Acheter ou vendre un logement

Le particulier qui cherche à vendre ou à acheter un logement peut utiliser les petites annonces des journaux spécialisés ou généralistes, ainsi que de très nombreux sites Internet.

En pratique, la majorité des ventes de logement se réalise par l'intermédiaire d'un professionnel, l'agent immobilier. Celui-ci doit être titulaire d'une carte professionnelle portant la mention « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » (Décret 72-678 du 20-7-1972 art. 1), et d'un mandat écrit.

Les agents immobiliers interviennent généralement à la demande du vendeur, qui leur a confié le soin de trouver un acquéreur pour le bien mis en vente et de négocier cette vente (mandat de vente). Plus rarement, ils sont chargés par un candidat acquéreur de trouver un bien (mandat de recherche). Sauf disposition contraire du mandat, l'agent immobilier n'a pas le pouvoir de conclure la vente.

Les grandes études notariales pratiquent également la négociation immobilière. Le notaire-négociateur est soumis à des règles déontologiques strictes. Il doit, comme l'agent immobilier, être titulaire d'un mandat, mais sa rémunération d'intermédiaire est limitée par les pouvoirs publics.

Le mandat est le nom du contrat conclu entre un agent immobilier (qualifié de mandataire) et la personne qui lui confie une mission (qualifiée de mandant). Ce mandat doit être écrit. Tous les mandats reçus par un agent immobilier sont numérotés et inscrits par ordre chronologique sur un registre qu'il doit conserver pendant 10 ans (Décret 72-678 du 20-7-1972 art. 72). Sans mandat écrit, un agent immobilier ne peut pas percevoir de commission.

Outre les noms du mandant et du mandataire, le mandat de vente doit comporter les mentions suivantes (Loi 70-9 du 2-1-1970 art. 6 ; Décret 72-678 du 20-7-1972 art. 72 s.) :

• son numéro d'enregistrement ;
• sa durée ;
• les conditions dans lesquelles il peut être dénoncé ou non-reconduit ;
• les conditions dans lesquelles l'agent immobilier peut recevoir, détenir ou remettre les fonds ;
• le numéro de la carte professionnelle de l'agent immobilier ;
• le nom et l'adresse de la caisse de garantie professionnelle de l'agent immobilier ou la mention « Absence de garantie financière » si l'agent a déclaré ne recevoir aucuns fonds de ses clients autres que sa commission ou rémunération ;
• les conditions dans lesquelles l'agence devra rendre ses comptes ;
• la description du bien à vendre et le prix de vente ;
• le montant de la commission et le nom de celui qui la paiera ;
• les moyens employés par l'agent immobilier et, le cas échéant, son réseau pour diffuser les annonces concernant le bien ;
• s'il est exclusif, les actions que l'agent immobilier s'engage à réaliser pour exécuter sa prestation ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte des actions effectuées, selon quelle périodicité.

On parle de « mandat exclusif » lorsque, pendant sa durée de validité, seul l'agent immobilier titulaire du mandat a la possibilité de présenter un acquéreur. La vente ne peut pas être conclue sans lui. Le vendeur ne peut pas vendre seul et doit renvoyer l'éventuel acquéreur vers l'agent immobilier. L'intérêt de conférer un tel mandat peut paraître mince. Toutefois, pourvu d'un mandat exclusif, l'agent immobilier n'hésitera pas à faire un effort de commercialisation plus important pour conclure la vente (petites annonces, etc.), sachant qu'il n'a aucune concurrence à redouter. A l'inverse, un mandat simple, c'est-à-dire non exclusif, permet au vendeur de confier la vente à plusieurs agences en même temps et de se réserver la possibilité de trouver un acquéreur par ses propres moyens.

Une solution intermédiaire est également possible. Le vendeur donne un mandat exclusif à l'agence en se réservant la possibilité de rechercher par lui-même un acquéreur. Dans ce cas, le mandat doit préciser que cette possibilité est ouverte et les conditions dans lesquelles l'agent aura droit à une commission si c'est le vendeur qui trouve l'acquéreur.

La durée d'un mandat de transaction est fixée par les parties, mais elle doit être impérativement limitée dans le temps (Loi 70-9 du 2-1-1970 art. 7). A défaut, le mandat est nul et l'agent immobilier ne peut pas recevoir de commission. Un mandat de 3 mois renouvelable par périodes de 3 mois sans que le nombre de périodes soit limité n'est plus valable au-delà des 3 premiers mois. En revanche, un mandat de 3 mois renouvelable dans la limite d'une année est valable.

Si le mandat comporte une clause de reconduction tacite, l'agent immobilier doit informer son client qu'il peut s'opposer à la reconduction tacite et faire cesser le contrat. Cette information doit être donnée au plus tôt 3 mois et au plus tard un mois avant la date limite prévue dans le mandat autorisant le rejet de la reconduction (Loi 70-9 du 2-1-1970 art. 7).

En cours d'exécution, le mandat peut être dénoncé dans les termes prévus par lui. En pratique, il est généralement prévu que le mandat ne pourra être dénoncé qu'après une période d'irrévocabilité de 3 ou 6 mois. En cas de mandat exclusif, la loi permet, après une période de 3 mois, de dénoncer à tout moment le mandat par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, moyennant un préavis de 15 jours (Décret 72-678 du 20-7-1972 art. 78, al. 2). Vous pouvez aussi dénoncer partiellement le mandat en révoquant la seule clause d'exclusivité (Cass. 1^e  civ. 25-2-2010 n^o  08-22.066 : RJDA 5/10 n^o  501).

Le Code civil autorise le vendeur à révoquer à tout moment le mandat (C. civ. art. 2004). Toutefois, si cette révocation unilatérale est abusive, l'agent immobilier peut demander en justice des dommages et intérêts.

Les honoraires des agents immobiliers (également appelés « commission ») sont fixés par accord préalable des parties ; tout est négociable. Le montant TTC de la rémunération de l'agent immobilier doit être affiché à l'entrée de l'agence de façon visible et lisible pour la clientèle. Si l'agence dispose d'une vitrine, ces informations doivent être visibles de l'extérieur (Arrêté du 29-6-1990 : JO 3-7). Toute publicité doit mentionner le montant toutes taxes comprises des honoraires exprimé en pourcentage du prix, lorsqu'ils sont à la charge de l'acquéreur (Loi 70-9 du 2-1-1970 art. 6-1).

En pratique, les honoraires correspondent à un pourcentage du prix de vente. Plus le prix de vente est bas, plus le pourcentage est élevé. Les modalités de calcul des honoraires doivent être précisées.

Par exemple, une maison est vendue 300 000 € et les honoraires affichés sont ainsi fixés :

• 8 % pour un prix de vente inférieur ou égal à 75 000 € ;
• 6 % pour un prix compris entre 75 001 € et 150 000 € ;
• 5 % pour un prix compris entre 150 001 € et 375 000 € ;
• 3 % au-delà de 375 000 €.

Dans cette hypothèse, il est important de préciser si un seul pourcentage est applicable au prix de vente ou s'il faut appliquer un pourcentage différent pour chaque fraction du prix.

En effet, en arrondissant, les honoraires seront égaux, dans le premier cas, à 15 000 € (5 % de 300 000 €), alors qu'ils seront, dans le second cas, de 18 000 € (8 % de 75 000 € + 6 % de 75 000 € + 5 % de 150 000 €).

Les honoraires de l'agent immobilier sont à la charge du vendeur, sauf si une clause du mandat et du contrat de vente les met expressément à la charge de l'acquéreur. En pratique, l'acquéreur supporte toujours au moins économiquement les honoraires, même lorsqu'ils sont juridiquement à la charge du vendeur. En effet, le vendeur détermine le prix net qu'il souhaite retirer de la vente. Sur ce prix l'agent immobilier ajoute ses honoraires et propose à la vente un bien, honoraires compris à la charge du vendeur.

Lorsque l'agent immobilier dispose de deux mandats réguliers, l'un du vendeur, l'autre de l'acheteur, il a droit pour le même bien à une double commission : celle du mandat de vente et celle du mandat de recherche. La commission du mandat de recherche est à la charge de l'acquéreur (Cass. 3^e  civ. 9-4-2015 n^o  14-13.501 : BDP 5/15 inf. 172).

Lorsque, à la suite d'un congé pour vendre, le locataire achète le logement en vertu de son droit de préemption, l'agent immobilier n'a pas de droit à commission (Cass. 1^e  civ. 14-6-1988 n^o  86-17.557).

L'agent immobilier ne peut prétendre à ses honoraires que si son intervention a été déterminante dans la réalisation de la vente : recherche d'un acquéreur, visite, présentation de l'acquéreur au vendeur, négociation du prix, etc.

Les honoraires ne peuvent pas être versés tant que la vente n'a pas été effectivement conclue. Cela signifie que tant que les conditions suspensives, notamment celle d'obtention des prêts, ne sont pas réalisées, l'agence ne peut pas percevoir ses honoraires. Si l'acquéreur renonce à son achat, l'agent immobilier n'a pas droit à « sa » commission (Cass. 1^e  civ. 11-3-2009 n^o  07-20.509 : RJDA 8-9/09 n^o  718). Lorsque la vente n'a pas été effectivement conclue, l'agent immobilier ayant concouru à l'opération ne peut prétendre ni à sa commission ni, sous couvert d'une clause pénale, à une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération (Cass. 3^e  civ. 9-7-2014 n^o  13-19.061 : BDP 1/14 inf. 14).

En pratique, le versement des honoraires intervient lors de la signature de la vente chez le notaire. Aucun acompte sur les honoraires ne peut être versé lors de la signature de la promesse de vente.

Acheteur et vendeur peuvent être tentés de conclure la vente directement entre eux sans verser d'honoraires à l'agent immobilier, alors que ce dernier a fait visiter les lieux à l'acheteur. Dans cette hypothèse, c'est le vendeur qui s'expose directement à une action de l'agent. Une distinction est à faire :

• lorsque le vendeur a donné un mandat exclusif, la vente ne peut pas intervenir sans l'agent immobilier, et ce, même après la fin du mandat, dès lors que l'agent peut prouver qu'il a fait visiter le bien à l'acheteur pendant la durée de validité du mandat (Cass. 1^e  civ. 3-2-1998 n^o  96-10.264 : RJDA 7/98 n^o  839) ;
• lorsque le vendeur a donné un mandat non exclusif à un seul agent immobilier, la vente est réputée conclue par l'entremise de cet agent dès lors que celui-ci a fait visiter le bien à l'acquéreur pendant la durée de validité du mandat (Cass. 1^e  civ. 14-11-2000 n^o  98-10.629 : BPIM 2/01 inf. 164). Il n'en irait autrement qu'en cas de faute de l'agent immobilier ou si le prix de vente réel du bien était nettement inférieur au prix affiché lors de la visite (à noter que dans l'affaire jugée en 2000 la vente était intervenue 19 mois après la signature du bon de visite et que le prix de vente était inférieur de 40 % au prix fixé dans le mandat et qu'en dépit de ces circonstances l'agent immobilier a obtenu des dommages et intérêts) ;
• lorsque le vendeur a donné à deux agents immobiliers un mandat non exclusif de vendre le même bien, il ne doit la commission qu'à l'agent immobilier grâce auquel l'opération s'est réalisée. L'agent immobilier évincé ne peut obtenir des dommages et intérêts que s'il prouve une faute du vendeur l'ayant empêché de réaliser la vente (Cass. 1^e  civ. 16-5-2006 n^o  04-20.477).

De son côté, l'acheteur qui par sa faute a fait perdre sa commission à l'agent immobilier engage sa responsabilité et peut être condamné à des dommages et intérêts, même si la commission était à la charge du vendeur (Cass. ass. plén. 9-5-2008 n^o  07-12.449 : RJDA 12/08 n^o  1241). Dans cette affaire, avant de traiter directement avec le vendeur et pour « économiser » le montant de la commission, l'acheteur, se présentant sous une fausse identité et sans signer de bon de visite, avait visité l'appartement avec l'agent immobilier titulaire d'un mandat non exclusif. Les juges l'ont condamné à verser des dommages et intérêts d'un montant égal au montant de la commission prévue dans le mandat de vente donné par le vendeur.

Dans une autre affaire, la responsabilité de l'acheteur n'a pas été retenue alors qu'il avait visité le bien avec l'agent auquel il avait confié un mandat non exclusif de recherche avant de conclure l'affaire avec un autre agent titulaire d'un mandat non exclusif de vente confié par le vendeur (Cass. 1^e  civ. 25-11-2010 n^o  08-12.432 : BPIM 1/11 inf. 83). Pour obtenir des dommages et intérêts, l'agent évincé doit prouver une faute de l'acheteur qui, de façon abusive et compte tenu des diligences accomplies, l'a privé de la réalisation de la vente.

Acheteur et vendeur peuvent aussi être condamnés solidairement à payer des dommages et intérêts à l'agent immobilier, auquel un mandat de vente régulier a été confié, s'ils se sont entendus pour évincer ce dernier et le priver de sa commission (Cass. 1^e  civ. 8-3-2012 n^o  11-14.234 : RJDA 7/12 n^o  655).

En pratique, l'agent immobilier fait signer aux éventuels acquéreurs un bon de visite par lequel ils reconnaissent avoir visité le bien grâce à l'agence et s'engagent à n'acheter que par son intermédiaire sous peine d'avoir à lui verser, à titre de réparation, une somme équivalant au montant de la commission à la charge du vendeur. La clause du bon de visite ainsi signé n'engage pas l'acquéreur (Cass. 1^e  civ. 28-11-2000 n^o  97-18.684 : BPIM 2/01 inf. 164).

Toutefois, ce bon de visite constitue une preuve de l'intervention de l'agence dans la réalisation de la vente. Si la vente se réalise sans lui, l'agent immobilier pourra, éventuellement, obtenir des dommages et intérêts du vendeur s'il arrive à prouver en justice que son intervention a été déterminante dans la conclusion de l'opération.

En pratique, la vente d'un logement intervient en deux temps : signature d'un contrat préparatoire, l'avant-contrat, puis signature de la vente proprement dite chez le notaire, la vente authentique. La phase de l'avant-contrat permet aux parties de préciser les conditions de la vente et de réfléchir encore un peu avant de s'engager définitivement. Elle permet aussi au notaire de recueillir les éléments nécessaires à la passation de la vente définitive.

Acquéreur et vendeur peuvent s'entendre pour rédiger eux-mêmes l'avant-contrat sur une simple feuille de papier. Ils peuvent aussi s'aider de contrats types vendus dans certaines librairies spécialisées. Les clauses d'un avant-contrat étant d'une importance capitale et toute modification ultérieure nécessitant l'accord de l'acquéreur et du vendeur, nous conseillons d'en confier la rédaction à un professionnel familier du vocabulaire juridique : notaire, avocat ou agent immobilier. Lorsqu'ils rédigent un acte, ces professionnels ont le devoir d'informer et de renseigner les deux parties. Autre avantage : le coût de la rédaction de l'avant-contrat est compris dans les honoraires de l'agent immobilier (mais pas dans ceux du notaire). La rédaction d'un acte authentique est toutefois obligatoire pour les promesses unilatérales et synallagmatiques de longue durée (promesse de vente de plus de 18 mois ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier par un particulier). A défaut, elles sont nulles (CCH art. L 290-1 ; Cass. 3^e  civ. 18-2-2015 n^o  14-14.416 : BPIM 2/15 inf. 124).

Lorsque la vente concerne un immeuble neuf vendu sur plan, c'est-à-dire vendu en l'état futur d'achèvement (Véfa), le seul avant-contrat qui peut être signé est un contrat de réservation, aussi appelé contrat préliminaire (CCH art. L 261-15 et CCHR 261-25 à CCHR 261-33).

