeur doit souscrire une garantie de livraison auprès d'un établissement de crédit, d'une entreprise d'assurances agréée ou d'une société de financement (CCH art. L 231-6, I). Cette garantie est destinée à couvrir le maître de l'ouvrage contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux entraînant un dépassement du prix ou des délais prévus au contrat. Le constructeur d'une maison individuelle qui commence les travaux sans avoir obtenu une telle garantie s'expose à des sanctions pénales (CCH art. L 241-8).

La garantie prend effet à compter de la date d'ouverture du chantier. Elle prend fin à la réception des travaux constatée par écrit lorsque le maître de l'ouvrage s'est fait assister d'un professionnel ou, en l'absence d'assistance d'un professionnel, à l'expiration du délai de huit jours suivant cette réception (CCH art. L 231-6). Lorsque des réserves ont été formulées à la réception, ou notifiées dans les huit jours, la garantie ne prend fin qu'à la levée des réserves. Mais attention, s'agissant de la prise en charge des pénalités de retard, la garantie cesse à la livraison, laquelle peut résulter de la réception, même avec réserves, ou de la prise de possession anticipée d'une maison habitable (Cass. 3^e  civ. 31-1-2007 n^o  05-20.683 : Bull. civ. III n^o  11 ; Cass. 3^e  civ. 21-10-2008 n^o  07-18.270).

Une attestation de garantie de livraison doit être annexée au contrat (n^o 32112). Si son obtention fait l'objet d'une condition suspensive, elle devra être remise au maître de l'ouvrage au plus tard avant l'ouverture du chantier.

Beaucoup d'accédants s'étonnent d'obtenir, non pas une garantie spécifique pour leur maison, mais une garantie globale pour l'ensemble des contrats signés par le constructeur pendant une période donnée (généralement un an).

Cette pratique, initialement validée par le ministère du logement (Rép. Balarello : Sénat 9-7-1992 p. 1573 n^o  20786), semble aujourd'hui remise en cause par une décision de la Cour de cassation rendue en matière de garantie de remboursement mais dont la solution paraît transposable. Selon cette décision, seule une attestation nominative visant notamment le chantier concerné satisfait à l'exigence légale (Cass. 3^e  civ. 8-2-2012 n^o  11-11.206).

Quoi qu'il en soit, assurez-vous auprès de l'établissement financier que votre contrat entre bien dans le cadre de la garantie donnée.

Lorsqu'il constate de lui-même ou sur information du maître de l'ouvrage que le délai de livraison est dépassé ou que les travaux nécessaires à la levée des réserves formulées à la réception ne sont pas réalisés, le garant doit mettre en demeure le constructeur de livrer l'immeuble ou d'exécuter les travaux. Si, dans les 15 jours de cette mise en demeure par huissier, le constructeur n'a pas rempli ses obligations, le garant doit intervenir. En cas d'abandon de chantier, le garant ne peut intervenir que si le délai de livraison est dépassé ou si cet abandon de chantier est constaté en justice.

Si, en cours d'exécution des travaux, le constructeur fait l'objet d'une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, le garant pourra mettre en demeure l'administrateur judiciaire (ou le constructeur dans les entreprises de petite taille) de se prononcer sur la poursuite du contrat. A défaut de réponse dans le délai d'un mois, le garant doit intervenir. Il doit faire de même si dans les 15 jours suivant une réponse positive de l'administrateur (ou du constructeur) il n'y a pas de reprise effective des travaux (CCH art. L 231-6, II). Si le juge prononce directement la liquidation judiciaire du constructeur, le garant doit intervenir.

Une fois la défaillance du constructeur constatée, le garant doit désigner sous sa responsabilité un repreneur unique chargé de terminer les travaux et s'assurer que ce dernier accepte sa mission (CCH art. L 231-6, III ; Cass. 3^e  civ. 5-12-2007 n^o  07-12.267). Le maître de l'ouvrage effectue alors les versements, aux dates prévues par la loi, entre les mains du garant qui paiera le repreneur et prendra en charge les dépassements.

