La location

Les contrats de location portant sur des locaux vides loués par un particulier pour un usage d'habitation principale sont en principe régis par la loi du 6 juillet 1989, dite « loi Mermaz ». Il en est de même pour ceux à usage mixte, c'est-à-dire pour partie à usage professionnel (mais non commercial) et pour partie à usage de résidence principale (cas, par exemple, de l'appartement familial d'un médecin faisant aussi office de cabinet).

Cette loi, globalement favorable au locataire, notamment en matière de loyer et de congé, ne concerne ni les logements-foyers, ni les logements de fonction, ni les résidences secondaires. En revanche, elle s'applique aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux loués accessoirement au logement par le même propriétaire (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 2).

La loi Alur loi2014-366 du 24 mars 2014 a modifié de façon substantielle la loi de 1989 : renforcement du mécanisme d'encadrement des loyers, mise en place d'une garantie universelle des loyers, encadrement de la commission des agents immobiliers, etc.

Pour les locations meublées, voir nos explications n^os 31400 s.

La résidence principale, au sens d'habitation principale, est définie comme étant un logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge (c'est-à-dire les enfants, les ascendants de plus de 65 ans et les parents handicapés, sous réserve que ces personnes habitent au foyer).

Le contrat de bail doit être établi par écrit en au moins deux exemplaires datés et signés par le propriétaire (qualifié de bailleur) et le ou les locataires (qualifiés de preneurs). Il peut être rédigé sur une simple feuille de papier ou à l'aide de modèles de contrats vendus dans certaines librairies spécialisées ; il s'agit alors d'un acte sous seing privé. La loi Alur encadre la rédaction du contrat de bail en obligeant les parties à respecter un contrat type dont le contenu a été défini par décret (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 3 ; Décret 2015-587 du 29-5-2015 ann. I). Le projet de loi pour la croissance et l'activité dit projet de loi « Macron » adopté en deuxième lecture par l'Assemblée nationale le 18 juin 2015 précise que ce contrat type ne s'appliquerait pas en cas de reconduction tacite du bail.

L'intervention d'un notaire n'est pas obligatoire, sauf pour les baux d'une durée initiale supérieure à 12 ans qui doivent être publiés au service de la publicité foncière et donc établis par acte authentique.

L'acte authentique confère une date certaine au bail. En outre, il vaut titre exécutoire, ce qui permet au propriétaire, en cas d'impayés, de faire pratiquer sans intervention préalable du juge une saisie conservatoire sur les biens du locataire, et de prévoir dans le bail que les frais de recouvrement exposés seront à la charge du locataire.

Un bail verbal n'est pas nul, mais soulève un problème de preuve, notamment au regard de la définition des biens loués et de la date d'échéance du bail. Afin de sécuriser vos relations et d'éviter tout litige, vous avez donc tout intérêt à établir un bail écrit, que la loi vous permet d'ailleurs d'exiger à tout moment, que vous soyez propriétaire ou locataire.

Les contrats conclus après le 27 mars 2014 sont soumis à l'ensemble des dispositions nouvelles (sous réserve de la publication des décrets et arrêtés d'application de la loi Alur).

Les contrats en cours à la date du 27 mars 2014 restent soumis au dispositif légal antérieur (Loi 2014-366 du 24-3-2014 art. 14).

Sont toutefois immédiatement applicables à ces contrats les dispositions, telles que modifiées, relatives aux obligations du locataire (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 7), à la vente à la découpe (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 11-1), à la révision du loyer en cours de bail (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 17-1), à la non-décence (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 20-1), à la quittance (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 21) et aux charges récupérables (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 23).

Est également applicable aux contrats en cours la modification de l'article 24 de la loi de 1989 portant de deux à trois ans le délai de paiement que le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative (Avis Cass. 16-2-2015 n^o  15-002 : BDP 4/15 inf. 134).

Seule, en principe, la personne dont le nom figure au contrat de location a la qualité de locataire et bénéficie à ce titre de la protection de la loi de 1989.

Toutefois, s'agissant d'un couple marié, le bail du logement servant exclusivement d'habitation à la famille est censé appartenir aux deux conjoints même s'il est signé par un seul d'entre eux et même si le mariage est postérieur à sa signature. La loi Alur étend cette cotitularité aux partenaires liés par un Pacs dès lors que les partenaires en font la demande conjointement (C. civ. art. 1751).

Les occupants du logement autres que celui ayant signé le bail n'ont en principe aucun droit. Il en va ainsi pour les concubins ; si celui dont le nom figure seul au bail donne son congé, l'autre doit partir.

Par ailleurs, les époux sont solidairement tenus au paiement du loyer et des charges. Cette solidarité ne cesse que le jour où il est fait mention d'un jugement de divorce en marge des registres de l'état civil (elle persiste pour les dettes antérieures à cette date). Les partenaires de Pacs sont, quant à eux, solidairement tenus, jusqu'à l'extinction du pacte, des dépenses relatives au logement commun. Cette solidarité n'existe pas pour les concubins, sauf clause particulière du bail.

Pour les baux signés à compter du 1^er  août 2015, le contrat type précise notamment (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 3 ; Décret 2015-587 du 29-5-2015 ann. I) :

• le nom du bailleur et son domicile ou siège social, et s'il y a lieu ceux de son représentant ;
• le nom du locataire ;
• la date de prise d'effet du bail et sa durée ;
• la consistance, la destination ainsi que la surface habitable des locaux (habitation, professionnel et d'habitation, type d'activité professionnelle autorisé) ;
• la description du logement avec désignation précise des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive (adresse du bien, situation dans l'immeuble, surface habitable, nombre de pièces, cave, parking, terrasse, jardin) ;
• s'il y a lieu, l'énumération des parties, accessoires et équipements collectifs de l'immeuble (local à vélos ou à poussettes, parking) ;
• le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;
• le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le dernier locataire (lorsque celui-ci a quitté les lieux moins de 18 mois avant la signature du bail) ;
• le montant du dépôt de garantie si celui-ci est prévu ;
• les équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication ;
• le montant et la description des travaux effectués depuis la fin du dernier contrat ou du dernier renouvellement ;
• dans les zones d'encadrement des loyers, le loyer de référence et le loyer de référence majoré correspondant à la catégorie de logement, s'ils ont été définis par le préfet, ainsi que le complément de loyer s'il est appliqué (voir n^os 31101 s.).

Même si votre bail est à usage exclusif d'habitation, vous pouvez, dans les locaux restant votre résidence principale, domicilier pendant 5 ans une activité professionnelle nouvelle, y compris commerciale (C. com. art. L 123-11-1). Cette activité ne doit ni troubler la paix des habitants de l'immeuble ni conduire à recevoir de la clientèle ou des marchandises.

Est réputée non écrite toute clause du bail qui (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 4) :

• oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés et plus de deux heures par jour les jours ouvrables. Chacun ayant droit au respect de sa vie privée, le propriétaire ne peut pas faire visiter le logement loué sans l'accord du locataire, sous peine de dommages et intérêts (Cass. 3^e  civ. 25-2-2004 n^o  02-18.081 : RJDA 6/04 n^o  675) ;
• oblige le locataire à souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le propriétaire ;
• impose le prélèvement automatique du loyer sur le compte bancaire du locataire ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre ;
• autorise le propriétaire à prélever ou à faire prélever le loyer directement sur le salaire du locataire ;
• impose au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, d'une somme d'argent en plus du dépôt de garantie et de la commission de l'intermédiaire ;
• impose la facturation de l'état des lieux de sortie en dehors de son établissement par huissier pour défaut d'accord amiable entre le propriétaire et le locataire ;
• prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun de la chose louée (par exemple, la dégradation d'une douche commune aux locataires des chambres de service) ;
• rend automatiquement le locataire responsable des dégradations constatées dans le logement ;
• engage par avance le locataire à des remboursements, sur la base d'une estimation faite unilatéralement par le propriétaire, au titre des réparations locatives ;
• interdit au locataire de rechercher la responsabilité du propriétaire ou exonère le propriétaire de toute responsabilité ;
• interdit au locataire de demander une indemnité lorsque le propriétaire réalise des travaux pendant plus de 21 jours ;
• prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance des risques locatifs ou la condamnation pour troubles de voisinage ;
• autorise le propriétaire à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations mentionnées au contrat (usage du parking ou du jardin, par exemple) ;
• interdit au locataire l'exercice dans le logement d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ;
• prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à trois ans (si le bailleur est une personne physique ou assimilée) ou à six ans (si le bailleur est une société) ;
• interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ;
• fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure ;
• permet au propriétaire de mettre fin au bail au moyen d'une simple ordonnance de référé ;
• autorise le propriétaire à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses du bail ou du règlement intérieur de l'immeuble ;
• impose au locataire, en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d'équipements ;
• interdit au locataire d'héberger des animaux familiers dans le logement, à l'exception des chiens d'attaque (Loi 70-598 du 9-7-1970 art. 10).

Lorsque le logement est situé dans une copropriété, le propriétaire doit communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part correspondant à ce logement dans chacune des catégories de charges.

Si le logement loué se situe dans l'une des zones de bruit d'un aéroport délimitées par un plan d'exposition au bruit, le bail doit comporter une clause claire et lisible précisant la zone de bruit où se trouve localisé l'immeuble mais l'absence de cette clause n'est pas sanctionnée.

Un dossier de diagnostic technique doit être annexé au contrat ; il comprend le diagnostic performance énergétique, l'état des risques naturels et technologiques et le constat de risque d'exposition au plomb. Dès la parution du décret devant en définir les contenus, le bailleur devra également annexer au bail :

• la copie de l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante, qu'il a l'obligation de réaliser (CSP art. L 1334-13) ;
• un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz dont l'objet est d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 3-3).

Un diagnostic de performance énergétique de moins de 10 ans, comprenant le classement énergétique du logement loué, doit être également annexé à tout nouveau contrat de location ou en cas de renouvellement du bail lorsque la durée de validité du diagnostic est expirée. Purement informatif, ce document ne peut pas être utilisé contre le bailleur.

Si le logement se situe dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, un plan de prévention des risques technologiques ou dans certaines zones sismiques, le bailleur doit informer par écrit le locataire de l'existence des risques en question et de tout sinistre survenu depuis qu'il est propriétaire. En cas de changement de locataire, il doit annexer au bail un état des risques naturels et technologiques, datant de moins de six mois, fondé sur les informations mises à disposition par le préfet. En cas de manquement du bailleur, le locataire peut demander au juge de prononcer la résolution du bail ou une diminution du loyer. Ces obligations d'information sur les risques ne sont applicables que s'il existe un arrêté préfectoral sur ce point (se renseigner à la mairie ou à la préfecture).

Un constat des risques d'exposition au plomb doit être également annexé à tout nouveau contrat de location concernant un immeuble construit avant le 1^er  janvier 1949. A défaut, le bailleur est susceptible d'engager sa responsabilité pénale.

A compter du 1^er  août 2015, une notice informative doit être annexée au bail. Elle rappelle le cadre juridique de la location : droits et obligations des parties, moyens de traitement des litiges, etc. (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 3 ; Arrêté ETLL1511666A du 29-5-2015 : JO 31 p. 9041).

Le contrat de bail doit être conclu pour une durée minimale de trois ans lorsque le propriétaire est un particulier, une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4^e  degré inclus ou une indivision. Il est de six ans minimum lorsque le bailleur est un institutionnel (une société d'assurances ou une banque, par exemple). Sous réserve de respecter ces minima, les parties sont libres de fixer la durée du bail. Cette durée minimale est déterminée par la qualité du bailleur lors de l'entrée dans les lieux du locataire ou du renouvellement du contrat. Un changement de propriétaire en cours de bail n'a pas d'effet sur la durée du contrat (par exemple, le particulier qui achète à un institutionnel reste tenu par le bail de six ans passé par celui-ci).

Par exception, le propriétaire personne physique (ou assimilée) peut proposer un contrat d'une durée inférieure, mais d'au moins un an, s'il doit reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales. Le contrat doit alors indiquer l'événement précis et les raisons dont il s'agit, par exemple le mariage prévu d'un enfant qui habitera le logement ou la reprise du logement pour habiter lors du départ à la retraite du bailleur. Deux mois avant le terme du bail, le propriétaire doit confirmer la réalisation de l'événement (le bail prend alors fin à la date fixée) ou proposer le report du terme si cette réalisation est différée ; un seul report est possible. Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'a pas été confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans.

Une fois le bail signé, il n'existe pas de délai de réflexion ou de rétractation permettant au propriétaire ou au locataire de revenir sur la décision de louer. Ainsi, sauf accord exprès du bailleur, le locataire ne peut se désengager qu'en donnant congé et en respectant le délai de préavis.

Ce document, annexé au contrat de bail et signé, constitue une pièce très importante pour le propriétaire et pour le locataire ; c'est principalement par comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie que seront réglés en fin de bail les problèmes de dégradations et de réparations locatives.

Un état des lieux d'entrée et/ou de sortie, les deux respectant un modèle type qui sera défini par décret, est, en principe, établi contradictoirement et amiablement entre le propriétaire et le locataire (ou par un tiers mandaté par eux) lors de la remise et de la restitution des clés. A défaut, il peut être établi par huissier. L'huissier intervient indifféremment à la demande du propriétaire ou du locataire dès lors qu'un établissement à l'amiable s'avère impossible. Il devra avertir les parties au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Si le logement comporte une installation de chauffage ou d'eau chaude individuelle, ou collective avec un comptage individuel, l'état des lieux doit être complété par les relevés des index pour chaque énergie. L'extrait de l'état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d'établir le diagnostic de performance énergétique, de même que les factures. Lors de l'état des lieux, le propriétaire doit s'assurer du bon fonctionnement du détecteur de fumée.

Un droit de rectification de l'état des lieux d'entrée est ouvert au locataire pendant 10 jours à compter de son établissement. Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par les indications relatives au bon fonctionnement des éléments de chauffage.

En l'absence d'état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu les locaux en bon état. Toutefois, le propriétaire qui s'est opposé à l'établissement ou à la remise de l'exemplaire de l'état des lieux devra prouver que le logement était en bon état lors de l'entrée dans les lieux.

Plus un état des lieux est précis, moins il sera sujet à contestation. Ne vous contentez pas de termes passe-partout tels que « médiocre », « passable », « moyen », « correct » ou « neuf » qui figurent le plus souvent dans les formulaires types. Pour chaque pièce (n'oubliez pas les caves et annexes éventuelles) et pour chaque élément défectueux ou dégradé (carrelage, moquette, parquet, papier peint, peinture, porte, fenêtre, poignée, vitre, baignoire, évier, robinet, interrupteur, etc.), détaillez votre appréciation (« taché », « déchiré », « rouillé », « rayé », « fissuré », « moisi », « entartré », « manquant », « ne fonctionne pas », etc.) et localisez précisément le siège du problème (« trou d'un centimètre de diamètre dans le mur de la cuisine côté salle de séjour au-dessus de la plinthe à droite de la prise de courant »). La création d'un modèle type d'état des lieux, dont le contenu doit encore être défini par décret, devrait aider bailleur et locataire à gagner en précision.

Trois hypothèses sont à distinguer.

Lorsque l'état des lieux est établi directement par le locataire et le propriétaire, il n'occasionne pas de frais ; il est donc exclu de faire payer son établissement au locataire, même partiellement (pour l'état des lieux réalisé par un agent immobilier, voir ci-dessous).

Lorsque l'état des lieux est établi par huissier selon la procédure exposée plus haut, le tarif de base est de (Décret 96-1080 du 12-12-1996 art. 6) :

• 113,30 € HT pour les locaux de moins de 50 m²  ;
• 132 € HT pour les locaux dont la surface est comprise entre 50 et 150 m²  ;
• 198 € HT pour les locaux de plus de 150 m² .

Il faut ajouter à ces tarifs de base diverses taxes ainsi que les frais de déplacement et de lettres recommandées. L'ensemble des frais est partagé par moitié entre le propriétaire et le locataire.

Lorsque l'une des parties demande l'intervention d'un huissier ou d'un autre professionnel pour établir l'état des lieux, alors que l'autre partie ne s'est pas opposée à son établissement à l'amiable, les frais librement négociés avec l'intermédiaire incombent en totalité à celui qui a demandé l'intervention du professionnel (comptez de 100 à 250 € de l'heure).

Mis à part la procédure légale d'établissement par huissier, est réputée non écrite la clause du bail qui impose la facturation de l'état des lieux de sortie au locataire.

La rémunération des intermédiaires professionnels (agent immobilier, avocat, notaire) pour les visites, la constitution du dossier et la rédaction du bail, bénéficiant à l'ensemble des parties, est partagée entre bailleur et locataire. Les montants facturables au locataire correspondant à ces prestations ne peuvent excéder un plafond par mètre carré de surface habitable fixé à (Décret 2014-890 du 1-8-2014) :

• 12 € par mètre carré de surface habitable pour les logements situés en zone très tendue, c'est-à-dire les communes de la zone A bis dont la liste est annexée à l'arrêté du 1^er  août 2014 (JO 6 p. 13029) ;
• 10 € par mètre carré de surface habitable pour les logements situés en zone tendue, c'est-à-dire les communes où s'applique la taxe sur les logements vacants dont la liste est annexée au décret 2013-392 du 10 mai 2013, à l'exclusion des communes comprises dans les zones très tendues ;
• 8 € par mètre carré de surface habitable pour les logements situés en dehors de ces zones tendues et très tendues.

Ces plafonds sont révisés chaque année au 1^er  janvier en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers (IRL).

Les honoraires sont dus à compter de la signature du bail, sauf pour les frais liés à l'état des lieux qui sont dus au moment de la réalisation de la prestation (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 5).

Les frais d'établissement de l'état des lieux à l'amiable par un intermédiaire sont plafonnés à 3 € par mètre carré de surface habitable quelle que soit la zone géographique. Ces frais sont dus au moment de la réalisation de la prestation (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 5).

En revanche, les frais liés à la mise en location d'un logement (diagnostics, petites annonces, etc.) sont à la charge exclusive du bailleur.

Le propriétaire qui assure lui-même l'ensemble de ces démarches ne peut prétendre à aucune rémunération ni remboursement de frais

Un renouvellement par tacite reconduction ne donne lieu à aucune rémunération car il intervient automatiquement sans négociation ni rédaction d'acte d'aucune sorte (Rép. Bois : AN 17-4-2007 p. 3776 n^o  100786). En revanche, un renouvellement avec augmentation du loyer ou modification des conditions du contrat initial peut, le cas échéant, donner lieu à rémunération d'un tiers et par suite à partage d'honoraires.

Le propriétaire redoute principalement les impayés de loyers et de charges et la dégradation de son bien. Pour limiter les risques, il doit sélectionner avec soin son futur locataire et notamment vérifier sa solvabilité.

On estime généralement que les dépenses consacrées au logement ne doivent pas dépasser un tiers des revenus nets mensuels. Ce pourcentage ne constitue qu'un ordre de grandeur issu de statistiques fondées sur les dépenses classiques des ménages et ne tient pas compte des dépenses personnelles et particulières comme le versement d'une pension alimentaire à un ex-conjoint.