Les avant-contrats de vente d'un immeuble à usage exclusif d'habitation (neuf ou ancien) ne deviennent définitifs qu'à l'expiration d'un délai de 7 jours. Pendant ce délai, le particulier acquéreur a la possibilité de se rétracter, c'est-à-dire de revenir sur sa signature et sur sa décision d'acheter (CCH art. L 271-1, al. 1). Ce délai de 7 jours ne peut pas être réduit.

Pour permettre l'exercice de la faculté de rétractation, le vendeur, l'agent immobilier ou le notaire doit notifier à l'acquéreur un exemplaire de l'avant-contrat soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, soit par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise (CCH art. L 271-1, al. 2). Il s'agira, par exemple, d'un acte d'huissier.

Une remise de la main à la main par le professionnel chargé de la vente est admise sous réserve que l'acquéreur écrive de sa main dans l'acte qui lui est remis le nom du professionnel, le lieu et la date de remise ainsi qu'une mention rappelant le point de départ du délai de rétractation. Cette mention est la suivante : « Je déclare avoir connaissance qu'un délai de rétractation de sept jours m'est accordé par l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, et qu'il court à compter du lendemain de la date de remise inscrite de ma main sur le présent acte, soit à compter du... ». L'acte remis doit en outre reproduire les dispositions de l'article L 271-2 du Code de la construction et de l'habitation relatives aux conditions dans lesquelles une somme d'argent peut être versée lors de la signature de l'avant-contrat (CCH art. D 271-6). Entre particuliers, une remise directe n'est pas possible.

En cas de pluralité d'acquéreurs (époux, notamment), la notification doit être faite à chacun d'eux. Certes, il est concevable que la notification soit adressée par lettre recommandée unique adressée à l'un et l'autre des acquéreurs. Mais elle ne sera régulière que si l'accusé de réception porte les deux signatures ou si le signataire unique est muni d'un pouvoir à l'effet de représenter son coacquéreur (Cass. 3^e  civ. 9-6-2010 n^os  09-14.503 et Cass. 3^e  civ.09-15.361 : RJDA 11/10 n^o  1059).

Le délai de 7 jours court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée ou de la remise (CCH art. L 271-1, al. 1). Par exemple, la lettre recommandée contenant l'avant-contrat est expédiée le 10 du mois et sa première présentation intervient le 12 : le délai court à compter du lendemain, soit le 13, et expire le 19 à minuit. Si le dernier jour du délai est un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai est prolongé jusqu'au premier jour ouvrable suivant (Cass. 3^e  civ. 5-12-2007 n^o  06-19.567 : RJDA 5/08 n^o  510). Par exemple, si le délai expire un samedi, la lettre de rétractation expédiée le lundi suivant n'est pas tardive.

Dans le cas d'une lettre unique adressée à des époux coacquéreurs, le délai ne court pas à l'égard de celui qui n'a pas signé l'avis (Cass. 3^e  civ. 9-6-2010 n^o  09-15.361 : RJDA 11/10 n^o  1059 ; Cass. 3^e  civ. 9-6-2010 n^o  09-14.503 : RJDA 11/10 n^o  1059).

En cas de vente d'un lot de copropriété, ce délai ne court qu'à compter du lendemain de la communication de certains documents relatifs à la copropriété, s'ils ne sont pas annexés à la promesse lors de sa notification (CCH art. L 721-3). Il s'agit des documents concernant l'organisation de l'immeuble et la situation financière de la copropriété et du copropriétaire et de l'attestation mentionnant la superficie de la partie privative du lot (CCH art. L 721-2, 1^o  , 2^o  et 4^o ) (voir n^o 31564). Le Gouvernement est autorisé à prendre par ordonnances, avant le 20 septembre 2015, toute mesure pour simplifier les modalités d'information des acquéreurs des lots de copropriété et en préciser le champ d'application. Sont notamment visées les dispositions relatives au point de départ du délai de rétractation.

S'il souhaite abandonner son projet, l'acquéreur doit impérativement faire parvenir sa réponse à la personne qui lui a notifié l'avant-contrat au plus tard le dernier jour du délai de rétractation. En cas de rétractation par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (procédé à privilégier en pratique), c'est la date d'expédition de la lettre qui compte (Cass. 3^e  civ. 5-12-2007 n^o  06-19.567 : RJDA 5/08 n^o  510). L'acquéreur qui se rétracte ne peut pas ensuite revenir sur sa décision en acceptant d'acheter, même si le délai de 7 jours n'est pas expiré (Cass. 3^e  civ. 13-3-2012 n^o  11-12.232 : BPIM 3/12 inf. 245).

En cas de pluralité d'acquéreurs, si la notification de la promesse doit être faite à tous, la rétractation d'un seul est toutefois efficace (Cass. 3^e  civ. 4-12-2013 n^o  12-27.293 : BPIM 1/14 inf. 35).

Lorsque le compromis de vente donne pouvoir au notaire pour effectuer toutes les formalités et notifications exigées par la loi et qu'il contient une élection de domicile en l'étude, l'acquéreur peut valablement notifier sa rétractation au notaire (Cass. 3^e  civ. 11-6-2013 n^o  11-23.184 : BPIM 4/13 inf. 270).

Quel que soit l'avant-contrat signé, il sera généralement demandé à l'acquéreur de verser 10 % du prix de vente.

Aucune somme ne peut être versée avant l'expiration du délai de rétractation de 7 jours, sauf si l'avant-contrat est conclu par l'intermédiaire d'un agent immobilier ou d'un notaire ayant reçu mandat de négocier la vente et/ou de rédiger l'avant-contrat sous seing privé. Dans ce cas, le chèque de l'acquéreur peut être remis à l'un de ces professionnels (pas forcément celui qui a joué le rôle d'intermédiaire) pour être déposé sur un compte spécial, dit compte séquestre. Lorsque l'acquéreur exerce sa faculté de rétractation, les sommes versées lui sont restituées dans un délai de 21 jours courant à compter du lendemain de la date de rétractation (CCH art. L 271-2).

La promesse unilatérale de vente est le contrat par lequel le vendeur (qualifié de promettant) promet de vendre, pendant un temps limité (qualifié de délai d'option), tel bien à tel prix au « futur acquéreur » (qualifié de bénéficiaire). Le vendeur est seul engagé ; s'il retire son offre avant la fin du délai d'option, l'acheteur pourra obtenir des dommages et intérêts mais pas la réalisation forcée de la vente (Cass. 3^e  civ. 11-5-2011 n^o  10-12.875 : BPIM 1/12 inf. 3). L'« acquéreur » bénéficie pour réfléchir non seulement du délai de rétractation de 7 jours déjà évoqué mais aussi du délai d'option dont la durée, déterminée dans la promesse, est souvent supérieure à 7 jours. Autrement dit, tant qu'il n'a pas levé l'option, il n'est pas tenu d'acquérir. En contrepartie de cette promesse, le bénéficiaire verse une indemnité dite d'immobilisation. En pratique, cette indemnité correspond au maximum à 10 % du prix de vente ; rien n'interdit de se mettre d'accord sur une indemnité inférieure (5 % par exemple), voire pas d'indemnité du tout. Mais une promesse unilatérale de vente consentie par un particulier et valable plus de 18 mois doit, en plus d'être constatée par acte notarié, prévoir une indemnité d'immobilisation d'un minimum de 5 % à déposer entre les mains du notaire ; à défaut, la promesse est nulle. Le sort de l'indemnité d'immobilisation dépend essentiellement de la décision du bénéficiaire de la promesse :

• s'il se rétracte dans le délai de 7 jours, l'indemnité lui est restituée ;
• s'il décide d'acquérir (on dit qu'il lève l'option), l'indemnité s'imputera sur le prix de vente ;
• une fois le délai de rétractation passé, s'il renonce à acheter ou ne lève pas l'option dans le délai fixé, l'indemnité sera acquise au vendeur à titre de dédommagement (Cass. 1^e  civ. 5-12-1995 n^o  93-19.874 : RJDA 4/96 n^o  477).

A compter de la levée de l'option, acquéreur et vendeur sont définitivement engagés. Seule la non-réalisation d'une condition suspensive permet aux parties de se désengager sans dommage (voir n^o 31575).

Il convient de déterminer avec soin dans la promesse les conditions de délai et de forme de la levée de l'option. En pratique, le formalisme de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception est protecteur.

Le compromis de vente est le contrat par lequel le vendeur s'engage à vendre tel bien à tel prix à l'acquéreur qui s'engage à acheter. Les deux parties sont définitivement engagées ; elles ne peuvent plus revenir sur leur décision : le compromis vaut vente (C. civ. art. 1589). Seule la non-réalisation d'une condition suspensive permet aux parties de se désengager sans dommage (voir n^o 31575).

En pratique, une clause du compromis retarde les effets de la vente au jour de la signature de l'acte authentique chez le notaire. Cette clause peut être ainsi rédigée : « Il est formellement convenu que le transfert de la jouissance, des risques et de la propriété au profit de l'acquéreur est subordonné à la passation de l'acte authentique accompagnée du versement préalable de l'intégralité du prix et des frais. »

La conclusion d'un compromis de vente s'accompagne du versement par l'acquéreur d'une somme d'argent représentant généralement 10 % du prix de vente. Il est possible de négocier le versement d'une somme inférieure ou supérieure. Cette somme prend le nom de « dépôt de garantie », c'est un acompte sur le prix. Elle s'imputera sur le prix lors de la signature de l'acte notarié. Elle sera restituée à l'acquéreur s'il se rétracte ou si l'une des conditions suspensives ne se réalise pas.

Le compromis de vente peut contenir une clause permettant au vendeur et/ou à l'acquéreur de renoncer sans motif à la vente en abandonnant à l'autre partie une somme convenue à l'avance. Il s'agit d'une clause de dédit (à ne pas confondre avec le délai de rétractation de sept jours). La somme due ne peut pas être réduite par le juge (Cass. 3^e  civ. 15-2-2006 n^o  04.17.595 : RJDA 5/06 n^o  503). L'existence d'une clause de dédit peut être déduite de la qualification d'arrhes donnée par les parties au dépôt de garantie (C. civ. art. 1590). Dans ce cas, pour renoncer à la vente, l'acquéreur doit abandonner les arrhes ; si c'est le vendeur qui souhaite renoncer, il doit en verser le double. En pratique, la clause de dédit est peu utilisée.

En fin de visite, les agents immobiliers proposent très souvent à l'acquéreur potentiel souhaitant négocier le prix de signer une offre d'achat. Aucun versement ne peut être exigé de l'acquéreur sous peine de nullité de l'offre (C. civ. art. 1589-1). En pratique, le contenu de l'offre d'achat étant très succinct, un compromis de vente est ultérieurement signé en présence du vendeur : c'est au stade de ce compromis que l'acquéreur pourra se rétracter dans le délai de sept jours (voir n^o 31541). Autrement dit, l'offre d'achat ne lie pas l'acquéreur qui peut changer d'avis sans être pénalisé financièrement. Ce principe ne vaut que si l'offre est sommaire et peu précise. Une offre très détaillée pourrait être assimilée à une promesse unilatérale d'achat par laquelle l'acquéreur promet au vendeur de lui acheter son bien à tel prix jusqu'à telle date. Dans un tel cas, la vente pourrait être considérée comme conclue dès l'acceptation de l'offre par le vendeur en raison d'un accord commun sur les éléments essentiels de la vente.

Cela dépend pour une part du type d'avant-contrat signé. Mais à titre général l'avant-contrat précise :

• l'état civil du vendeur et de l'acquéreur ;
• l'adresse du logement ;
• la description du logement, de son équipement et de ses dépendances ;
• le prix et les conditions de son versement (en totalité le jour de la vente ou non) ;
• le montant, la nature et le sort de la somme versée lors de l'avant-contrat ;
• la date limite de signature de la vente authentique ;
• la date de prise de possession du logement ;
• les servitudes privées éventuelles (par exemple existence d'une servitude de passage) ;
• le montant et le débiteur de la commission de l'intermédiaire (agent immobilier, notaire).

Toute promesse de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot doit mentionner la superficie de la partie privative.

La « loi Carrez » impose que la promesse de vente ou d'achat et le contrat de vente mentionnent la superficie de ce logement dès lors qu'elle est supérieure à 8 m²  (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 46, al. 1 ; Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 4-2). Sont exclus du mesurage les caves, garages et emplacements de stationnement (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 46, al. 3).

La superficie à indiquer correspond à la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures des portes et des fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d'une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 4-1).

L'allusion du texte aux locaux clos et couverts conduit à exclure du mesurage les balcons, loggias et terrasses, sauf s'ils sont clos et habitables (Cass. 3^e  civ. 28-1-2015 n^o  13-26.035 : BDP 4/15 inf. 136). La situation matérielle du lot tel qu'il se présente lors de la vente prévaut sur sa désignation dans le règlement de copropriété et dans l'acte de vente (Cass. 3^e  civ. 2-10-2013 n^o  12-21.918 : BPIM 6/13 inf. 414). L'intervention d'un professionnel (géomètre expert, architecte, agent immobilier, etc.) attestant la superficie est conseillée. Le coût de leur intervention est très variable ; le vendeur doit donc faire jouer la concurrence.

En l'absence d'indication de la superficie, l'acquéreur peut demander la nullité de la vente devant le tribunal de grande instance dans le mois de la signature de l'acte authentique. Toutefois, lorsque la superficie omise dans l'avant-contrat figure dans la vente authentique, l'acquéreur ne peut pas demander cette nullité.

Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à la superficie mentionnée dans l'acte authentique, l'acquéreur peut demander une réduction du prix de vente en proportion du nombre de mètres carrés manquants (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 46, al. 7). Le vendeur, qui indemnise l'acheteur en raison d'une erreur de mesurage, ne peut pas agir en garantie contre le métreur fautif mais peut se prévaloir à son encontre d'une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre (Cass. 3^e  civ. 28-1-2015 n^o  13-27.397 : RJDA 4/15 n^o  259). Lorsque la superficie réelle excède la superficie mentionnée, le vendeur ne peut pas obtenir d'augmentation du prix. En l'absence d'accord amiable, le dossier doit être confié à un avocat qui portera l'affaire devant le tribunal de grande instance dans l'année de la signature de la vente authentique.

Sous réserve de tempéraments, doivent être annexés, outre le dossier de diagnostic technique (voir n^o 31566) (CCH art. L 721-2, 1^o  à 6^o ) :

• les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble : la fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 8-2), le règlement de copropriété, l'état descriptif de division, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années si le copropriétaire en dispose ;
• les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur : le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente, les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l'acquéreur, l'état global des impayés de charges au sein du syndicat et la dette vis-à-vis des fournisseurs, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot ;
• le carnet d'entretien de l'immeuble ;
• une attestation comportant la mention de la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ;
• une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété dont le contenu doit être déterminé par arrêté ;
• le diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux.

Le Gouvernement est autorisé à prendre par ordonnances, avant le 20 septembre 2015, toute mesure pour simplifier les modalités d'information des acquéreurs des lots de copropriété et en préciser le champ d'application. Sont visées notamment les dispositions relatives aux pièces à annexer à la promesse de vente.

Dans un but de protection de l'acquéreur immobilier, la loi impose un contrôle technique de l'immeuble avant la vente. Le prix d'établissement de ces différents diagnostics, très variable selon la surface du logement, est libre ; il convient donc de faire jouer la concurrence. Si le vendeur a l'obligation de fournir les diagnostics, l'acquéreur peut accepter d'en supporter le coût (Cass. 3^e  civ. 16-1-2013 n^o  11-22.591 : BPIM 2/13 inf. 135).

Ces différents diagnostics établis par des professionnels sont regroupés dans un document unique : le dossier de diagnostic technique (voir n^o 31572).

Pour préserver leur impartialité et leur indépendance, il est interdit aux diagnostiqueurs d'accorder une commission, une rétribution ou un autre avantage à l'agent immobilier intervenant dans la vente et de recevoir un avantage, sous quelque forme que ce soit, de la part d'une entreprise réalisant les travaux en rapport avec le diagnostic (CCH art. R 271-3).