Lorsque l'immeuble est hors d'eau (toiture et étanchéité réalisées), le maître de l'ouvrage peut, si le garant le lui propose, conclure lui-même les contrats avec les entreprises qui se chargeront de l'achèvement. Dans ce cas, le maître de l'ouvrage paie directement les repreneurs, les sommes excédant le prix convenu étant versées par le garant entre les mains du maître de l'ouvrage ou directement aux entreprises, au choix du maître de l'ouvrage.

Laissez l'initiative au garant ! En effectuant vous-même les travaux d'achèvement ou en désignant un repreneur sans son accord, vous risquez de ne pas être totalement remboursé si le garant démontre qu'il pouvait faire exécuter les travaux pour moins cher.

En cas de défaillance du constructeur (non-respect du contrat ou faillite), le garant prend à sa charge (CCH art. L 231-6, I) :

• le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu'ils seront nécessaires à l'achèvement de la construction. La loi prévoit que la garantie apportée à ce titre peut être assortie d'une franchise maximale de 5 % du prix convenu ;
• les conséquences d'une faute du constructeur ayant abouti à un supplément de prix et le trop-perçu par le constructeur en violation de l'échelonnement légal (c'est-à-dire du paiement en plusieurs fois prévu par la loi) ;
• les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison de plus de 30 jours.

Ainsi, lorsque le constructeur ne peut plus remplir ses obligations, l'établissement financier garant est tenu responsable du dépassement de délai de livraison mais surtout de la livraison de la maison telle que prévue au contrat ; cela signifie que la garantie s'étend aux défauts de conformité et aux vices de construction qui seront réservés à la réception. Dès l'origine, le maître de l'ouvrage sait que, même en cas de problème, sa maison ne lui coûtera pas plus que le prix convenu augmenté de 5 %.

Lorsque les travaux sont achevés, constructeur et maître de l'ouvrage doivent procéder à leur réception. Matériellement, la réception consiste en une visite approfondie des lieux en compagnie du constructeur suivie de la rédaction d'un procès-verbal de réception en deux exemplaires datés et signés. Il est généralement prévu dans le contrat que le constructeur convoquera à l'avance le maître de l'ouvrage par lettre recommandée pour procéder à la réception des locaux. C'est la date de cette réception qui marque le point de départ des garanties légales des constructeurs.

La réception constitue une étape très importante de l'opération de construction. En effet, tous les défauts de conformité avec le contrat et toutes les malfaçons qui seront apparents au jour de cette réception et qui ne seront pas réservés par le maître de l'ouvrage, c'est-à-dire signalés par écrit dans le procès-verbal de réception, seront considérés comme acceptés par le maître de l'ouvrage. L'absence de réserve empêche le maître de l'ouvrage d'obtenir réparation des désordres apparents. On parle de défaut ou de vice apparent lorsqu'il est décelable par un profane, un non-professionnel attentifs ; dans le cas contraire, il est caché. Ce principe général du droit de la construction qui impose la dénonciation des vices apparents au moment de la réception est assoupli dans le contrat de construction de maison individuelle où le maître de l'ouvrage peut disposer, comme on va le voir, d'un délai supplémentaire.

Lors de la réception, le maître de l'ouvrage peut, s'il le souhaite, se faire assister d'un professionnel de la construction : architecte, agréé en architecture ou contrôleur technique. Cette possibilité d'assistance est mentionnée dans le contrat de construction d'une maison individuelle. Cette assistance ne présente d'intérêt que si ce professionnel extérieur est librement choisi par le maître de l'ouvrage. La rémunération de l'intervenant n'est pas comprise dans le prix convenu avec le constructeur : elle est directement versée par le maître de l'ouvrage. Malgré l'assistance d'un professionnel, le désordre n'est considéré comme apparent à la réception que s'il est décelable par le maître de l'ouvrage. Le professionnel qui omettra de signaler au maître de l'ouvrage un désordre apparent engagera sa responsabilité à son égard.