La liberté de choix du locataire par le propriétaire ou l'agent immobilier est encadrée par la loi dans le but d'éviter les discriminations à la location. Aucune personne ne peut se voir refuser la location d'un logement en raison de son origine, son nom, son apparence physique, son sexe, sa situation de famille, sa grossesse, son état de santé, son handicap, ses caractéristiques génétiques, ses moeurs, son orientation ou identité sexuelle, son âge, ses opinions politiques, ses activités syndicales ou son appartenance ou non-appartenance, vraie ou supposée, à une ethnie, une nation, une race ou une religion déterminée.

En cas de litige, la personne qui s'estime victime d'une discrimination à la location doit établir la matérialité de cette discrimination par des éléments de fait précis et concordants. Le propriétaire devra s'expliquer sur les agissements qui lui sont reprochés et prouver que sa décision est motivée par la gestion normale de son patrimoine immobilier. La loi ne prévoit pas les conséquences civiles pour le bailleur d'une discrimination ; la question devra donc être tranchée en justice de savoir s'il existe une sanction civile autre que l'octroi de dommages et intérêts. Sur le plan pénal, de telles discriminations sont punies de trois ans de prison et d'une amende maximale de 45 000 € (C. pén. art. 225-2).

Avant la conclusion du bail, le propriétaire ou l'agent immobilier chargé de la mise en location peut faire remplir au candidat locataire une « fiche de renseignements ». La loi Alur introduit le principe d'une liste exhaustive de pièces exigibles du locataire ou de sa caution. Cette liste doit être définie par décret et se substituera à l'ancienne liste des pièces qui ne peuvent pas être exigées, à savoir :

• photographie d'identité, hormis celle de la pièce justificative d'identité ;
• carte d'assuré social ;
• copie de relevé de compte bancaire ou postal ;
• attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal ;
• attestation d'absence de crédit en cours ;
• autorisation de prélèvement automatique ;
• jugement de divorce, à l'exception du paragraphe commençant par l'énoncé « Par ces motifs » ;
• attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges, dès lors que le locataire peut présenter d'autres justificatifs ;
• attestation de l'employeur, dès lors que peuvent être fournis le contrat de travail et les derniers bulletins de salaire ;
• contrat de mariage ;
• certificat de concubinage ;
• chèque de réservation de logement ;
• dossier médical personnel ;
• extrait de casier judiciaire ;
• remise sur un compte bloqué de biens, d'effets, de valeurs ou d'une somme d'argent correspondant à plus d'un mois de loyer en principal en l'absence de dépôt de garantie ou de la souscription de la garantie autonome ;
• production de plus de deux bilans pour les travailleurs indépendants ;
• copie des informations contenues dans le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers et document attestant de la non-inscription du candidat à ce fichier.

Cette liste négative est limitative ; elle s'entend de l'original ou de la copie du document. Il est donc possible d'exiger la communication des derniers bulletins de salaire, du dernier avis d'imposition ou du contrat de travail. Il reste que, de sa propre initiative, le candidat locataire peut fournir au bailleur les documents non exigibles. Aucune sanction spécifique n'est prévue.

Lorsque la liste positive sera fixée, le bailleur s'exposera à une amende administrative de 3 000 € maximum (15 000 € maximum pour un bailleur personne morale) s'il demande au locataire la fourniture d'un document ne figurant pas sur cette liste.

Le bail prévoit généralement le versement par le locataire ou un tiers d'un dépôt de garantie, parfois qualifié improprement de caution, destiné à garantir l'exécution de ses diverses obligations, notamment le paiement des loyers et la réalisation des réparations locatives.

Versé lors de l'entrée dans les lieux, le dépôt de garantie ne peut pas être supérieur à un mois de loyer hors charges. Son montant ne peut faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat, ni même lors du renouvellement. Le propriétaire peut utiliser cet argent comme il l'entend. Le dépôt de garantie ne produit pas d'intérêts au bénéfice du locataire.

Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé si le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois. Toutefois, si en cours de contrat, ou lors d'un renouvellement, le loyer devient payable mensuellement, le propriétaire pourra exiger un dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie peut être remplacé par la garantie financière d'une personne extérieure ; on parle en pratique de « garantie autonome » (à ne pas confondre avec le cautionnement visé n^o 31062). Le garant (membre de la famille, banque, association, etc.) s'engage à verser au propriétaire une somme égale au montant du dépôt de garantie dès que ce dernier en fait la demande ou selon des modalités convenues à l'avance.

Les salariés (ou retraités depuis moins de 5 ans) du secteur privé, les moins de 30 ans en situation d'emploi ou en recherche d'emploi ainsi que les étudiants boursiers d'Etat peuvent bénéficier d'un prêt accordé par Action logement pour financer tout ou partie du montant du dépôt de garantie (avance « Loca-pass »). Ce prêt sans intérêt d'un montant maximal de 500 € est remboursable sur 25 mois avec un différé de remboursement de 3 mois et des mensualités minimales de 20 € (Recommandation UESL du 23-2-2013).

La restitution du dépôt de garantie est à l'origine de nombreux conflits entre propriétaires et locataires, notamment lorsque des réparations locatives ou des dégradations sont constatées (voir n^o 31256 s.).

Cette restitution doit intervenir au plus tard deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés par le locataire, déduction faite de toutes les sommes restant dues au bailleur à quelque titre que ce soit (loyers, charges, réparations, dégradations, etc.). A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Le délai de restitution est réduit à un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 22).

En cas de désaccord sur le montant de la somme restituée, c'est le bailleur qui doit justifier des sommes déduites du montant du dépôt de garantie (Cass. 3^e  civ. 15-2-2012 n^o  11-13.014 : RJDA 5/12 n^o  478). Pour les baux conclus depuis le 27 mars 2014, le défaut de restitution dans les délais prévus du dépôt de garantie par le bailleur est sanctionné par le versement au locataire d'une pénalité égale à 10 % du loyer par mois de retard (pour les contrats signés avant le 27 mars 2014, la pénalité est égale au taux de l'intérêt légal). Cette majoration n'est pas due lorsque le locataire n'a pas communiqué l'adresse de son nouveau domicile lors de la remise des clés (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 22). Le projet de loi pour la croissance et l'activité dit projet de loi « Macron » adopté en deuxième lecture par l'Assemblée nationale le 18 juin 2015 prévoit que la pénalité de 10 % du loyer par mois de retard serait applicable aux baux en cours.

Lorsqu'un colocataire donne son congé, le propriétaire est en droit de conserver la totalité du dépôt de garantie jusqu'au départ du dernier colocataire.

En cas de vente du logement en cours de bail, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur.

En cas de difficultés, et notamment lorsque le délai de deux mois est dépassé, le locataire doit, de préférence par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, mettre en demeure le propriétaire de restituer le montant du dépôt dans un délai raisonnable et en cas d'échec saisir le juge. Avant d'en arriver là, l'ancien locataire (tout comme le bailleur) peut, s'il le souhaite, saisir la commission départementale de conciliation en matière locative (se renseigner auprès de la préfecture pour connaître ses coordonnées).

Pour les biens situés dans un immeuble en copropriété, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut conserver une fraction du dépôt de garantie, limitée à 20 %, au-delà du délai légal de restitution (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 22, al. 5). Le solde du dépôt de garantie doit être restitué dans le mois de l'approbation des comptes de la copropriété.

La pratique qui consiste à ne pas payer le dernier mois de loyer, en considérant que le propriétaire gardera le dépôt de garantie, est illégale ; il s'agit d'un impayé de loyer pouvant entraîner une condamnation à des dommages et intérêts. De toute façon, et en l'absence même de toute réparation locative ou dégradation, le montant du dépôt de garantie ne couvrira jamais la totalité des sommes dues au propriétaire pour le dernier mois. En effet, étant égal à un mois du loyer d'origine hors charges, le dépôt de garantie ne peut compenser un mois de loyer révisé plus les charges.

Le cautionnement est un acte, nécessairement écrit et signé, par lequel une personne (la caution) s'engage envers un créancier (le propriétaire) à payer à la place d'un débiteur (le locataire) qui ne remplit plus ses obligations, c'est-à-dire principalement ne paie plus son loyer.

Un bailleur personne morale autre qu'une société civile de famille (constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4^e  degré inclus) ne peut demander de cautionnement que si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur ou si ce cautionnement est apporté par un organisme agréé : fonds de solidarité pour le logement, organisme collecteur de l'Action logement, association garantie par un FSL ou organisme apportant à titre gratuit sa caution à un candidat à la location (Décret 2009-1659 du 28-12-2009). Cette interdiction de demander, sauf exceptions, un cautionnement ne concerne pas les particuliers bailleurs.

Quel que soit le bailleur, le cautionnement n'est pas cumulable avec une assurance garantissant les obligations locatives du locataire (assurance loyers impayés) ou toute autre forme de garantie (dépôt de garantie mis à part) sauf si ce locataire est un étudiant ou un apprenti. Le cautionnement pris en méconnaissance de ce dispositif est nul (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 22-1).

Si le bailleur bénéficie d'un cautionnement, il ne pourra pas bénéficier de la garantie universelle des loyers (voir n^o 31076), sauf si le locataire est étudiant ou apprenti (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 24-2).

Le cautionnement peut être simple ou solidaire. En pratique, il s'agira, le plus souvent, d'une caution solidaire qui permet au propriétaire de poursuivre directement l'une ou l'autre des cautions éventuelles pour la totalité de la dette sans avoir à s'adresser au préalable au locataire. A défaut d'indication particulière, il s'agira d'une caution simple ; la caution peut alors exiger que les biens du locataire soient d'abord saisis et vendus avant de payer (« bénéfice de discussion ») et en cas de pluralité de cautions demander que l'action en paiement du créancier soit divisée entre toutes les cautions solvables au jour des poursuites (« bénéfice de division »).

La caution a vis-à-vis du propriétaire les mêmes moyens de défense que le locataire (contestation des augmentations illégales ou charges non justifiées, prescription, délai de paiement, etc.). Une fois qu'elle a payé, la caution peut se retourner contre le locataire et, le cas échéant, contre les autres cautions.

Le critère de solvabilité est primordial dans le choix de la caution. Si le bailleur ne peut pas refuser la caution présentée par le locataire au seul motif qu'elle est de nationalité étrangère, il peut, semble-t-il, refuser une caution de nationalité étrangère résidant à l'étranger car il dispose d'une raison objective de s'y opposer : la difficulté de récupérer les éventuels impayés (Rép. Cointat : Sén. 28-2-2008 p. 400 n^o  657). Ce refus a d'ores et déjà été admis en justice pour une caution étrangère à l'Union européenne.

L'engagement de la caution peut être à durée déterminée ou indéterminée. Un engagement pour la durée du bail et son premier renouvellement éventuel est un cautionnement à durée déterminée ; en revanche, un engagement pour la durée du bail et de ses renouvellements ou un engagement sans indication de durée est à durée indéterminée. Ce point est important. En effet, si la caution s'engage pour une période déterminée, elle est tenue jusqu'au terme de celle-ci ; elle est automatiquement libérée de toutes les dettes qui naîtraient après cette échéance. Si son engagement est à durée indéterminée, elle sera tenue aussi longtemps que le locataire, sauf à dénoncer son engagement au propriétaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception : son engagement tombera alors à la fin de la période locative en cours. Dans les deux cas, la caution reste tenue des dettes nées à l'époque où elle était caution.

En cas de vente du logement en cours de bail, la caution n'est pas libérée de son engagement, sauf clause contraire de l'acte de cautionnement.

En cas de décès de la caution, ses héritiers sont tenus des dettes existant au jour du décès.

Ne vous portez pas caution à la légère ! Tous vos biens sont engagés dans la limite des obligations et des sommes cautionnées. Si vous êtes marié, quel que soit votre régime matrimonial, seuls vos biens propres et vos revenus sont engagés, mais si votre conjoint donne son accord exprès au cautionnement (sa seule signature suffit), c'est-à-dire qu'il accepte que vous vous portiez caution sans pour autant se porter caution lui-même, les biens communs du ménage seront également engagés ; en revanche, les biens propres de votre conjoint seront épargnés sauf s'il se porte personnellement caution (sa simple signature ne suffit plus, il doit s'engager en respectant les conditions de forme requises).

Sauf s'il s'agit d'un acte notarié ou d'un acte d'avocat, l'acte de cautionnement d'un locataire doit contenir, à peine de nullité, plusieurs mentions manuscrites, c'est-à-dire écrites de la main de la caution. Il s'agit du montant du loyer, des conditions de sa révision, d'une mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction de l'article 22-1 alinéa 6 de la loi du 6 juillet 1989. Ces formalités s'appliquent aux engagements de caution à durée indéterminée comme à durée déterminée (Cass. 3^e  civ. 27-9-2006 n^o  05-17.804 : RJDA 12/06 n^o  1205). En pratique, cela revient à exiger que l'acte de caution soit presque intégralement rédigé à la main.

Un exemplaire du contrat de location doit être remis à la caution par le bailleur à peine de nullité du cautionnement (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 22-1, al. 8). En cas de cautionnement indéfini, le bailleur doit informer la caution de l'évolution des sommes garanties au moins une fois par an. Cette information, qu'il est préférable d'effectuer par lettre recommandée avec demande d'avis de réception pour des questions de preuve, intervient à la date convenue à l'avance entre le bailleur et la caution ou à la date anniversaire du cautionnement. A défaut, le bailleur perd le droit d'exiger le paiement de tous les frais et pénalités accessoires à la dette (C. civ. art. 2293).

Par ailleurs, la loi de 1989 oblige le propriétaire qui fait délivrer par huissier un commandement de payer à son locataire cautionné à faire signifier ce commandement dans les 15 jours à la caution. A défaut, la caution n'est pas tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 24, I-al. 3).

Le créancier n'a aucune autre obligation légale d'information à l'égard de la caution sur la situation du débiteur. Toutefois, lorsque par sa faute le propriétaire a contribué à aggraver la dette cautionnée, le juge pourra libérer, en tout ou en partie, la caution de ses obligations.

Un propriétaire peut souscrire, directement ou par l'intermédiaire de l'administrateur de biens, agent immobilier ou notaire chargé de la gestion du bien loué, une assurance qui lui garantit le versement des loyers et charges en cas de défaillance du locataire. Le propriétaire ainsi assuré ne peut pas demander de cautionnement sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 22-1).

Le contrat d'assurance peut prévoir une extension de garantie aux détériorations commises par le locataire et aux frais contentieux et judiciaires (assurance protection juridique prenant en charge le coût des actes d'huissier, les honoraires d'avocats). Les conditions générales de ces contrats d'assurances imposent une sélection très sévère des locataires, notamment quant à leurs ressources. Généralement, la prise en charge n'intervient qu'après un trimestre d'impayés et seulement pour une durée inférieure à deux ans et dans la limite d'un plafond de 2 500 € par mois. La prime payée est fixée en pourcentage du montant annuel du loyer charges comprises, généralement 3 à 5 %. Elle est en principe déductible des revenus fonciers.

Pour tous les locataires dont le loyer représente au maximum 50 % des revenus, le propriétaire peut souscrire auprès de certaines compagnies d'assurances un contrat « GRL » (garantie des risques locatifs). Il s'agit d'une assurance loyers impayés (et éventuellement dégradations) pour laquelle, en cas de sinistre, l'assureur va bénéficier d'une aide de l'Etat ou d'Action logement. Son coût pour le propriétaire n'est pas forcément moins élevé que celui d'un contrat classique (2,5 à 3,5 % du loyer mensuel charges comprises). Les impayés sont pris en charge dans la double limite de 2 000 € par mois et d'un plafond global de 70 000 € pour la durée du bail.

Une garantie universelle des loyers (GUL) sera mise en place le 1^er  janvier 2016 (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 24-2).

Gratuite, cette garantie doit permettre d'indemniser les impayés de loyer de l'ensemble des bailleurs du parc locatif privé, en location nue ou meublée.

La GUL couvrira les impayés de loyers, de charges et la contribution pour le partage des économies d'énergie.

Tous les baux conclus à partir du 1^er  janvier 2016 ou renouvelés à compter de cette date pourront être garantis. Pour les baux en cours, un avenant devra être signé, sous réserve que chaque partie respecte les conditions d'éligibilité au dispositif. Dans ce cas, un délai de carence de six mois minimum s'appliquera, sauf si un contrat d'assurance loyers impayés couvrait déjà le contrat.

La GUL sera facultative. Le bailleur pourra y renoncer au moment de la signature du bail pour lui préférer par exemple le cautionnement. Elle pourra se conjuguer avec une assurance complémentaire facultative.

En principe, le montant du loyer des nouvelles locations (première location ou relocation avec changement de locataire) est librement débattu entre le propriétaire et le locataire. Une fois ce montant fixé, il n'est pas possible de revenir dessus. Si le locataire accepte de payer un loyer initial beaucoup plus élevé que celui pratiqué dans le voisinage pour un logement comparable, il n'a aucun moyen de le faire baisser sans l'accord exprès du propriétaire. S'adresser au juge ne servirait à rien.

La loi Alur prévoit la mise en place d'un dispositif d'encadrement des loyers pour les nouvelles locations ou des relocations avec changement de locataire dans les zones géographiques où le marché locatif est particulièrement tendu (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 17, I). Ces zones sont dites « zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants » (c'est-à-dire les communes soumises à la taxe sur les logements vacants dont la liste est fixée par le décret 2013-392 du 10 mai 2013). Sur ces territoires, et à partir des données représentatives des loyers pratiqués produites par les observatoires des loyers, un arrêté annuel du préfet fixe pour chaque catégorie de logement un loyer de référence, un loyer de référence majoré (égal au loyer de référence majoré de 20 %) et un loyer de référence minoré (égal au loyer de référence minoré de 30 %). Le loyer de base fixé dans le contrat pour les nouvelles locations ou les relocations ne peut excéder le loyer de référence majoré correspondant aux caractéristiques du logement. En deçà de ce plafond de loyer, mentionné nécessairement dans le bail, le loyer est fixé librement par les parties. Un complément de loyer peut être appliqué pour certains logements présentant certaines caractéristiques de localisation ou de confort par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 17, II). Ces caractéristiques de localisation ou de confort doivent réunir les conditions suivantes (Décret 2015-650 du 10-6-2015 : JO 12 p. 9713) :

• elles n'ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement ;
• elles sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique (terrasse, jardin par exemple) ;
• elles ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges, ni à la contribution pour le partage des économies d'énergie pour les travaux réalisés par le bailleur.

Ce dispositif d'encadrement est applicable à Paris à compter du 1^er  août 2015 (Décret 2015-650 du 10-6-2015 : JO 12 p. 9713 ; Arrêté du préfet de la région Ile-de-France n^o  2015-176-0007 du 25-6-2015).

En attendant que les préfets des zones concernées fixent les loyers de référence pour permettre l'entrée en vigueur effective de la loi Alur, le loyer des nouvelles locations et des relocations est en principe librement fixé, sauf encadrement par décret (voir ci-après).

Dans les zones où le marché locatif est particulièrement tendu, le Gouvernement peut limiter chaque année par décret l'évolution des loyers lors des mises en location ou des relocations (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 18). Ainsi, le décret 2014-854 du 30 juillet 2014 s'applique aux relocations intervenues entre le 1^er  août 2014 et le 31 juillet 2015. Les communes concernées sont celles où s'applique la taxe sur les logements vacants (dont la liste est annexée au décret 2013-392 du 10 mai 2013). Le nouveau loyer du logement vacant reloué ne peut dépasser le dernier loyer versé par le précédent locataire, révisé en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) sauf si une révision est intervenue au cours des 12 mois qui précèdent la conclusion du nouveau bail.