Les différents contrôles à effectuer sont présentés dans le tableau ci-après et détaillés ensuite.

Dans les zones délimitées par le préfet (se renseigner à la mairie ou auprès du notaire) ou selon l'époque de construction, le vendeur a l'obligation de faire établir à ses frais et par des professionnels agréés trois types de certificat concernant la présence ou l'absence de termites (CCH art. L 133-6), d'amiante (CSP art. L 1334-13) et de plomb (CSP art. L 1334-6) dans l'immeuble ou dans certains matériaux de celui-ci (pour le plomb, les peintures sont contrôlées mais pas les canalisations d'eau).

Ces différents certificats doivent être annexés aux actes de vente (promesses et ventes notariées). Il reste possible de vendre un bien immobilier concerné ou situé dans une zone contaminée sans fournir ces certificats : leur absence n'entraîne pas la nullité automatique de la vente. Toutefois, si l'acquéreur découvre après la vente un vice tenant à la présence de termites, de plomb dans les peintures ou d'amiante dans les éléments de la construction, il pourra obtenir en justice l'annulation de la vente ou une réduction du prix. Le vendeur ne pourra pas s'exonérer de sa responsabilité, même si le contrat contient une clause de non-garantie des vices cachés (CCH art. L 271-4, II).

Lorsque la présence de termites, d'amiante ou de plomb est détectée dans l'immeuble, des travaux peuvent être imposés par le préfet. Il est judicieux de prévoir dans les actes de vente si c'est le vendeur ou l'acquéreur qui supportera la charge financière de ces travaux. Il convient de prendre la même précaution pour l'installation d'assainissement.

Il existe un dispositif de lutte contre la mérule, champignon lignivore pouvant causer d'importants dégâts sur les structures en bois des bâtiments (charpente, planchers, etc.) (CCH art. L 133-7 à CCHL 133-9). Ce n'est pas un véritable diagnostic qui est imposé mais une simple information sur ce risque. En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral, le vendeur doit informer l'acquéreur sur la présence d'un risque de mérule. Aucune sanction n'est prévue en cas de non-respect de cette obligation. L'information sur la présence d'un risque de mérule doit être jointe au dossier de diagnostic technique (CCH art. L 271-4).

Les installations intérieures de gaz et d'électricité réalisées depuis plus de 15 ans doivent être contrôlées avant la vente d'un logement en vue d'évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes (CCH art. L 134-6 et CCHL 134-7). Les certificats de contrôle décrivent l'état des installations (appareils et tuyauteries pour le gaz ; du tableau de commande jusqu'aux prises de courant pour l'électricité). Pour les ventes de logements en copropriété, seules les installations situées dans les parties privatives sont contrôlées.

En cas de vente d'un immeuble d'habitation non raccordé à l'égout, un certificat de contrôle du bon état et du bon fonctionnement de l'installation d'assainissement non collectif doit être fourni (CSP art. L 1331-11-1). Le certificat est délivré par la commune à l'occasion des contrôles obligatoires périodiques réalisés le plus souvent par l'intermédiaire du service public d'assainissement non collectif. En pratique, si le contrôle est daté de plus de trois ans ou inexistant, le vendeur de la maison individuelle équipée d'une fosse septique devra en faire réaliser un nouveau à sa charge (CSP art. L 1331-11-1). Si l'installation n'est pas conforme à la date de la vente, l'acheteur devra faire procéder à cette mise en conformité dans le délai d'un an (CCH art. L 271-4, II-al. 3).

Ces trois certificats (gaz, électricité et assainissement) doivent être annexés aux actes de vente (promesses et ventes notariées). En l'absence de ces certificats, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés si l'acquéreur découvre après la vente un vice sur l'installation de gaz, d'électricité ou d'assainissement (CCH art. L 271-4, II-al. 1).

Quand le logement est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou un plan de prévention des risques technologiques ou encore dans certaines zones sismiques, un état des risques doit être annexé à l'avant-contrat puis à la vente notariée. Ce document récapitule les informations mises à disposition par le préfet. Une information sur les précédents sinistres survenus et liés à ces risques doit également figurer dans l'acte notarié. En cas de manquement du vendeur, l'acquéreur peut demander au juge de prononcer l'annulation de la vente ou une diminution du prix (C. envir. art. L 125-5, V ; CCH art. L 271-4, II-al. 2). Ces obligations d'information sur les risques ne sont applicables que s'il existe un arrêté préfectoral sur ce point (se renseigner à la mairie ou à la préfecture).

Hormis quelques exceptions, un diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être tenu à la disposition de tout candidat acheteur et joint aux actes de vente (promesses et ventes notariées) d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble (CCH art. L 134-3). Sont concernés par ce diagnostic les bâtiments clos et couverts dotés d'une installation de chauffage ou d'eau chaude. Le vendeur d'un lot de copropriété représentant un emplacement de stationnement ou une cave n'a donc pas à produire un tel diagnostic (Rép. Huyghe : AN 9-1-2007 p. 131 n^o  108051).

Etabli par un professionnel, ce diagnostic indique la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment, ainsi qu'une classification en fonction de valeurs de référence afin de permettre aux consommateurs de comparer et d'évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance (CCH art. L 134-1).

Purement informatif, ce document ne peut pas être utilisé après la vente par l'acheteur contre le vendeur pour obtenir, par exemple, une diminution du prix (CCH art. L 271-4, II-al. 3). L'éventuelle négociation doit intervenir avant la promesse.

Les annonces de vente diffusées par voie de presse écrite, par Internet ou affichées en agence doivent mentionner le classement du logement au regard de sa performance énergétique (de A, très économe, à G, très énergivore). Cette obligation concerne les professionnels comme les particuliers. Y échappent les annonces affichées sur la voie publique ou chez les commerçants (CCH art. R 134-5-1 à CCHR 134-5-3).

Les certificats concernant les termites, l'amiante, le plomb, les installations de gaz, d'électricité et d'assainissement, les risques naturels et technologiques ainsi que le diagnostic de performance énergétique, et l'information sur la présence d'un risque de mérule sont regroupés dans un document unique dénommé dossier de diagnostic technique (CCH art. L 271-4).

Ce dossier doit être fourni par le vendeur et annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. Si l'un des documents produits lors de la signature de la promesse de vente n'est plus en cours de validité à la date de la signature de la vente notariée, il doit être remplacé par un nouveau document à jour, qui sera annexé à l'acte authentique (CCH art. L 271-5).

Il s'agit d'une condition de formation du contrat. Elle implique la survenance d'un événement précis, futur et incertain, indépendant de la volonté des parties. Le contrat ne prend effet que si la condition se réalise. Si la condition ne se réalise pas, le contrat est censé n'avoir jamais existé. L'argent éventuellement versé doit alors être restitué (C. civ. art. 1168).

En pratique, les conditions suspensives le plus couramment rencontrées dans la vente d'un logement sont : l'obtention d'un certificat d'urbanisme permettant de réaliser les travaux envisagés, l'obtention d'un état hypothécaire vierge de toute inscription ou révélant une inscription inférieure au prix de vente, l'absence de préemption par un locataire ou la commune, l'absence de servitude restreignant l'usage du bien ou dépréciant trop fortement sa valeur, le financement à crédit.

Dès lors que l'acquisition d'un logement est financée par un prêt et quel qu'en soit le montant, la loi prévoit que la vente est conclue sous la condition suspensive de l'obtention de ce financement (C. consom. art. L 312-16). Même si aucune clause n'est prévue dans le contrat de vente ou l'avant-contrat, la protection s'applique (C. consom. art. L 312-17). L'acquéreur dispose d'au moins un mois pour obtenir son prêt (C. consom. art. L 312-16, al. 1). Un délai inférieur à un mois ne peut pas être imposé à l'acheteur (Cass. 3^e  civ. 12-2-2014 n^o  12-27.182 : BPIM 2/14 inf. 121). Un délai plus long peut être prévu dans l'avant-contrat. En cas de refus de prêt, l'acquéreur peut se désengager de la vente et récupérer la partie du prix déjà versée. La vente n'étant pas conclue, l'agent immobilier ne peut pas toucher sa commission.

En pratique, s'il entend recourir à un prêt, l'acquéreur doit préciser dans l'avant-contrat les principales caractéristiques du financement : apport personnel, montant du prêt, taux maximal, durée, périodicité des remboursements, nom des banques sollicitées. Ces indications, non obligatoires (Avis C. cass. 18-5-1998 n^o  98-20.009), sont importantes. En effet, les juges considèrent que le prêt est obtenu dès la délivrance par la banque dans le délai de la condition suspensive d'une offre de prêt ferme et sans réserve conforme aux caractéristiques mentionnées dans la promesse (Cass. 3^e  civ. 7-11-2007 n^o  06-17.413 : RJDA 3/08 n^o  245), même si ces caractéristiques ne conviennent plus à l'acquéreur.

Le prêt sera également considéré comme obtenu si l'acquéreur s'est opposé à la réalisation de la condition, par exemple en ne déposant pas son dossier de prêt ou en le déposant avec retard dans des délais incompatibles avec la date d'expiration de la condition ; il doit donc faire le nécessaire pour obtenir les crédits en temps voulu (Cass. 3^e  civ. 7-11-2007 n^o  06-14.227 : BRDA 23/07 inf. 29). De surcroît, si la promesse le prévoit, il a l'obligation de présenter sa demande auprès de plusieurs banques. Autrement dit, il peut ne déposer qu'une seule demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse que si celle-ci ne prévoit pas l'obligation de solliciter plusieurs banques.

Lorsque la promesse comporte les caractéristiques du prêt envisagé, son bénéficiaire doit solliciter un prêt conforme à celles-ci et en apporter la preuve. S'il ne peut pas apporter cette preuve, il sera réputé avoir obtenu l'accord de la banque et ce, malgré le refus de prêt (Cass. 3^e  civ. 30-1-2008 n^o  06-21.117 : RJDA 7/08 n^o  775). On considère également que le bénéficiaire de la promesse n'apporte pas cette preuve, par exemple, s'il sollicite un prêt plus élevé que celui prévu dans la promesse (Cass. 3^e  civ. 16-1-2013 n^o  11-26.557 : RJDA 5/13 n^o  393). Dès lors qu'il est établi que le bénéficiaire a présenté une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse, c'est au vendeur de prouver que la non-obtention du prêt résulte d'une faute des acquéreurs (Cass. 3^e  civ. 6-10-2010 n^o  09-69.914 : RJDA 2/11 n^o  121). Même si la demande de prêt ne correspond pas exactement aux prévisions de la promesse, il n'y a pas faute de l'acheteur si le prêt prévu était en tout état de cause excessif au regard de ses facultés de remboursement.

En pratique, le notaire rédacteur de l'avant-contrat est le rédacteur de la vente authentique. Le plus souvent les parties s'accordent pour choisir le notaire du vendeur, mais le choix du notaire est totalement libre. Acquéreur et vendeur peuvent, sans surcoût, demander à leur notaire respectif de les assister lors de la vente. Dans ce cas, les deux notaires se partageront les honoraires de la vente (Décret 78-262 du 8-3-1978 art. 10).

Que vous soyez ou non assisté de votre notaire lors de la vente, sachez qu'un notaire est tenu d'une obligation de renseignement et de conseil à l'égard tant du vendeur que de l'acquéreur. Il doit les éclairer sur le choix du procédé juridique le mieux adapté et sur les conséquences de leurs engagements.

Il s'écoule généralement un délai de trois à quatre mois entre la signature de la promesse et celle de la vente authentique. Ce délai dépend de la réalisation des différentes conditions suspensives et de l'obtention par le notaire de différents renseignements et documents nécessaires à la rédaction de l'acte de vente. Le notaire doit notamment vérifier l'identité et la capacité des parties, la propriété et les caractéristiques du logement vendu. A compter du 1^er  janvier 2016, il devra vérifier que l'acheteur personne physique, ou les dirigeants sociaux ou associés de la société se portant acquéreur, ne sont pas condamnés à une peine d'interdiction d'acheter un bien.

En pratique, sont généralement demandés les documents suivants :

• extraits d'actes de naissance du vendeur et de l'acquéreur ;
• extraits d'actes de mariage du vendeur et de l'acquéreur ;
• copies des contrats de mariage ou de conventions de Pacs ;
• titre de propriété du logement à vendre ;
• plans et références cadastrales du bien vendu ;
• certificat d'urbanisme ;
• situation hypothécaire du bien et, s'il y a lieu, mainlevée des hypothèques ;
• attestations d'assurance dommages-ouvrage et d'assurance responsabilité décennale des constructeurs si la construction a moins de 10 ans, étant précisé que l'absence de souscription de l'assurance dommages-ouvrage n'empêche pas la vente (Cass. 3^e  civ. 2-3-2011 n^o  09-72.576 : RJDA 10/11 n^o  784) ;
• l'ensemble des pièces qui ont été annexées dès la promesse de vente en cas de vente d'un lot de copropriété (voir n^o 31564) ;
• règlement de lotissement et cahier des charges ;
• statuts de l'association syndicale libre du lotissement ;
• dernier appel de charges de lotissement ;
• procès-verbal de la dernière assemblée générale du lotissement ;
• questionnaire et certificat du syndic de copropriété datant de moins d'un mois ;
• tableau d'amortissement des prêts du vendeur ayant financé l'acquisition du bien vendu ;
• dossier de prêts de l'acquéreur ;
• derniers avis d'imposition de taxe d'habitation et de taxe foncière ;
• renonciation à l'acquisition par les personnes disposant d'un droit de priorité : principalement droit de préemption de la commune et du locataire ;
• le certificat du syndic attestant que l' acquéreur n'est pas en impayés de charges de copropriété.

En cas de vente d'un logement, la loi prévoit un transfert automatique de l'assurance du vendeur à l'acquéreur. Pour ne plus être tenu au paiement des primes, le vendeur doit toutefois prévenir son assureur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Si l'assureur est d'accord, l'acquéreur peut continuer le contrat signé par le vendeur en le faisant établir à son nom et en l'aménageant (augmentation de la garantie du mobilier, addition d'une garantie qui ne figurait pas dans le contrat initial). L'acquéreur peut aussi, après examen des clauses du contrat, le résilier par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et en souscrire un nouveau auprès d'une compagnie de son choix (C. ass. art. L 121-10).

Vis-à-vis de la copropriété, le vendeur doit payer toutes les charges exigibles au jour de la vente ainsi que tous les travaux décidés et dont le financement a été voté et appelé au jour de la vente. Il en va ainsi même si ces travaux sont réalisés après la vente. Les charges provisionnelles du trimestre en cours incombent au vendeur. Le trop ou le moins-perçu sur provisions, déterminé lors de la régularisation annuelle, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 6-2).

Toutefois, acquéreur et vendeur peuvent prévoir dans l'acte de vente une répartition différente. Cette répartition est un élément de négociation du prix. En pratique, il est généralement prévu que les charges du trimestre en cours seront réparties en proportion du temps et que le vendeur conservera à sa charge le coût des travaux décidés par une assemblée antérieure, même si l'appel de fonds est lancé après la vente. Cet accord entre vendeur et acquéreur n'est pas opposable à la copropriété ; le syndic demandera donc à l'acquéreur de payer les travaux.

A l'occasion de la vente de votre appartement, le syndic de copropriété peut prétendre à une rémunération pour l'établissement de l'état daté relatif aux charges en cours. Ces frais de mutation prévus dans le contrat du syndic vous sont facturés personnellement ; ils n'entrent pas dans les charges générales (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 10-1, al. 3).