Le maître de l'ouvrage qui n'opte pas pour une assistance à la réception bénéficie d'un délai de huit jours pour signaler les désordres apparents (CCH art. L 231-8). Ce délai court non pas de la date de la réception mais de celle de la remise des clés. Les vices doivent être dénoncés au constructeur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Les conditions de paiement du solde du prix (5 %) varient selon que le maître de l'ouvrage a recours ou non à l'assistance d'un professionnel habilité lors de la réception de la maison (CCH art. R 231-7). Lorsqu'un tel professionnel intervient, le solde est payable à l'issue de la réception ou à la levée des réserves qui ont été formulées à la réception. Lorsque le maître de l'ouvrage ne se fait pas assister d'un professionnel, le solde est payable, en l'absence de réserves, dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception ou, si des réserves ont été formulées, à la levée de celles-ci.

Lorsque le maître de l'ouvrage formule des réserves, le solde est consigné auprès d'un tiers accepté par les parties (par exemple, la Caisse des dépôts et consignations) ou désigné par le président du tribunal de grande instance. Le solde sera libéré et versé au constructeur après la levée des réserves. Le constructeur n'a pas le droit, pour dissuader le maître de l'ouvrage de consigner le solde, de subordonner la remise des clés de la maison au paiement intégral du prix.

Signalons que les juges ont condamné la clause d'un contrat de construction de maison individuelle prévoyant que l'emménagement du maître de l'ouvrage avant la signature du procès-verbal de réception entraîne la réception de la maison sans réserve et l'exigibilité de toutes les sommes restant dues, sans contestation possible (Cass. 3^e  civ. 6-5-2015 n^o  13-24.947 : Bull. civ. III à paraître).

Lorsque le constructeur ne fournit ni directement ni indirectement le plan de la maison mais se charge au moins de la réalisation des travaux de gros oeuvre, de mise hors d'eau (toiture et étanchéité) et de mise hors d'air (portes et fenêtres), la loi impose la conclusion d'un contrat de construction d'une maison individuelle sans fourniture du plan (CCH art. L et R 232-1 s.).

Dans cette hypothèse, le plan de la maison est généralement établi par un architecte à la demande de celui qui fait construire, le constructeur se charge de la réalisation de tout le gros oeuvre dans le cadre du contrat de construction et le maître de l'ouvrage passe de simples contrats d'entreprise lot par lot avec les différents corps de métier qui achèveront la maison.

Sous réserve des particularités précisées ci-dessous, les dispositions relatives au contrat avec fourniture du plan sont applicables.

Le contrat de construction d'une maison individuelle sans fourniture du plan est un contrat intermédiaire entre le contrat de construction avec fourniture de plan et le contrat d'entreprise. En effet, son contenu est moins réglementé que celui du contrat avec plan et la loi laisse une place importante à la négociation comme dans un contrat d'entreprise classique.

Comme dans le contrat avec fourniture du plan, la loi impose au constructeur de fournir une garantie de livraison à prix et délai convenus pour les travaux qu'il s'engage à réaliser lui-même ou en faisant appel à des sous-traitants (voir n^os 32200 s.). Mais, d'une manière générale, la loi est moins protectrice du maître de l'ouvrage. Par exemple, la garantie de remboursement n'existe pas et la banque qui finance le maître de l'ouvrage n'a pas à vérifier le contenu du contrat. Ce dernier point doit toutefois être nuancé en raison de l'obligation générale de conseil qui pèse sur la banque envers un emprunteur non averti. Dans le cas d'un prêt accordé sur la base de devis établis par un entrepreneur assurant la construction de l'intégralité d'une maison, il a été jugé que la banque aurait dû informer l'emprunteur du risque encouru par la signature de conventions ne prévoyant pas de garantie de livraison (Cass. 3^e  civ. 15-1-2013 n^o  11-25.299).

Le contrat de construction d'une maison individuelle sans fourniture du plan doit être écrit et comprendre au minimum les indications suivantes :