Ne sont pas concernées par cet encadrement :

• la relocation d'un logement ayant fait l'objet de travaux de mise en conformité avec les normes du logement décent ;
• la relocation d'un logement vacant ayant fait l'objet depuis moins de 6 mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à une année du loyer antérieur. Les travaux peuvent concerner les parties privatives ou communes, mais dans ce dernier cas seule la quote-part du propriétaire est prise en compte.

Le loyer de ces relocations est librement fixé.

La limitation de l'augmentation des loyers à la variation de l'IRL est écartée en cas de travaux importants ou de loyer manifestement sous-évalué.

Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les normes du logement décent, la majoration du loyer annuel ne peut pas dépasser 15 % du coût réel des travaux TTC. Les travaux réalisés sur les parties privatives ou communes doivent être d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. Est exclu de ce montant le coût des travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une contribution du locataire pour le partage des économies de charges.

Lorsque le loyer du précédent locataire était manifestement sous-évalué par rapport au voisinage, sa réévaluation ne peut pas excéder la moitié de la différence entre le loyer au prix du marché (déterminé par référence aux loyers du voisinage, voir n^o 31124) et le loyer demandé au précédent locataire, révisé en fonction de la variation de l'IRL, sauf si une révision est intervenue au cours des 12 mois qui précèdent la conclusion du nouveau bail. Lorsque le bailleur a réalisé des travaux dans les conditions décrites ci-dessus, il peut choisir la limite qui lui est la plus favorable.

Dans les communes où l'encadrement de la loi Alur s'appliquera, la révision ou la réévaluation du loyer ne pourra pas excéder le loyer de référence majoré. Si un complément de loyer était appliqué au précédent locataire, le loyer du nouveau locataire ne pourra être révisé qu'en fonction de l'IRL, sauf si une révision est intervenue au cours des 12 mois qui précèdent la conclusion du nouveau bail.

Le dispositif d'encadrement des loyers à la relocation ne fait pas obstacle à l'application d'une clause « travaux » figurant dans le bail (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 17-1, II ; Décret 2014-854 du 30-7-2014 art. 7, 1). Sur cette clause travaux, voir n^o 31109. A notre avis, ce dispositif d'encadrement ne s'oppose pas non plus à l'application d'un accord collectif de location signé entre les représentants des bailleurs et des locataires (Loi 86-1290 du 23-12-1986 art. 41 ter et 42).

Avant de louer, le propriétaire doit faire les travaux nécessaires pour que le logement soit décent (voir n^o 31250) et en bon état d'usage. Toutefois, sous réserve que le logement soit décent, propriétaire et locataire peuvent convenir dans le contrat de bail qu'à l'entrée dans les lieux, en échange d'une réduction temporaire de loyer, le locataire exécutera à la place du bailleur certains travaux destinés à mettre le logement en bon état : changer les papiers peints, refaire la peinture, etc. Les travaux de mise aux normes de confort et d'habitabilité ne peuvent pas être mis à la charge du locataire (Cass. 3^e  civ. 3-2-2010 n^o  08-21.205 : RJDA 4/10 n^o  342). Pour éviter toute discussion ultérieure, il convient de détailler dans le bail les travaux à effectuer et d'évaluer avec précision leur coût.

Une telle clause doit prévoir la durée pendant laquelle le locataire n'aura pas de loyer à payer et, en cas de départ anticipé, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées.

Lorsque la réalisation de travaux d'amélioration aux frais du propriétaire est prévue au bail, les parties peuvent convenir par écrit d'une majoration du loyer applicable après exécution des travaux. Cette majoration est définitive.

Les travaux d'amélioration sont ceux qui :

• apportent un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieure au niveau des prestations existantes ;
• permettent de diminuer les dépenses d'entretien ou d'exploitation ;
• donnent une plus grande sécurité.

Ne constituent pas des travaux d'amélioration les travaux d'entretien courant, ceux qui constituent un rattrapage du défaut d'entretien, qui relèvent de grosses réparations ou du gros entretien ou qui contribuent au maintien de la sécurité existante.

La possibilité de réviser le loyer doit être expressément prévue dans le contrat de bail, sinon le loyer n'est pas révisable. La révision intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La première révision peut intervenir avant la fin de la première année (Rép. Balligand : AN 16-6-2009 p. 5937 n^o  35466).

Les augmentations qui en résultent ne peuvent pas excéder la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'Insee. A défaut d'indication dans le contrat de bail, l'indice de référence est le dernier indice publié à la date de signature du contrat.

Depuis le 27 mars 2014, le bailleur doit manifester sa volonté d'appliquer la révision qui prendra effet à compter de cette demande. Le bailleur dispose d'un an pour le faire. A défaut, il est réputé avoir renoncé au bénéfice de la révision pour l'année écoulée (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 17-1).

Nous récapitulons dans le tableau ci-dessous les dernières valeurs de l'IRL publiées à la date de parution de cet ouvrage.

Vous avez conclu un bail le 1^er  juin 2014 pour un loyer hors charges de 750 €. Une clause de votre contrat prévoit une révision annuelle au 1^er  juin sur la base de l'indice de référence des loyers au 1^er  trimestre. Pour calculer le montant de votre nouveau loyer au 1^er  juin 2015, il convient de procéder ainsi :

• nouveau loyer = (loyer n-1 × IRL 1^er  trimestre 2015) / IRL 1^er  trimestre 2014
• nouveau loyer = (750 × 125,19) / 125 = 751,14 €.

Aucune augmentation de loyer n'est possible en cours de bail, réserve faite de la révision annuelle et de l'application éventuelle d'une clause sur la réalisation de travaux d'amélioration.

Le propriétaire ne peut demander d'augmentation qu'au moment du renouvellement du bail et seulement si le loyer actuel est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables. Le propriétaire doit formuler sa proposition de renouvellement au moins six mois avant le terme du contrat par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier (sur les inconvénients des lettres recommandées, voir n^o 31022).

Le bon déroulement de la procédure d'ajustement au prix du marché repose exclusivement sur le propriétaire. A défaut de mise en oeuvre ou d'aboutissement de cette procédure, le contrat se renouvelle par tacite reconduction aux conditions du bail précédent.

Comme on le verra, la mise en oeuvre de la procédure légale permet au bailleur d'obtenir, lors du renouvellement du bail, un alignement du loyer sous-évalué sur les loyers du voisinage, mais ce loyer « au prix du marché » ne sera, dans aucune hypothèse, immédiatement exigible du locataire. Au mieux, il le sera trois ans après.

Si, pour une raison ou une autre, le propriétaire a expressément accepté de renoncer par avance à faire jouer le mécanisme d'augmentation des loyers sous-évalués, il est durablement lié par cette clause de renonciation.

Les modifications envisagées peuvent porter sur le loyer ou sur certaines clauses du contrat (modification de la durée du bail, insertion d'une clause de révision du loyer, etc.).

Doivent figurer dans une proposition d'augmentation de loyer :

• le montant du nouveau loyer ;
• la liste des références ayant servi à déterminer ce loyer ;
• la reproduction intégrale de l'article 17-2, II de la loi du 6 juillet 1989 qui précise les conditions légales des augmentations de loyer.

Même si la loi exige l'indication de ces mentions à peine de nullité de la proposition, les juges ne prononceront celle-ci que si le locataire prouve que l'irrégularité lui cause un préjudice. Il peut ainsi invoquer que l'absence ou l'imprécision des références fournies ne lui a pas permis de discuter les prétentions du propriétaire et d'en vérifier l'exactitude ou que la non-reproduction de l'article 17-2, II de la loi ne lui a pas permis d'avoir pleine connaissance de ses droits.

A l'appui de sa proposition, le propriétaire doit fournir au moins trois références de loyers (six dans les communes des agglomérations de Paris, Lyon et Marseille). Ces références doivent correspondre aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. Peu importe que ces logements appartiennent au bailleur (Cass. 3^e  civ. 17-12-2014 n^o  13-24.360 : BDP 3/15 inf. 87). Les deux tiers de ces références doivent concerner des locataires en place depuis plus de trois ans.

Chaque référence doit préciser :

• le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l'immeuble, ainsi que l'étage de l'appartement ;
• la présence éventuelle d'un ascenseur ;
• la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales ;
• l'existence d'annexes éventuelles ;
• l'état d'équipement du logement : eau courante, w.-c. intérieur, salle d'eau, chauffage, etc. ;
• la période de construction de l'immeuble ;
• l'indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans ;
• le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé.

Pour obtenir des références, propriétaires et locataires ont à leur disposition, principalement en région parisienne, un observatoire des loyers susceptible de leur fournir ces informations (OLAP : 01 40 56 01 47 ou www.observatoire-des-loyers.fr). Ils peuvent aussi s'adresser aux associations de propriétaires ou de locataires et aux professionnels de l'immobilier. Enfin, ils peuvent faire appel à leurs propres relations ou connaissances ; ainsi un propriétaire peut retenir comme référence les loyers d'autres locations qu'il consent, y compris dans le même immeuble (CA Versailles 11-2-2014 n^o  12/07467).

Le locataire qui constate que son loyer est nettement supérieur à celui pratiqué dans le voisinage ne peut pas exiger de son propriétaire une baisse de loyer. Seul un accord du propriétaire permettrait d'aboutir ; s'adresser au juge ne servirait à rien.

Le locataire peut accepter ou refuser la proposition du propriétaire, mais rien ne l'oblige à répondre. Quatre mois avant le terme du bail (pas avant), lorsque le locataire a fait part d'un refus ou est resté silencieux, le propriétaire doit saisir la commission départementale de conciliation sur les loyers chargée de rendre un avis dans les deux mois. La commission doit être saisie au plus tard deux mois avant la fin du bail.

La commission territorialement compétente est celle du département d'implantation de l'immeuble loué. Composée d'un nombre égal de représentants des organisations de propriétaires et de locataires, elle siège en principe à la préfecture. La demande d'intervention doit être adressée au secrétariat de la commission par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (se renseigner auprès de la préfecture pour connaître ses coordonnées). Cette demande indique les qualités, noms et adresses des parties et expose l'objet du litige ; en pratique, il convient de joindre une copie de toutes les pièces justificatives.

Convoqués devant la commission, propriétaire et locataire doivent se présenter en personne, éventuellement assistés d'une personne de leur choix ; sauf motif légitime, ils ne peuvent pas se faire représenter. En cas d'absence, le secrétariat convoquera une 2^e  réunion, au cours de laquelle un avis sera rendu, que les parties soient présentes ou non.

Après avoir entendu les arguments respectifs des parties, la commission s'efforce de les concilier. Elle émet alors un avis de conciliation ou de non-conciliation. En cas de conciliation partielle, l'avis constate les points d'accord et de désaccord en faisant apparaître les éléments essentiels de la position des parties. L'avis de la commission revêt une certaine importance car le juge pourra être amené, le cas échéant, à en prendre connaissance, voire à en tenir compte.

En cas de non-conciliation, de conciliation seulement partielle ou si la commission n'a pas rendu son avis dans les deux mois, le propriétaire peut saisir le juge ; il doit alors le faire avant le terme du bail sous peine de voir celui-ci se renouveler aux conditions initiales. Il est souligné que la saisine de la commission est un préalable obligatoire : le propriétaire ne peut pas agir en fixation du loyer devant le tribunal avant que la commission ait donné son avis ou que le délai de deux mois qui lui est imparti pour le faire soit expiré (Cass. 3^e  civ. 7-3-2012 n^o  10-27.820 : RJDA 6/12 n^o  571). A défaut, son action en fixation du loyer est irrecevable.

La hausse convenue entre les parties ou fixée par le juge s'applique par 1/3 ou par 1/6^e  selon la durée du bail. Toutefois, une hausse supérieure à 10 % s'applique par sixième annuel quelle que soit la durée du bail renouvelé. Ainsi, si le bail est de trois ans, la hausse s'étalera sur deux périodes de trois ans. La règle de révision des loyers, éventuellement prévue au bail, s'applique à chaque valeur ainsi définie. Son application dès le début de la première année reste discutée bien que la Cour de cassation l'ait admise.

Vous concluez un bail pour 3 ans à compter du 1^er  juin 2012 moyennant un loyer mensuel de 1 380 €. Au terme des 3 ans, par le jeu de la clause de révision annuelle, le loyer est de 1 500 €. Votre contrat est renouvelé le 1^er  juin 2015 moyennant un loyer de 1 860 € (soit une augmentation supérieure à 10 %). La hausse de loyer de 360 € (24 %) doit donc s'étaler sur 6 ans à raison de 60 € par an (4 % par an). Le nouveau loyer s'applique de la manière suivante, étant précisé que dans cet exemple l'incidence de la révision est totalement arbitraire :

• le 1^er  juin 2015, le loyer applicable est de 1 560 € révisé = 1 606,30 € ;
• le 1^er  juin 2016, le loyer applicable sera de 1 606,30 € révisé + 60 € révisé = 1 708,47 € ;
• le 1^er  juin 2017, le loyer applicable sera de 1 708,47 € révisé + 60 € révisé sur 2 ans = 1 803,36 € ;
• le 1^er  juin 2018, si le contrat se renouvelle, le loyer applicable sera de 1 803,36 € révisé + 60 € révisé sur 3 ans = 1 885,56 € ;
• le 1^er  juin 2019, le loyer applicable sera de 1 885,56 € révisé + 60 € révisé sur 4 ans = 1 984,87 € ;
• le 1^er  juin 2020, le loyer applicable sera de 1 984,87 € révisé + 60 € révisé sur 5 ans = 2 090,56 €.

La loi Alur prévoit la mise en place d'un dispositif d'encadrement des augmentations de loyers dans les zones géographiques où le marché locatif est particulièrement tendu (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 17-2, I). Ces zones sont dites « zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants » (c'est-à-dire les communes éligibles à la taxe sur les logements vacants dont la liste est fixée par le décret 2013-392 du 10 mai 2013). Sur ces territoires, un arrêté annuel du préfet fixe pour chaque catégorie de logement un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré (voir n^os 31101 s.). Lors du renouvellement du bail, le loyer peut être réajusté à la baisse s'il est supérieur au loyer de référence majoré ou à la hausse s'il est inférieur au loyer de référence minoré. La demande de réajustement peut être faite par le bailleur au moins six mois avant le terme du contrat et par le locataire au moins cinq mois avant. En cas de désaccord ou à défaut de réponse quatre mois avant le terme du contrat, le bailleur ou le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation.

Ce dispositif d'encadrement est applicable à Paris à compter du 1^er  août 2015 (Décret 2015-650 du 10-6-2015 : JO 12 p. 9713 ; Arrêté du préfet de la région Ile-de-France n^o  2015-176-0007 du 25-6-2015).

Dans les zones où le marché locatif est particulièrement tendu, le Gouvernement peut limiter chaque année par décret l'évolution du loyer lors du renouvellement du bail (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 18). Ainsi, le décret 2014-854 du 30 juillet 2014 s'applique aux renouvellements de bail intervenus entre le 1^er  août 2014 et le 31 juillet 2015. Les communes concernées sont celles où s'applique la taxe sur les logements vacants (dont la liste est annexée au décret 2013-392 du 10 mai 2013).

Le dispositif d'encadrement des loyers lors du renouvellement du bail ne fait pas obstacle à l'application d'une clause « travaux » figurant dans le bail (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 17-1, II ; Décret 2014-854 du 30-7-2014 art. 7, 1). Sur cette clause travaux, voir n^o 31109. A notre avis, ce dispositif d'encadrement ne s'oppose pas non plus à l'application d'un accord collectif de location signé entre les représentants des bailleurs et des locataires (Loi 86-1290 du 23-12-1986 art. 41 ter et 42).

La réévaluation du loyer ne peut pas excéder la plus élevée des deux limites ci-après :

• soit la moitié de la différence entre le loyer au prix du marché (déterminé par référence aux loyers du voisinage pour des logements comparables) et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat, révisé en tenant compte de la variation de l'IRL ;
• soit une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les normes du logement décent que le bailleur a réalisés depuis la conclusion du contrat de location initial ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement. Ces travaux peuvent avoir été réalisés sur les parties privatives ou communes (dans ce dernier cas, seule est prise en compte la quote-part du propriétaire). Le montant des travaux doit au moins être égal à la dernière année de loyer. Est exclu de ce montant le coût des travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une contribution du locataire pour le partage des économies de charges.

La hausse de loyer ainsi déterminée s'étale sur trois ou six ans selon la durée du bail ou le montant de l'augmentation.

Dans les communes où l'encadrement de la loi Alur s'appliquera, la réévaluation du loyer ne pourra pas dépasser le loyer de référence minoré, même si le bailleur a réalisé des travaux.

Un bail de 3 ans arrive à échéance le 31 mai 2015 moyennant un loyer annuel de 9 500 €. En 2013, le bailleur fait réaliser des travaux d'amélioration dans l'appartement pour un montant de 6 500 €. En 2014, des travaux d'amélioration dans les parties communes sont réalisés pour un montant total de 45 000 €, dont 5 000 € à la charge du bailleur.

Compte tenu du fait que les loyers annuels du voisinage pour un appartement comparable sont de 10 000 €, le propriétaire initie une procédure de renouvellement avec augmentation de loyer conformément à la loi. Les parties se mettent d'accord sur cette base de 10 000 €.

Le montant du nouveau loyer annuel au 1^er  juin 2015 est le suivant :

1. En dehors de la zone géographique d'application du décret de blocage, la réévaluation du loyer annuel que permet l'article 17-2, II de la loi est de 500 € (10 000 € - 9 500 €) avec étalement sur 3 ans.

2. Si le décret est applicable, l'augmentation ne peut excéder la moitié de la différence avec les loyers du voisinage (500 € / 2 = 250 €) ou 15 % du coût TTC des travaux d'amélioration (6 500 € + 5 000 € = 11 500 € × 15 % = 1 725 €). Le loyer annuel peut donc être porté à 11 225 € (9 500 € + 1 725 €) avec étalement sur 6 ans. Certains juristes soutiennent que dans ce cas la hausse de loyer devrait être limitée à ce que permettrait de manière générale l'application de la loi (soit 500 €) ; à ce jour, la question n'est pas tranchée.

Lorsque des travaux d'économie d'énergie sont réalisés par le bailleur dans le logement (ou les parties communes de l'immeuble), une contribution pour le partage des économies réalisées sur les charges peut être demandée au locataire (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 23-1 ; décret 2009-1439 du 23-11-2009 et arrêté du même jour). Avant d'exécuter les travaux, le bailleur doit se concerter avec le locataire, notamment sur les modalités de réalisation de ces travaux et sur leurs bénéfices en termes d'économie d'énergie. La liste des travaux réalisables varie selon la date d'achèvement de l'immeuble. Une procédure de contrôle des travaux est prévue après leur achèvement.

La contribution du locataire est en principe calculée sur la base d'une estimation des économies d'énergie réalisées et son montant ne peut pas être supérieur à la moitié de cette estimation. Dans certains cas, elle peut toutefois être fixée de manière forfaitaire, notamment lorsque le bailleur ne loue pas plus de trois logements dans l'immeuble considéré. A titre d'exemple, la contribution forfaitaire est de 15 € par mois pour les logements comprenant deux ou trois pièces principales.