La taxe foncière est due par le propriétaire du logement au 1^er  janvier, la taxe d'habitation est due par l'occupant à la même date. En cas de vente en cours d'année, taxes foncière et d'habitation suivent en pratique un régime différent. La taxe d'habitation est supportée en totalité par le vendeur s'il était occupant au 1^er  janvier de l'année. En revanche, les actes de vente contiennent presque toujours (mais ce n'est pas obligatoire, ce point est donc à surveiller) une clause selon laquelle la taxe foncière se répartit entre vendeur et acquéreur en proportion de leur temps de jouissance du logement (prorata temporis). Ainsi, pour une vente intervenue le 1^er  mars, le vendeur supportera 2/12^es  de la taxe et l'acquéreur les 10/12^es  restants. Le montant de la taxe de l'année en cours n'étant connu qu'en novembre, il est prévu, en pratique, que l'acquéreur remboursera, le jour de la vente, sa quote-part de la taxe foncière au vendeur sur la base du montant de la taxe de l'année précédente. Si l'acte de vente ne prévoit pas de répartition, la taxe foncière est supportée en intégralité par le vendeur.

Sauf clause contraire du contrat de vente, le logement est vendu avec tous les accessoires matériels indispensables faisant corps avec l'immeuble et ne pouvant être enlevés sans détérioration (portes, fenêtres, chaudière, sanitaires, etc.). Le reste peut être emporté par le vendeur. Il est préférable de dresser dans l'avant-contrat une liste descriptive précise des équipements mobiliers laissés par le vendeur. Lorsque le prix de ces éléments d'équipement est important, une cuisine équipée par exemple ou une bibliothèque murale, il est intéressant dans l'acte de vente de ventiler le prix de vente en faisant apparaître un prix pour l'immeuble et un prix pour les éléments d'équipement. De cette manière, les droits de mutation n'auront pas à être payés sur le prix de la cuisine ou de la bibliothèque.

Avant de signer la vente authentique, demandez à visiter une dernière fois le logement pour vérifier qu'aucune modification n'est intervenue depuis l'avant-contrat et que les équipements mentionnés sont toujours là.

Lorsque le vendeur ne se présente pas à la date convenue chez le notaire ou refuse de signer la vente sans motif valable, l'acquéreur doit, de préférence par acte d'huissier (éventuellement par lettre recommandée avec demande d'avis de réception), sommer le vendeur de régulariser la vente dans un délai assez court (10 jours, par exemple). Si cette sommation reste sans effet, le notaire dressera un procès-verbal de carence. Muni de ce procès-verbal, l'acquéreur pourra s'adresser, par l'intermédiaire d'un avocat, au tribunal de grande instance pour que le vendeur soit condamné sous astreinte (X euros par jour) à signer l'acte authentique ou que le juge constate la vente. Dans les deux cas, l'acquéreur peut également demander des dommages et intérêts.

Lorsque l'acquéreur ne se présente pas à la date convenue chez le notaire ou refuse de signer la vente sans motif valable, il n'est pas toujours judicieux de demander en justice la régularisation de la vente, notamment si cet acquéreur ne peut pas en payer le prix. Le vendeur peut en revanche demander la résolution de la vente et des dommages et intérêts, ou appliquer la clause pénale de l'avant-contrat prévoyant en pareil cas la caducité de la vente et la conservation de la somme versée lors de l'avant-contrat à titre de dommages et intérêts.

En pratique, le prix (ou son solde si l'acquéreur en a déjà réglé une partie lors de l'avant-contrat) est payé comptant le jour de la signature chez le notaire.

Le règlement peut être effectué par virement ou par chèque. Le virement est obligatoire à partir de 3 000 € (C. mon. fin. L 112-6-1 et C. mon. fin.R 112-5). Le paiement par chèque de banque (chèque tiré sur le compte de la banque après transfert des sommes du compte de l'acquéreur sur le sien) est donc voué à disparaître.

En général, le prix de vente transite par la comptabilité du notaire. Même si votre vendeur insiste, évitez autant que possible de lui régler directement (hors comptabilité du notaire) tout ou partie du prix. De tels versements sont en effet inopposables aux créanciers du vendeur inscrits sur le bien : vous vous exposeriez à devoir acquitter de nouveau les sommes ainsi versées.

Avant de verser le montant de la vente au vendeur, le notaire doit faire publier la vente et vérifier qu'il n'existe aucune inscription hypothécaire ou privilège sur le bien vendu. Pour cela, le notaire dépose, avec la demande de publication de la vente, une demande de renseignements hypothécaires « sur formalité ». Ce document permet de connaître la situation exacte du bien lors de l'enregistrement de la vente. En cas d'inscription, le notaire doit verser le prix en totalité ou en partie aux créanciers inscrits.

En pratique, les notaires se contentent souvent de l'obtention d'un état hypothécaire « urgent hors formalité » plus rapide à obtenir. Le prix de la vente peut alors être versé le jour même de la signature ou quelques jours après. Si une inscription intervient entre la date de cet état hypothécaire et l'enregistrement de la vente, le notaire est en principe couvert par son assurance.

Le notaire doit faire publier la vente au service chargé de la publicité foncière dans le mois de sa signature. Ce n'est qu'une fois cette publication réalisée que le notaire fera parvenir à l'acquéreur une copie authentique de son acte d'achat. Ce délai, très variable, est généralement de six mois.

L'original de l'acte authentique, la « minute », est conservé par le notaire. En cas de besoin, il est possible d'en obtenir une copie, authentique ou simple.

Le vendeur est tenu de garantir l'acquéreur contre les défauts cachés du bien vendu (C. civ. art. 1641), même s'il ne les connaissait pas (C. civ. art. 1643).

Le débiteur de la garantie est en premier lieu le vendeur immédiat de l'immeuble. En cas de pluralité de vendeurs, il est de l'intérêt de l'acquéreur de prévoir dans l'acte de vente la solidarité entre eux. La garantie peut être invoquée par le dernier acquéreur contre les vendeurs antérieurs.

L'acquéreur doit prouver l'existence du vice et que celui-ci remplit toutes les conditions requises pour la mise en oeuvre de la garantie. La preuve peut être faite par tous moyens.

Le vice dont est atteint l'immeuble vendu doit répondre à certaines caractéristiques pour permettre à l'acquéreur de mettre utilement en jeu la garantie du vendeur :

• le vice doit porter atteinte à la destination ou à l'usage de l'immeuble ;
• le vice doit être caché. Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même (C. civ. art. 1642). Toutefois, même visible, un vice peut être considéré comme caché si l'acquéreur ne pouvait en mesurer l'ampleur et les conséquences (Cass. 3^e  civ. 14-3-2012 n^o  11-10.861 : RJDA 6/12 n^o  578). En présence d'un acquéreur non professionnel, le vice est réputé caché à son égard s'il a pu légitimement en ignorer l'existence au jour de la vente et à condition qu'il ait examiné attentivement le bien vendu (Cass. 3^e  civ. 10-9-2013 n^o  12-22.844 : BPIM 6/13 inf. 406). L'acquéreur professionnel est présumé connaître le vice ;
• le vice doit exister avant la vente ou être en germe à la date de celle-ci (Cass. 3^e  civ. 6-11-1974 n^o  73-14.128, à propos du projet de construction d'un canal traversant une propriété). La preuve de l'antériorité du vice incombe à l'acquéreur ;
• le vice doit être inhérent au bien vendu. Cela ne signifie pas que le vice doive avoir une origine interne à l'immeuble et ne puisse pas provenir de facteurs extérieurs au bien.

La garantie des vices cachés peut notamment être mise en oeuvre par l'acquéreur immédiat de l'immeuble contre son propre vendeur, et par le sous-acquéreur contre le vendeur initial.

L'action doit être engagée, en principe, dans les deux ans de la découverte du vice (C. civ. art. 1648, al. 1).

L'acquéreur a le choix entre demander la résolution de la vente et se faire restituer le prix (action dite rédhibitoire) ou demander une diminution du prix (action dite estimatoire) (C. civ. art. 1644). La demande en résolution de la vente doit, pour être recevable, être publiée au service de la publicité foncière. La réduction de prix s'apprécie au regard non pas de la valeur vénale du bien, mais du « coût » du vice.

Le vendeur peut être condamné, outre la restitution ou la diminution du prix, à réparer le préjudice subi par l'acquéreur. Si le vendeur ignorait le vice, il n'est tenu de rembourser que les frais de la vente (les frais dits de notaire : voir n^o 31659 s.). Si le vendeur connaissait le vice, il est tenu de tous les dommages-intérêts à l'égard de l'acquéreur (C. civ. art. 1645). Il peut s'agir de la perte patrimoniale subie en raison de la hausse des prix de l'immobilier entre la conclusion de la vente et son annulation ou l'impossibilité pour l'acheteur d'acquérir un bien analogue au même prix.

Le vendeur est tenu des vices cachés, même s'il ne les connaissait pas, sauf si l'acte de vente prévoit que le vendeur n'est obligé à aucune garantie (C. civ. art. 1643). Les clauses limitatives ou exclusives de garantie ne sont valables que si le vendeur ignorait le vice caché et s'il a satisfait à son obligation légale de recherche de certains vices cachés. Le vendeur, professionnel ou non, est tenu de rechercher l'existence de certains vices (notamment la présence de plomb, d'amiante, de termites ou encore l'exposition à des risques technologiques ou naturels) et doit annexer à l'acte de vente un certificat justifiant de ces recherches. L'absence de certificat influe sur l'efficacité de la clause excluant ou limitant la garantie pour le vice concerné (voir n^o 31566).

En cas de vente entre non-professionnels, ces clauses de non-garantie ne peuvent pas être invoquées par le vendeur de mauvaise foi. Ainsi, le vendeur qui repeint les murs pour faire disparaître des traces d'infiltration n'est pas de bonne foi et ne peut pas se prévaloir de la clause d'exonération des vices cachés (Cass. 3^e  civ. 21-1-2015 n^o  13-17.982 : BPIM 2/15 inf. 125).

Dans une vente entre un professionnel et un non-professionnel, le vendeur professionnel, présumé en tant que tel connaître les vices du bien vendu, ne peut pas invoquer ces clauses.

Entre professionnels, il peut les invoquer si l'acquéreur est un professionnel de la même spécialité.

Il est fréquent de rencontrer dans un acte notarié une clause indiquant que l'immeuble est vendu « en l'état » ou « sans garantie ». La jurisprudence n'est pas fixée sur la validité de cette clause de style : certains juges l'admettent, d'autres pas.

Les parties peuvent librement prévoir des clauses extensives de garantie qui renforcent les obligations du vendeur en prévoyant, par exemple, que l'acquéreur aura droit à la réparation intégrale de son préjudice, indépendamment de la bonne ou mauvaise foi du vendeur. Ces conventions, rares en pratique, sont concevables pour des immeubles de rendement, vendus en totalité, dans les zones urbaines à forte densité.

Les parties peuvent substituer à la garantie légale un système de garantie contractuelle par le biais de clauses mixtes comportant à la fois des éléments extensifs et restrictifs. La jurisprudence adopte une position très défavorable au vendeur : elle valide les extensions et censure les restrictions, sauf pour les contrats de vente conclus entre professionnels de même spécialité.

Les viagers concernent le plus souvent des biens immobiliers (appartement, maison, etc.). Une vente en viager est une vente dont une partie du prix est payée sous forme de rente versée jusqu'au décès du vendeur (C. civ. art. 1968). Signalons, mais nous n'y reviendrons pas, qu'il existe des ventes dites « en viager » - mais il s'agit en réalité de ventes à terme - dans lesquelles, en contrepartie d'un droit d'habitation temporaire ou à vie pour le vendeur, l'acquéreur ne verse la rente que pendant une certaine durée prévue au départ, 15 ans par exemple ; en cas de décès du vendeur pendant cette période, la rente est versée à ses héritiers jusqu'à l'échéance prévue. La prise de possession du bien par l'acquéreur intervient au décès du vendeur ou à la date convenue.

Grâce à une vente en viager, le vendeur (appelé « crédirentier »), généralement âgé, s'assure un revenu complémentaire. L'acheteur (appelé « débirentier ») se constitue un patrimoine immobilier avec un apport initial limité, voire nul.

Evidemment, il existe un risque : le prix payé au total va dépendre de la longévité du vendeur (C. civ. art. 1104, al. 2). L'existence de cet aléa est une condition fondamentale du viager. A défaut, la vente est nulle. Par exemple, est nulle la vente conclue alors que le vendeur est mourant (C. civ. art. 1975).

Attention, la vente en viager entre parents et enfants est considérée comme une donation déguisée (C. civ. art. 918) qui peut être remise en cause juridiquement et fiscalement lors de l'ouverture de la succession.

Comme toutes les ventes de biens immobiliers, une vente en viager exige l'intervention d'un notaire qui se charge de l'ensemble des formalités obligatoires.

On parle de « viager libre » lorsque le bien vendu n'est pas occupé.

Mais très souvent, le vendeur se réserve le droit d'habiter. Qu'il y demeure de façon régulière, occasionnelle ou pas du tout, il ne peut alors pas mettre le bien vendu en location (C. civ. art. 631). Si le vendeur est marié, il se réserve généralement le droit d'habitation jusqu'au décès de son conjoint.

Le contrat de vente prévoit le plus souvent que le vendeur assume les réparations dites locatives et la taxe d'habitation tandis que l'acheteur pourvoit aux autres dépenses d'entretien et de grosses réparations ainsi qu'à la taxe foncière.

Lorsque le vendeur s'est réservé l'usufruit du bien, il peut non seulement l'habiter, mais aussi le louer (C. civ. art. 595). Cette opération attire peu les investisseurs.

Le bouquet est la partie du prix payée comptant à la signature du contrat. Il n'a rien d'obligatoire et il est librement déterminé par les intéressés. Plus il est important, plus la rente est faible.

La rente sur « une tête » est versée au vendeur ou à toute autre personne désignée, par exemple un enfant handicapé. Elle cesse à son décès.

Par l'effet d'une clause de réversibilité, la rente peut être prévue sur « deux têtes », en général des époux : au décès de l'un, le montant de la rente est intégralement versé au survivant (C. civ. art. 1973). En l'absence d'une telle clause, le conjoint ne perçoit que la moitié de la rente s'il est covendeur, rien du tout s'il ne l'est pas. Le conjoint survivant ne doit aucun droit de succession sur les sommes reçues au titre de la réversion.

Ajouté au bouquet, le montant de la rente doit correspondre à la valeur réelle du bien. A défaut, la vente pourrait être requalifiée en donation ou annulée pour défaut d'aléa (Cass. 3^e  civ. 12-6-1996 n^o  94-16.988 : RJDA 10/96 n^o  1180).

Le montant est estimé en fonction de plusieurs critères : le nombre de bénéficiaires, leur âge et leur espérance de vie, l'occupation ou non du logement par le vendeur, la valeur du bien et le revenu qui pourrait en être tiré s'il était loué, l'existence ou non d'un bouquet.

Pour calculer le montant de la rente, les notaires utilisent des programmes informatiques qui intègrent ces données.

Très généralement, le contrat prévoit que la rente est indexée annuellement sur l'indice des prix à la consommation ou l'indice du coût de la construction calculé par l'Insee. Une augmentation minimale est, en tout état de cause, prévue par la loi (Loi 51-695 du 24-5-1951 art. 2 sur renvoi de la loi 49-420 du 25-3-1949 art. 1).

La rente prend fin au décès de son bénéficiaire. L'acheteur ne peut pas la racheter en payant un capital équivalent sauf si le contrat le prévoit. C'est très rare en pratique.

Si l'acheteur décède avant le vendeur, ses héritiers doivent continuer de payer la rente.

Si le vendeur ne peut plus vivre seul et part en maison de retraite, l'acheteur ne peut pas entrer dans les lieux, sauf accord du vendeur. Il est d'ailleurs utile de prévoir, dans le contrat de vente, une grille de majoration de la rente pour le cas où le vendeur libérerait les lieux.