• la désignation du terrain : adresse ou lieu-dit, surface et désignation cadastrale ;
• la consistance et les caractéristiques techniques des ouvrages à réaliser. Celles-ci sont décrites dans une notice conforme à un modèle type annexée au contrat. Le constructeur n'a pas à décrire les travaux qu'il ne réalise pas ;
• le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, le constructeur n'ayant pas à chiffrer le coût des travaux qu'il ne réalise pas même si ceux-ci sont indispensables à l'implantation ou à l'utilisation de la maison ;
• les conditions et limites de la révision éventuelle du prix, la loi laissant aux parties le choix des conditions de la révision et le choix de l'indice ;
• les modalités de règlement du prix au fur et à mesure de l'exécution des travaux, les parties étant libres de fixer les pourcentages et les différents stades des versements. La loi impose seulement un paiement en fonction de l'avancement des travaux. Seul le paiement du solde est encadré : 5 % à l'expiration de la garantie de livraison (même système que dans le contrat avec fourniture du plan) ;
• le délai d'exécution des travaux ;
• les pénalités de retard à la livraison, qui ne peuvent être inférieures à 1/3 000^e  du prix convenu par jour de retard ;
• l'indication que le maître de l'ouvrage peut se faire assister d'un professionnel à la réception ;
• la référence de l'assurance dommages-ouvrage ;
• l'engagement du constructeur de fournir au maître de l'ouvrage l'attestation de garantie de livraison des travaux convenus au contrat au plus tard à la date d'ouverture du chantier.

Une notice d'information conforme à un modèle type est annexée au contrat.

Le plan des travaux est joint au contrat, le maître de l'ouvrage devant préciser le nom et l'adresse de l'auteur de ce plan.

S'agissant des désordres de construction, le maître de l'ouvrage et les propriétaires successifs de l'immeuble bénéficient à compter de la réception des travaux d'un régime de responsabilité des constructeurs spécifique :

• une garantie de parfait achèvement pour tous les désordres signalés à la réception et ceux apparus et notifiés dans l'année de cette réception au constructeur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ;
• une garantie de 2 ans pour les éléments d'équipement de la maison ;
• une garantie de 10 ans pour les dommages importants.

Ces garanties sont d'ordre public, c'est-à-dire que toute clause d'un contrat qui aurait pour objet d'exclure ces garanties ou d'en limiter la portée serait non valable.

Ce régime de responsabilité est favorable au maître de l'ouvrage. En effet, les constructeurs sont présumés responsables. Ils devront apporter la preuve d'un cas de force majeure, du fait d'un tiers ou d'une faute du maître de l'ouvrage. En pratique, seule la faute du maître de l'ouvrage permet au constructeur de s'exonérer totalement ou partiellement de sa responsabilité (par exemple, une utilisation anormale des locaux).

Quelle que soit leur origine, vice de construction ou défaut de conformité avec les prévisions du contrat, les désordres qui relèvent des garanties de 2 et 10 ans ne sont réparés que sur le fondement de ces garanties. Aucune autre action en responsabilité contre les constructeurs n'est possible.

La garantie de parfait achèvement n'est due que par l'entrepreneur concerné par le désordre (C. civ. art. 1792-6). C'est l'entrepreneur ou le constructeur de maison individuelle qui a contracté avec le maître de l'ouvrage et a pris la responsabilité des travaux qui répond de la garantie, même s'il n'est pas l'auteur matériel des travaux défectueux. La garantie n'est pas due par les autres constructeurs, en particulier les sous-traitants, l'architecte ou le vendeur d'un immeuble à construire.

La garantie de parfait achèvement porte sur deux catégories de désordres :

• les désordres apparents qui ont donné lieu à des réserves consignées au procès-verbal de réception ;
• les désordres révélés dans l'année de la réception et signalés par lettre recommandée avec demande d'avis de réception dans le même délai à l'entrepreneur par le maître de l'ouvrage.

Le désordre s'entend aussi bien d'une malfaçon, ce qui a été mal exécuté, que d'un défaut de conformité, ce qui n'a pas été exécuté comme prévu.

Le degré de gravité des désordres est indifférent, mais les désordres résultant de l'usure normale ne sont pas garantis. Les désordres apparents non réservés à la réception ne bénéficient d'aucune garantie sauf le cas particulier des défauts d'isolation phonique.

Les travaux nécessaires pour satisfaire aux exigences minimales requises par les règlements en matière d'isolation phonique relèvent de la garantie de parfait achèvement. Il n'y a pas lieu de distinguer suivant que le défaut est caché ou apparent à la réception des travaux. La garantie est limitée à un an (CCH art. L 111-11).