La participation du locataire, distincte du loyer, n'est exigible qu'après exécution des travaux. Elle s'applique au maximum pendant 15 ans. Son montant, fixe et non révisable, figure sur la quittance à côté du loyer et des charges.

En cas de changement de locataire, le bailleur doit informer le nouvel entrant de l'existence de la contribution spéciale, de son terme, et justifier de l'exécution des travaux.

Le propriétaire peut exiger du locataire le remboursement de certaines charges afférentes aux lieux loués. Ces charges, dites récupérables, accessoires au loyer, sont exigibles en contrepartie :

• des services rendus liés à l'usage du logement, consommation d'eau, par exemple ;
• des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, par exemple ;
• des dépenses d'entretien courant et des menues réparations des parties ou équipements collectifs, nettoyage des paliers d'étage ou entretien des espaces verts communs, par exemple. Le remplacement d'éléments d'équipement est considéré comme assimilable aux menues réparations si son coût est au plus égal au coût de celles-ci. S'agissant des ascenseurs, sont récupérables les dépenses engagées par le propriétaire dans le cadre du contrat d'entretien minimal (vérifications périodiques, réparation et remplacement des petites pièces présentant des signes d'usure excessive, dépannage des personnes bloquées en cabine et remise en service de l'installation).

La liste des charges récupérables résulte du décret 87-713 du 26 août 1987 et de son annexe (elle est reproduite plus loin). Il est à noter que celle-ci est, à certains égards, dépassée. Par exemple, elle vise le droit de bail alors que celui-ci n'existe plus depuis plusieurs années ! Quoi qu'il en soit, la liste est limitative et le bailleur ne peut exiger le remboursement de quelque autre charge que ce soit, sauf accord collectif de location signé entre représentants des bailleurs et des locataires portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable ; une clause du bail prévoyant le remboursement de charges non énumérées serait illégale. Mais la simple lecture du décret ne permet pas toujours de savoir si telle ou telle dépense est ou non récupérable sur le locataire ; des précisions sont donc régulièrement apportées soit par le juge, soit par le ministère du logement, soit même par la loi (cas des antennes de télévision).

Ainsi, notamment, ont été considérés comme n'étant pas récupérables la taxe foncière, les frais de gestion de la fiscalité directe locale afférents à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, les frais d'envoi ou d'établissement d'une quittance ou d'un avis d'échéance, les frais de location d'une poubelle ou d'une citerne de gaz liquéfié, les frais de dératisation, les charges des campagnes anti-graffitis ou de nettoyage de ces graffitis. Parfois, de subtiles distinctions doivent être opérées. Ainsi, s'agissant d'une opération de désinsectisation et de désinfection des colonnes de vide-ordures, seul le coût des produits nécessaires est récupérable.

Les frais d'entretien d'une antenne collective de télévision ne sont pas récupérables sur les locataires. Toutefois, le propriétaire qui a installé à ses frais une antenne collective ou un réseau interne à l'immeuble raccordé au réseau câblé peut demander à chaque usager acceptant de se brancher, à titre de frais de branchement et d'utilisation, une quote-part des dépenses d'installation, d'entretien et de remplacement (Loi du 2-7-1966 modifiée).

Lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets (« sortie des poubelles ») sont tous deux assurés par un gardien ou concierge, les dépenses correspondant à sa rémunération sont récupérables sur les locataires à concurrence de 75 % de leur montant. Lorsque l'une de ces deux tâches seulement est assurée, le bailleur peut, depuis le 1^er  janvier 2009, récupérer 40 % de la rémunération. Lorsque ces tâches, ou l'une d'entre elles, sont assurées par un employé d'immeuble, les dépenses correspondant à sa rémunération sont récupérables en totalité. Par ailleurs, les dépenses de personnel d'encadrement technique sont récupérables à concurrence de 10 % de leur montant, dès lors que ce personnel est chargé du contrôle direct du gardien, du concierge ou de l'employé d'immeuble.

Le forfait de rémunération du gardien reste récupérable en cas d'intervention d'un tiers ou de remplacement pendant les repos hebdomadaires et les congés ainsi qu'en cas de force majeure, d'arrêt de travail ou d'impossibilité matérielle ou physique temporaire. Le caractère temporaire s'applique à l'impossibilité matérielle, si le gardien est dans l'impossibilité matérielle permanente d'effectuer l'entretien des parties communes et/ou l'élimination des déchets, le forfait de charges n'est pas récupérable (Cass. 3^e  civ. 17-12-2013 n^o  12-26.780 : RJDA 4/14 n^o  308). Un couple de gardiens salarié dans le cadre d'un contrat de travail en commun est assimilé à un personnel unique.

Les dépenses de personnel récupérables correspondent aux salaires bruts et aux cotisations sociales et fiscales à la charge de l'employeur. Ne sont pas récupérables : le salaire en nature, les indemnités et primes de départ à la retraite, les indemnités de licenciement, la cotisation à une mutuelle prise en charge par l'employeur ou le comité d'entreprise, la cotisation à la médecine du travail, la participation de l'employeur au comité d'entreprise, la participation de l'employeur à l'effort de construction, l'intéressement et la participation aux bénéfices de l'entreprise.

Lorsque l'entretien et le nettoyage de l'immeuble sont assurés par une société, le montant récupérable correspond à la totalité de la dépense engagée par le bailleur.

Dans les immeubles collectifs, le bailleur est tenu de préciser en annexe au bail le mode de répartition des charges entre les locataires. Dans les immeubles en copropriété, le problème est résolu par le règlement de copropriété qui fixe la répartition des charges (les millièmes ou tantièmes). Lorsque l'immeuble appartient à un seul propriétaire, ce dernier paraît en droit de choisir le mode de répartition des charges qui lui convient, avec éventuellement une clé de répartition différente en fonction de la nature des charges, par exemple selon la surface habitable pour le chauffage et selon le nombre d'occupants pour la consommation d'eau. Pour les tribunaux, le système de répartition des charges doit seulement être équitable, c'est-à-dire juste, compte tenu de l'utilité et de l'usage effectif qu'en a tel ou tel locataire.

Le locataire doit payer le loyer et les charges récupérables aux dates convenues dans le contrat de bail. Les parties peuvent, par exemple, choisir un paiement mensuel, trimestriel, semestriel ; toutefois, le bailleur est obligé d'accepter le paiement mensuel lorsque le locataire en fait la demande et ce même en cours de location (si le loyer était payable d'avance pour une période supérieure à deux mois, le propriétaire peut alors exiger un dépôt de garantie).

Le contrat de bail doit préciser si le paiement est effectué d'avance (pour le mois à venir) ou à terme échu (pour le mois écoulé) et à quelle date.

Pour éviter d'avoir à se rendre au domicile de son locataire pour percevoir le loyer, le propriétaire doit faire préciser dans le bail que le loyer sera « portable » ; une telle clause oblige le locataire à faire parvenir le loyer chez le propriétaire ou chez l'agent immobilier chargé de la gestion locative. En pratique, le locataire peut se contenter d'envoyer un chèque au domicile du bailleur ou de faire effectuer un virement sur son compte.

Les charges locatives sont exigibles sur justification, ce qui exclut la possibilité de charges forfaitaires. En pratique, elles donnent lieu au versement de provisions mensuelles. En cas de provisions, la loi impose une régularisation annuelle, c'est-à-dire une comparaison de la somme des provisions versées et du montant total des charges dues pour la même période. Cette comparaison entraîne le versement d'un supplément par le locataire ou un remboursement par le propriétaire. Pour les baux conclus depuis le 27 mars 2014, en cas de régularisation tardive des charges, c'est-à-dire après le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le locataire peut payer le complément de charges dû au titre de la régularisation en 12 fois (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 23).

En fonction des charges exigibles sur la période considérée, le montant de la provision peut être revu à la hausse ou à la baisse pour la période suivante. Rien n'interdit au propriétaire de procéder à plusieurs régularisations dans l'année avec réajustement de la provision ; c'est souvent le cas pendant la première année d'existence d'un immeuble collectif car il n'est pas aisé de fixer une provision sans avoir de références antérieures.

Un mois avant la régularisation, le bailleur doit adresser à chaque locataire un décompte par nature de charges et dans les immeubles collectifs pourvus d'un chauffage et/ou d'un élément de production d'eau chaude collectifs, le mode de répartition entre les locataires et une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et d'eau chaude. Les pièces justificatives (factures, contrats de fournitures et d'exploitation, quantités globales consommées, prix unitaire des consommations, etc.) sont tenues à la disposition du locataire pendant six mois à compter de l'envoi du décompte par nature de charges. A noter que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, qui figure sur l'avis d'imposition de taxe foncière du propriétaire, constitue une charge récupérable dont la justification et le paiement interviennent le plus souvent distinctement des autres charges.

Lorsque, au vu du décompte, il apparaît que le propriétaire demande le remboursement de charges qui ne sont pas récupérables (frais de gestion du syndic de copropriété, rémunération de l'agent immobilier, frais de surveillance des parkings, par exemple) ou que ce décompte n'est pas clair, le locataire doit interroger son propriétaire et demander à consulter les pièces justificatives. Ce droit pour le locataire de contrôler les charges est un droit personnel qui doit pouvoir s'exercer individuellement. Le propriétaire ne peut donc pas se contenter d'envoyer un décompte détaillé des charges ou d'organiser une réunion collective pour la consultation des pièces justificatives.

En pratique, le locataire qui ne reçoit pas de décompte de charges ou qui n'est pas autorisé à consulter les pièces justificatives peut s'abstenir de payer l'éventuel supplément de charges exigé lors de la régularisation ; en effet, il appartient au propriétaire de justifier que la dépense est réelle et que celle-ci est récupérable. En revanche, s'il s'avère, par exemple, que le prix du mètre cube de fioul est beaucoup plus cher que la normale mais qu'il a été payé ce prix, le locataire en devra le remboursement sauf à prouver une fraude.

A compter du 1^er  septembre 2015, le locataire pourra demander au bailleur de lui transmettre le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Le locataire qui a payé le loyer et les charges peut exiger du bailleur la délivrance d'une quittance qui doit être transmise gratuitement chaque fois que le locataire en fait la demande. Cette quittance porte le détail des sommes versées en distinguant le loyer et les charges (plus, éventuellement, la contribution spéciale pour travaux d'économie d'énergie mentionnée n^o 31140 et le remboursement de l'assurance souscrite pour le compte du locataire). Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu. Avec l'accord exprès du locataire, le bailleur peut transmettre la quittance par voie dématérialisée.

En principe, le locataire ne peut pas suspendre le paiement des loyers même si le propriétaire ne respecte pas ses obligations, notamment lorsqu'il n'effectue pas les grosses réparations lui incombant, changer une fenêtre qui n'est plus étanche, par exemple. Le locataire ne peut pas non plus consigner ou remettre ces sommes entre les mains d'un tiers, et notamment d'une banque ou d'un notaire, sans l'accord du propriétaire ou du juge. A défaut, il s'expose à une action en résiliation du bail et en loyers impayés.

La suspension discrétionnaire du paiement du loyer par le locataire peut toutefois être admise en cas d'impossibilité absolue d'utiliser les lieux ; elle devra, le cas échéant, être validée par le juge.

Le délai d'action en paiement, c'est-à-dire le délai pendant lequel le propriétaire peut exiger le paiement des sommes qui lui sont dues, est de trois ans pour les loyers et les charges. Le délai court à compter de la date à laquelle la somme doit être payée.

Lorsque le locataire a versé plus qu'il ne devait, il peut réclamer au propriétaire le remboursement du trop-perçu pendant trois ans ; cette action judiciaire est dite « en répétition de l'indu ». S'agissant de la révision du loyer, voir n^o 31112.

Le délai de prescription des actions en paiement et en réclamation des loyers et des charges a été réduit de 5 ans à 3 ans par la loi Alur. Ce nouveau délai s'applique aux sommes versées à compter du 27 mars 2014. Pour les sommes versées avant cette date le délai de réclamation court en principe jusqu'au 28 mars 2017 ; toutefois, pour les sommes versées avant le 27 mars 2012, le délai ne peut en aucun cas dépasser 5 ans (C. civ. art. 2222 ; Cass. 1^e  civ. 5-5-2004 n^o  01-15925 : Bull. civ. I n^o  124 ; Cass. 3^e  civ. 22-10-2008 n^o  07-15.583 : Bull. civ. III n^o  160).

Ainsi, par exemple :

• le remboursement d'un trop-versé le 1^er  juin 2014 devra être réclamé au plus tard le 2 juin 2017 ;
• le remboursement d'un trop-versé le 1^er  juin 2013 devra être réclamé au plus tard le 28 mars 2017 ;
• le remboursement d'un trop-versé le 1^er  juin 2012 devra être réclamé au plus tard le 28 mars 2017 ;
• le remboursement d'un trop-versé le 1^er  juin 2011 devra être réclamé au plus tard le 2 juin 2016.

Le locataire qui ne paie plus son loyer risque de perdre son logement. En effet, le propriétaire peut, à son libre choix, demander au juge de prononcer la résiliation du bail, donner congé pour l'échéance du bail ou mettre en oeuvre une clause de résiliation prévue au bail.

La clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges au terme convenu ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer délivré par huissier. A compter du 1^er  janvier 2015, en fonction du montant et de l'ancienneté de dette, l'huissier devra signaler la délivrance du commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Lorsque le bailleur est une société (autre qu'une SCI constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4^e  degré inclus), la commission devra être saisie par le bailleur avant la convocation devant le juge (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 24).

Si le locataire n'a pas réglé sa dette dans les deux mois du commandement de payer, le propriétaire pourra demander à un huissier de le convoquer devant le juge pour que celui-ci constate la résiliation du bail et ordonne l'expulsion (voir n^o 31380 s.). La convocation du locataire devant le tribunal (ou assignation) doit être transmise par l'huissier au préfet au moins deux mois avant la date de l'audience. A défaut, la demande en résiliation est irrecevable (Cass. 3^e  civ. 16-4-2008 n^o  07-12.264). Ce délai permet au représentant de l'Etat de saisir les divers organismes d'aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) ou les services sociaux compétents d'une demande d'enquête sociale en urgence. La loi n'interdit pas au propriétaire de demander à l'huissier de signifier en même temps au locataire le commandement de payer et l'assignation devant le tribunal.

Le jour du procès, le juge peut, de sa propre initiative ou sur demande du locataire, accorder des délais de paiement et suspendre le jeu de la clause de résiliation de plein droit s'il estime, notamment au regard des résultats de l'enquête sociale transmise par le préfet, que le locataire est de bonne foi et qu'il est en mesure de rembourser ses dettes tout en continuant à payer normalement son loyer.

Les délais de paiement, qui se traduisent par un report ou un échelonnement de la dette, ne peuvent pas excéder trois ans. Si le locataire rembourse sa dette dans les conditions fixées par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, le bail est résilié et l'expulsion ordonnée (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 24, V). Les facilités de paiement accordées ne concernent que les dettes visées par le commandement de payer et le jugement. En cas de nouvel impayé, le propriétaire doit faire délivrer un nouveau commandement de payer.

Un propriétaire ne peut pas mettre en location un logement inhabitable et sans aucun confort. La loi lui impose de louer un logement « décent », c'est-à-dire un logement ne présentant pas de risques pour la santé ou la sécurité du locataire et doté d'un minimum de confort. Le projet de loi relatif à la transition énergétique pour la croissance verte adopté en 2^e  lecture par l'Assemblée nationale le 26 mai 2015 prévoit que le logement devra également répondre à un critère de performance énergétique minimale défini par décret. Si le logement ne respecte pas ces normes, le locataire peut, à tout moment durant le bail, exiger du bailleur la réalisation des travaux de mise aux normes. Ces travaux ne peuvent pas être mis à la charge du locataire, même en échange d'une réduction du loyer (Cass. 3^e  civ. 3-2-2010 n^o  08-21.205 : RJDA 4/10 n^o  342).

En cas de refus du bailleur ou d'absence de réponse pendant deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie pour avis par l'une ou l'autre des parties. Locataire et propriétaire peuvent s'adresser directement au juge et lui demander de fixer la nature des travaux à réaliser et leur délai d'exécution. Le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, le paiement du loyer et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 20-1). Cette réduction du loyer peut se cumuler avec l'allocation de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance antérieur aux travaux (Cass. 3^e  civ. 18-5-2011 n^o  10-13.584 : RJDA 8-9/11 n^o  683). Un locataire en place peut exiger la mise en conformité de son logement avec les normes du logement décent.

Lorsque le locataire bénéficie de l'allocation de logement, l'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 20-1).

En début de bail, le propriétaire est tenu de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparations ainsi que les équipements mentionnés au contrat en bon état de fonctionnement. Le locataire doit pouvoir entrer dans les lieux sans avoir de réparation à effectuer (ni grosses réparations ni réparations locatives). Toutefois, sous réserve que le logement soit conforme aux normes de décence, le locataire peut se charger de la mise en bon état des lieux en échange d'une réduction temporaire de loyer (voir n^o 31106).

Au cours du bail, le propriétaire doit entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal des locaux loués (cette obligation concerne tant les parties privatives que les parties communes). D'une façon générale, sont à la charge du propriétaire toutes les grosses réparations : réfection des escaliers, de la toiture, des canalisations, ravalement, changement de la chaudière, etc. Le locataire ne peut pas s'opposer à la réalisation de ces réparations. Si les travaux durent plus de 21 jours, le locataire peut obtenir une réduction temporaire de loyer proportionnelle au temps et à la partie du logement dont il a été privé plus de 21 jours.

Le locataire peut aussi demander au juge de faire cesser des travaux à caractère abusif entrepris par le propriétaire du logement loué (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 7).

Le locataire doit prendre en charge l'entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat ainsi que l'ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction ou force majeure. Lorsque le propriétaire prend en charge ces réparations locatives, il peut se faire rembourser leur coût par le locataire.

En principe le locataire n'a pas à supporter les conséquences de la vétusté. L'appréciation de cette vétusté constitue le principal sujet de contestation lors de l'état des lieux de sortie. Est-il normal pour un propriétaire d'avoir à changer les papiers peints au bout de 10 ans, ou est-ce la faute du locataire (défaut d'entretien, usage anormal ou détérioration) ? La réponse ne peut pas être uniforme car la durée de vie normale d'un équipement dépend de nombreux paramètres (pour les papiers peints : qualité du papier, humidité et ensoleillement de la pièce, etc.).

C'est pourquoi la loi Alur prévoit qu'un décret en Conseil d'Etat définisse les modalités de prise en compte de la vétusté en matière de réparations locatives (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 7, d). Il pourrait s'agir de ce que l'on nomme en pratique une « grille de vétusté » établie pour chaque élément d'équipement (lavabo, baignoire, etc.) et chaque type d'embellissement (peinture, papier peint, parquet, etc.) permettant de faire supporter au locataire une part des travaux de réfection en fonction du temps durant lequel il a occupé les lieux.

En revanche, il est clair que le locataire répond de la vétusté des petits éléments ou accessoires du logement relevant traditionnellement des menues réparations d'entretien (poignées de porte, gonds, joints de robinet, flexible de douche, etc.).