En cas d'échec des voies de recours classiques amiables ou judiciaires, telle l'injonction de payer, vous devrez, en pratique, faire annuler la vente. Le plus souvent, mais ce point est à vérifier avant de signer la vente, les contrats contiennent une « clause résolutoire » qui conduit à l'annulation automatique de la vente en cas d'impayé de la rente. Il vous suffit de faire constater cette annulation par le tribunal de grande instance pour récupérer la propriété du bien (le recours à un avocat est obligatoire). Sous réserve de l'appréciation des juges, vous ne serez pas tenu de rembourser le bouquet et le montant de la rente déjà perçu si le contrat prévoit qu'ils vous restent acquis à titre de dédommagement. C'est généralement le cas.

Les droits d'enregistrement sont normalement calculés, au moment de la vente, sur la valeur en capital de la rente indiquée dans l'acte. Il faut ajouter, le cas échéant, le montant du bouquet.

Dans le cas où la plus-value est imposable, on retient comme prix de vente la même valeur que celle retenue pour le calcul des droits d'enregistrement.

Au regard de l'impôt sur le revenu, le vendeur doit déclarer une fraction de la rente qu'il perçoit. Cette fraction est déterminée une fois pour toutes d'après l'âge du vendeur au moment de l'encaissement de la première rente. Lorsqu'il existe une clause de réversion au profit du conjoint survivant, l'âge à retenir est celui de l'aîné lors de l'entrée en jouissance de la rente (BOI-RSA-PENS-30-20 n^o  70).

L'acheteur n'a pas le droit de déduire de ses revenus le montant de la rente payée.

Le capital représentatif de la rente doit être inclus dans l'assiette de l'ISF chez le vendeur (qui n'a pas à déclarer en revanche la valeur du bien). Ce même capital est déduit de son actif par l'acheteur qui, devenu propriétaire de l'immeuble, doit en déclarer la valeur (en d'autres termes, l'acheteur déclare la valeur du bien acheté et inscrit au passif la valeur du capital représentatif de la rente) ; s'il s'agit d'un viager occupé, la valeur de l'immeuble à déclarer par l'acheteur peut à notre avis être décotée.

L'administration fiscale ne remet pas en question la valeur de capitalisation déclarée par le vendeur si elle n'est pas inférieure à celle résultant des barèmes qu'elle publie (imprimé n^o  2725-NOT-D disponible dans les services des finances publiques et consultable sur www.impots.gouv.fr). Symétriquement, en bonne logique, elle ne devrait pas remettre en cause la valeur ainsi portée au passif par l'acheteur.

L'acheteur peut, à tout moment, revendre le viager. Pour le crédirentier, la revente ne change rien : le nouvel acquéreur doit lui verser la rente sans en changer les conditions et notamment le montant ; si celui-ci est défaillant, le premier acquéreur doit, en principe, payer la rente à sa place.

Pour le nouveau débirentier, l'intérêt est de devoir une rente plus faible que si elle était fixée pour la première fois au jour de son acquisition (puisque, par définition, la rente d'origine a été fixée alors que le crédirentier était plus jeune). Cela dit, il devra un bouquet plus important à son vendeur.

Quant au vendeur, il est, en principe, libéré du paiement de la rente et il perçoit un bouquet sur lequel il peut faire une plus-value.

La vente d'un logement entraîne le paiement de frais annexes qui seront acquittés le jour de la vente définitive en plus du prix de vente. Couramment appelés « frais de notaire » parce qu'ils doivent être réglés à ce dernier, ils sont en réalité destinés pour l'essentiel au Trésor public.

Les frais de notaire comprennent la rémunération proprement dite du notaire (les émoluments d'actes et de formalités, et éventuellement les honoraires de négociation), le remboursement des dépenses engagées par le notaire pour obtenir les informations nécessaires à la passation de l'acte de vente comme les renseignements cadastraux ou hypothécaires (les frais et débours) et les taxes versées au Trésor public, principalement droits d'enregistrement ou TVA.

Si vous financez votre acquisition à crédit, la banque exige une garantie de remboursement. Il s'agit le plus souvent d'un privilège de prêteur de deniers, d'une hypothèque ou d'une caution donnée par une mutuelle. Les deux premières formes de garantie engendrent des frais de notaire supplémentaires.

Le jour de la signature de la vente, l'acquéreur doit verser au notaire une provision destinée à couvrir les frais et droits dus pour cette vente. Cette provision est calculée au plus juste par le notaire à l'aide de barèmes préétablis. La provision est obligatoire ; en l'absence de versement, le notaire doit refuser de recevoir l'acte (Décret 78-262 du 8-3-1978 art. 6).

La rémunération du notaire est constituée par des émoluments proportionnels dont le montant est déterminé par les pouvoirs publics (Décret 78-262 du 8-3-1978 art. 23). Le barème applicable est le suivant (montants hors TVA) :

• de 0 à 6 500 € = 4 % ;
• au-delà de 6 500 € et jusqu'à 17 000 € = 1,65 % ;
• au-delà de 17 000 € et jusqu'à 60 000 € = 1,10 % ;
• au-delà de 60 000 € = 0,825 %.

Ces émoluments sont soumis à la TVA au taux de 20 %.

Par exemple, pour un logement vendu 200 000 €, les émoluments proportionnels du notaire (arrondis à l'euro le plus proche) s'élèveront à :

En complément des émoluments proportionnels, le notaire perçoit des émoluments de formalités. Ces formalités correspondent à des démarches administratives réalisées par le notaire : demande de pièces d'état civil, certificat d'urbanisme, copie authentique de la vente, réquisition d'état hypothécaire, purge du droit de préemption de la commune, etc.

Les émoluments sur formalités se calculent à partir d'une unité de compte appelée unité de valeur (UV). A chaque formalité correspond un certain nombre d'unités de valeur (par exemple, 3 UV pour une demande de pièce d'état civil, 0,3 UV par page pour une copie authentique). Une unité de valeur vaut 3,90 € hors TVA (Décret 78-262 du 8-3-1978 art. 28 modifié par le décret 2011-188 du 17-2-2011).

Les émoluments de formalités des ventes immobilières sont forfaitisés à 90 unités de valeur (soit 351 € hors TVA). Ce forfait couvre les actes d'état civil, les attestations, les demandes de cadastre, les copies authentiques, les copies sur papier libre, les copies publicité foncière, les extraits d'acte et les réquisitions d'état. Les formalités particulières non comprises dans ce forfait donnent lieu à des émoluments fixes distincts.

Il s'agit des sommes déboursées, c'est-à-dire acquittées par le notaire pour le compte de son client et servant, d'une part, à rémunérer les différents intervenants pour l'obtention des pièces et documents nécessaires (géomètre, syndic, etc.) et, d'autre part, à régler les frais exceptionnels (frais de déplacement). On compte notamment parmi ces sommes la contribution de sécurité immobilière, égale à 0,10 % du prix de vente.

A l'occasion de la vente d'un bien immobilier ancien, le notaire est chargé de collecter pour le compte du Trésor public les droits d'enregistrement.

Le taux global de ces droits est fixé à 5,80665 % du prix de vente pour les locaux d'habitation sauf dans quelques départements (dont Paris où il est de 5,09006 %).

Sauf rares exceptions, les droits d'enregistrement sont calculés sur le prix indiqué dans l'acte de vente, sans abattement. Ce prix de vente est, le cas échéant, augmenté de toutes les charges qui incombent normalement au vendeur et qui sont facturées à l'acquéreur (CGI art. 683, I-al. 2). Il s'agit, par exemple, de la taxe foncière payée par l'acquéreur pour la période antérieure à son entrée en jouissance. La valeur des équipements mobiliers (cuisine et salle de bains équipées, bibliothèque) peut être déduite du prix de vente à condition que la ventilation du prix apparaisse dans l'acte de vente.

Par exemple, un appartement situé à Lyon est vendu 200 000 €. Ce prix comprend une cuisine équipée et une bibliothèque pour une valeur totale de 10 000 €. L'acte de vente signé le 1^er  avril prévoit que l'acquéreur paiera la totalité de la taxe foncière pour l'année en cours, soit 2 400 €.

Le prix de vente et les droits d'enregistrement seront ainsi déterminés :

La pratique des dessous-de-table consistant à verser en liquide au vendeur une partie du prix de vente afin de réduire les frais de vente et, le cas échéant, la taxation du vendeur au titre des plus-values immobilières est très risquée. D'une part, si le fisc prouve une dissimulation du prix, il pourra exiger une majoration de 80 % des droits dus sur la partie occulte du prix, en plus bien sûr des droits normalement dus et de l'intérêt de retard de 0,40 % par mois (CGI art. 1729). Sans compter d'éventuelles poursuites pénales... jusqu'à trois ans de prison et 45 000 € d'amende (CGI art. 1837) ! D'autre part, en cas de revente ultérieure du logement, le calcul de la plus-value éventuelle se fera sur la base du prix officiel sous-évalué, ce qui risque d'augmenter le montant de l'impôt à payer au titre des plus-values. Toutefois, si un redressement a été opéré au titre des droits d'enregistrement, le calcul de la plus-value se fera sur la base du prix d'acquisition rehaussé par l'administration (CGI art. 150 VB).

Les frais engendrés par l'acquisition d'un logement neuf présentent deux particularités par rapport à ceux exigibles en cas de vente d'un logement ancien. Les émoluments proportionnels du notaire font l'objet d'un barème différent et les droits d'enregistrement sont remplacés par la TVA immobilière et la taxe de publicité foncière (TPF). D'un point de vue psychologique, ces frais sont plus indolores car le principal impôt à payer, la TVA, est compris dans le prix de vente alors que pour les logements anciens les droits d'enregistrement sont perçus en plus du prix de vente.

Lorsque le logement est vendu neuf, au sens de jamais habité, les émoluments proportionnels du notaire sont réduits, par rapport à ceux d'un logement ancien, en fonction du nombre de logements appartenant au même programme immobilier (Décret 78-262 du 8-3-1978 annexe tableau I n^o  92). Ce tarif concerne essentiellement les ventes en l'état futur d'achèvement réalisées par les promoteurs. Au-dessus de 10 logements, plus le programme est important, moins les émoluments sont élevés. Ainsi, seulement 4/5^es  des émoluments de base seront perçus pour la vente d'un logement situé dans un programme comportant de 11 à 24 logements, 2/3 des émoluments dans un programme de 25 à 99 logements, etc.

La vente d'un logement neuf est soumise à la TVA au taux de 20 % (CGI art. 257 et CGIart. 278). L'acte de vente fait apparaître le prix HT, le montant de la TVA et le prix TTC. La TVA est en définitive supportée par l'acquéreur puisqu'il paye un prix TTC, mais elle est versée au service des finances publiques par le vendeur (CGI art. 285, 2^o ). Le notaire se charge en pratique de cette formalité.

L'acquéreur doit acquitter la taxe de publicité foncière (TPF) au taux global de 0,71498 % sur le montant HT de la vente.

La revente par un particulier d'un logement acquis neuf est soumise aux droits d'enregistrement au taux de droit commun (voir n^o 31665), qu'il ait été acquis par lui en l'état futur d'achèvement ou après achèvement.

Lorsque l'acte de vente est signé et les formalités postérieures accomplies, notamment la publication de l'acte (en principe quelques mois, mais plusieurs années en cas de contentieux), le notaire doit remettre à ses clients un relevé de compte détaillé. Les relevés de compte ne sont pas normalisés. Leur présentation peut donc être différente d'un notaire à l'autre. Le relevé doit faire apparaître distinctement pour chaque acte : les droits payés au Trésor public, les déboursés, les émoluments avec la référence au tarif officiel et, le cas échéant, les émoluments de négociation (Décret 78-262 du 8-3-1978 art. 7).

Le compte définitif est comparé au montant de la provision versée. Selon le cas, le notaire rembourse le trop-perçu ou réclame un complément. Tout versement complémentaire doit être justifié.

N'hésitez pas à demander des explications au notaire sur le relevé de compte. En cas de contestation, vous devez vous adresser au président de la chambre départementale des notaires, qui émettra un avis. En cas de désaccord persistant, vous devrez vous en remettre au juge.

Il existe trois types de ventes aux enchères (ventes sur adjudication) pour les immeubles :

• les ventes des Domaines : elles concernent les biens provenant de successions en déshérence ou au bénéfice desquelles les héritiers ont renoncé (C. civ. art. 810-3), mais également les biens dont l'administration ne veut plus garder la propriété. Les immeubles ainsi vendus peuvent être classiques (logement, bureau, commerce) ou très particuliers (caserne désaffectée, phare, etc.) ;
• les ventes judiciaires : les biens vendus proviennent généralement d'une liquidation judiciaire (C. com. art. L 642-19) ou, plus souvent, d'une saisie immobilière (C. exécution art. L 322-5 s.) ;
• les ventes des notaires : les biens sont vendus volontairement aux enchères par leur propriétaire.

Quel que soit le type de vente, une publicité est organisée suffisamment à l'avance pour permettre aux acquéreurs potentiels de visiter les lieux et de prendre connaissance des conditions de la vente.

La publicité est effectuée par voie de presse, le plus souvent dans des journaux spécialisés (journaux d'annonces légales, journaux locaux), mais aussi sur Internet. Les ventes judiciaires font également l'objet d'un affichage au tribunal de grande instance et sur le bien mis en vente.

Les conditions des visites sont précisées dans l'annonce. Elles se déroulent généralement dans le mois précédant la vente. Elles sont collectives à date et heure fixes.

Le cahier des conditions de vente est le document fondamental d'une vente aux enchères. Il contient tous les renseignements sur les conditions de la vente et deviendra contrat de vente à part entière. Il comporte un descriptif précis de l'immeuble : état du bien, garantie contre les vices, servitudes éventuelles, affectation actuelle du bien (bureau, logement ou autre), vente libre ou occupée, informations relatives au règlement de copropriété, etc. Y figurent également les conditions financières de la vente : frais à la charge de l'acquéreur, délai de paiement et mise à prix.

Il est impératif de lire avec attention le cahier des conditions de vente avant de lancer les enchères. Il peut être consulté chez le notaire chargé des opérations, au greffe du tribunal de grande instance pour les ventes judiciaires, au service des impôts fonciers pour les ventes des Domaines.

La mise à prix des ventes sur saisie immobilière est fixée par le créancier poursuivant. Elle correspond le plus souvent au montant de la dette et peut donc être très inférieure à la valeur réelle de l'immeuble. Dans les autres cas, le prix de départ est fixé par le vendeur après expertise (en général 75 % de la valeur de l'expertise).

Pour les ventes des notaires, le vendeur peut choisir une mise à prix supérieure à celle préconisée par le notaire, mais il a tout intérêt à accepter la mise à prix proposée par celui-ci. A défaut, il devra prendre en charge le coût de l'expertise et des visites et, en cas de non-vente, une part des frais de publicité et d'organisation des enchères. Le vendeur peut aussi préférer à la vente avec mise à prix la vente avec « prix de réserve et point de départ des enchères ». Dans cette vente avec prix de réserve une valeur indicative du bien - un point de départ des enchères - est donnée dans la publicité et au démarrage de la vente et est généralement de l'ordre de 70 % du prix de réserve (celui-ci ne pouvant pas excéder la valeur de l'estimation).

Le particulier qui veut enchérir lui-même est considéré comme étant un amateur, c'est le terme utilisé. L'accès aux enchères est libre, sauf pour les ventes judiciaires, où l'amateur doit se faire représenter par un avocat ; dans les ventes autres que judiciaires, le particulier peut désigner un mandataire qui enchérira à sa place (conjoint, ami, avocat, notaire, etc.).

Pour pouvoir enchérir, l'amateur doit justifier de son identité, de son domicile, mais aussi de sa solvabilité en déposant le jour de la vente un chèque de banque ou un chèque certifié. Pour les ventes judiciaires, ce chèque de consignation n'est pas nécessaire si la banque se porte caution.