A côté de ce régime spécifique de garantie, une insuffisance d'isolation acoustique est susceptible de relever de la garantie décennale si elle rend l'immeuble impropre à sa destination. Le sinistre est alors couvert par l'assurance dommages-ouvrage (Cass. 3^e  civ. 1-4-1992 n^o  90-14.438 : Bull. civ. III n^o  107).

Les insuffisances acoustiques qui, tout en ne rendant pas l'immeuble impropre à sa destination, s'avèrent contraires aux prévisions contractuelles engagent la responsabilité contractuelle de droit commun de l'entrepreneur qui a promis un niveau d'isolation qu'il n'a pas atteint. En l'absence d'accord amiable sur les conditions de la réparation, le maître de l'ouvrage peut assigner le constructeur en justice.

La garantie de parfait achèvement doit être mise en oeuvre dans un délai d'un an à compter de la réception des travaux. Cette garantie a pour objet d'assurer la réparation en nature des désordres qui relèvent de son domaine. L'entrepreneur doit donc, théoriquement, exécuter ou faire exécuter les travaux nécessaires à l'achèvement complet et parfait de l'immeuble.

Les délais nécessaires à l'exécution des travaux réservés ou signalés dans l'année sont fixés d'un commun accord entre le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur concerné. Lorsque l'entrepreneur ne s'exécute pas ou refuse de donner son accord, le maître de l'ouvrage peut, après mise en demeure restée sans effet, faire effectuer les travaux par une autre entreprise aux frais de l'entrepreneur défaillant. En pratique, le maître de l'ouvrage a intérêt à assigner en justice l'entrepreneur défaillant. En effet, en l'absence d'engagement écrit de l'entrepreneur de réparer les désordres, seule une assignation en justice interrompt le délai de garantie d'un an. Une fois ce délai écoulé, le maître de l'ouvrage ne pourra plus se faire rembourser les travaux par l'entrepreneur défaillant.

Lorsque les travaux sont exécutés, maître de l'ouvrage et entrepreneur procèdent à leur constatation (sorte de mini-réception). Il y a lieu à constat amiable ou judiciaire. En cas de contestation sur le travail accompli, c'est à l'entrepreneur d'établir qu'il a bien effectué les réparations.

La garantie de bon fonctionnement est d'une durée minimale de deux ans à compter du jour de la réception. En pratique, on parle de garantie biennale car cette garantie est toujours limitée à deux ans. A défaut d'accord amiable sur la réparation, le maître de l'ouvrage doit impérativement s'adresser au juge avant l'expiration des deux ans.

La garantie biennale couvre les désordres affectant le bon fonctionnement des éléments d'équipement dissociables des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos et de couvert (C. civ. art. 1792-3).

Un élément d'équipement est considéré comme dissociable lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement peut s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière. La dissociabilité d'un élément d'équipement doit s'apprécier au regard des circonstances de l'espèce ; la méthode de pose utilisée peut donc rendre indissociable un élément généralement considéré comme dissociable.

Relèvent en principe de la garantie biennale les désordres affectant les éléments tels qu'ouvrants des portes et fenêtres, cloisons mobiles, chauffe-eau, appareils de ventilation, alarme, Interphone, poignées de porte, vitrage, volets, etc. Ceux qui touchent aux moquettes ou aux tissus tendus en sont en revanche exclus (Cass. 3^e  civ. 30-11-2011 n^o  09-70.345 : Bull. civ. III n^o  202). Même chose pour les désordres affectant des dallages (Cass. 3^e  civ. 13-2-2013 n^o  12-12.016 : Bull. civ. III n^o  20) ou des carrelages (Cass. 3^e  civ. 11-9-2013 n^o  12-19.483 : Bull. civ. III n^o  103).

Toutefois, la défaillance d'un élément d'équipement dissociable qui rend l'immeuble impropre à sa destination relève de la garantie décennale (n^o 32325).

Le constructeur est responsable pendant 10 ans des dommages qui, même s'ils résultent d'un vice du sol (C. civ. art. 1792 s.) :

• compromettent la solidité de l'ouvrage ;
• rendent l'ouvrage impropre à sa destination en l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement (dissociables ou non) ;
• affectent la solidité des éléments d'équipement qui font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert.