Lorsque la réparation est à la charge du propriétaire, le locataire doit en principe, par écrit et de préférence par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, demander au bailleur d'intervenir, lui laissant ainsi toute liberté quant au choix du professionnel qui interviendra. En effectuant directement les travaux sans prévenir le propriétaire, le locataire risque des difficultés de remboursement si le bailleur conteste la réalité, l'importance ou le coût de la réparation. Cette information préalable du bailleur, suivie le cas échéant d'une mise en demeure par lettre recommandée et d'une saisine de la commission de conciliation puis du tribunal d'instance en cas d'inaction, n'est guère envisageable lorsque les travaux sont urgents. Dans ce cas, le locataire peut faire effectuer les travaux mais en gardant des éléments de preuve et en avertissant le propriétaire le plus tôt possible (téléphone avec confirmation écrite).

En cas de panne ou de défectuosité d'un appareil ou élément d'équipement, il convient de demander une facture détaillée précisant, outre les pièces changées, les origines du problème (vice de fabrication, usure normale, défaut d'entretien) afin de déterminer qui doit prendre en charge le coût des réparations. S'agissant des éléments d'équipement comme les chaudières ou les adoucisseurs d'eau, le locataire a tout intérêt, même si le propriétaire ne le lui impose pas, à souscrire un contrat d'entretien ou à en faire contrôler périodiquement le bon fonctionnement par un professionnel. En cas de problème, il pourra en effet prouver qu'il a bien entretenu l'appareil en produisant les contrats d'entretien ou les certificats de contrôle.

Ce n'est qu'à la fin du bail, lors de l'état des lieux de sortie, que le propriétaire pourra vérifier que le locataire a bien rempli ses obligations et n'a pas dégradé les lieux. Les réparations locatives doivent être exécutées par le locataire avant la restitution des clés. A défaut, le propriétaire doit être indemnisé : il peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie et, si ce n'est pas suffisant, demander en justice une indemnisation complémentaire. Cette indemnité correspond au coût des travaux de remise en état. Le bailleur peut en complément demander des dommages et intérêts correspondant à la durée pendant laquelle il n'a pu disposer de son bien en raison des travaux. Il est à noter que le bailleur doit justifier d'un préjudice mais qu'il est libre d'utiliser l'indemnité comme bon lui semble et qu'il n'est pas obligé de faire exécuter les travaux (de simples devis suffisent).

Le propriétaire ne peut pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation du logement. L'aménagement se limite en principe à la faculté d'organiser et d'agencer les lieux sans que soit modifiée la structure ou la configuration du local ou soient ajoutés ou supprimés des éléments d'équipement. La transformation des lieux loués ou des éléments d'équipement doit être autorisée par écrit par le bailleur. Il importe peu que les travaux envisagés par le locataire constituent une amélioration du logement.

La distinction entre travaux d'aménagement et de transformation n'est pas toujours aisée ; si la pose de tableaux ou le changement des papiers peints sur les murs constituent des travaux d'aménagement, le percement d'une fenêtre ou la démolition d'une cloison relèvent des travaux de transformation. Quant au remplacement d'une baignoire sabot par une douche ou la pose d'une moquette sur le parquet du salon, ils suscitent l'hésitation.

Le locataire doit permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution des travaux d'amélioration des parties communes ou privatives du même immeuble, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en l'état, à l'entretien normal des locaux loués et les travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 7, e).

Les travaux d'amélioration sont ceux qui apportent un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieure au niveau des prestations existantes, permettent de diminuer les dépenses d'entretien ou d'exploitation ou donnent une plus grande sécurité. En revanche, ne constituent pas des travaux d'amélioration les travaux d'entretien courant, ceux qui constituent un rattrapage du défaut d'entretien, qui relèvent de grosses réparations ou du gros entretien ou qui contribuent au maintien de la sécurité existante.

Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de la nature des travaux et de leurs modalités d'exécution, par une notification qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Comme pour tous les travaux réalisés à l'initiative du propriétaire, une réduction temporaire de loyer est possible si les travaux d'amélioration durent plus de 21 jours. Cette diminution du loyer est proportionnelle au temps et à la partie du logement dont il a été privé plus de 21 jours.

En principe, la réalisation de travaux d'amélioration par le propriétaire n'autorise aucune augmentation de loyer (au moins jusqu'au prochain renouvellement du bail). Toutefois, lorsque le propriétaire a prévu dans le bail la réalisation de travaux d'amélioration à ses frais, un accord écrit entre les parties peut prévoir une majoration du loyer. Cette majoration définitive n'est applicable qu'après exécution des travaux programmés.

Le locataire peut aussi demander au juge de faire cesser des travaux à caractère abusif entrepris par le propriétaire du logement loué (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 7).

S'agissant de la contribution spéciale pour travaux d'économie d'énergie, voir n^o 31140.

Le propriétaire qui souhaite vendre le logement en cours de bail doit le vendre occupé ou le vendre à son locataire. Le prix de vente d'un logement occupé étant généralement inférieur (de 10 % en moyenne) à celui qui serait obtenu si le logement était libre, le locataire occupant peut profiter de la situation pour négocier le prix de vente, mais il ne bénéficie d'aucune réduction obligatoire du prix.

Lorsque le propriétaire d'un immeuble entier procède à une division en lots pour le vendre appartement par appartement, le locataire en place bénéficie d'un droit de préemption sur l'appartement qu'il occupe, c'est-à-dire d'une priorité d'achat. Ce droit de préemption n'existe que lors de la première vente suivant la division par lots de l'immeuble. En cas de vente en bloc d'un immeuble comportant plus de 5 logements, les locataires en place bénéficient également d'un droit de préemption sur leur appartement si l'acquéreur de l'immeuble ne prend pas l'engagement de prolonger de six ans le bail de chacun des locataires à compter de la vente (Loi 75-1351 du 31 décembre 1975). Le prix de vente d'un immeuble entier est affecté en moyenne d'une décote de 30 % par rapport au prix de vente appartement par appartement.

En cas de vente en cours de bail, le nouveau propriétaire doit notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou siège social, ainsi que le cas échéant ceux du mandataire chargé de la gestion du bien. Le nouveau propriétaire doit poursuivre l'exécution du bail vis-à-vis du locataire dans les conditions fixées avec l'ancien bailleur. Il remplace purement et simplement l'ancien propriétaire avec les mêmes droits et les mêmes devoirs vis-à-vis du locataire, mais il ne pourra délivrer un congé pour vendre libre qu'après le premier renouvellement du bail.

En cas d'acquisition d'un logement occupé dont le bail a été conclu depuis le 27 mars 2014, le bailleur ne peut délivrer un congé pour vendre qu'au terme du premier renouvellement du bail en cours (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 15, I). Le projet de loi pour la croissance et l'activité dit projet de loi « Macron » adopté en deuxième lecture par l'Assemblée nationale le 18 juin 2015 prévoit la possibilité pour le bailleur de délivrer le congé pour vendre pour la fin du bail en cours si le terme de ce bail intervient au moins trois ans après l'acquisition.

• En cas de vente du logement loué, c'est le nouveau propriétaire qui est tenu de restituer le dépôt de garantie au locataire en fin de bail. Une disposition contraire prévue dans le contrat de vente n'est pas opposable au locataire.
• Le projet de loi pour la croissance et l'activité dit projet de loi « Macron » adopté en deuxième lecture par l'Assemblée nationale le 18 juin 2015 prévoit que les dispositions relatives aux congés applicables aux contrats conclus depuis le 27 mars 2014 (date d'entrée en vigueur de la loi Alur) soient applicables aux baux en cours.

Le propriétaire qui souhaite vendre le logement libre de toute occupation doit attendre le départ du locataire ou lui donner congé pour la fin du bail. Le congé pour vendre obéit aux règles classiques des congés (voir n^o 31356 s.). Il est toutefois assorti d'un droit de préemption en faveur du locataire et comporte des mentions obligatoires spécifiques précisant, notamment, les droits et obligations du locataire. L'absence de ces mentions n'entraîne la nullité du congé que si le locataire prouve que l'irrégularité lui cause un préjudice (Cass. 3^e  civ. 15-5-2008 n^o  07-10.243 : RJDA 8-9/08 n^o  893).

Le propriétaire peut fixer le prix de vente comme il l'entend. Lorsqu'il ne parvient pas à vendre son bien, rien dans la loi ne lui interdit d'habiter ou de relouer ce logement. Mais, pour les baux conclus depuis le 27 mars 2014, un congé pour vendre frauduleux est puni d'une amende pénale maximale de 6 000 € pour une personne physique et de 30 000 € pour une personne morale. Le locataire peut se constituer partie civile et demander la réparation de son préjudice.

Le congé pour vendre vaut offre de vente au profit du locataire qui dispose alors d'un droit de préemption, dont les modalités de mise en oeuvre sont rappelées dans le congé lui-même (voir ci-dessus les dispositions de l'article 15, II de la loi de 1989). L'offre de vente est valable à compter de la délivrance du congé (réception de la lettre recommandée ou signification de l'acte d'huissier) jusqu'à la fin du deuxième mois du délai légal de préavis. En conséquence, lorsque le congé est donné par anticipation, c'est-à-dire plus de six mois avant l'expiration du bail, le propriétaire ne pourra vendre librement (sous réserve de respecter au minimum le prix indiqué dans le congé) que quatre mois avant la date d'échéance du contrat. Le locataire qui souhaite acheter peut essayer de négocier le prix notifié mais devra prendre une décision avant la fin du deuxième mois du délai légal de préavis sous peine de voir l'offre de vente annulée de plein droit (Cass. 3^e  civ. 18-5-2011 n^o  10-17.402 : RJDA 8-9/11 n^o  686). S'il décide d'acheter, le vendeur ne peut pas lui imposer de verser une indemnité d'immobilisation. Une fois le délai pour acheter écoulé, le locataire peut seulement contester devant le juge la régularité du congé.

Le droit de préemption du locataire n'est pas applicable aux ventes directement consenties à un parent du bailleur jusqu'au 3^e  degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant au moins deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis.

Le droit de préemption ne s'applique pas non plus aux ventes des immeubles frappés d'interdiction d'habiter ou d'un arrêté de péril, des immeubles déclarés insalubres ou comportant pour le quart de leur superficie des logements très vétustes (locaux de catégorie IV de la loi de 1948).

Le bailleur institutionnel (société d'assurance ou banque, par exemple) qui souhaite procéder à la vente de plus de 5 logements (loués ou non) situés dans un même immeuble ne peut pas délivrer de congés pour vendre sans respecter certaines règles spécifiques protectrices des locataires.

Après avoir informé les associations représentatives des locataires, si elles existent, de son intention de vendre, le bailleur doit organiser une réunion publique avec tous les locataires qui pourraient recevoir un congé pour vendre, quelle que soit la date de fin de leur bail, afin de leur exposer les conditions de réalisation de l'opération. Cette information générale porte, dans un langage simple, sur les points suivants :

• déroulement de l'opération ;
• droits des locataires ;
• règles générales de fonctionnement des copropriétés ;
• conditions de crédit du moment ;
• possibilité de recourir à l'Action logement (anciennement 1 % logement) ;
• prix moyen au mètre carré pour un logement comparable ;
• avantages, notamment de prix, offerts aux locataires pendant six mois ;
• possibilité de relogement dans un autre immeuble appartenant au bailleur.

Cette information générale se double d'une information spécifique relative à l'état de l'immeuble vendu. Le bailleur doit ainsi communiquer les diagnostics et bilans techniques portant en particulier sur la toiture, les murs porteurs, l'isolation thermique, les canalisations collectives, les équipements de chauffage, les ascenseurs. Le bailleur doit en plus récapituler tous les travaux réalisés dans les parties communes depuis cinq ans et indiquer les travaux indispensables qu'il serait souhaitable de réaliser à court et moyen termes.

Chaque locataire concerné doit par la suite recevoir une confirmation écrite des informations diffusées lors de la réunion publique, accompagnée d'un état descriptif de division des lots et d'une fiche individuelle précisant le prix du logement. Ce document confirmatif est purement indicatif et ne constitue pas une offre de vente.

Trois mois après l'expédition de la confirmation écrite, le bailleur peut adresser aux différents locataires une offre de vente prioritaire. Ce n'est que si cette offre n'est pas acceptée dans un délai de deux mois que le bailleur pourra vendre occupé sans attendre la fin du bail ou délivrer un congé pour vendre conforme à la loi de 1989 afin de pouvoir vendre libre de toute occupation à la fin du bail (voir n^o 31306 les dispositions de l'article 15, II de la loi de 1989). Si le congé pour vendre est délivré moins de deux ans avant la fin du bail, le bail sera prolongé sur simple demande du locataire afin que ce dernier puisse dans tous les cas disposer de son logement pendant au moins deux ans à compter de la notification du congé pour vendre (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 11-1).

Le locataire qui n'achète pas à l'occasion de l'offre de vente peut proposer quelqu'un comme acquéreur. Il peut s'agir de son conjoint, de son partenaire lié par un Pacs, de son concubin vivant avec lui depuis au moins un an à la date de l'offre de vente, d'un ascendant ou d'un descendant (de lui-même, de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin). Cet acquéreur présenté bénéficie des mêmes conditions de vente que le locataire.

Le locataire qui reçoit un congé pour vendre pour la fin de son bail et décide de quitter son logement peut se voir accorder des délais supplémentaires. A partir de six ans d'ancienneté, il bénéficie d'une prolongation automatique du bail à raison d'un mois par année d'ancienneté, dans la limite de 30 mois. Si le locataire a des enfants à charge scolarisés, le bail est prolongé automatiquement jusqu'à la fin de l'année scolaire.

Le locataire qui ne se porte pas acquéreur et qui a des ressources inférieures aux plafonds applicables pour pouvoir bénéficier d'un prêt locatif intermédiaire (PLI) doit se voir proposer par le bailleur un relogement compatible avec ses besoins et situé, dans la mesure du possible, à proximité de son ancienne résidence. Pour un logement situé dans l'agglomération parisienne, les ressources annuelles d'une famille de quatre personnes ne doivent pas dépasser 89 165 €.

Le bailleur institutionnel qui vend plus de 5 logements dans le même immeuble ne peut pas donner congé aux locataires âgés de plus de 65 ans et aux locataires handicapés : ils ont droit au renouvellement automatique de leur bail pour 6 ans. Cette protection ne bénéficie pas au locataire âgé s'il est redevable de l'ISF.

Le locataire, et lui seul, a la faculté de résilier le contrat de location à tout moment, sans avoir à attendre la date d'échéance normale du bail. Son congé n'a pas à être motivé. Il doit être donné par lettre recommandée avec demande d'avis de réception trois mois à l'avance (délai de préavis). Un congé par acte d'huissier, en raison de son coût par rapport à une lettre recommandée, ne présente pas beaucoup d'intérêt pour le locataire ; en outre, les incidences d'une absence de retrait, par le propriétaire, de la lettre au bureau de La Poste sont limitées, le locataire pouvant donner congé quand il le souhaite.

Dès son congé donné, le locataire peut déménager, établir l'état des lieux avec le propriétaire et restituer les clés. Toutefois, il reste tenu du loyer et des charges pendant tout le délai de préavis. Ce délai se calcule de date à date ; ainsi, si le délai de préavis prend fin le 12 juin, le loyer du mois de juin ne sera dû que pour 12 jours. Si le logement est reloué par le propriétaire avant le terme du délai de préavis, l'ancien locataire ne sera tenu du loyer et des charges que jusqu'à la date d'entrée du nouveau locataire.

Le délai de préavis du locataire est réduit à un mois dans les cas suivants :

• obtention du premier emploi ;
• mutation du locataire, même demandée par lui (Cass. 3^e  civ. 20 janvier 2010 n^o  09-10.287 : RJDA 4/10 n^o  343) ;
• perte d'emploi ou nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi (le bénéfice du préavis réduit est accordé en cas de licenciement, de rupture conventionnelle d'un contrat de travail à durée indéterminée, de non-renouvellement d'un contrat de travail à durée déterminée ; il est exclu en cas de démission ou de fin de stage) ;
• locataire âgé de plus de 60 ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile (pour les baux signés depuis le 27 mars 2014, le critère de l'âge est supprimé et l'état de santé du locataire doit être constaté par certificat médical) ;
• locataire bénéficiaire du dispositif du revenu de solidarité active (RSA).

Pour les baux conclus depuis le 27 mars 2014, la loi introduit 3 nouveaux cas de préavis réduit :

• logements situés dans les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants (c'est-à-dire celles où s'applique la taxe sur les logements vacants dont la liste est annexée au décret 2013-392 du 10 mai 2013) ;
• locataire bénéficiaire de l'allocation aux adultes handicapés (AAH) ;
• locataire qui s'est vu attribuer un logement social et dont les ressources sont inférieures à celles qui permettent l'attribution des logements locatifs très sociaux.

Le projet de loi pour la croissance et l'activité dit projet de loi « Macron » adopté en deuxième lecture par l'Assemblée nationale le 18 juin 2015 prévoit que ces nouveaux cas de préavis réduit soient applicables aux baux en cours.

Le locataire qui souhaite bénéficier d'un préavis réduit doit préciser le motif invoqué et le justifier au moment de l'envoi de la lettre de congé.

Le locataire licencié n'a pas à quitter la région pour bénéficier du délai de préavis réduit (Cass. 3^e  civ. 19 septembre 2012 n^o  11-30.369 : BPAT 6/12 inf. 297). De même, le locataire, justifiant d'un nouvel emploi consécutif à la perte du précédent, qui donne congé à son bailleur plus de 2 mois après la prise de son nouveau poste, peut bénéficier du délai de préavis réduit (Cass. 3^e  civ. 5-2-2014 n^o  13-10.804 : BPAT 2/14 inf. 69).

Pour les époux et les partenaires de Pacs cotitulaires du bail à usage d'habitation du logement familial, il suffit qu'un seul des époux ou des partenaires réponde à l'une des conditions exigées pour bénéficier du préavis réduit. La même solution a été retenue pour des concubins cotitulaires du bail en raison de la communauté de vie que représente le concubinage.

A défaut de congé (ou de proposition de renouvellement) délivré dans les formes et délais légaux, le bail parvenu à son terme est reconduit tacitement pour trois ans si le bailleur est une personne physique ou assimilée, pour six ans si le bailleur est une société. Dans ce cas, le loyer est le même que celui de l'ancien contrat éventuellement révisé selon l'indice de référence des loyers. Le propriétaire qui fait une proposition de renouvellement avec augmentation de loyer ne peut pas donner congé pour la même échéance du bail. Si c'était le cas, le congé serait nul.

Le congé du bailleur ne peut être donné que pour la date d'expiration du bail par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier avec un préavis de six mois (sur les inconvénients des lettres recommandées, voir n^o 31022). Un congé délivré plus de six mois avant la fin du bail est valable même si l'indication de sa date d'effet est erronée (Cass. 3^e  civ. 11-7-2007 n^o  06-15.943 : RJDA 12/07 n^o  1200). Le congé délivré par un agent immobilier au nom et pour le compte du bailleur doit obligatoirement préciser le nom ou la dénomination sociale du propriétaire ; à défaut, ce congé n'est pas valable.

Quel que soit le motif du congé, le locataire peut partir avant l'expiration du délai de préavis de six mois ; il n'est alors redevable du loyer et des charges que pour le temps pendant lequel il a occupé réellement les lieux.

Le congé doit obligatoirement être motivé soit par un motif légitime et sérieux, soit par la reprise du logement, soit par la vente (dans ce dernier cas, le locataire bénéficie d'une priorité d'achat, voir n^o 31309).