Le montant de la consignation est précisé dans le cahier des conditions de vente : en général 10 à 20 % de la mise à prix. A noter que les notaires de la chambre des notaires de Paris acceptent un chèque classique jusqu'à un montant de mise à prix de 125 000 € et de consignation de 25 000 €. La consignation est de 5 ou 20 % pour les ventes des Domaines sauf si la mise à prix est inférieure à 7 500 € (il n'y a pas alors de consignation).

Le chèque sera immédiatement restitué à l'amateur après la vente en cas d'insuccès ; son montant s'imputera sur le prix de vente et les frais si l'amateur devient acquéreur (adjudicataire).

L'amateur adjudicataire ne bénéficie pas du délai de rétractation ou de réflexion de sept jours applicable aux achats d'immeubles à usage d'habitation (CCH art. L 271-3). Si l'immeuble vous est adjugé, vous ne pouvez donc pas vous rétracter et renoncer à l'acheter.

Quel qu'en soit le type, la vente aux enchères suit un rituel immuable. Après ouverture solennelle de la séance, lecture du cahier des conditions de vente et rappel de la mise à prix et du montant minimal pour enchérir (par exemple les enchères se feront par tranches de 1 000 ou de 2 000 €), les enchères débutent. Elles prennent fin généralement après l'extinction de deux feux (ou mèches) successifs, sans nouvelle enchère survenue pendant leur combustion (vente « à la bougie ») ou, pour certaines ventes judiciaires, après l'écoulement de 90 secondes au chronomètre (vente « au chronomètre »). La vente est faite au plus offrant.

La première enchère portée doit correspondre au montant de la mise à prix. S'il n'y a pas de mise à prix, la première enchère correspondra au montant minimal pour enchérir (par exemple 1 000 €).

En l'absence d'enchère, la vente ne se fait pas et le vendeur conserve le bien. Par exception, en cas de vente judiciaire, le créancier poursuivant sera déclaré adjudicataire pour la mise à prix.

La vente sur adjudication ne devient définitive que si aucune surenchère n'intervient. La possibilité de surenchérir n'est exclue que pour les ventes des Domaines. Sous cette réserve, toute personne peut se porter acquéreur du bien en proposant 10 % de plus que le montant de la dernière enchère pendant les 10 jours qui suivent l'adjudication. Le surenchérisseur doit faire déposer par huissier un chèque de banque du montant de la surenchère (10 % de la dernière enchère) chez le notaire chargé de la vente ou auprès du greffe du tribunal de grande instance (pour les ventes judiciaires, le chèque peut être remplacé par une caution bancaire). Le bien est ensuite remis en vente aux enchères, le prix de départ étant celui de la dernière enchère augmentée de la surenchère.

Le prix de la vente doit être versé dans un très bref délai afin d'éviter le paiement d'intérêts.

Pour les ventes des notaires, le solde du prix peut être versé dès le 11^e  jour suivant la vente (à l'expiration du délai de surenchère). Il doit en tout état de cause être acquitté au plus tard 45 jours après la vente, faute de quoi des intérêts au taux légal seront exigés, avec une majoration de 5 points à compter du 75^e  jour. Pour les ventes judiciaires, le délai maximal est de 2 mois avec intérêts au taux légal passé ce délai.

Pour les ventes des Domaines, l'acquéreur peut payer en une, deux ou trois fois selon la valeur du bien :

• prix n'excédant pas 15 000 € : paiement total dans le mois de la vente ;
• prix compris entre 15 001 € et 75 000 € : la moitié du prix dans le mois de la vente sans intérêt, le solde étant réglé dans un délai supplémentaire de 2 mois avec intérêts au taux légal ;
• prix supérieur à 75 000 € : un premier tiers dans le mois de la vente sans intérêt, un second tiers dans un délai supplémentaire de 2 mois avec intérêts au taux légal, le solde dans un nouveau délai supplémentaire de 3 mois avec intérêts au taux légal.

En sus du prix de vente, l'acquéreur doit payer certains impôts et frais d'un montant à ne pas négliger. Pour les ventes des Domaines, droits d'enregistrement et contribution de sécurité immobilière (ex-salaire du conservateur des hypothèques) sont exigibles (comme dans une vente classique). Pour les ventes des notaires ou les ventes judiciaires, il faut ajouter les frais préalables à la vente (selon le cas : rédaction du cahier des conditions de vente, frais de publicité, frais de poursuite engagés par le créancier) et les émoluments du notaire ou de l'avocat.

En achetant aux enchères, vous ne bénéficiez pas de la condition suspensive d'obtention des prêts en cas de financement à crédit (C. consom. art. L 312-20). Si vous devez payer avec un prêt, obtenez avant la vente l'accord de principe de votre banque sur un montant maximal.

S'il s'agit d'une vente judiciaire, le bien est remis en vente aux enchères pour sa mise à prix initiale ; on parle de « réitération des enchères » ou de « folle enchère ». Le mauvais payeur perd les 10 % du montant de la mise à prix qu'il a dû consigner pour participer aux enchères (ils sont acquis aux créanciers). Il doit en outre régler les frais « taxés » lors de son acquisition (vente initiale), c'est-à-dire les frais de poursuite du créancier. Passé un délai de deux mois à compter de l'adjudication, il est également tenu jusqu'à la revente du bien des intérêts au taux légal sur le montant de son enchère.

La revente sur folle enchère en cas de non-paiement du prix dans le délai imparti n'est pas prévue pour les autres types de vente. Pour les ventes amiables des notaires, le vendeur ne peut qu'accorder un délai de paiement supplémentaire à l'acquéreur ou demander l'annulation de la vente. Pour les ventes des Domaines, l'acquéreur peut être poursuivi en paiement comme s'il s'agissait d'un impôt impayé, sauf si l'administration préfère l'annulation de la vente avec versement de dommages et intérêts.

Quand l'achat n'est pas direct, vous pouvez passer par un agent immobilier ou un notaire, voire un « chasseur » de biens. Le mandat de l'agent immobilier n'est pas nécessairement exclusif, sa durée est généralement de 3 mois reconductible et la forme écrite est recommandée. La commission de l'agent est payée en principe par le vendeur et elle varie selon la valeur du bien. Pour une transaction supérieure à 100 000 €, elle s'élève en général à 3 % (hors taxes) en cas de mandat exclusif.

Le compromis de vente peut être un simple contrat sous seing privé ou être passé devant notaire. Il peut ne contenir que l'identification de l'immeuble, celle des parties et l'accord sur le prix (le cas échéant accompagné d'une condition suspensive telle l'obtention d'un crédit bancaire). Il doit être suivi dans les 4 mois de sa signature par un acte notarié de vente, plus détaillé. Sans qu'il y ait de prescription légale précise (à l'exception de la vente sur plan), la pratique est de verser un acompte, généralement 10 % du prix de vente, lors de la signature du compromis.

L'acte de vente doit nécessairement être passé devant un notaire pour rendre la vente « opposable » à tous. Le notaire effectue diverses recherches administratives avant l'acte, il le rédige et veille au respect de formalités administratives. Ces frais d'acte (soumis à TVA depuis 2012) sont à la charge de l'acquéreur, tout comme les coûts fiscaux de l'acquisition : principalement les « droits d'enregistrement » qui s'élèvent, dans la région de Bruxelles-Capitale, à 12,50 % de la valeur de l'immeuble (valeur de la transaction, ou valeur vénale si elle est plus élevée), et le cas échéant les frais de la transcription intégrale de l'acte au bureau des hypothèques (droits + honoraires du receveur des hypothèques). Le notaire procède lui-même à l'enregistrement de l'acte et ce n'est qu'après retranscription hypothécaire qu'il peut délivrer au nouveau propriétaire une copie certifiée conforme de l'acte notarié d'acquisition dite « titre de propriété ».

Le « précompte immobilier » est un impôt foncier minimal dû en principe par le propriétaire. Son assiette est le revenu cadastral de l'immeuble (valeur locative établie par l'administration fiscale). Etant principalement un impôt local, il peut fortement varier d'une commune à l'autre. Dans la région bruxelloise, il peut atteindre, selon la commune, 50 % à 65 % du montant du revenu cadastral (non indexé). Dans certains cas spécifiques, une réduction ou une exonération du précompte immobilier peut être obtenue. Le précompte immobilier n'est ni imputable sur l'impôt, ni remboursable.

Il existe aussi une taxe sur les résidences non principales lorsqu'elles ne sont pas données en location ni inoccupées de façon totale et permanente. Son montant est fixé par la commune (par exemple, 1 390,95 € à Uccle en 2015, 960 € à Ixelles). Des exonérations totales ou partielles sont prévues, notamment pour les étudiants en séjour temporaire suivant régulièrement des cours du jour à plein temps. Diverses taxes locales peuvent également exister, dont la nature et le montant varient selon chaque commune. Par exemple, de plus en plus de communes établissent une taxe spécifique due par le propriétaire pour la mise à disposition et location de chambres ou appartements meublés, qui s'applique notamment aux chambres d'étudiants.

Le non-résident propriétaire d'un immeuble en Belgique n'est pas soumis à l'impôt sur les revenus des non-résidents (INR), s'il ne perçoit pas de revenus professionnels imposables en Belgique et si ses revenus immobiliers de source belge sont inférieurs à 2 500 € par an. Le précompte immobilier vaut alors impôt définitif.

Si ces conditions ne sont pas remplies, il sera soumis à imposition sur ses revenus belges. Il faut distinguer différentes situations. Si l'immeuble n'est pas donné en location, il entre en compte pour l'impôt des non-résidents sur la base d'un revenu en nature ou théorique, qui est en général le revenu cadastral indexé, majoré de 40 %. S'il est donné en location à une personne physique et pour un usage exclusivement privé, l'assiette de l'impôt est le revenu cadastral indexé majoré de 40 %, quel que soit le montant des loyers perçus. Dans les autres cas (location à une société ou pour une activité professionnelle), l'assiette comprend les loyers et avantages locatifs (par hypothèse plus élevés), diminués de 40 % au titre de forfait pour frais d'entretien et de réparation (indépendamment du montant réel de ces frais). Peu de réductions sont possibles (principalement pour assurance-vie garantissant un emprunt hypothécaire, pour rénovation de locations à loyer modéré, pour dépenses de sécurisation).

Le revenu immobilier est globalisé avec les éventuels revenus professionnels belges et soumis aux taux progressifs d'imposition (de 25 % pour la première tranche, jusqu'à 8 710 €, à 50 % pour la tranche supérieure à 37 870 € pour les revenus de 2015 ; pourcentages à majorer des additionnels communaux).

Le revenu imposable doit être déclaré au moyen du formulaire de déclaration fiscale belge (déclaration papier ou déclaration électronique). L'impôt dû est établi par voie de rôle (l'avis d'imposition est intitulé « avertissement-extrait de rôle »). La convention fiscale franco-belge prévoit l'exonération en France des revenus fonciers imposés en Belgique, sous réserve de la progressivité de l'impôt (méthode du taux effectif). Le revenu immobilier belge, net d'impôts belges, est pris en compte dans le montant total des revenus et pour le calcul de l'impôt, qui est ensuite réduit en proportion de la part des revenus imposés en Belgique par rapport aux revenus totaux.

En cas de revente ultérieure, la plus-value immobilière réalisée par une personne physique non résidente n'est en principe pas imposable à l'impôt des non-résidents si elle est réalisée dans un délai d'au moins 5 ans après l'acquisition (ou 3 ans après une donation si le donateur avait acquis le bien moins de 5 ans avant de le donner) et à condition que la cession ne soit pas spéculative mais qu'elle entre dans le cadre de la gestion normale d'un patrimoine. Si ce délai de détention n'est pas respecté, la plus-value est imposable au taux de 16,50 % ; la plus-value résulte de la différence entre la valeur fiscale de cession retenue pour le calcul des droits d'enregistrement et le prix d'acquisition (majoré de 25 % et augmenté de 5 % par an entre l'acquisition et la cession, ainsi que des frais de travaux réalisés et facturés).

Une plus-value qui n'entre pas dans le cadre de la gestion normale du patrimoine privé est imposable au taux de 33 % (plus impôts locaux) sur la base de son montant net (après déduction des frais justifiés). L'imposition des non-résidents se fait sous la forme d'une retenue prélevée à la source par le notaire lors de l'acte de cession. La plus-value n'est plus à reprendre dans la déclaration annuelle à l'INR.

Comme il n'y a pas d'impôt sur la fortune en Belgique, le contribuable résident de France est susceptible d'être assujetti à l'ISF en France sur le bien immobilier qu'il détient en Belgique.

L'acquisition d'un bien immobilier en Belgique peut être intéressante dans l'optique d'une succession. En effet, la convention fiscale franco-belge propre aux droits de succession attribue à la Belgique l'imposition des biens immobiliers qui y sont situés ; or les taux applicables aux droits de mutation par décès, variables selon les régions belges, peuvent être plus faibles qu'en France (schéma à valider avec un spécialiste selon la valeur du bien et la situation familiale du résident français).

Les intermédiaires les plus utilisés pour acheter sur place sont les courtiers (ou agents) immobiliers. Si le contrat de courtage peut être oral, la forme écrite est recommandée car elle fournit un moyen de preuve en cas de litige. Le courtier se borne à mettre les parties en relation (courtage d'indication) ou joue un rôle d'intermédiaire dans la négociation (courtage de négociation). Il intervient dans le cadre d'un contrat simple, exclusif ou principal. Le montant de la commission est libre. A Genève, par exemple, la commission pour un courtage exclusif est généralement de 5 % sur les premiers 500 000 francs suisses (3 % sur le solde). Ce sont en général les vendeurs qui signent de tels contrats et versent les commissions.

La forme la plus courante est la promesse de vente qui contient les conditions du transfert (objet, prix, délai, conditions suspensives). Il s'agit d'un acte authentique passé devant notaire. A la signature, l'acquéreur verse au vendeur un acompte (généralement 10 % du prix du bien), plus le coût de la promesse (émoluments du notaire et frais de registre foncier). En cas de rétractation, le juge peut obliger la partie défaillante à respecter ses engagements. La promesse de vente/achat est suivie d'un acte de vente (n^o 31743). La promesse est souvent accompagnée d'un droit d'emption qui offre une garantie supplémentaire à l'acheteur. En effet, le droit d'emption permet à l'acheteur d'acquérir le bien immobilier à un prix convenu et pendant une certaine durée. Il a le droit mais pas l'obligation d'acheter alors que le propriétaire est obligé de vendre.

Le protocole d'accord ou réservation n'a pas de force juridique et se rapproche d'une déclaration d'intention.

A l'opposé, la vente à terme est dressée devant notaire ; elle porte sur une vente ultérieure et fixe un terme qui est la date de la transaction ; cet acte authentique ne nécessite pas la signature d'un nouvel acte à l'arrivée du terme et ses coûts sont similaires à ceux de la vente. La vente à terme est réservée aux parties qui peuvent garantir que la vente ou l'achat sera bien réalisé à la date convenue.

L'acquéreur doit généralement faire un apport en fonds propres d'au moins 20 % du prix d'achat (40 % pour les résidences secondaires). Inscrites au registre foncier, l'hypothèque et la cédule hypothécaire (qui peut être incorporée dans un titre au porteur) sont les gages immobiliers les plus courants. Leur coût évolue dans une fourchette d'environ 1 % à 2 % du montant du gage (variable selon les cantons et le montant du gage).

Le contrat d'achat/vente est un acte authentique signé devant un notaire du canton du lieu de situation de l'immeuble. Il est d'usage que tout ou partie du prix de vente soit versé sur le compte du notaire à la signature. En cas de versement partiel, le solde est versé à l'enregistrement au registre foncier du canton ou du district (où sont inscrits les droits immobiliers comme la propriété, les servitudes, les hypothèques et cédules hypothécaires, le plan de situation, la situation, la superficie, la nature des immeubles et la valeur fiscale). Dès cette inscription, la vente est opposable aux tiers. Certains cantons tel celui de Genève prévoient la publication d'une annonce de la vente au bulletin officiel cantonal et/ou sur le site du registre foncier.