La réparation de ces dommages est prise en charge par l'assurance dommages-ouvrage.

Par « ouvrage », il convient d'entendre l'ensemble d'une construction, comprenant des éléments constitutifs et d'équipement. Il faut que l'ouvrage soit immobilier, qu'il y ait un travail de construction. La notion d'ouvrage est interprétée largement par les juges. Ont ainsi été considérés comme des ouvrages : une maison, une clôture de jardin, un court de tennis, une piscine, une installation de chauffage, un mur de soutènement, une véranda, des voies et réseaux divers, un caveau funéraire, etc.

S'agissant des travaux réalisés sur une construction existante, les juges prennent en considération à la fois l'importance et la nature des travaux exécutés. Au contraire des simples travaux d'aménagement intérieurs, les travaux d'agrandissement ou de surélévation sont susceptibles de relever de la garantie décennale. De même, les travaux de ravalement relèveront de la garantie décennale si, par exemple, en complément du nettoyage et de la peinture de la façade, un enduit destiné à assurer l'étanchéité a été appliqué.

La notion d'atteinte à la solidité implique un dommage d'une gravité certaine. Il s'agira dans le pire des cas d'un effondrement, le plus souvent de l'atteinte à la consistance de l'ouvrage, à sa résistance (défaut d'étanchéité, etc.). Ne relèvent pas de la garantie décennale les désordres purement esthétiques comme les fissures qui ne compromettent pas la solidité d'un mur.

Le dommage qui rend l'ouvrage impropre à sa destination relève de la garantie décennale. L'impropriété à la destination est caractérisée lorsque le désordre ne permet pas d'utiliser l'immeuble, sans inconvénient grave, en conformité avec sa destination naturelle ou prévue au contrat. C'est sur le fondement de l'impropriété à la destination que les tribunaux retiennent le plus souvent la garantie décennale, les juges étant d'ailleurs particulièrement larges dans l'appréciation de cette atteinte à la destination.

Ainsi peuvent relever de la garantie décennale au titre de l'impropriété à la destination :

• le défaut de conformité d'un immeuble aux règlements de sécurité incendie, facteur de risque de perte de l'ouvrage par incendie ;
• une toiture ne comportant pas de dispositifs empêchant la formation de stalactites et constituant ainsi un risque pour les passants et les habitants ;
• les désordres dus à la corrosion des tuyaux et affectant l'ensemble des canalisations d'un immeuble ;
• un défaut d'isolation thermique entraînant une importante condensation dans un appartement ;
• un défaut d'isolation acoustique ;
• les infiltrations d'eau dues à un défaut d'étanchéité d'une toiture-terrasse ou à la défectuosité des revêtements extérieurs ;
• la rampe d'accès à un garage qui ne permet que l'accès des voitures de petit gabarit ;
• le défaut d'étanchéité d'un liner de piscine.

Les désordres qui affectent la solidité des éléments d'équipement de l'ouvrage relèvent de la garantie décennale lorsque ces éléments sont indissociables des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert. Lorsque les éléments d'équipement sont dissociables, seule la garantie biennale est applicable.

Ont été soumis à la responsabilité décennale :

• une installation de chauffage encastrée dans la maçonnerie ;
• des carrelages dont la dépose détériore le support.

Les dommages qui affectent les éléments d'équipement ou les éléments constitutifs d'un ouvrage et le rendent impropre à sa destination relèvent de la garantie décennale. Le fait que l'élément d'équipement soit ou non dissociable n'a pas d'importance. Dès lors que l'ouvrage dans son ensemble est impropre à sa destination, la garantie décennale est encourue, que le dommage concerne un élément constitutif ou un élément d'équipement.

Ainsi, peuvent relever de la garantie décennale au titre de l'impropriété à la destination :

• le décollement d'un carrelage de façade dont la chute constitue un risque pour les habitants ;
• les vices d'une installation de chauffage ne permettant pas d'obtenir une température suffisante ;
• des nuisances sonores provenant du système de ventilation ;
• le montage défectueux de l'écrou du tuyau d'alimentation en eau d'un lavabo provoquant une inondation rendant des pièces inhabitables.