Le propriétaire peut donner congé s'il justifie d'un motif légitime et sérieux : retard systématique dans les paiements, défaut d'assurance, dégradations ou troubles de voisinage causés par le locataire, etc. Pour être valable, le congé doit préciser le ou les motifs invoqués ; en cas de contestation, ils seront appréciés par le juge.

Afin d'habiter le logement, le propriétaire peut délivrer un congé pour reprise qui, outre le motif, devra préciser le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise. Ce bénéficiaire peut être le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire lié par un Pacs enregistré à la date du congé, son concubin depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin. Pour les contrats signés depuis le 27 mars 2014, le congé doit indiquer la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise. Le bailleur devra également justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 15, I).

Le congé pour reprise n'est assorti d'aucune condition de délai pour emménager. Ainsi, un propriétaire qui effectue des travaux dans l'appartement repris, retardant ainsi son installation, ne saurait être condamné pour non-occupation du logement (Cass. 3^e  civ. 5-1-2011 n^o  09-67.861 : RJDA 4/11 n^o  293). Le congé de reprise n'est pas assorti non plus d'une durée d'occupation par le bénéficiaire. Les locaux devront être utilisés à titre de résidence principale et non comme résidence secondaire ou pied-à-terre.

En cas d'acquisition d'un logement occupé dont le bail a été conclu depuis le 27 mars 2014, le bailleur ne peut délivrer un congé pour reprise pour le terme du bail que si ce terme intervient plus de deux ans après l'acquisition. Dans le cas contraire, il ne pourra délivrer ce congé que pour le terme du bail suivant (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 15, I). Le projet de loi pour la croissance et l'activité dit projet de loi « Macron » adopté en deuxième lecture par l'Assemblée nationale le 18 juin 2015 prévoit la possibilité pour le bailleur de délivrer le congé pour reprise pour la fin du bail en cours, mais ce congé ne pourra prendre effet, au plus tôt, que deux ans après l'acquisition.

Pour les baux conclus depuis le 27 mars 2014, un congé pour reprise frauduleux est puni d'une amende pénale maximale de 6 000 € pour une personne physique et de 30 000 € pour une personne morale. Le locataire peut se constituer partie civile et demander la réparation de son préjudice.

• Un propriétaire institutionnel ne peut pas délivrer un congé pour reprise car une société ne peut pas « habiter ». Toutefois, lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4^e  degré inclus ou une indivision, le logement peut être repris au profit de l'un des associés ou de l'un des membres de l'indivision.
• Le projet de loi pour la croissance et l'activité dit projet de loi « Macron » adopté en deuxième lecture par l'Assemblée nationale le 18 juin 2015 prévoit que les dispositions relatives aux congés applicables aux contrats conclus depuis le 27 mars 2014 (date d'entrée en vigueur de la loi Alur) soient applicables aux baux en cours.

Pour les contrats signés avant le 27 mars 2014, le propriétaire ne peut donner congé à un locataire, âgé de plus de 70 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du Smic en vigueur, sans lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités dans la même zone géographique. Le propriétaire est dispensé de cette obligation lorsqu'il est lui-même âgé de plus de 70 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du Smic en vigueur. L'offre de relogement peut être faite pendant la période de préavis et pas forcément en même temps que le congé (Cass. 3^e  civ. 4-5-2011 n^o  10-15.097 : RJDA 7/11 n^o  616).

La condition d'âge est appréciée à la date d'échéance du contrat. Les ressources prises en considération sont celles déclarées à l'administration fiscale avant tout abattement ou toute déduction et correspondant à la dernière année civile écoulée à la date de notification du congé. Toutefois, seules sont prises en compte les ressources régulières ; sont donc exclues les ventes de valeurs mobilières ou de biens immobiliers (Cass. 3^e  civ. 16-9-2009 n^o  08-15.589 : RJDA 12/09 n^o  1054).

Le relogement proposé doit se situer :

• dans le même arrondissement, les arrondissements limitrophes ou les communes limitrophes de l'arrondissement si la commune est divisée en arrondissements ;
• dans le même canton, les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune ou dans les communes limitrophes de ce canton si la commune est divisée en cantons ;
• dans les autres cas, dans la même commune ou dans une commune limitrophe sans pouvoir être éloigné de plus de cinq kilomètres.

Pour les contrats signés depuis le 27 mars 2014, l'âge du locataire est ramené à 65 ans et ses ressources annuelles doivent être inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés. Cette mesure ne s'applique pas au bailleur personne physique âgé de plus de 65 ans ou dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 15, III).

Le projet de loi pour la croissance et l'activité dit projet de loi « Macron » adopté en deuxième lecture par l'Assemblée nationale le 18 juin 2015 prévoit d'étendre cette protection au locataire ayant à sa charge une personne de plus de 65 ans et lorsque le montant cumulé de leurs ressources annuelles est inférieur au plafond de ressources pour l'attribution des logements locatifs conventionnés. Il prévoit également que, à compter de sa publication, l'ensemble des dispositions relatives aux locataires âgés soient applicables aux baux en cours.

• Les ressources des colocataires doivent être appréciées séparément. Si vous êtes marié, il suffit que vous ayez plus de 65 ans et des ressources inférieures au seuil pour que l'obligation de relogement vous profite. Peu importe que votre conjoint ne remplisse pas ces deux conditions. En revanche, si vous décédez entre la délivrance du congé et sa date d'effet, votre conjoint ne pourra bénéficier de l'obligation de relogement que s'il remplit personnellement les conditions légales (Cass. 3^e  civ. 3-5-2012 n^o  11-17.010 : BPAT 4/12 inf. 216). Du côté des cobailleurs, il suffit que l'un d'eux soit âgé de plus de 65 ans pour que l'obligation ne s'applique plus (Cass. 3^e  civ. 29 avril 2009 n^o  08-11.513 : RJDA 7/09 n^o  610).
• Les dispositions protectrices du locataire âgé prévues par l'article 15, III de la loi de 1989 ne s'appliquent qu'en cas de congé donné par le bailleur et non pas en cas de résiliation du bail pour manquement aux obligations contractuelles (Cass. 3^e  civ. 15-10-2014 n^o  13-16.990 : BDP 2/15 inf. 55)

Le décès du bailleur ne met pas fin au contrat. Ses héritiers ou légataires universels ou à titre universel doivent poursuivre l'exécution du bail vis-à-vis du locataire, avec les mêmes droits et les mêmes obligations que l'ancien propriétaire.

En cas de décès du locataire, le contrat est transféré soit au profit du conjoint ou du partenaire lié au locataire par un Pacs, soit au profit des descendants, ascendants, concubin ou personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. En l'absence de cotitularité du bail, le contrat n'est transféré au conjoint survivant qui n'habite pas dans les lieux que s'il en fait la demande (Cass. 3^e  civ. 10 avril 2013 n^o  12-13.225 : RJDA 6/13 n^o  484).

En cas d'abandon de domicile par le locataire, le bail continue, par le seul effet de la loi, au profit des mêmes personnes. On entend par « abandon de domicile » un départ définitif du locataire imposé au proche restant dans le logement, par exemple un placement en maison de retraite (Cass. 3^e  civ. 26-11-2008 n^o  07-17.728 : RJDA 2/09 n^o  78).

S'il y a plusieurs demandeurs, le juge se prononcera en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions légales, le bail sera résilié de plein droit à la date du décès ou de l'abandon de domicile.

Le propriétaire peut à tout moment demander au juge de mettre fin au contrat lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations. On parle alors de « résiliation judiciaire ». La faute du locataire sera appréciée par le juge et ce dernier ne prononcera la résiliation du contrat que si les manquements du locataire ou des gens qu'il héberge sont suffisamment graves.

Il est également possible de prévoir dans le bail des clauses de résiliation de plein droit qui présentent l'intérêt de limiter les pouvoirs du juge. En cas de manquement du locataire à ses obligations, le contrat de bail est résilié de plein droit sans que le juge ait le pouvoir d'apprécier l'importance de la faute. Si les conditions sont réunies, le juge ne peut que constater que le contrat est résilié. La mise en oeuvre de ces clauses de résiliation suit toutefois un formalisme strict. Une telle clause ne peut être prévue que pour les événements suivants : non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, non-souscription d'une assurance des risques locatifs (multirisque habitation) ou troubles de voisinage constatés par une décision de justice.

Ainsi, en cas d'impayés, le propriétaire peut soit faire jouer la clause de résiliation si elle existe (voir n^o 31215), soit demander la résiliation judiciaire du contrat, soit attendre l'échéance normale du contrat et délivrer un congé motivé par le défaut de paiement.

Même lorsque le locataire disparaît sans prévenir et ne paie plus ses loyers, le bail se poursuit tant qu'il n'a pas délivré congé au bailleur, ce dernier n'ayant pas le droit de pénétrer dans les lieux et encore moins de relouer son bien. Sa seule possibilité est de suivre les procédures de résiliation du bail ou d'expulsion.

Une loi du 22 décembre 2010 et un décret du 10 août 2011 ont mis en place une procédure spéciale « de reprise de logement » permettant au bailleur de reprendre son bien sans avoir à subir les contraintes de la procédure classique d'expulsion (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 14-1).

Lorsque le bailleur constate que le logement est abandonné par ses occupants, il peut mettre en demeure le locataire de justifier qu'il occupe ce logement. La mise en demeure se fait obligatoirement par l'intermédiaire d'un huissier à la nouvelle adresse du locataire si elle est connue ou à celle de son lieu de travail.

A défaut de réponse dans le mois qui suit la mise en demeure, l'huissier peut pénétrer dans les lieux accompagné d'un policier ou d'un gendarme pour constater l'état d'abandon. En principe, le bailleur n'a pas à être présent. L'huissier peut alors dresser un procès-verbal d'abandon de domicile contenant éventuellement l'inventaire des biens laissés sur place avec l'indication qu'ils paraissent ou non avoir une valeur marchande.

Une fois le procès-verbal dressé, le bailleur doit saisir le juge d'instance afin de faire constater la résiliation du bail et voir ordonner la reprise des lieux. Le juge peut également autoriser la vente aux enchères des meubles laissés sur place et, le cas échéant, statuer sur la demande en paiement des sommes dues au bailleur.

Sauf impossibilité d'agir, le locataire (ou l'occupant) dispose d'un mois pour s'opposer à la décision du juge. A défaut, le bailleur peut reprendre son bien.

Si le juge rejette la requête du bailleur, sa décision est sans recours et le bailleur doit mettre en oeuvre la procédure d'expulsion de droit commun.

Lorsqu'il est mis fin au bail, le locataire devient occupant sans droit ni titre. S'il ne quitte pas les lieux de lui-même, le propriétaire est contraint d'engager une procédure devant les tribunaux afin d'obtenir un jugement d'expulsion à l'encontre de l'ancien locataire, des autres occupants du logement et des meubles qui s'y trouvent. En pratique, le propriétaire forme une telle demande en même temps qu'il sollicite, selon le cas, la résiliation du bail, la constatation de l'acquisition de la clause de résiliation ou de la validité du congé, la condamnation du locataire à l'arriéré de loyers, à des dommages et intérêts, etc. Le propriétaire demande également au juge la fixation d'une indemnité d'occupation qui sera due par l'occupant tant qu'il restera dans les lieux (c'est souvent le montant de l'ancien loyer) et le remboursement de ses frais de justice. Le juge peut accorder à l'ancien locataire des délais pour quitter le logement.

Une fois le jugement d'expulsion obtenu, le propriétaire doit le faire parvenir à l'occupant par un huissier. Il doit également faire délivrer par huissier un commandement de libérer les lieux. Cet acte peut être signifié en même temps que le jugement d'expulsion.

Une copie de ce commandement doit être adressée par l'huissier au préfet pour que soit prise en compte la demande en relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées.

La communication d'une copie du commandement de libérer les locaux au préfet fait courir un délai de deux mois pendant lequel aucune expulsion matérielle ne peut intervenir. Le juge peut toutefois réduire ou supprimer ce délai pour les squatters (personnes entrées dans les lieux par voie de fait) ou, au contraire, l'allonger, au maximum de trois mois, lorsque l'expulsion présente des conséquences d'une exceptionnelle dureté pour la personne concernée, notamment du fait de la période de l'année considérée ou des circonstances atmosphériques.

L'occupant sans droit ni titre peut aussi demander et obtenir du juge des délais pour quitter les lieux chaque fois que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Ces délais ne peuvent ni être inférieurs à un mois ni supérieurs à un an.

Même si les délais accordés pour quitter les lieux sont expirés, toute expulsion matérielle est suspendue entre le 1^er  novembre et le 31 mars de l'année suivante à moins que le relogement des intéressés ne soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille. Toutefois, le juge peut supprimer le bénéfice de ce sursis lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait (C. exécution art. L 412-6).

La mise en oeuvre de la procédure d'expulsion, qui peut s'avérer onéreuse (jusqu'à 2 000 € environ), relève de la compétence exclusive de l'huissier de justice. Celui-ci doit dans un premier temps tenter d'exécuter seul les mesures d'expulsion, sans user de la force. L'expulsion ne peut pas avoir lieu un dimanche ou un jour férié. Elle ne peut pas intervenir avant 6 heures du matin, ni après 21 heures.

En cas d'absence, de résistance de l'occupant ou de risque de trouble pour l'ordre public, l'huissier doit dresser un procès-verbal de tentative d'expulsion et demander le concours de la force publique, c'est-à-dire de la police. Ce concours est accordé par le préfet du département. L'Etat devant apporter son concours à l'exécution des jugements, le refus du préfet permet au bailleur d'engager la responsabilité de l'Etat et d'obtenir une indemnisation.

Il faut procéder à l'expulsion d'un logement vide ! Il arrive fréquemment que, sans en avertir le propriétaire, l'ancien locataire quitte les lieux après la signification du jugement d'expulsion. Dans cette situation, l'occupant est considéré comme simplement absent et la loi impose la délivrance d'un commandement de libérer les lieux et une tentative d'expulsion par huissier.

Les meubles de l'occupant sont transportés à ses frais dans le lieu de son choix. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié. L'expulsé dispose d'un mois pour les récupérer, faute de quoi ils seront vendus aux enchères publiques ou déclarés abandonnés. Les documents et papiers personnels sont conservés pendant deux ans par l'huissier puis sont détruits. Le produit de la vente des meubles non réclamés est consigné au profit de la personne expulsée, déduction faite des frais et des sommes dues au bailleur.

Il existe deux grandes catégories de locations meublées : les locations meublées à usage de résidence principale (seules étudiées ci-après) et les locations meublées saisonnières consenties le plus souvent à l'occasion des vacances.

Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, un cadre juridique beaucoup plus strict est imposé aux contrats de location de logements en meublés à usage de résidence principale (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 25-3 à 25-11).

Certaines des dispositions régissant les locations nues (état des lieux, dossier de diagnostic technique, clauses réputées non écrites, encadrement des loyers, dépôt de garantie, rémunération des intermédiaires, obligations des parties notamment) s'appliquent désormais aux locations meublées constituant la résidence principale du locataire (Loi 89-462 du 6 juillet 1989 art. 25-3, al. 1). La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le locataire ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du CCH, c'est-à-dire les enfants, les ascendants de plus de 65 ans et les parents handicapés, sous réserve que ces personnes habitent au foyer (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 2).

Les contrats de location meublée conclus après le 27 mars 2014, sont soumis à l'ensemble des dispositions nouvelles (sous réserve de la publication des décrets et arrêtés d'application).

Les contrats de location meublée en cours à la date du 27 mars 2014 restent soumis au dispositif légal antérieur. Toutefois, sont immédiatement applicables à ces contrats les dispositions relatives aux obligations du bailleur (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 6 modifié), aux obligations du locataire (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 7 modifié), aux exigences d'un logement décent (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 20-1 modifié) et aux compétences de la commission départementale de conciliation (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 25-11). Cette dernière est désormais compétente pour les litiges résultant de l'application des dispositions relatives aux locations de logements meublés constituant la résidence principale du locataire (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 25-11).

Le logement meublé est défini comme étant un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 25-4). Le local doit être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire ainsi qu'être pourvu de chauffage, d'une alimentation en eau et de sanitaires (CCH art. L 632-1, II-al. 2). Un décret, encore à paraître, fixera la liste des éléments que doit comporter ce mobilier. Dans l'attente de la parution de ce décret, la définition élaborée par la jurisprudence (et reprise par la loi Alur) reste applicable aux baux conclus depuis le 27 mars 2014.

Le contrat doit être écrit et respecter un contrat type (Décret 2015-587 du 29-5-2015 ann. II). Il doit être accompagné d'un inventaire et d'un état détaillé du mobilier établis dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de bail. Ces documents ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l'établissement de l'état des lieux. Un dossier de diagnostic technique est annexé au contrat (voir n^o 31020) ainsi que la notice d'information sur le cadre juridique de la location (Arrêté ETLL1511666A du 29-5-2015 : JO 31 p. 9041).

Le projet de loi pour la croissance et l'activité dit projet de loi « Macron » adopté en deuxième lecture par l'Assemblée nationale le 18 juin 2015 prévoit que les dispositions de l'article 3 de la loi de 1989 relatives au contrat de bail des locations nues s'appliquent aux locations meublées (renoncement à la GUL, notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs, voies de recours, action en diminution de loyer en cas d'absence de mention de la surface habitable, possibilité de demander l'établissement d'un contrat conforme), en sus de celles qui lui sont propres (contenu, délai). Ces dispositions s'appliqueraient en cas de nouveau contrat, de renouvellement mais pas en cas de reconduction tacite.

• Les clauses qui sont réputées non écrites dans un contrat de location vide à usage d'habitation le sont également dans un contrat de location meublée à usage de résidence principale, sous réserve d'une exception (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 4 sur renvoi art. 25-3, al. 2).
• Le coût d'établissement de l'inventaire du mobilier est compris dans celui de l'établissement de l'état des lieux (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 25-5).

La location a une durée minimale d'un an renouvelable. Au bout d'un an, si aucun des intéressés n'y a mis fin, le contrat est automatiquement reconduit pour une nouvelle période d'un an. Par exception, lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée minimale du bail est ramenée à neuf mois, sans reconduction automatique à la fin du contrat.

Les dispositions relatives aux locations vides visées n^os 31056 s. sont applicables (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 22 sur renvoi art. 25-3, al. 2), réserve faite du montant du dépôt de garantie qui peut égaler 2 mois de loyer hors charges (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 25-6)

La loi Alur prévoit la mise en place d'un dispositif d'encadrement des loyers des locations meublées à usage de résidence principale dans les zones géographiques où le marché locatif est particulièrement tendu (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 25-9). Ces zones sont dites « zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants » (c'est-à-dire les communes soumises à la taxe sur les logements vacants dont la liste est fixée par le décret 2013-392 du 10 mai 2013). Dans ces zones, le préfet fixe chaque année un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré par type de logement et par secteur géographique. Ces loyers de référence, de référence majoré et de référence minoré sont déterminés à partir d'une majoration unitaire par mètre carré en référence aux loyers de référence s'appliquant aux locations nues. Le loyer initial est librement fixé par les parties dans la limite du loyer de référence majoré. Le complément de loyer éventuellement applicable (voir n^o 31101) tient notamment compte des équipements et services associés au logement meublé. En cas de renouvellement du bail, le dispositif limitant les augmentations des loyers des locations nues est applicable (voir n^o 31133).

En dehors de ces zones tendues, la fixation du loyer est libre.

