Epargne logement

L'épargne logement permet d'obtenir des prêts immobiliers destinés au financement des dépenses de construction, d'acquisition, d'extension, voire de réparation ou d'amélioration des logements des particuliers (CCH art. L 315-1 s.).

Il existe deux produits d'épargne logement : le compte d'épargne logement (CEL) et le plan d'épargne logement (PEL). Leur rémunération est réglementée et comprend, à certaines conditions, une prime d'épargne dont le montant est plafonné, versée par l'Etat.

Ils fonctionnent sur le même principe et comportent deux phases successives :

• une phase d'épargne pendant laquelle le souscripteur alimente son compte : les sommes déposées sur le compte sont rémunérées et donnent naissance à des droits à prêt ;
• une phase de prêt, le montant et la durée du prêt dépendant du montant des droits accumulés pendant la phase d'épargne.

L'originalité de ces comptes réside dans la possibilité de céder, sous certaines conditions, les droits à prêt accumulés pendant la phase d'épargne afin de permettre au bénéficiaire de la cession d'obtenir un prêt plus important que celui auquel il aurait pu prétendre avec les seuls droits issus de son compte. Il est ainsi possible, par exemple, d'aider ses enfants ou ses petits-enfants à réaliser un projet immobilier sans se démunir de son épargne.

Le PEL est plus avantageux que le CEL pour ce qui concerne la rémunération et le montant des dépôts durant la phase d'épargne ainsi que le montant maximal du prêt. De son côté, le CEL a une plus grande souplesse de fonctionnement que le PEL et un taux d'intérêt maximal du prêt plus bas.

Ces comptes sont réservés aux particuliers et peuvent être ouverts par toute personne quels que soient son âge, sa nationalité ou son lieu de résidence. Une même personne peut ouvrir un PEL et un CEL ; dans ce cas, il faut que les deux comptes soient domiciliés dans le même établissement.

L'ouverture d'un plan ou d'un compte fait l'objet d'un contrat écrit entre la banque et le souscripteur.

La possession simultanée de plusieurs PEL ou de plusieurs CEL est interdite. Elle entraîne la perte de la totalité des intérêts acquis et du bénéfice des droits à prêt et à prime d'épargne (CCH art. R 315-5 et CCHR 315-26). Lors de l'ouverture du compte, le titulaire déclare ne pas être titulaire d'un autre CEL ou d'un autre PEL et s'engage à ne pas en ouvrir un autre.

Il n'est pas possible d'ouvrir un PEL ou un CEL sous forme de compte joint.

Il est possible d'ouvrir un PEL et/ou un CEL au nom de ses enfants mineurs. Les comptes peuvent être alimentés par les parents sans taxation aux droits de donation, l'administration fiscale considérant que les sommes versées par les parents sur un PEL ou CEL ouvert au nom de leur enfant mineur constituent un présent d'usage (BOI-ENR-DMTG-20-10-20-10 n^o  250). En cas de clôture ou d'utilisation des droits à prêt issus de ces comptes, la signature des parents est exigée.

Chaque personne de la famille (conjoints, enfants) peut ainsi détenir un CEL et/ou un PEL. La souscription de plusieurs comptes ou plans au sein d'une même famille permet de cumuler les droits à prêt en vue d'une acquisition immobilière.

Si le titulaire d'un PEL et/ou d'un CEL souhaite aider un membre de sa famille, il est nécessaire que ce dernier ait préalablement ouvert un compte et/ou un plan d'épargne logement à son nom. En effet, les cessions de droits à prêt (n^o 21290) ne sont autorisées que si le bénéficiaire de la cession est déjà lui-même titulaire, selon le cas, d'un CEL ou d'un PEL.

Le titulaire d'un CEL (ou d'un PEL) peut le transférer dans un autre établissement ; s'il est également titulaire d'un PEL (ou d'un CEL), la demande de transfert doit porter sur les deux produits. L'établissement auprès duquel le CEL et/ou le PEL étaient ouverts peut facturer des frais de transfert à condition que ces frais aient été portés à la connaissance du titulaire lors de l'ouverture du compte et/ou du plan.