L'assurance dommages-ouvrage est l'assurance du maître de l'ouvrage, c'est-à-dire de celui qui a fait construire. Elle se transmet automatiquement à l'acheteur en cas de vente de l'immeuble. Sa souscription est obligatoire pour tous les travaux de construction susceptibles d'engendrer des dommages relevant de la garantie décennale. Toutefois, l'obligation d'assurance ne s'applique pas aux ouvrages existant avant l'ouverture du chantier (à l'exception de ceux qui seront totalement incorporés à l'ouvrage neuf et en deviendront techniquement indivisibles). Moyennant une surprime, une extension conventionnelle de garantie est possible pour les ouvrages existants ou encore les dommages relevant de la garantie de bon fonctionnement.

Cette assurance a pour objet de garantir au maître de l'ouvrage et aux propriétaires successifs de l'immeuble le paiement des travaux de réparation des dommages relevant de la garantie décennale. Les travaux de réparation des dommages comprennent également les travaux de démolition, déblaiement, dépose ou démontage éventuellement nécessaires.

La période de garantie commence à l'expiration de la garantie de parfait achèvement d'un an et s'achève à l'expiration d'une période de 10 ans à compter de la réception des travaux.

L'assurance dommages-ouvrage est une assurance de préfinancement très favorable au propriétaire. En effet, elle assure, en dehors de toute recherche de responsabilité des constructeurs, le paiement des travaux de réparation des dommages. Si le propriétaire devait agir en justice contre les constructeurs et leurs assureurs responsabilité, il ne serait indemnisé que plusieurs années après le sinistre en raison des délais nécessaires à l'obtention d'un jugement définitif (cela peut atteindre plus de 10 ans). Avec l'assurance dommages-ouvrage, le délai d'indemnisation du maître de l'ouvrage est de quelques mois ; c'est l'assureur dommages-ouvrage qui se retournera contre les constructeurs et leurs assureurs pour obtenir le remboursement de ce qu'il a dû verser.

Dans la limite du coût total de la construction, l'assureur prend en charge l'ensemble des travaux de remise en état, c'est-à-dire sans franchise à la charge de l'assuré.

Le maître d'ouvrage qui constate des désordres de construction susceptibles de relever de la garantie décennale doit faire une déclaration de sinistre auprès de son assureur dommages-ouvrage par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par remise contre récépissé. Cette déclaration doit, en principe, être expédiée dans les cinq jours de la découverte du désordre ; le contrat d'assurance peut prévoir un délai plus long. Il importe d'expédier cette déclaration directement à l'assureur dommages-ouvrage ; cela ne sert à rien de l'envoyer au courtier en assurances, au constructeur ou à son assureur responsabilité.

La déclaration de sinistre n'est complète et valablement faite que si elle précise (C. ass. art. A 243-1 ann. II) :

• le numéro du contrat d'assurance ;
• le nom du propriétaire de la construction endommagée ;
• l'adresse de la construction endommagée ;
• la date de la réception ou, à défaut, la date de la première occupation des locaux ;
• la date d'apparition des dommages ainsi que leur description et leur localisation.

Après réception de la déclaration de sinistre, l'assureur doit désigner un expert chargé de constater et d'évaluer le dommage.

L'assureur peut se dispenser de nommer un expert lorsque, au vu de la déclaration de sinistre, il estime que la mise en jeu de la garantie est manifestement injustifiée ou qu'il évalue le dommage à moins de 1 800 € (C. ass. art. A 243-1 ann. II). Dans ces hypothèses, l'assureur doit notifier au maître de l'ouvrage son offre d'indemnité ou sa décision de refus de garantie dans les 15 jours de la déclaration de sinistre. En cas de contestation, le maître de l'ouvrage peut demander la désignation d'un expert, mais l'assureur n'est pas obligé d'accepter.

Dès lors que la nomination d'un expert est obligatoire, l'expertise est nécessaire : en l'absence d'expertise préliminaire, l'assureur ne peut pas contester sa garantie.