A la date du présent ouvrage, ce dispositif d'encadrement n'est pas encore applicable. En attendant l'entrée en vigueur effective du dispositif issu de la loi Alur (et notamment que les préfets des zones concernées fixent les loyers de référence), le loyer des locations meublées est librement fixé.

Par ailleurs, un encadrement par décret est susceptible de s'appliquer. Ainsi, le décret 2014-854 du 30 juillet 2014 s'applique aux relocations meublées avec changement de locataire (voir n^o 31102).

• Lorsque les parties sont convenues par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter ou d'acquisition d'équipements par le bailleur en sus de l'équipement initial, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer une majoration de loyer consécutive à ces opérations.
• Pour les contrats conclus avant la loi Alur et reconduits tacitement après l'entrée en vigueur de ce dispositif, le projet de loi pour la croissance et l'activité dit projet de loi « Macron » adopté en deuxième lecture par l'Assemblée nationale le 18 juin 2015 prévoit que l'encadrement légal ne s'appliquerait pas.

Les dispositions relatives à la révision du loyer des locations nues sont applicables (voir n^o 31112). Une révision du loyer n'est possible que si elle est prévue dans le bail. Elle n'intervient qu'une fois par an à la date convenue entre les parties ou, à défaut, à la date anniversaire du contrat. L'augmentation qui en résulte ne peut pas dépasser la variation de l'indice de référence des loyers. Le bailleur doit manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer qui prendra effet à compter de cette demande. Le bailleur dispose d'un an pour le faire. A défaut, il est réputé avoir renoncé au bénéfice de la révision pour l'année écoulée (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 17-1, I sur renvoi art. 25-9, III).

Les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et comme prévu par le contrat de bail :

• soit, dans les conditions indiquées n^os 31150 s. lorsqu'il s'agit de provision pour charges ;
• soit sous la forme d'un forfait versé en même temps que le loyer. Le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat. Ce forfait ne peut pas donner lieu à complément ou régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur. Si cela est prévu, il peut être révisé chaque année en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers. Le montant fixé ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire s'est acquitté.

Pour les contrats en cours au 27 mars 2014, propriétaire et locataire ont pu librement déterminer les charges devant être assumées par le locataire.

Le propriétaire qui souhaite à l'expiration du bail en modifier les conditions (par exemple, augmenter le loyer) doit en informer le locataire trois mois avant son échéance. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 25-8).

En principe, le loyer ne peut être réévalué que s'il est manifestement sous-évalué (voir n^os 31118 s.).

Lors du renouvellement du contrat, la loi Alur prévoit un dispositif d'encadrement des augmentations de loyers dans les zones géographiques où le marché locatif est particulièrement tendu (voir n^o 31133). Une action en diminution du loyer peut aussi être engagée par le locataire (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 17-2, I sur renvoi de art. 25-9, I). En attendant l'entrée en vigueur effective de ce dispositif d'encadrement, le loyer ne peut être réévalué que s'il est manifestement sous-évalué.

Par ailleurs, un encadrement par décret est susceptible de s'appliquer. Ainsi le décret 2014-854 du 30 juillet 2014 s'applique aux augmentations des loyers de locations meublées lors du renouvellement du bail (voir n^o 31134).

Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment en respectant un préavis d'un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.

Le bailleur ne peut donner congé que pour la fin du bail en respectant un délai de préavis de trois mois. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué : reprise du logement, vente du logement, motif légitime et sérieux (par exemple le défaut de paiement des loyers). En cas de reprise, le congé doit mentionner les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un Pacs enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps durant lequel il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.

Les locataires âgés bénéficient d'une protection particulière (voir n^o 31362). Pour les baux conclus depuis le 27 mars 2014, cette protection s'applique également lorsque le locataire a à sa charge une personne vivant habituellement dans le logement et remplissant les conditions d'âge et de ressources fixées (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 25-8, II). Une disposition identique existait dans le cadre des locations nues, mais elle a été censurée par le Conseil constitutionnel (Cons. const. 2014-691 DC du 20-3-2014 : JO 26 p. 5925). Il est donc probable que la disposition concernant les locations meublées serait jugée inconstitutionnelle si une question prioritaire de constitutionnalité était posée. Dans le projet de loi pour la croissance et l'activité dit projet de loi « Macron » adopté en deuxième lecture par l'Assemblée nationale le 18 juin 2015, il est prévu de modifier cette disposition en tenant compte de la décision du Conseil constitutionnel. C'est le montant cumulé des ressources annuelles du locataire et de la personne à sa charge qui serait pris en considération, et non les ressources de l'un ou de l'autre.

Pour les baux conclus depuis le 27 mars 2014, un congé frauduleux est puni d'une amende pénale maximale de 6 000 € pour une personne physique et de 30 000 € pour une personne morale. Le locataire peut se constituer partie civile et demander la réparation de son préjudice (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 25-8, III).

Les revenus retirés de la location ou de la sous-location d'un logement meublé sont imposés à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans celle des revenus fonciers. Ils supportent aussi la CSG et les autres prélèvements sociaux.

Toutefois, sont exonérées de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une partie de leur habitation principale si les pièces louées constituent pour le locataire sa résidence principale et si le prix de location est fixé dans des « limites raisonnables » (CGI art. 35 bis, I). Pour 2015, l'administration fiscale considère la condition remplie si le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, n'excède pas 184 € en Ile-de-France et 135 € dans les autres régions (mais ces chiffres n'ont, selon nous, qu'une valeur indicative).

Une deuxième exonération bénéficie aux chambres d'hôtes. Elle s'applique à ceux qui louent habituellement, à la journée, à la semaine ou au mois, une ou plusieurs pièces de leur habitation principale à des personnes n'y élisant pas domicile, lorsque le produit de la location n'excède pas 760 € (TVA comprise) par an, y compris les prestations annexes : téléphone, petit déjeuner.

Les deux exonérations peuvent éventuellement se cumuler. C'est le cas notamment pour les personnes qui louent en meublé une partie de leur résidence principale à des étudiants pendant l'année scolaire et à des vacanciers pendant l'été.

Cela dépend du montant de vos recettes annuelles. Si elles n'excèdent pas 32 900 € en 2015 (seuil applicable également en 2016) et sont exonérées de TVA (ce qui est en général le cas : voir n^o 31424), vous relevez pour l'impôt sur le revenu du régime dit « micro-BIC ». A noter qu'à partir de 2016, ce sont les recettes de l'année précédente qu'il faudra prendre en compte pour apprécier si le seuil est dépassé ou non.

Le régime micro-BIC a le mérite de la simplicité : vous portez directement sur votre déclaration d'ensemble des revenus le montant brut de vos recettes. Le revenu net imposable est calculé par l'administration en appliquant à ce montant un abattement forfaitaire pour frais de 50 %. Cet abattement est réputé tenir compte de toutes les charges, y compris les cotisations sociales et les amortissements dits « linéaires » des biens affectés à l'exploitation ; il ne peut pas être inférieur à 305 €.

Notons que si vous avez constitué une société de location, vous êtes exclu du micro-BIC.

Si chacun des membres du foyer fiscal loue en meublé des locaux dont il est propriétaire, le seuil de 32 900 € peut jouer distinctement pour l'un et l'autre.

Pour les locations saisonnières, ce seuil n'a pas à être réduit au prorata du temps.

Si vos recettes sont supérieures à 32 900 € hors TVA, vous relevez d'un régime dit de « bénéfice réel », qui peut être soit le régime réel simplifié, soit le régime réel normal.

Si vous relevez du micro-BIC, vous pouvez opter pour l'un ou l'autre de ces régimes de bénéfice réel, de préférence le régime simplifié, dont la limite supérieure d'application est de 236 000 €. L'option pour le régime simplifié, valable pour deux ans, doit être exercée avant le 1^er  février de la première année de cette période. Elle prend la forme d'une simple lettre adressée au service des finances publiques.

Avez-vous intérêt à exercer l'option ? La question ne se pose que si vos charges sont insuffisamment prises en compte par l'abattement de 50 % et en particulier si votre exploitation est déficitaire. Même dans ce cas, la réponse ne va pas de soi, car l'option a des inconvénients. Elle entraîne des obligations déclaratives et comptables contraignantes à comparer aux avantages qu'elle procure. Sachez notamment que l'option ne vous permettra pas de déduire de votre revenu global les éventuels déficits de votre activité de location meublée (sauf si vous avez le statut de loueur professionnel : voir ci-après) et que pour les locations saisonnières vos charges ne seront déductibles que pour une fraction calculée au prorata de la durée effective de la location.

Ce statut est réservé aux loueurs, inscrits au registre du commerce et des sociétés (ou dont un des membres de leur foyer fiscal est inscrit au registre), dont les recettes annuelles retirées de la location meublée excèdent à la fois 23 000 € et le total des revenus d'activité du foyer fiscal (salaires ou assimilés, pensions, rentes viagères et bénéfices professionnels à l'exclusion des revenus tirés de la location meublée).

Les loueurs non professionnels sont ceux qui ne remplissent pas l'une de ces trois conditions. En pratique, la majorité des particuliers qui se contentent de louer en meublé un ou plusieurs logements à titre d'activité accessoire sont des loueurs non professionnels.

La distinction entre loueurs professionnels et loueurs non professionnels a une importance particulière en ce qui concerne le sort des déficits et l'imposition de la plus-value réalisée lors de la vente du bien loué. Elle a également une incidence en matière de prélèvements sociaux.

Les loueurs non professionnels peuvent imputer les déficits résultant de leur activité de location meublée uniquement sur des bénéfices de même nature, c'est-à-dire des bénéfices retirés d'une activité de location meublée non professionnelle, pendant 10 ans. Les plus-values qu'ils réalisent sont imposables selon le régime des plus-values immobilières des particuliers. Les loueurs non professionnels sont assujettis à la CSG et aux autres prélèvements sociaux au titre des revenus du patrimoine, soit 15,5 % au total. Enfin, il faut savoir que les loueurs non professionnels peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu en cas d'investissements dans certaines résidences-services meublées : résidences pour étudiants, résidences de tourisme classées, résidences pour personnes âgées ou handicapées, etc.

Les loueurs professionnels peuvent imputer les déficits constatés dans le cadre de leur activité de location meublée sur leur revenu global sans limitation, sous certaines conditions. De plus, la loi prévoit que les déficits non imputés provenant de charges engagées avant le début de l'activité peuvent être imputés par tiers sur le revenu global des trois premières années de location (CGI art. 156, I-1^o  ter). Cette mesure intéresse spécialement les investisseurs qui acquièrent un logement en l'état futur d'achèvement : elle leur permet en particulier de déduire leurs frais d'emprunt.

Les plus-values que les loueurs professionnels réalisent relèvent du régime des plus-values professionnelles. Elles bénéficient notamment, à condition que l'activité soit exercée depuis au moins cinq ans, d'une exonération totale si la moyenne des recettes tirées de la location au titre des exercices clos au cours des deux années civiles précédentes n'excède pas 90 000 € hors TVA et d'une exonération partielle si ces mêmes recettes sont comprises entre 90 000 € hors TVA et 126 000 € hors TVA. Par exemple, un loueur dont l'exercice coïncide avec l'année civile vend un logement en 2016. Ses recettes hors TVA se sont élevées à 80 000 € en 2014 et à 97 000 € en 2015. La moyenne de ses recettes 2014-2015 s'élevant à 88 500 € (80 000 € + 97 000 € / 2), la plus-value est totalement exonérée.

Enfin, les loueurs professionnels sont assujettis à la CSG et à la CRDS au titre des revenus d'activité, soit 8 % au total.

En règle générale, la location en meublé effectuée par un particulier est exonérée de TVA et il n'est pas possible d'opter pour le paiement de cette taxe. Vous ne pouvez donc pas récupérer la TVA que vous facturent, par exemple, les agents immobiliers pour la gestion du logement ou les entrepreneurs pour des travaux.

Les prestations fournies en sus du logement meublé, notamment dans les chambres d'hôtes (petit déjeuner, etc.) sont, en théorie, taxables à la TVA (CGI art. 261 D, 4^o ) ; mais elles ne sont pour ainsi dire jamais soumises à la TVA grâce au régime de « franchise en base », c'est-à-dire d'une exonération justifiée par leur faible importance (CGI art. 293 B).

Les loueurs en meublé doivent la taxe foncière sur les propriétés bâties dans les conditions ordinaires.

Ils sont exonérés de la contribution économique territoriale, mais redevables de la taxe d'habitation, lorsque la location, ou sous-location, porte sur tout ou partie de leur habitation personnelle, principale ou secondaire. Exemple : les propriétaires qui donnent en location leur résidence secondaire quelques semaines par an.

La contribution économique territoriale, à l'exclusion de la taxe d'habitation, leur est applicable dans les autres cas. Mais la taxe d'habitation est due alors par les locataires ou sous-locataires, s'ils occupent le logement de manière permanente et exclusive et en conservent la disposition même pendant leurs absences ; lorsque l'occupation n'est que temporaire ou en cas de séjours limités, aucune taxe d'habitation n'est due par les locataires ou le propriétaire.

Les locaux d'habitation loués meublés ou destinés à l'être ne peuvent être considérés comme des biens professionnels exonérés de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) que pour les loueurs professionnels, étant précisé que la définition de loueur professionnel est différente en matière d'impôt sur le revenu et d'ISF. Pour l'ISF, sont professionnels les loueurs qui, inscrits au registre du commerce et des sociétés en cette qualité, réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles et retirent de cette activité plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal, c'est-à-dire à l'exclusion des revenus fonciers, des revenus mobiliers et des revenus taxables à un taux proportionnel (CGI art. 885 R). En pratique, cette double condition est rarement satisfaite.

La simple location de parkings (emplacements de stationnement ou boxes) n'est pas spécialement réglementée. Propriétaire et locataire peuvent aménager le contrat au mieux de leurs intérêts. Mais si un propriétaire loue à un même locataire un logement et un parking, la location du parking se trouve soumise à la réglementation contraignante des baux d'habitation. Le propriétaire ne peut y échapper que s'il établit que le parking n'est pas accessoire au logement. Pour ce faire, mieux vaut conclure le bail d'habitation et la location du parking à des dates distinctes, prévoir des conditions différentes (durée, congé, modalités de révision du loyer, etc.) et délivrer des quittances séparées.

La location peut résulter d'un accord verbal mais l'établissement d'un contrat écrit est préférable pour éviter toute contestation ultérieure. Le contrat peut être rédigé sur une simple feuille de papier, en deux exemplaires datés et signés par les parties. Précisez dans le contrat la durée de la location, le montant du loyer et les conditions de sa révision, ainsi que les modalités de résiliation du contrat.

Le loyer est fixé d'un commun accord entre les parties.

Le bail peut comporter une clause d'indexation permettant la réévaluation automatique du loyer selon une périodicité déterminée (par exemple, tous les six mois ou tous les ans). Peuvent être retenus l'indice du coût de la construction ou l'indice de référence des loyers, tous deux publiés par l'Insee.

Précisez dans le bail les modalités de paiement du loyer. Par exemple, un loyer payable d'avance, par mois ou par trimestre, au domicile du bailleur. A la différence des baux d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut facturer au locataire, si cela est prévu dans le bail, des frais pour l'envoi d'un avis d'échéance ou d'une quittance (Rép. Quentin : AN 29-3-2011 p. 3152 n^o  95625).

Pour se prémunir du risque d'impayé de loyer, le bailleur prudent demandera au locataire le versement d'un dépôt de garantie d'un montant égal à un ou deux mois de loyer (la limitation du dépôt à un mois pour les baux de logements vides n'est pas applicable). Cette somme est restituable au locataire à la fin de la location.

Aucune durée minimale ou maximale n'est imposée par la loi.

Si rien n'est prévu dans le bail, la location est à durée indéterminée et chaque partie peut y mettre fin quand elle veut, sans avoir à justifier sa décision. Elle doit respecter un préavis d'usage, qui varie selon les régions (un mois, trois mois...). Un autre délai de préavis peut être prévu dans le contrat. Par exemple : « Le bailleur ou le locataire pourra à tout moment et sans motif résilier le contrat en donnant congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au moins deux mois à l'avance. »

Le bail peut prévoir que la location est consentie pour une durée déterminée (« La location est conclue pour une durée d'un an » ou « La location prendra effet le 1^er  avril 2015 et prendra fin le 31 mars 2016 »). A l'arrivée du terme, la location devient à durée indéterminée si le locataire continue à utiliser le parking sans opposition de la part du bailleur. Le contrat peut écarter cette conséquence de la tacite reconduction : « Le contrat est conclu pour une durée d'un an. A son expiration et sauf manifestation contraire des parties, il se renouvellera pour une égale durée. » Le propriétaire qui ne souhaite pas poursuivre la location après l'arrivée du terme a intérêt à envoyer au locataire un commandement de libérer les lieux.

L'insertion dans le contrat d'une clause de résiliation de plein droit en cas de manquement du locataire à ses obligations ne s'impose pas lorsque la location est à durée indéterminée puisque le propriétaire peut alors mettre fin au contrat. Elle permet néanmoins d'aménager une réduction du délai de préavis. Autre avantage, elle incite fortement le locataire à respecter ses obligations et, en particulier, à payer son loyer dans les délais.

L'achat d'un parking neuf est soumis à la TVA au taux normal, à laquelle il faut ajouter la taxe de publicité foncière (0,71498 % du prix HT). S'il s'agit d'un parking ancien, vous payerez en principe les droits d'enregistrement au taux de 5,80665 % (taux applicable dans la quasi-totalité des départements sauf Paris notamment où il est de 5,09006 %). Comme pour tout achat immobilier, vous payerez en plus de ces impôts divers frais (rémunération du notaire, formalités, etc.).

Les revenus retirés de la location du parking sont imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Si vos revenus bruts fonciers ne dépassent pas 15 000 € par an, vous relèverez en principe du micro-foncier (CGI art. 32). Ce régime s'avère particulièrement avantageux pour les loueurs de parkings, puisque l'abattement de 30 % sur les loyers représentatif des charges (pratiqué automatiquement par l'administration) est bien supérieur aux charges réelles du bien.

En tant que propriétaire, vous êtes soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties.

Le locataire du parking doit la taxe d'habitation si le parking est situé dans un rayon d'un kilomètre de son habitation : le parking est considéré dans ce cas comme une dépendance de son habitation (BOI-IF-TH-10-10-10 n^o  180). Dans le cas contraire, la taxe d'habitation n'est pas due.

La location d'un parking est en principe soumise à la TVA, mais elle y échappe le plus souvent par l'effet de la « franchise en base » accordée aux bailleurs dont les recettes annuelles ne dépassent pas 32 900 € (CGI art. 293 B).

En cas de revente du parking, vous serez imposé sur la plus-value (au taux global de 34,5 %) sauf si le prix de vente n'excède pas 15 000 €, ce qui sera souvent le cas en dehors des centres-villes des grandes villes. Quel que soit le prix de vente, vous serez exonéré d'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux si vous détenez le parking depuis plus de 30 ans (si la revente intervient après 22 ans de détention, vous ne serez exonéré que de l'impôt sur le revenu).

C'est un contrat de location particulier qui présente les caractéristiques suivantes (C. com. art. L 145-1).