Le titulaire du CEL et/ou du PEL transférés a tout intérêt à demander à son nouvel établissement bancaire de prendre en charge tout ou partie des frais de transfert.

Le plan d'épargne logement est un compte d'épargne bloqué sur lequel les sommes déposées sont en principe indisponibles pendant une durée minimale d'épargne de quatre ans (trois ans en cas de prêt accordé à l'issue de la 3^e  année) (CCH art. R 315-30). En contrepartie, elles sont rémunérées à un taux garanti pendant toute la durée du plan. Ce taux dépend de la date d'ouverture du PEL.

L'ouverture d'un PEL s'accompagne du versement d'un dépôt initial d'au moins 225 €.

Chaque année, le souscripteur doit verser sur son plan au moins 540 € (à défaut, son PEL est automatiquement résilié). Les versements, d'un montant déterminé par le contrat, doivent être effectués à échéances régulières et selon une périodicité qui peut être mensuelle, trimestrielle ou semestrielle. Toutefois, le souscripteur peut effectuer un ou plusieurs versements d'un montant inférieur à celui prévu au contrat à condition que le montant annuel de ses versements ne soit pas inférieur à 540 €. A l'inverse, il peut majorer un ou plusieurs versements ou effectuer des versements exceptionnels.

Dans tous les cas, l'ensemble des versements est plafonné à 61 200 €, intérêts capitalisés non compris.

Le souscripteur choisit librement la durée de son plan. Mais celle-ci ne peut pas être inférieure à quatre ans ni supérieure à dix ans à compter de la date du premier versement (seuls les PEL ouverts avant le 1^er  avril 1992 peuvent avoir une durée contractuelle supérieure à dix ans) (CCH art. R 315-28).

Cette durée peut être modifiée en une ou plusieurs fois, pour une année entière au moins. Ces modifications prennent la forme juridique d'un avenant au contrat initial. Il est ainsi possible d'allonger la durée du plan ou, au contraire, de la réduire mais uniquement lorsque la durée initiale du plan est supérieure à quatre ans.

A chaque échéance et jusqu'au 10^e anniversaire du plan, le souscripteur peut le prolonger pour une durée minimale d'un an à condition de ne pas avoir atteint le plafond de versements de 61 200 €. Il doit alors s'engager à nouveau à effectuer des versements réguliers sur son plan. Cette solution peut lui permettre de bénéficier d'une rémunération compétitive, compte tenu de la date d'ouverture de son plan, tout en ne laissant les sommes bloquées que pendant un an.

A l'échéance du PEL telle qu'elle résulte du contrat initial ou des avenants de prolongation, le souscripteur peut :

• demander un prêt. Pour un PEL ouvert depuis le 1^er  mars 2011, il dispose d'un délai maximal de cinq ans à compter de l'échéance de son PEL pour demander un prêt ;
• retirer les fonds déposés et fermer son plan. Il bénéficie d'un délai d'un an à compter du retrait de ses fonds pour utiliser ses droits à prêt ou pour les céder à un membre de sa famille ;
• maintenir les sommes déposées sur son plan mais sans le prolonger : l'arrivée du terme lui interdit d'effectuer de nouveaux versements mais les sommes laissées sur son plan continuent à être rémunérées jusqu'au retrait des fonds et les droits à prêt sont conservés (toutefois, les dépôts ne produisent plus ni droit à prêt ni droit à prime). Ce n'est qu'à compter de la date du retrait des fonds que court le délai d'un an pour utiliser ou céder ses droits. Pour un PEL ouvert depuis le 1^er  mars 2011, cinq ans après le terme contractuel du plan, en l'absence de demande de prêt et de retrait de l'épargne, le PEL sera automatiquement transformé en compte sur livret ordinaire. Pour un PEL ouvert avant le 1^er  mars 2011, les sommes déposées sur le plan peuvent être conservées sans limitation de durée.

Les sommes versées sur un PEL portent intérêts à partir du premier jour de la quinzaine civile qui suit le versement, soit le 16 du mois en cours ou le 1^er  du mois suivant. Au 31 décembre de chaque année, les intérêts acquis s'ajoutent au capital pour devenir, à leur tour, productifs d'intérêts.