Vous avez le droit de récuser l'expert désigné par la compagnie d'assurance. Cette récusation doit être faite dans les 8 jours de la notification qui vous sera faite de sa nomination. Vous pouvez même, sur une nouvelle désignation, récuser une nouvelle fois l'expert ; dans ce cas, l'expert sera désigné par le juge. Toutefois, sachez qu'en récusant l'expert vous allongez les délais d'instruction et de règlement du sinistre de 10 jours pour la première récusation et de 30 jours pour la seconde.

Dans les 60 jours de la réception de la déclaration de sinistre, l'assureur doit communiquer au maître de l'ouvrage le rapport préliminaire d'expertise, puis lui notifier sa décision quant au principe de prise en charge du dommage par l'assurance (C. ass. art. L 242-1). Toute décision de refus de prise en charge doit être motivée au vu du rapport préliminaire d'expertise. Un refus non motivé autorise le maître de l'ouvrage à engager les dépenses nécessaires à la réparation des désordres. Par ailleurs, un refus abusif engage la responsabilité de l'assureur.

Lorsque l'assureur ne respecte pas le délai de 60 jours pour communiquer le rapport préliminaire d'expertise au maître de l'ouvrage et lui notifier sa décision de principe sur la prise en charge du sinistre, la garantie est automatiquement acquise même si le dommage matériel déclaré ne relève pas de la garantie décennale (C. ass. art. A 243-1 ann. II ; Cass. 3^e  civ. 1-3-2006 n^o  04-13.190).

Le maître de l'ouvrage doit alors notifier à l'assureur, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, le dépassement du délai, lui rappeler que la garantie est acquise et qu'elle ne peut plus être discutée, ainsi que sa décision d'entreprendre les travaux sans délai avec une entreprise de son choix.

L'assureur qui ne conteste pas sa garantie doit communiquer au maître de l'ouvrage le rapport définitif d'expertise et prendre une position définitive sur le montant de l'indemnité dans les 90 jours de la déclaration de sinistre. Ce délai peut être porté à 135 jours avec l'accord du maître de l'ouvrage en cas de difficultés techniques exceptionnelles dues à la nature ou à l'importance du sinistre (C. ass. art. L 242-1).

Trois cas de figure peuvent se présenter.

• Le maître de l'ouvrage est d'accord sur l'indemnité proposée : il doit alors notifier cet accord à l'assureur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et l'assureur dispose de 15 jours pour régler l'indemnité.
• Le maître de l'ouvrage conteste le montant de l'indemnité : il doit alors, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, solliciter de l'assureur une proposition plus raisonnable. Dans le même temps et les mêmes formes, le maître de l'ouvrage peut notifier à l'assureur son intention d'entreprendre les travaux selon son estimation et réclamer le versement, dans les 15 jours, des 3/4 de l'indemnité proposée.
• Le maître de l'ouvrage est sans nouvelles de l'assureur : il doit alors, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, aviser l'assureur de son intention de faire entreprendre les travaux d'après sa propre estimation et en demander le règlement sous 15 jours.

Lorsque l'assureur ne respecte pas les délais qui lui sont imposés par la loi, l'indemnité est majorée d'un intérêt égal au double de l'intérêt légal entre la réception de l'accord pour règlement, la notification du désaccord ou celle de l'exécution des travaux et le versement des sommes.

Une fois indemnisé, le propriétaire ne peut pas se dispenser d'effectuer les travaux de réparation. L'indemnité versée par l'assureur dommages-ouvrage doit être affectée en totalité à la réparation des désordres. Si le coût des travaux de réparation exécutés est inférieur au montant de l'indemnité versée, l'assureur dommages-ouvrage est en droit d'obtenir la restitution du trop-perçu (Cass. 3^e  civ. 17-12-2003 n^o  02-19.034 : Bull. civ. III n^o  232). A notre avis, la majoration d'indemnité sanctionnant le retard de l'assureur dans le versement des sommes dues n'a pas à être affectée aux travaux. Même chose, d'après les juges, pour le montant de l'indemnisation que doit verser l'avocat qui a laissé se prescrire l'action de ses clients contre l'assureur (Cass. 3^e  civ. 29-5-2013 n^o  12-17.349 : Bull. civ. III n^o  66).