Droits de mutation dus sur le transfert : leurs taux sont variables selon les cantons et communes concernés et ils sont généralement à la charge de l'acquéreur (mais peuvent être partagés). L'ensemble des frais d'achat représente environ 2 à 5 % du prix (variable selon les cantons et le prix de vente).

Une loi fédérale exige des étrangers non-résidents qu'ils obtiennent l'autorisation de se porter acquéreur d'une résidence secondaire ou de vacances. Elle fixe les contingents annuels d'autorisations au niveau fédéral (1 500) et cantonal (175 dans le canton de Vaud, 330 dans le Valais). Chaque canton a son propre règlement d'application. Des autorisations ne sont généralement accordées que dans les régions touristiques désignées comme telles.

En outre, depuis janvier 2013, chaque commune doit restreindre à 20 % le nombre total de résidences secondaires, ce qui a rendu impossible dans la plupart des stations de montagne la construction de nouvelles résidences secondaires, indépendamment de l'obligation pour les étrangers d'obtenir une autorisation. L'achat d'un terrain à bâtir n'est donc pas intéressant pour une personne étrangère ne désirant pas s'établir localement. D'autant que cet achat sera rendu encore plus difficile dans les prochaines années par la nouvelle loi sur l'aménagement du territoire. Il est donc conseillé de conditionner l'achat d'un terrain à bâtir à l'obtention d'une autorisation de construire en force.

Impôts locaux : la plupart des cantons prélèvent un impôt foncier annuel sur les immeubles situés sur leur territoire ; il est assis sur la valeur vénale brute ; selon les cantons, son taux varie entre 0,05 et 0,3 %.

S'il met en location son bien, le non-résident est soumis à un impôt cantonal « sur le revenu de la fortune immobilière » frappant les loyers convenus ou encaissés. Cette imposition est imputable sur l'impôt sur le revenu français.

Particularité suisse, tout propriétaire est imposé sur la jouissance qu'il retire de son bien. La valeur fictive de jouissance qui sert d'assiette à cet impôt correspond au loyer qu'il paierait pour une location identique. L'« impôt sur la valeur locative » théorique n'est pas imputable sur l'impôt français car la valeur locative n'est pas considérée en droit fiscal français comme un revenu imposable.

En cas de revente du bien immobilier, la plus-value réalisée par un particulier est soumise à un impôt cantonal spécial. Lorsque le propriétaire est une personne physique, l'« impôt sur le gain immobilier » se calcule dans la plupart des cantons selon le montant du gain et la durée de détention (certains cantons pratiquent un tarif proportionnel ou appliquent un barème progressif en fonction du gain tandis que le taux se réduit avec la durée). L'impôt suisse peut s'imputer sur l'impôt sur le revenu français.

Quant à l'impôt sur la fortune, il est prélevé au niveau cantonal et communal sur la fortune telle qu'elle est déterminée au 31 décembre. Il se calcule sur la base d'un barème progressif et son montant est ensuite multiplié par un coefficient cantonal et/ou communal.

La convention fiscale franco-suisse prévoit que la fortune constituée par des biens immobiliers situés en Suisse n'est imposable qu'en Suisse. Cet impôt est imputable sur l'ISF dû en France sous la forme d'un crédit d'impôt.

La convention fiscale franco-suisse propre aux successions a été dénoncée sans remplacement par la France avec effet au 1^er  janvier 2015 et ne s'applique donc plus en cas de succession d'un Français ayant un bien immobilier situé en Suisse. Même si les droits de succession et de mutation par décès, variables selon les cantons, sont souvent très faibles, voire inexistants en Suisse pour les biens immobiliers sis en Suisse (les successions entre époux et en ligne directe sont exonérées d'impôts sur les successions dans la plupart des cantons sauf celui de Vaud), il faut garder à l'esprit que les autorités fiscales françaises peuvent désormais taxer la succession, y compris l'immeuble en Suisse sur la base de la résidence du donateur ou du donataire selon les règles d'imposition internes françaises, ce qui n'était pas le cas précédemment selon la convention.

Les notaires espagnols ne pratiquent pas la négociation immobilière. Pour acheter sur place, on s'adresse souvent aux agents immobiliers auxquels il est possible de confier également un mandat général de gestion, représentation fiscale incluse ; le mandat d'achat/vente est exclusif ou non, sa durée négociable. La rémunération est acquise à l'agent dès qu'il y a accord sur le bien et le prix.

Très fréquente, la promesse d'achat ou de vente permet à chacun, dès lors qu'elle contient les éléments essentiels du futur contrat, d'obtenir son exécution forcée ou des dommages et intérêts. La promesse peut être réciproque, comme le compromis de vente en France. Si elle est unilatérale, elle engage pour un temps soit le vendeur (option de vente), soit, plus fréquemment, l'acheteur (option d'achat). Conférant un droit de préférence, l'option d'achat est assortie du versement d'une indemnité d'immobilisation imputable sur le prix de vente ou acquise au vendeur si l'option n'est pas levée.

Seul un acte dressé par un notaire espagnol et inscrit au Registre de la propriété rend la vente opposable aux tiers. Sauf accord des parties, les frais d'inscription sont généralement à la charge du vendeur (mais à celle de l'acquéreur en Catalogne et partagés en Navarre).

C'est à l'acquéreur de payer les droits de mutation, qui sont de 6 % à 8 % selon la Communauté autonome (taux réduits dans certaines Communautés).

Particularité espagnole, tout propriétaire d'un immeuble bâti (y compris en zone rurale) est imposé sur la jouissance qu'il en retire, sauf s'il s'agit de sa résidence principale ou de droits de multipropriété d'une durée inférieure à deux semaines. L'assiette est une valeur locative fictive égale à 2 % de la valeur cadastrale ou à 1,1 % en cas de revalorisation récente. Sur cette base, le propriétaire français d'une résidence secondaire paie l'impôt des non-résidents au taux de 20 % en 2015 et 19 % en 2016. Cette imposition ne peut pas s'imputer sur l'impôt sur le revenu français.

Tout propriétaire au 1^er  janvier doit payer la taxe foncière sur la valeur locative au taux fixé par la commune (fourchettes entre 0,4 % et 1,1 % en zone urbaine et entre 0,3 % et 0,9 % en zone rurale). Les notifications lui sont envoyées à l'adresse de sa résidence espagnole.

Si le non-résident met en location son bien, il est soumis à l'impôt des non-résidents au taux de 20 % sur ses revenus fonciers nets en 2015 (19 % en 2016). La déduction des amortissements, des frais d'entretien, réparation, impôts locaux, services et des frais financiers est possible mais elle est plafonnée aux revenus fonciers bruts, le solde étant imputable sur les quatre exercices suivants. Cette imposition ne peut pas s'imputer sur l'impôt sur le revenu français.

Sont concernés par l'impôt sur la fortune les non-résidents propriétaires de biens situés en Espagne, quelle que soit leur valeur.

Pour l'évaluation, on prend le montant le plus élevé des trois suivants :

• la valeur cadastrale ;
• la valeur approuvée par l'administration fiscale en matière de droits d'enregistrement, de succession et de donation ;
• le prix d'acquisition.

Seuls sont déductibles les frais et charges afférents aux immeubles et les frais financiers.

Le non-résident bénéficie d'un abattement de 500 000 € (Catalogne) à 700 000 € (autres Communautés), voire plus (en cas d'invalidité en Estrémadure, par exemple).

Il doit nommer un représentant fiscal dans les cas prévus par l'administration fiscale et remplir sa déclaration d'impôt entre le 7 avril et le 30 juin (25 juin en cas de paiement par prélèvement automatique), comme les résidents.

En cas de revente ultérieure, la plus-value immobilière réalisée en Espagne par un non-résident est soumise à l'impôt des non-résidents au taux de 20 % (10 % si la cession porte sur un bien immobilier urbain acquis entre le 12 mai et le 31 décembre 2012). Son imposition n'est pas imputable sur l'impôt sur le revenu dû en France.

Pour acheter sur place, on s'adressera le plus souvent à une agence immobilière (agenzia immobiliare) à laquelle peut être confié un mandat avec représentation (elle agit non seulement pour le compte mais au nom du mandataire) ou sans représentation (elle acquiert le bien en son nom propre et a l'obligation de le recéder au mandant par un acte ultérieur) : en pratique, on privilégiera le premier type de mandat. L'on pourra également répondre à une annonce parue dans un média français, ce qui implique le plus souvent un second intermédiaire, et donc un surcoût.

L'enregistrement d'une promesse d'achat est passible d'un droit fixe de 200 €, déductible des droits d'enregistrement dus lors de la vente définitive. Si la promesse d'achat prévoit le versement d'un acompte, celui-ci est passible d'un droit de 5 %, également déductible lors de la vente. L'enregistrement de l'acte de vente est passible du droit fixe de 200 €.

La vente est formalisée comme en France : c'est un notaire (notaio) qui procède à la rédaction de l'acte authentique. Il devra déposer l'acte de transfert de propriété dans les 20 jours de sa signature, pour enregistrement, à l'administration fiscale (agenzia delle entrate) ; par la suite, dans les 30 jours, il est transmis au greffe du registre immobilier du lieu de situation de l'immeuble.

L'acquéreur doit généralement acquitter les droits d'enregistrement au taux de 9 % (2 % pour l'habitation principale), auxquels il convient de rajouter l'impôt hypothécaire (50 €) et l'impôt cadastral (50 €). Dans tous les cas, la taxe d'immatriculation à payer ne sera jamais inférieure à 1 000 €.

Si le vendeur d'une maison est un assujetti à la TVA qui l'a construite ou rénovée dans les 5 ans précédant la cession ou s'il opte pour être un assujetti, il doit verser la TVA au taux de 10 % (4 % s'il s'agit de sa résidence principale) ainsi que le droit fixe de 200 €, un droit d'hypothèque de 200 € et un droit cadastral de 200 €. Le droit fixe afférent à la promesse de vente n'est pas déductible de la TVA.

S'agissant des impôts locaux, le propriétaire d'un bien immobilier en Italie doit essentiellement acquitter chaque année l'Imposta municipale propria (IMU) qui est calculé sur la valeur cadastrale et dont le taux varie entre 0,46 et 1,06 % (disponible sur http://portale.webifel.it/). Il doit être payé en deux fois : acompte de 50 % avant le 16 juin et solde entre le 1^er  et le 16 décembre.

En outre, sont dues :

• la Tari (tassa sui rifiuti), pour financer la collecte et l'élimination des déchets ;
• la Tasi (tributo per i servizi indivisibili), pour le financement des services municipaux tels que les routes ou l'éclairage public. Le taux maximum ne peut pas dépasser 2,5 pour mille en 2014/2015. Cependant, les communes peuvent augmenter le prélèvement total de 0,1 à 0,8 pour mille pour compenser les déductions accordées aux familles défavorisées.

La Tari doit être payée en deux fois aux dates fixées par chaque municipalité. La Tasi doit être payée en deux fois : un acompte de 50 % avant le 16 juin et le solde entre le 1^er  et le 16 décembre.

La convention fiscale franco-italienne prévoit que les revenus locatifs de biens immobiliers situés en Italie y sont imposables (sur la base du montant le plus élevé entre, d'une part, le revenu foncier avec une déduction forfaitaire de 5 % à titre de frais et, d'autre part, le revenu cadastral). Le redevable peut préférer opter pour un impôt de substitution de 21 % (10 % dans le cas d'un logement conventionné).

En cas de revente ultérieure, la plus-value immobilière réalisée ne peut être soumise à l'impôt italien sur le revenu que si le bien immobilier a été acquis ou construit depuis moins de cinq ans ; l'impôt est calculé sur la différence entre le produit de la vente et le coût d'acquisition auquel sont ajoutés les frais déductibles (droits versés au moment de l'acquisition et dépenses d'amélioration).

Les notaires portugais ne pratiquent pas la négociation immobilière. Pour acheter sur place, on s'adresse aux agents immobiliers auxquels on peut confier accessoirement un mandat général de gestion ; le mandat de médiation immobilière est exclusif ou non et vaut pour la durée convenue. La rémunération (fixe ou en pourcentage) est acquise à l'agent quand l'affaire est conclue et l'opération parfaite.

Très fréquente, la promesse d'achat ou de vente permet à chacun, dès lors qu'elle contient les éléments essentiels du futur contrat, d'obtenir son exécution forcée ou des dommages et intérêts. La promesse peut être réciproque, comme le compromis de vente en France. Dans tous les cas, elle est assortie du versement d'arrhes : si le vendeur se désiste, il rembourse le double et, dans le cas inverse, les arrhes sont acquises au vendeur.

Seul un acte dressé devant notaire, portugais ou français, rend la vente opposable aux tiers et permet de connaître l'état du bien (situation cadastrale et hypothécaire, servitudes, urbanisme). L'acte, rédigé en portugais ou traduit avec certification conforme, est inscrit au registre foncier. Les frais d'acte et les frais d'inscription sont à la charge de l'acquéreur.

L'acquéreur doit payer les droits de mutation (IMT) :

• en zone rurale : 5 % du prix d'acquisition ;
• en zone urbaine : au maximum 8 % d'un montant plafonné variable selon la destination du logement (résidence principale ou secondaire) et 6 % au-delà.

L'acquéreur doit également payer le droit de timbre (imposto do selo) au taux de 0,8 %.

Tout propriétaire au 31 décembre doit payer la taxe foncière (IMI). Les taux sont fixés par la commune : entre 0,3 % et 0,5 % de la valeur patrimoniale imposable ; en zone rurale le taux est de 0,8 %. La taxe doit être acquittée en avril de l'année suivante si son montant ne dépasse pas 250 €, en avril et novembre de l'année suivante si son montant est compris entre 251 € et 500 €, en avril, juillet et novembre de l'année suivante si son montant est supérieur à 500 €. Une notification des autorités fiscales rappelant ces dates n'étant pas obligatoire, il ne faut pas oublier d'effectuer le paiement aux périodes indiquées sous peine d'intérêts moratoires et d'amende.

Si le non-résident met en location le bien, il est soumis à l'impôt sur le revenu portugais au taux de 28 % sur ses seuls revenus fonciers nets (après déduction des frais d'entretien et de la taxe foncière). Il peut aussi opter pour être imposé dans les mêmes conditions que les résidents mais il doit alors soumettre tous ses revenus, y compris de source non portugaise, au barème applicable aux résidents. Cette imposition ne peut s'imputer sur l'impôt sur le revenu français.

En cas de revente ultérieure, la plus-value immobilière que vous réalisez au Portugal est soumise à l'impôt sur le revenu portugais au taux de 28 %, après application d'un coefficient d'érosion monétaire sur le montant brut. Son imposition n'est pas imputable sur l'impôt sur le revenu dû en France.

L'achat d'une résidence secondaire aux Etats-Unis, et plus particulièrement en Floride, se fera le plus souvent par le biais d'un agent immobilier (real estate agent), qu'il soit titulaire d'un mandat ou pas. Le mandat peut être donné par le vendeur ou par l'acheteur ; en présence d'un mandat de recherche et d'un mandat de vente, la commission sera le plus souvent partagée entre les deux agences. L'on pourra également répondre à une annonce parue dans la presse française, ce qui peut impliquer un second intermédiaire, et un possible renchérissement du coût de l'opération.

Bien que le vendeur ou son représentant soit tenu de divulguer tous les défauts du bien dont il a connaissance, il est de pratique courante aux Etats-Unis de faire procéder à une inspection par un professionnel, qui pourra procéder à une évaluation des réparations à effectuer ; il peut être souhaitable de demander une étude de voisinage (revenu moyen de la population, projets de construction, etc.).