La rémunération des dépôts dépend de la date d'ouverture du PEL. Elle se compose d'intérêts bancaires et d'intérêts à la charge de l'Etat versés sous forme de prime d'épargne. Le taux de rémunération annoncé à l'ouverture du PEL (hors prime d'épargne) est valable pendant toute la durée de vie du plan.

La prime d'épargne représente une fraction des intérêts bancaires acquis sur le PEL, par années pleines de fonctionnement, jusqu'au terme contractuel du plan (CCH art. R 315-40).

Lorsque le plafond de prime est atteint, lorsque le PEL est arrivé à son terme contractuel (après prolongation, le cas échéant) ou a plus de 10 ans, l'Etat ne verse plus la fraction des intérêts correspondant à la prime d'épargne : le souscripteur ne perçoit plus que les intérêts à la charge de la banque.

La prime d'épargne est plafonnée à 1 525 € par plan. En pratique, le plafond de 1 525 € de prime d'épargne a été atteint lorsque les intérêts acquis par le souscripteur représentent un total de :

• 5 337,50 € pour les PEL ouverts du 7 février 1994 au 31 juillet 2003 (soit 3 812,50 € d'intérêts bancaires et 1 525 € de prime d'épargne) ;
• 6 100 € pour les PEL ouverts du 16 mai 1986 au 6 février 1994 (soit 4 575 € d'intérêts bancaires et 1 525 € de prime).

La rémunération annoncée à l'ouverture du PEL a été fixée hors prime d'épargne. Pendant la phase d'épargne, le souscripteur ne perçoit que les intérêts à la charge de la banque, soit 2,5 %. Lors du déblocage du prêt, le souscripteur perçoit la prime d'épargne : elle représente 2/5^es  des intérêts versés par la banque. Elle est plafonnée à 1 525 € par plan.

Le taux de rémunération du PEL, hors prime d'épargne, a été fixé à 2,5 % ; ce taux est valable pendant toute la durée de vie du plan.

S'agissant de la prime d'épargne, son octroi est subordonné à la souscription d'un prêt d'épargne logement d'un montant minimal de 5 000 €. Elle est égale à 2/5^es  des intérêts acquis à la date de venue à terme du plan. Elle est plafonnée à 1 000 € par plan ; ce montant est porté à 1 525 € lorsque le prêt souscrit sert à financer un logement performant énergétiquement (logement neuf bénéficiant du label « bâtiment basse consommation » ou « haute performance énergétique » ou logement ancien de classe énergétique de A à D).

Le taux de rémunération du PEL, hors prime d'épargne, est calculé chaque année par la Banque de France, au plus tard le 5 décembre, selon une formule mathématique basée sur les taux de contrats d'échange de taux d'intérêt (« taux swap »), sans jamais pouvoir être inférieur à un taux plancher fixé à 2 % (Règlement du Comité de la réglementation bancaire 86-13 du 14-5-1986 art. 3). La Banque de France peut considérer qu'il convient de ne pas retenir le taux issu de la formule de calcul et transmettre une autre proposition au ministre chargé de l'économie. Le taux retenu est publié par voie d'arrêté.

Pour les PEL ouverts depuis le 1^er  février 2015, le taux de rémunération a été fixé à 2 % (hors prime d'épargne) (Arrêté du 29-1-2015 : JO 30 p. 1410).

S'agissant de la prime d'épargne, elle est égale à la moitié des intérêts acquis à la date de venue à terme du plan. Son octroi est subordonné à la souscription d'un prêt d'épargne logement d'un montant minimal de 5 000 €. Sur le plafond de la prime d'épargne, voir n^o 21196.

Une majoration de la prime d'épargne est accordée aux emprunteurs chargés de famille à condition que le prêt soit destiné au financement de dépenses liées à leur habitation personnelle. Cette majoration est plafonnée à :

• 153 € par personne à charge, pour les PEL ouverts jusqu'au 28 février 2011 ;
• 100 € par personne à charge ou 153 € lorsque le prêt souscrit sert à financer un logement performant énergétiquement (logement neuf bénéficiant du label « bâtiment basse consommation » ou « haute performance énergétique » ou logement ancien de classe énergétique de A à D), pour les PEL ouverts depuis le 1^er  mars 2011.