Il porte sur un immeuble ou un local, c'est-à-dire un espace clos et couvert susceptible de recevoir de la clientèle. Cela exclut, par exemple, les murs ou emplacements servant à l'affichage publicitaire, les emplacements de vente dans les passages et sur les trottoirs... Telle était, jusqu'à présent, la position des tribunaux. Mais la Cour de cassation est revenue récemment sur cette définition, admettant que le statut des baux commerciaux peut s'appliquer, non seulement à un emplacement, mais que cet emplacement n'a pas nécessairement à être clos et couvert, dès lors qu'il est stable et permanent (Cass. 3^e  civ. QPC 20-3-2014 n^o  13-24.439).

Le bail d'un terrain nu peut faire l'objet d'un bail commercial si des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal y sont édifiées et exploitées avec le consentement exprès du bailleur.

Ensuite, le locataire doit exploiter dans les lieux loués un fonds de commerce (ou un fonds industriel ou artisanal). Sont donc en principe exclus les baux consentis aux membres des professions libérales (médecin, notaire, avocat, architecte...). Le locataire doit être propriétaire du fonds exploité.

Enfin, le bail n'est soumis à la législation sur les baux commerciaux que si le locataire est immatriculé au registre du commerce et des sociétés (ou au répertoire des métiers s'il est artisan).

La durée minimale d'un bail commercial est de neuf ans (C. com. art. L 145-4). Il n'y a pas de durée maximale.

Le locataire a le droit de donner congé à l'expiration de chaque période triennale (c'est-à-dire tous les trois ans : on parle de « bail trois, six, neuf »). En dehors de ces échéances, le locataire n'a pas le droit de quitter les lieux de façon anticipée, sauf à engager sa responsabilité. La faculté de résiliation triennale peut être écartée par une stipulation contractuelle pour les baux conclus pour plus de 9 ans, les baux de locaux construits en vue d'une seule utilisation (locaux « monovalents »), les baux de locaux à usage exclusif de bureaux et ceux de locaux de stockage (C. com. art. L 145-4, al. 2).

De son côté, le propriétaire bénéficie d'un droit de reprise triennal, mais uniquement pour construire, reconstruire ou surélever l'immeuble existant, exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière, ou encore réaffecter à leur usage des locaux d'habitation accessoires inutilisés (C. com. art. L 145-4, al. 3).

Le congé triennal du locataire et le droit de reprise triennal du bailleur peuvent être notifiés par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier, au moins six mois à l'avance. Le projet de loi pour la croissance et l'activité dit projet de loi « Macron » adopté le 18 juin 2015 prévoit que le droit de reprise triennal du bailleur ne peut être donné que par acte d'huissier.

Le loyer de départ est fixé librement par les parties.

Le contrat peut prévoir une clause d'indexation du loyer, dite « clause d'échelle mobile » (C. com. art. L 145-39). Cette clause a pour effet d'entraîner la réévaluation automatique du loyer, en fonction des variations de l'indice retenu et selon la périodicité prévue au bail (généralement tous les ans). Si, par le jeu de ce mécanisme, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au loyer de départ, l'une ou l'autre des parties peut demander au tribunal la fixation du loyer au montant de la valeur locative. Cette dernière, qui peut être définie comme le juste prix que le propriétaire serait susceptible d'obtenir de la location compte tenu du jeu de l'offre et de la demande, est déterminée à l'aide des éléments suivants : caractéristiques du local, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité et prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Qu'il y ait ou non une clause d'indexation, le montant du loyer peut faire l'objet d'une révision tous les trois ans (révision triennale), à la demande du propriétaire ou du locataire, effectuée par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec avis de réception (C. com. art. L 145-38 et C. com.R 145-20). En principe, le montant du loyer révisé doit être fixé à la valeur locative (C. com. art. L 145-33). Mais ce montant révisé est plafonné : la majoration ou la diminution de loyer consécutive à la révision ne peut excéder la variation à la hausse ou à la baisse de l'indice de référence du loyer du bail intervenue depuis la dernière fixation du loyer. Toutefois, la règle du plafonnement est écartée lorsqu'une modification des facteurs locaux de commercialité (importance de la ville, du quartier ou de la rue où le commerce est situé, répartition des diverses activités dans le voisinage, moyens de transport...) a entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Le loyer est alors fixé à la valeur locative.

L'indice de référence du loyer du bail peut être l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (Ilat). L'ILC ne peut être choisi que si les locaux sont affectés à des activités commerciales ou artisanales, l'Ilat étant réservé quant à lui aux activités tertiaires autres que les activités commerciales et artisanales. Pour les baux en cours au 1^er  septembre 2014, et faisant référence à l'ICC, les parties devront lui substituer l'ILC ou l'Ilat, au plus tard, lors du prochain renouvellement.

Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1^er  septembre 2014, il existe un mécanisme de lissage de l'augmentation du loyer lorsque ce dernier doit être fixé à la valeur locative (variation de plus d'un quart à raison du jeu d'une clause d'échelle mobile ou déplafonnement à l'occasion de la révision triennale). Le réajustement du loyer à la valeur locative ne pourra se faire que progressivement, les augmentations étant limitées, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente (C. com. art. L 145-39).

Afin que le locataire puisse s'adapter aux évolutions de l'économie et ne pas rester prisonnier de son activité initiale, la loi lui reconnaît le droit de changer l'affectation des lieux loués. Il s'agit de la « déspécialisation », qui recouvre deux hypothèses.

• Le locataire peut demander au bailleur l'autorisation d'exercer une activité totalement nouvelle, à la place ou en plus de son activité actuelle : déspécialisation dite « plénière » (C. com. art. L 145-48). Le changement sollicité doit remplir deux conditions : d'une part, il doit être justifié par la conjoncture économique et les nécessités de l'organisation rationnelle de la distribution ; d'autre part, les activités envisagées doivent être compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble où le fonds est exploité. Le propriétaire, qui doit être averti par acte d'huissier, a trois mois pour donner sa réponse. S'il refuse, le locataire peut saisir le tribunal de grande instance. Les juges ont en effet le pouvoir d'autoriser la transformation malgré le refus du bailleur si ce refus n'est pas justifié par un motif grave et légitime. Que doit-on entendre par « motif grave et légitime » ? Il peut s'agir, par exemple, du non-respect de l'une des conditions du changement d'activité (le commerce envisagé n'est pas conforme à la destination de l'immeuble...), ou de l'intention du propriétaire de reprendre les lieux à l'expiration de la période triennale en cours pour exécuter des travaux de surélévation.
• Le locataire a le droit d'adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires : déspécialisation dite « simple » (C. com. art. L 145-47). Il lui suffit de notifier par acte d'huissier son intention au propriétaire. Ce dernier ne peut pas s'opposer à la demande du locataire. Tout ce qu'il peut faire, c'est contester, dans les deux mois de la notification qui lui a été faite, le caractère connexe ou complémentaire des activités envisagées. En cas de litige, le tribunal de grande instance est compétent. A titre d'exemple, l'activité de bar, restaurant, dancing, cabaret n'a pu être étendue à celle de bowling (CA Versailles 5-3-2009 n^o  07/883, 12^e  ch. sect. 2). En revanche, l'activité de vente à emporter a été jugée complémentaire de celle d'un restaurant (CA Versailles 9-7-2009 n^o  08/4618, 12^e  ch. sect. 1). Le projet de loi pour la croissance et l'activité dit projet de loi « Macron » adopté par l'Assemblée nationale le 18 juin 2015 prévoit que la demande de déspécialisation plénière ou simple peut également être notifiée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Le bailleur doit faire connaître sa décision sur le renouvellement du bail, en donnant congé (avec ou sans offre de renouvellement), par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins six mois avant la date d'expiration du bail (C. com. art. L 145-9, al. 5). Le projet de loi pour la croissance et l'activité dit projet de loi « Macron » adopté le 18 juin 2015 prévoit que le congé du bailleur ne peut être donné que par acte d'huissier.

A défaut de congé donné par le propriétaire, le locataire qui souhaite rester dans les lieux doit adresser au bailleur, dans les six mois précédant l'expiration du bail (et surtout pas avant), une demande de renouvellement par acte d'huissier (le projet de loi pour la croissance et l'activité dit projet de loi « Macron » adopté en première lecture par l'Assemblée nationale le 19 février 2015 prévoit que la demande de renouvellement peut également être notifiée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception). Le propriétaire a alors trois mois pour faire connaître sa réponse par acte d'huissier (C. com. art. L 145-10, al. 4).

Si le renouvellement est décidé, il a lieu aux mêmes clauses et conditions que le bail initial, pour une durée de neuf ans.

Les parties fixent librement le montant du nouveau loyer. A défaut d'accord entre elles, le loyer sera déterminé par le président du tribunal de grande instance. Le juge fixe alors le loyer à la valeur locative tout en respectant une limite : l'augmentation (ou la diminution) qui en résulte ne peut pas excéder la variation de l'indice de référence (n^o 31454) constatée depuis la fixation initiale du loyer. Ce dernier plafonnement est toutefois écarté en cas de modification notable des éléments de la valeur locative, à l'exception des prix couramment pratiqués dans le voisinage (C. com. art. L 145-34). Le loyer du bail renouvelé est également déplafonné quand le bail qui vient d'expirer avait été conclu pour une durée initiale supérieure à neuf ans ou lorsque, tacitement reconduit, il a duré plus de douze ans. Sauf dans ce dernier cas (tacite reconduction), la nouvelle règle visant à lisser l'augmentation du loyer déplafonné (n^o 31454) est applicable aux renouvellements intervenus depuis le 1^er  septembre 2014 (C. com. art. L 145-34).

Le propriétaire peut refuser le renouvellement du bail, mais il doit alors verser au locataire une indemnité dite « d'éviction » égale au préjudice causé par la perte des locaux (C. com. art. L 145-14). Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et impôts à payer pour un fonds de même valeur. Compte tenu de son montant, qui peut être très élevé et donc dissuasif pour le propriétaire, on estime que le locataire a, en fait, un droit au renouvellement du bail, encore appelé « propriété commerciale ».

Dans trois hypothèses, toutefois, le bailleur peut refuser le renouvellement sans verser d'indemnité d'éviction :

• il existe un motif grave et légitime à l'encontre du locataire (non-paiement ou paiement irrégulier des loyers, violences exercées sur le propriétaire...) ;
• l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli, parce qu'insalubre ou dangereux ;
• le propriétaire veut reprendre pour son logement ou celui de ses proches les locaux d'habitation accessoires aux locaux commerciaux (attention : la reprise est limitée aux seuls locaux d'habitation).

Le locataire peut librement céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise. La loi prohibe toute clause qui interdirait cette cession (C. com. art. L 145-16). Le bail peut tout au plus en aménager les modalités en prévoyant, par exemple, le respect d'un certain formalisme (intervention du bailleur à l'acte de cession, obligation d'avoir recours à un acte passé devant notaire...).

En revanche, la sous-location est interdite sauf clause contraire du bail ou accord du propriétaire (C. com. art. L 145-31).

Depuis le 1^er  décembre 2014, le locataire bénéficie d'un droit de préemption en cas de vente des lieux loués (C. com. art. L 145-46-1). Ce droit s'inspire de celui qui existe en matière de baux d'habitation. Cette disposition n'étant pas d'ordre public, les parties peuvent l'écarter par une clause du bail.

Le propriétaire doit informer le locataire de la vente par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, remise en main propre contre récépissé ou émargement. Sous peine de nullité, cette notification indique le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, la vente doit être réalisée dans les deux mois de la date d'envoi de la réponse au bailleur. Si, dans sa réponse, le locataire notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Faute de réaliser la vente dans ce délai, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.

Le droit de préemption est cependant écarté dans certains cas, notamment lorsque le propriétaire souhaite vendre à l'un de ses enfants ou encore lorsque le local fait partie d'un ensemble commercial cédé dans sa globalité.

Les loyers perçus par le bailleur sont imposables à l'impôt sur le revenu, soit dans la catégorie des revenus fonciers (cas le plus fréquent), soit dans celle des bénéfices industriels et commerciaux (notamment lorsque le local est muni du mobilier ou du matériel nécessaire à l'exploitation). Ils sont également soumis aux prélèvements sociaux.

En matière de TVA, seules sont imposables les locations d'immeubles aménagés. Cependant, le propriétaire qui donne en location un immeuble nu pour les besoins de l'activité professionnelle du locataire peut opter pour l'imposition des loyers à la TVA. L'intérêt de cette option réside dans la possibilité qu'a alors le bailleur de déduire de la TVA dont il se trouve redevable celle qu'il a lui-même acquittée sur ses investissements et ses frais généraux. Quant à la TVA facturée par le bailleur en sus du loyer, elle est déductible par le locataire s'il exerce une activité taxable à la TVA (ce qui est presque toujours le cas).

Toute location d'un immeuble rural en vue d'y exercer une activité agricole est soumise au statut du fermage (C. rur. art. L 411-1 s.). Comportant de multiples dispositions d'ordre public (auxquelles les bailleurs et preneurs ne peuvent déroger), ce statut laisse peu de place à la volonté des parties. Le bail comportant une clause de cessibilité élargie au-delà du cadre familial, dénommé en pratique « bail cessible », bénéficie toutefois, et par exception, de possibilités de dérogation importantes et d'avantages fiscaux.

En principe, le bail rural doit être rédigé par écrit. Cependant, même verbal, il produit ses effets : les baux non écrits sont censés conclus pour une durée de 9 ans aux conditions d'un contrat type publié par arrêté préfectoral. La durée minimum d'un bail est de neuf ans, mais elle peut être supérieure.

Le bail « à long terme », 18 ans au moins et notarié, bénéficie d'un régime fiscal avantageux et peut comporter une clause écartant sa cessibilité aux descendants du preneur. S'il est conclu pour une durée de 25 ans (ou plus), le bail prend fin à son terme, sauf clause de renouvellement automatique.

Le bail « cessible », obligatoirement notarié, et lui aussi d'une durée minimale de 18 ans, permet au preneur de céder son bail hors du cadre familial.

Le montant du fermage fait l'objet d'une liberté encadrée puisque le choix des parties ne peut intervenir qu'entre un minimum et un maximum représentant la valeur locative des biens loués (C. rur. art. L 411-11). Ces valeurs sont déterminées dans chaque département par arrêté du préfet en fonction de la durée du bail, de l'état et de l'importance des bâtiments, de la qualité des sols, etc. Ce prix est constitué, d'une part, du loyer des bâtiments d'habitation, d'autre part, du loyer des bâtiments d'exploitation et des terres nues. Dans le cadre d'un bail cessible, le loyer peut être majoré jusqu'à 50 %. Les loyers des maisons d'habitation font l'objet d'une actualisation annuelle selon la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'Insee. Un indice national des fermages arrêté chaque année par le ministre chargé de l'agriculture permet quant à lui d'actualiser les loyers des terres et bâtiments d'exploitation (pour 2014, voir l'arrêté du 22-7-2014 : JO 25).

Il est interdit à un preneur de céder son bail ou de sous-louer. Une cession ou une sous-location consentie au mépris de cette interdiction est nulle et le preneur encourt alors la résiliation du bail. Par exception, le preneur peut céder son bail à son conjoint (ou à la personne avec laquelle il est uni par un Pacs) participant à l'exploitation ou à un descendant majeur, avec l'accord préalable du bailleur (ou du tribunal paritaire des baux ruraux). Il peut même céder à qui bon lui semble s'il bénéficie d'un bail cessible (n^o 31472). Le bailleur peut aussi autoriser le preneur à consentir des sous-locations pour un usage de vacances ou de loisirs (gîtes ruraux, par exemple) ou l'autoriser à sous-louer des bâtiments à usage d'habitation (C. rur. art. L 411-35). Il peut enfin mettre les biens loués à la disposition d'une société dans laquelle il exerce son activité (C. rur. art. L 411-37)

Le preneur peut effectuer, sous certaines conditions, des échanges ou locations de parcelles qui ont pour conséquence d'assurer une meilleure exploitation, ou encore faire exploiter le bien loué par une société à laquelle il participe (C. rur. art. L 411-39).

Le statut du fermage prévoit différents cas de résiliation des baux à l'initiative du bailleur : deux défauts de paiement du fermage (un seul en cas de bail cessible), agissements du locataire de nature à compromettre la bonne exploitation, changement de la destination du bien, non-respect des clauses « environnementales »... (C. rur. art. L 411-31).

A l'expiration de la durée du bail, le preneur dispose d'un droit (dit « d'ordre public ») au renouvellement automatique (C. rur. art. L 411-46). Le renouvellement se fait pour neuf ans aux conditions précédentes (le prix peut cependant être révisé). Le propriétaire peut s'opposer au renouvellement si le preneur a atteint l'âge de la retraite, pour exercer le droit de reprise ou pour un motif grave et légitime permettant de résilier le bail.

S'agissant du bail cessible, le propriétaire peut s'opposer au renouvellement en versant au preneur une indemnité d'éviction égale au préjudice subi par le fermier.

En règle générale, le droit de reprise n'est prévu que pour un motif d'exploitation personnelle du bien loué par le propriétaire, son conjoint, son partenaire pacsé ou un descendant. Toutefois, le bailleur a la possibilité de reprendre dans d'autres situations et notamment en vue de la construction d'une maison d'habitation ou d'affecter à l'habitation un bâtiment agricole présentant un intérêt architectural ou patrimonial (C. rur. art. L 411-57 s.).

En cas de mise en vente du bien loué, le preneur dispose pour lui-même, son conjoint, son partenaire pacsé ou un descendant d'un droit dit « de préemption » qui lui permet d'être préféré à tout autre acquéreur s'il veut acheter le bien qu'il cultive (sauf en cas de bail cessible, il peut faire réviser le prix en justice). Le droit de préemption est exclu dans divers cas : mutation entre proches parents, apport en société... (C. rur. art. L 412-1 s.).

Le preneur a la possibilité de réaliser des améliorations sur le fonds loué. Elles lui ouvriront éventuellement, à la sortie, un droit à indemnisation si les améliorations ont été faites régulièrement. Certains travaux doivent avoir été autorisés par le propriétaire ou, à défaut, par le tribunal paritaire. Pour d'autres, sont prévues des procédures d'avertissement préalable qui diffèrent selon la catégorie dans laquelle entrent les améliorations apportées (C. rur. art. L 411-69 s.).

Les litiges entre bailleurs et fermiers relatifs aux baux ruraux sont jugés par des tribunaux paritaires des baux ruraux qui comportent, outre un juge professionnel, des assesseurs représentant les propriétaires et les fermiers.

Seuls les baux de plus de 12 ans sont obligatoirement soumis à l'enregistrement (au service de la publicité foncière). La taxe de publicité foncière n'est toutefois pas due sur les baux à long terme et les baux cessibles. Pour les baux de moins de 12 ans, l'enregistrement peut être réalisé volontairement au droit fixe de 25 € pour conférer date certaine à l'acte.

La transmission par succession ou donation d'un bien rural loué à long terme ou à bail cessible est partiellement exonérée des droits de mutation à titre gratuit si le bénéficiaire de la transmission reste propriétaire des biens pendant 5 ans.

Sous certaines conditions, les biens ruraux sont exonérés d'ISF (ou leur valeur retenue après application d'un abattement) lorsqu'ils sont loués à bail à long terme ou à bail cessible.

Le bailleur de biens ruraux peut opter pour le paiement de la TVA si son locataire en est lui-même redevable à raison de son activité.

Les loyers du bailleur de biens ruraux sont imposables au titre des revenus fonciers.