C'est par une promesse d'achat valable pour une durée déterminée (purchase agreement) que l'acheteur potentiel formalise les conditions de la vente ; ces dernières sont très détaillées et traitent non seulement du prix et de l'acompte (down payment) ainsi que des questions d'urbanisme, mais également des recours pour inexécution, des conditions suspensives (une inspection satisfaisante, par exemple). Y sont également explicitées les conditions de l'emprunt (mortgage). Le vendeur peut accepter le projet d'acte qui lui est proposé par l'acquéreur, le refuser ou lui faire une contre-proposition. La signature de la promesse engage les deux parties, sauf non-réalisation d'une condition suspensive.

La vente est conditionnée par la présentation d'un titre de propriété en bonne et due forme (marketable title), c'est-à-dire libre de toute servitude (encumbrance) ou défaut susceptible de contestation, qui sera vérifié par l'avocat de l'acheteur, dont les fonctions sont proches de celles du notaire français. L'acheteur souscrit souvent une garantie à cet égard (title insurance) auprès d'un assureur ou de l'établissement qui finance l'acquisition.

L'acte de transfert de propriété devra être déposé au registre du tribunal local (county courthouse public records office).

L'acquéreur doit acquitter les droits de mutation (documentary stamp tax) dont le taux est fixé par les services de l'évaluation du comté, en moyenne 0,7 % (à Miami, la deed stamp tax est de 0,6 % pour un logement à usage familial).

Tout propriétaire d'un bien immobilier doit payer chaque année la property tax (équivalent de la taxe foncière), à raison de sa détention au 1^er  janvier (environ 3 % à Miami). En pratique, il est conseillé aux propriétaires d'un bien immobilier d'ouvrir un compte bancaire aux Etats-Unis afin de régler les dépenses qui y sont liées et de pouvoir encaisser d'éventuels loyers.

S'ils reçoivent des revenus locatifs, ils peuvent les soumettre à l'impôt américain dans les mêmes conditions que les résidents américains (taux de 10 % à 39,6 % selon les revenus de source américaine, et possibilité de déduire les dépenses d'entretien et les impôts locaux). S'ils n'optent pas pour cette forme d'imposition sur leur première déclaration fiscale (IRS Form 1040 NR), le locataire doit retenir 30 % des loyers bruts pour le compte du fisc américain.

La convention fiscale franco-américaine réserve aux Etats-Unis l'imposition des biens immobiliers qui y sont situés, mais il n'existe pas d'impôt sur la fortune dans ce pays. Ces biens sont par suite passibles de l'ISF en France ; la taxe foncière due en Floride ne forme pas crédit d'impôt mais est incluse dans le passif déductible.

En cas de revente ultérieure, la plus-value réalisée est soumise à l'impôt fédéral sur le revenu au taux maximal de 20 % (pas d'impôt au niveau de l'Etat de Floride) ; en outre, le produit de la vente fait l'objet d'une retenue à la source de 10 % à titre de garantie des impôts qui pourraient encore être dus.

Pour acheter sur place, mieux vaut s'adresser à des agents immobiliers ayant pignon sur rue. L'agent immobilier cumule les fonctions d'intermédiaire et de négociateur et peut agir simultanément pour l'acquéreur et le vendeur. Si le mandat de recherche, assorti ou non d'une clause d'exclusivité, est le plus souvent donné verbalement, il faut un mandat écrit prenant la forme d'une procuration spéciale pour que l'agent immobilier puisse acheter ou vendre un bien immobilier au nom et pour le compte du mandant. La commission est négociable (selon les usages, son montant est de 5 % du prix de la vente), et elle est due à parts égales par le vendeur et l'acquéreur. Il est rare que les agents immobiliers acceptent également un mandat de gestion ; s'ils le font, leur commission est généralement égale à 5 % du montant recouvré.

Quant aux notaires marocains, ils ne sont pas autorisés à assurer la fonction d'intermédiation et de négociation entre les parties.

Le compromis de vente est la promesse qui engage les deux parties et qui peut prévoir des conditions suspensives et des réserves. Il indique notamment si le bien est grevé d'un droit réel (hypothèque, saisie), d'une charge ou d'une servitude foncière (mitoyenneté, droit de passage, etc.) ou encore d'une prénotation (inscription sur le titre foncier de la réclamation d'un tiers revendiquant des droits sur le bien).

L'acte de vente doit être établi en arabe par un notaire, mais les parties peuvent demander la rédaction de l'acte en français. Si l'acheteur peut faire intervenir son propre notaire, le vendeur cherche souvent à imposer le sien (c'est le cas des promoteurs immobiliers) ; dans ce cas, l'acheteur peut se faire conseiller par un autre notaire ou faire intervenir des experts pour faire valider certains aspects techniques de la transaction. Le cas échéant, le notaire mentionne dans l'acte de vente les éventuelles hypothèques et servitudes grevant le bien.

Il séquestre les fonds que lui a confiés l'acquéreur jusqu'à l'inscription de la vente sur les livres fonciers tenus à la Conservation foncière. Il se charge du paiement des impôts et taxes occasionnés par la transaction immobilière.

Les divers frais et taxes liés à la mutation immobilière sont à la charge de l'acquéreur et leur assiette est le prix de la vente : droits d'enregistrement : 4 % ; droit d'inscription à la Conservation foncière : 1 % ; hypothèque bancaire : 1 % ; honoraires du notaire : selon les usages, entre 0,5 % et 1 % ; frais divers de dossier (timbres, quittance, certificat, etc.) : environ 500 €.

Il y a deux impôts locaux. La taxe d'habitation frappe, comme la taxe foncière française, les immeubles occupés par leurs propriétaires (résidence principale ou secondaire). Les constructions nouvelles affectées à la résidence principale en sont exonérées pendant les 5 ans suivant leur achèvement. L'assiette de la taxe est la valeur locative du bien fixée d'après la moyenne des loyers du voisinage et relevée de 2 % tous les 5 ans. Il y a un abattement de 75 % pour la résidence principale. Les taux au-delà de 5 000 dirhams vont de 10 % à 30 %. Comme la taxe d'habitation française, la taxe de services communaux frappe les immeubles soumis à la taxe d'habitation au taux de 10,5 % (en ville) ou de 6,5 % (ailleurs) de la valeur locative ; les constructions nouvelles en sont passibles.

Si le propriétaire français met son bien en location, ses revenus fonciers sont soumis à l'impôt sur le revenu marocain. Le revenu foncier brut est formé du montant brut total des loyers, augmenté des dépenses de propriétaire comme les grosses réparations et diminué des charges qu'il a supportées pour le compte du locataire. On applique un abattement de 40 % pour obtenir le revenu net imposable, même si les charges réelles sont supérieures. Le revenu net ainsi obtenu est soumis au barème progressif de l'impôt (5 tranches allant de 10 % au-dessus de 30 000 dirhams à 38 % au-delà de 180 000 dirhams). Les revenus fonciers sont également soumis à la contribution sociale de solidarité. L'assiette de cette contribution correspond au revenu net sur laquelle on applique les taux proportionnels allant de 2 % au-dessus de 360 000 dirhams à 6 % au-delà de 840 000 dirhams.

Comme la convention fiscale franco-marocaine ne vise pas l'impôt sur la fortune, les contribuables résidents de France sont susceptibles d'être assujettis à l'ISF en France sur leurs biens immobiliers au Maroc.

Si le propriétaire français revend sa résidence au Maroc, la plus-value qu'il réalise est soumise à l'impôt sur le revenu marocain au taux libératoire de 20 % pour les constructions et 30 % pour les terrains, avec un minimum de perception fixé à 3 % du prix de vente. La plus-value nette imposable correspond à la différence entre le prix de cession diminué des frais de cession et le prix d'acquisition augmenté des frais d'acquisition et réévalué selon la durée de détention du bien.

Les retraités français résidant au Maroc y sont imposables au titre de leurs pensions de source française. Il est intéressant de savoir que l'assiette soumise au barème progressif marocain est limitée à 60 % ou à 45 % du montant brut de ces pensions selon que le montant est inférieur ou supérieur à l'équivalent de 15 000 €/an. En outre, ces retraités bénéficient d'un régime fiscal favorable s'ils transfèrent définitivement au Maroc leurs pensions sur un compte en dirhams non convertibles (contrairement aux sommes déposées sur un compte en dirhams convertibles, celles qui sont sur un compte en dirhams non convertibles ne peuvent plus être transférées en France). Ce régime prévoit une réduction d'impôt de 80 %, en proportion des sommes transférées sur le compte en dirhams non convertibles. En pratique, une fois déterminée l'imposition des pensions, la part de l'impôt correspondant aux sommes transférées définitivement au Maroc est réduite de 80 %. Un retraité français bénéficie également d'une réduction d'impôt de 360 dirhams par personne à charge au titre des charges de famille.

Soit un Français disposant, au titre de l'année 2014, de pensions de source française d'une contrevaleur de 320 000 dh, soit environ 29 000 € (imposables dans la tranche à 38 % après abattement de 24 400 dh) et qui transfère 50 % de la somme sur un compte en dirhams non convertibles :

• impôt théorique : (320 000 × 60 %) × 38 % - 24 400 = 48 560 dh
• réduction d'impôt : 48 560 × 50 % × 80 % = 19 424 dh.
• impôt dû : 48 560 - 19 424 = 29 136 dh, soit environ 2 600 €.

« La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité » (Déclaration des droits de l'Homme et du citoyen du 26-8-1789 art. 17). Le Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique fixe les conditions générales de la privation légale de propriété. Il existe des règles spécifiques pour l'expropriation des immeubles insalubres, des immeubles soumis à des risques naturels majeurs, à un risque minier, etc.

L'expropriant, c'est-à-dire le bénéficiaire de l'expropriation, peut être l'Etat, une collectivité territoriale (commune, département...), un établissement public ou une personne privée chargée d'un service public ou poursuivant un but d'utilité publique. Il doit justifier d'un projet précis, présentant un caractère d'utilité publique (construction d'une autoroute, d'un lycée, d'une centrale nucléaire, d'un équipement sportif, de logements sociaux, etc.).

Le projet dont la réalisation nécessite une expropriation doit d'abord être déclaré d'utilité publique. La procédure comprend la consultation de certains organismes et l'organisation d'une enquête publique. Au cours de cette enquête, toutes les personnes intéressées peuvent consulter un dossier présentant l'opération et analysant ses conséquences, et consigner leurs observations dans un registre mis à leur disposition. Un commissaire enquêteur ou une commission d'enquête fait la synthèse des observations recueillies (C. expr. art. L 1 et C. expr.L 110-1).

La déclaration d'utilité publique (DUP) est, selon la nature de l'opération envisagée, un arrêté préfectoral, un arrêté ministériel ou un décret en Conseil d'Etat (C. expr. art. R 121-1 et C. expr.R 121-2). Cet acte justifie le caractère d'utilité publique de l'opération et précise le délai dans lequel les expropriations pourront être effectuées (ce délai est normalement de cinq ans ; il peut être prolongé).

Pour déterminer avec précision les biens dont l'expropriation est nécessaire à la réalisation du projet, le préfet organise une enquête parcellaire. Chaque propriétaire est averti de l'ouverture de cette enquête par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Les propriétaires peuvent consulter le dossier et faire connaître leurs observations. Au vu des résultats de l'enquête, le préfet prend un arrêté de cessibilité qui se présente comme une liste des parcelles à exproprier (C. expr. art. L 132-1). Chaque propriétaire reçoit notification de l'arrêté et dispose alors d'un délai de deux mois pour le contester devant le tribunal administratif.

A moins que le propriétaire n'accepte de vendre son bien à l'expropriant dans le cadre d'un accord amiable, le préfet doit saisir le juge de l'expropriation. Il s'agit d'un magistrat du tribunal de grande instance désigné par le premier président de la cour d'appel.

Ce magistrat vérifie que le préfet lui a transmis toutes les pièces requises et prend dans les 15 jours une ordonnance d'expropriation qui désigne les biens expropriés et mentionne l'identité de leurs propriétaires d'origine (C. expr. art. R 221-2 et C. expr.R 221-4). L'ordonnance doit être notifiée par l'expropriant à chacun des intéressés (C. expr. art. R 221-8). Elle peut faire l'objet, dans les 2 mois de sa notification, d'un pourvoi devant la Cour de cassation (CPC art. 612 et CPC974) ; une simple déclaration auprès du secrétariat-greffe de la Cour de cassation suffit, le propriétaire disposant ensuite d'un délai de 4 mois pour motiver son pourvoi (CPC art. 978).

L'ordonnance a pour effet immédiat de transférer la propriété du bien à l'expropriant (C. expr. art. L 220-1). L'exproprié n'est plus titulaire d'aucun droit sur l'immeuble et ne peut donc ni le vendre, ni le donner, ni constituer une hypothèque. Il peut néanmoins continuer à l'occuper jusqu'à ce que les indemnités d'expropriation lui aient été versées ou aient été consignées.

L'ancien propriétaire a droit à une indemnité. L'expropriant doit d'abord lui notifier une offre, par lettre recommandée, en l'invitant à faire connaître dans le délai d'un mois soit son acceptation, soit le montant qu'il demande (C. expr. art. L 311-4 et C. expr.R 311-5).

A défaut d'accord amiable, l'expropriant ou l'exproprié peuvent s'adresser au juge de l'expropriation (C. expr. art. L 322-1). Le demandeur doit adresser son mémoire, c'est-à-dire un écrit exposant ses arguments, au tribunal de grande instance et, simultanément, le notifier au défendeur (qui disposera de 6 semaines pour répondre). Le juge fixe la date de la visite des lieux et celle de l'audience. La visite des lieux est faite en présence du juge, du secrétaire-greffier, de l'exproprié, de l'expropriant et du commissaire du gouvernement qui est le directeur des services fiscaux du département ou son représentant (C. expr. art. R 311-15).

Le jugement fixe le montant des indemnités (C. expr. art. L 122-7). On distingue l'indemnité principale, correspondant à la valeur vénale du bien, l'indemnité de remploi, destinée à couvrir les frais annexes liés à l'acquisition d'un immeuble équivalent (frais de recherche, honoraires de notaire, impôts et taxes...), et des indemnités accessoires couvrant tous les préjudices matériels résultant directement de l'expropriation (frais de déménagement et de réinstallation, préjudice commercial, etc.). L'évaluation des terrains à bâtir fait l'objet de dispositions spéciales (C. expr. art. L 322-4).

L'ordonnance d'expropriation met fin au bail des locataires (C. expr. art. L 222-2) ; s'ils ne libèrent pas immédiatement les lieux, ils doivent une indemnité d'occupation à l'expropriant. Comme l'exproprié, les anciens locataires peuvent prétendre à une indemnité versée par l'expropriant. Ils bénéficient en plus d'un droit à être relogés.

La prise de possession du bien par l'expropriant intervient un mois après le paiement des indemnités (ou leur consignation auprès de la Caisse des dépôts et consignations lorsqu'il existe un obstacle au paiement). S'ils ne libèrent pas les lieux, les occupants peuvent être expulsés sur décision du juge de l'expropriation (C. expr. art. L 231-1).

Il existe une procédure d'extrême urgence applicable à certaines conditions aux travaux intéressant la défense nationale ou la construction d'autoroutes et autres infrastructures de transport. La prise de possession immédiate est autorisée par un décret pris sur avis conforme du Conseil d'Etat (C. expr. art. L 521-1) ; les indemnités sont ensuite fixées selon les règles indiquées n^o 31795.

Si les immeubles expropriés n'ont pas reçu dans un délai de 5 ans la destination prévue par la déclaration d'utilité publique, ou s'ils ont perdu cette destination, les anciens propriétaires ont le droit de les racheter (on parle de rétrocession) à un prix fixé par le juge de l'expropriation. Ce droit de rétrocession peut être exercé dans un délai de 30 ans. L'intervention d'une nouvelle déclaration d'utilité publique peut y faire échec (C. expr. art. L 421-1). Les litiges relatifs à la rétrocession doivent être portés devant le tribunal de grande instance avec l'assistance d'un avocat.