Pour chaque personne à charge, la majoration est égale à 10 % du montant des intérêts retenus pour le calcul du montant du prêt (à l'exclusion de ceux provenant de droits cédés par des membres de la famille du souscripteur).

Tout retrait sur un PEL entraine sa fermeture (avec perte d'une partie de la rémunération et de certains droits en cas de retrait avant le 4^e  anniversaire du PEL) (CCH art. R 315-31). Un retrait partiel sur un PEL n'est donc pas possible.

Si le retrait intervient avant les deux ans du PEL, les intérêts sont recalculés au taux du CEL en vigueur à la date du retrait et le souscripteur perd la totalité des droits à prêt et à prime (CCH art. R 315-32). Si le retrait intervient au cours de la 3^e  année, le souscripteur perd le bénéfice des droits à prêt et à prime mais conserve les intérêts servis par la banque. Si le retrait (ou le prêt) intervient au cours de la 4^e  année, le souscripteur conserve les intérêts versés par la banque mais ses droits à prime d'épargne (réduits de moitié) et ses droits à prêt sont décomptés sur les intérêts acquis jusqu'à la fin de la 3^e  année.

La cession d'un PEL ne peut être effectuée qu'au profit d'une des personnes habilitées à bénéficier d'une cession de droits à prêt (voir n^os 21290 s.). Toutefois, ces dernières ne doivent pas être elles-mêmes titulaires d'un PEL puisque la souscription de plusieurs plans au nom d'une même personne est interdite. En revanche, rien ne les empêche de transformer leur PEL en CEL afin de pouvoir bénéficier de la cession. Dans ce cas, le plan cédé et le CEL doivent être détenus dans la même banque.

La cession doit porter sur la totalité de l'épargne (capital, intérêts, droits à prêt et à prime). Cette cession est considérée comme une donation et doit faire l'objet d'un acte notarié. En l'absence d'acte notarié, elle s'analyse fiscalement comme un don manuel qui, lorsqu'il est révélé à l'administration fiscale, doit être enregistré. La base taxable est égale au montant du capital inscrit au compte (sommes déposées et intérêts capitalisés). Les droits à prêt et à prime d'épargne sont exclus de cette base.

Si la cession porte sur un PEL ouvert au nom d'un mineur, il est préférable d'obtenir préalablement une ordonnance du juge des tutelles autorisant la cession.

Le décès entraîne en principe la résiliation du plan. Toutefois, dans le cas d'un PEL non parvenu à terme à la date du décès du titulaire, lorsque l'héritier unique ou l'un des héritiers du défunt, en accord avec les autres, s'engage à reprendre à son nom l'ensemble des engagements du défunt sans en modifier les dispositions (en particulier celles qui concernent la durée ou le montant des versements périodiques), il peut lui être substitué comme souscripteur du PEL (Rép. Narquin : AN 19-7-1982 n^o  12341 p. 3006). S'il a déjà un PEL ouvert à son nom, il peut le conserver. Si aucun héritier ne reprend le PEL, celui-ci est clôturé automatiquement.

Si le PEL est parvenu à terme à la date du décès du titulaire, l'héritier peut retirer les fonds et se prévaloir des droits à prêt et à prime. En présence de plusieurs héritiers, ceux-ci doivent désigner l'un d'entre eux pour bénéficier du droit à prêt ou demander conjointement un prêt. Les fonds sont répartis entre eux selon les règles de droit commun.

Les sommes inscrites sur un PEL ouvert au nom du défunt sont soumises aux droits de succession dans les conditions de droit commun. Ces droits sont calculés sur le montant du capital inscrit au crédit du plan (versements et intérêts capitalisés) ; les droits à prêt et à prime d'épargne sont exclus de la base de calcul des droits.

Le souscripteur d'un PEL peut le transmettre par testament à toute personne de son choix, à condition que le transfert soit effectué au profit d'un bénéficiaire unique. Si le bénéficiaire de la transmission est déjà titulaire d'un PEL, il peut le conserver.

Le plan est résilié de plein droit par la banque lorsque (CCH art. R 315-31) :

• le total des versements annuels est inférieur à 540 € ;
• les sommes déposées font l'objet d'un retrait total ou partiel au cours de la période d'indisponibilité des fonds.

Le souscripteur a alors la possibilité de retirer la totalité des sommes déposées sur son PEL ou de demander la transformation de son PEL en CEL. Dans les deux cas, il perd une partie de la rémunération prévue au contrat et des droits à prêt et à prime d'épargne acquis jusqu'à cette date (ou la totalité de ces droits à prime). Les intérêts acquis sont alors recalculés selon des modalités qui dépendent de la date à laquelle le PEL est résilié et de l'affectation des sommes (voir n^o 21200).

La banque n'a pas le droit de clôturer unilatéralement un PEL pour couvrir le solde débiteur d'un compte de dépôt ouvert dans le même établissement (Cass. com. 22-11-2005 n^o  1455 : RJDA 3/06 n^o  318).

A tout moment, il est possible de transformer un PEL en CEL. Il en est de même en cas de résiliation du PEL. La transformation entraîne le transfert des sommes initialement déposées sur le PEL :

• sur un CEL ouvert à cet effet : dans ce cas, le CEL est réputé ouvert depuis la date de souscription du PEL mais les conditions de rémunération sont celles en vigueur à la date de transformation ;
• ou, si le titulaire du PEL a déjà un CEL, sur ce dernier.

Dans ces deux cas, les intérêts acquis font l'objet d'une nouvelle évaluation. Ils sont recalculés en appliquant à l'ensemble des dépôts le taux du CEL en vigueur à la date de transformation, soit 0,75 % depuis le 1^er  août 2013 (CCH art. R 315-32).

Le compte d'épargne logement est un compte d'épargne à vue sur lequel les fonds sont librement disponibles. Le souscripteur peut donc retirer, à tout moment, les sommes inscrites sur son CEL sans perdre les intérêts acquis. Mais, en contrepartie de cette disponibilité, la rémunération est inférieure à celle des PEL.

L'ouverture d'un CEL s'accompagne d'un dépôt minimum de 300 €. La périodicité et le montant des versements ultérieurs sont libres sous réserve de respecter un minimum de 75 € par versement.

Le montant maximal des dépôts est de 15 300 €. Ce montant ne peut être dépassé que par la capitalisation des intérêts. Lorsque le solde créditeur du CEL a atteint ce plafond, y compris par capitalisation des intérêts, tout nouveau versement est interdit.

Le CEL peut être alimenté par des versements d'espèces, remises de chèques et virements en provenance d'un compte à vue, le cas échéant au moyen d'un ordre de virement permanent effectué à la demande du souscripteur (l'établissement financier n'a pas le droit d'imposer ce mode d'alimentation).

Les sommes inscrites sur le CEL sont remboursables à tout moment, en totalité ou partiellement. Toutefois, tout retrait qui a pour effet de ramener le niveau des dépôts au-dessous de 300 € entraîne la clôture du compte.

La banque ne peut pas prélever automatiquement les sommes inscrites sur un CEL pour les porter au crédit du compte à vue du titulaire, pour couvrir un découvert, par exemple. Chaque virement du CEL vers un compte à vue doit faire l'objet d'une demande expresse du titulaire du compte.

Le taux d'intérêt des CEL est égal aux deux tiers de celui du livret A, avec arrondi au quart de point le plus proche ou, à défaut, au quart de point supérieur (Règlement du Comité de la réglementation bancaire 86-13 du 14-5-1986 art. 4). Depuis le 1^er  août 2013, ce taux est fixé à 0,75 %. Il est valable jusqu'au 31 juillet 2015. Ce taux s'applique à tous les CEL existants quelle que soit leur date d'ouverture.

Les fonds déposés portent intérêt à partir du premier jour de la quinzaine civile suivant leur versement, soit le 16 du mois en cours ou le 1^er  du mois suivant. Les sommes retirées cessent de porter intérêt le dernier jour de la quinzaine civile précédant la date du retrait, soit le 15 du mois en cours ou le 30 (ou 31) du mois précédent.

Les intérêts dus pour une année sont capitalisés le 31 décembre. A cette date, ils sont portés au crédit du compte pour devenir, eux-mêmes, productifs d'intérêts.

La prime est versée au bénéficiaire du prêt au moment du déblocage du prêt (CCH art. R 315-16). Cela signifie que, lorsque le souscripteur cède ses droits à prêt, cette cession entraîne le transfert de la prime au bénéficiaire du prêt.

Lorsque le prêt comporte plusieurs versements, la prime est versée lors du dernier déblocage des fonds.

Si le titulaire du CEL n'emprunte pas ou ne cède pas ses droits à prêt, la prime n'est pas versée.

Le montant de la prime d'épargne versée au bénéficiaire du prêt est égal à une fraction des intérêts acquis à la date de la demande du prêt et pris en compte pour le calcul de ce prêt.

Le montant de la prime d'épargne est égal, pour tous les CEL, quelle que soit leur date d'ouverture, à la somme de :

• la moitié des intérêts acquis depuis le 16 juin 1998,
• et de 5/9^es  des intérêts acquis entre le 16 février 1994 et le 15 juin 1998.

A cette somme, il convient d'ajouter les intérêts acquis au 16 février 1994 à hauteur de :

• 5/11^es , pour les CEL ouverts entre le 15 mai 1986 et le 16 février 1994 ;
• 9/13^es , pour les CEL ouverts entre le 1^er  juillet 1985 et le 15 mai 1986 ;
• la totalité, pour les CEL ouverts avant le 1^er  juillet 1985.

Dans tous les cas, la prime est plafonnée à 1 144 € par opération. Ce plafond s'applique globalement à l'ensemble des bénéficiaires. Chacun d'entre eux a donc droit à la prime au prorata du montant des intérêts qu'il utilise.

La prime d'épargne versée le 1^er  janvier 2015 au bénéficiaire du prêt au titre d'un CEL ouvert le 30 mai 1988 est égale à la somme des 5/11^es  des intérêts acquis entre le 30 mai 1988 et le 15 février 1994, des 5/9^es  des intérêts acquis entre le 16 février 1994 et le 15 juin 1998 et de la moitié des intérêts acquis entre le 16 juin 1998 et le 31 décembre 2014.

La cession d'un CEL entre personnes vivantes est interdite. Mais il est possible de céder les capitaux, intérêts et droits à prêt à l'une des personnes pouvant bénéficier d'une cession de droits à prêt.

Si le bénéficiaire de la cession est déjà titulaire d'un CEL, les capitaux et droits cédés sont transférés directement sur son CEL. Mais ce transfert est limité à la différence entre le montant maximal des dépôts autorisés et celui des sommes déjà inscrites sur son CEL. Le surplus lui est remis ainsi qu'une attestation des intérêts acquis sur les sommes excédentaires. Ces intérêts seront pris en compte pour déterminer le montant du prêt auquel il pourra prétendre.

S'il n'est pas titulaire d'un CEL, il doit ouvrir un CEL pour obtenir le transfert des capitaux et des droits cédés.

Au décès du titulaire du CEL, les avoirs détenus sur le CEL sont bloqués dans l'attente du règlement de la succession mais continuent à produire des intérêts : un décompte des intérêts acquis est arrêté au moment du règlement de la succession et non à la date du décès du titulaire du CEL. Ils sont soumis aux droits de succession dans les mêmes conditions que les sommes portées au crédit d'un PEL (voir n^o 21204).

Les héritiers ou légataires peuvent obtenir le prêt et la prime d'épargne dans les mêmes conditions que le titulaire du compte (CCH art. R 315-15). Le partage des droits entre les héritiers ou légataires est effectué sur présentation d'une autorisation donnée par tous les ayants droit ou d'un extrait de l'acte de partage. En présence de plusieurs héritiers ou légataires, une attestation d'intérêts acquis doit être établie par bénéficiaire au prorata de leurs droits issus de l'acte de succession. Les droits attribués à chacun des bénéficiaires sont transférés sur leur CEL, s'ils en ont déjà un, ou sur un CEL ouvert à cet effet ; toutefois, s'ils demandent à bénéficier immédiatement d'un prêt d'épargne logement, l'ouverture d'un CEL n'est pas nécessaire.

Le partage des capitaux est effectué entre les héritiers ou légataires sur présentation d'un certificat attestant leur droit de propriété (certificat de propriété, notamment). Les capitaux peuvent être remis aux bénéficiaires ou transférés sur leur CEL, dans la limite du plafond de dépôt autorisé.

Le titulaire d'un CEL peut le transmettre par testament à toute personne de son choix, éventuellement à plusieurs bénéficiaires. Les droits à prêt et à prime d'épargne peuvent faire l'objet d'un partage, indépendamment du partage des capitaux inscrits sur le compte.

En pratique, le titulaire d'un CEL peut le clôturer à tout moment : il lui suffit d'effectuer un retrait ayant pour effet de ramener le solde de son compte en dessous de 300 €.

Le CEL est également fermé, à l'initiative de la banque, en cas d'infraction à la réglementation sur les CEL (possession simultanée de plusieurs CEL, par exemple).

L'octroi d'un prêt d'épargne logement ne clôt pas le CEL à condition que le solde minimum de 300 € soit maintenu. Les intérêts non utilisés et les capitaux restent disponibles.

Les prêts d'épargne logement sont réservés au financement des investissements immobiliers des particuliers. Lorsqu'elles sont sollicitées pour des prêts complémentaires, les banques considèrent généralement les prêts d'épargne logement comme constitutifs de l'apport personnel de l'emprunteur. Ces prêts sont soumis aux dispositions du Code de la consommation relatives au crédit immobilier.

Les prêts d'épargne logement ont deux objets principaux (CCH art. L 315-1) :

• le financement de la résidence principale ;
• le financement de l'habitat de loisirs (uniquement pour les prêts octroyés au titre de CEL et/ou de PEL ouverts avant le 1^er  mars 2011).

La demande de prêt est, en principe, déposée auprès de l'établissement qui tient le compte et/ou le plan. Toutefois, un autre établissement peut accorder un prêt sans avoir préalablement recueilli les dépôts dès lors qu'il dispose des attestations de droits acquis lui permettant de connaître le montant des droits à prêt.

Le cumul des prêts du régime des PEL et des CEL n'est possible que si ces prêts sont consentis par le même établissement. Lorsque l'emprunteur utilise des droits provenant de différents PEL ou CEL, le prêt doit être consenti, à défaut d'accord entre les établissements, par celui où est domicilié le compte comportant le montant le plus élevé d'intérêts.

En aucun cas l'octroi du prêt ne peut être subordonné à la domiciliation des revenus sur un compte ouvert chez l'établissement prêteur.

L'établissement prêteur est tenu de conserver les pièces permettant le contrôle de la matérialité des opérations et peut en outre exiger que lui soient fournies des justifications de la complète réalisation des opérations, telles que la déclaration d'achèvement des travaux.

En principe, la banque apprécie la solvabilité de l'emprunteur et sa capacité à faire face aux échéances de remboursement selon les critères habituellement retenus pour l'octroi des autres prêts immobiliers qu'elle consent. Toutefois, la Cour de cassation considère que, sauf situation de surendettement de l'emprunteur, la banque a une obligation contractuelle d'accorder le prêt au terme de la période d'épargne dès lors que les conditions légales et réglementaires régissant le contrat sont réunies. Notamment, elle a jugé qu'une mesure d'interdiction bancaire ne peut suffire à justifier un refus d'octroi du prêt (Cass. civ. 3-6-1997 n^o  1063 PB).

L'établissement prêteur peut demander à l'emprunteur toutes les garanties qu'il estime utiles pour le remboursement du prêt (hypothèque, notamment). Il peut également exiger une assurance décès-invalidité. Toutefois, lorsque l'emprunteur n'est pas susceptible d'être assuré, le prêt peut être accordé si la banque estime que les garanties offertes sont suffisantes.

Les prêts d'épargne logement ainsi que les prêts complémentaires à ces prêts, à condition qu'ils soient utilisés pour le financement d'une opération ayant bénéficié d'un prêt aidé par l'Etat ou d'un prêt conventionné, sont exonérés de la taxe de publicité foncière (taxe normalement comprise dans les frais d'inscription au service de la publicité foncière).

Lorsque le PEL est arrivé à terme, le titulaire peut demander un prêt ou céder ses droits à prêt à un membre de sa famille. En pratique, le titulaire du PEL peut demander un prêt dès la fin de la 3^e  année de son plan mais, dans ce cas, ses droits à prime d'épargne (réduits de moitié) et ses droits à prêt sont décomptés sur les intérêts acquis jusqu'à la fin de la 3^e  année.

Le titulaire du plan comme le bénéficiaire des droits disposent d'un délai maximum d'un an à compter du retrait des fonds pour déposer une demande de prêt.

Pour un PEL ouvert depuis le 1^er  mars 2011, le titulaire dispose d'un délai maximum de cinq ans après le terme contractuel du plan pour demander un prêt d'épargne logement (CCH art. R 315-39).

Le montant et la durée du prêt sont déterminés à partir des intérêts acquis (avant prélèvements sociaux) pendant la phase d'épargne. Ils sont calculés de telle sorte que le total des intérêts à payer par l'emprunteur soit égal au total des intérêts acquis pendant la phase d'épargne et utilisés pour le calcul du prêt multiplié par un coefficient. Ce coefficient est de 2,5 sauf pour les prêts destinés au financement de parts de SCPI pour lesquels il est de 1,5. Pour une même somme d'intérêts acquis, le montant du prêt varie en fonction inverse de la durée de remboursement choisie : plus la durée de remboursement choisie est longue, moins le montant du prêt est élevé.

Seuls les intérêts servis par la banque, par années pleines de fonctionnement, jusqu'à la date de l'échéance contractuelle du plan sont retenus pour déterminer les droits à prêt. La partie de la rémunération correspondant à la prime d'épargne ainsi que les intérêts versés par la banque à compter de l'échéance contractuelle du plan ne sont pas pris en compte. En cas de résiliation d'un avenant de prorogation, les intérêts pris en compte pour déterminer le montant du prêt sont ceux acquis jusqu'à la dernière année pleine de fonctionnement.

Pour le cas où le prêt obtenu n'entraîne pas l'utilisation de la totalité des intérêts acquis, le reliquat d'intérêts ne donne pas droit à un nouveau prêt.

Le montant maximum du prêt est de 92 000 €. Sa durée est comprise entre 2 et 15 ans.

Le remboursement anticipé du prêt est possible, mais si le contrat de prêt le prévoit, l'emprunteur peut être tenu de verser une indemnité de remboursement anticipé.

Le taux d'intérêt maximum du prêt dépend de la date d'ouverture du PEL. Il est fixé (hors assurance) à :

• 3,20 % pour les PEL ouverts depuis le 1^er  février 2015 ;
• 4,20 % pour les PEL ouverts du 1^er  août 2003 au 31 janvier 2015 ;
• 4,97 % pour les PEL ouverts du 1^er  juillet 2000 au 31 juillet 2003 ;
• 4,31 % pour les PEL ouverts du 26 juillet 1999 au 30 juin 2000 ;
• 4,60 % pour les PEL ouverts du 9 juin 1998 au 25 juillet 1999 ;
• 4,80 % pour les PEL ouverts du 23 janvier 1997 au 8 juin 1998 ;
• 5,54 % pour les PEL ouverts du 7 février 1994 au 22 janvier 1997 ;
• 6,32 % pour les PEL ouverts du 16 mai 1986 au 6 février 1994.

Ce taux comprend déjà les frais financiers et de gestion liés au prêt (à hauteur de 1,20 % pour les PEL ouverts depuis le 1^er  février 2015). En conséquence, il n'y a pas de frais de dossier supplémentaires à verser pour l'octroi du prêt.

Si la somme à emprunter est inférieure à 23 000 €, il peut être préférable de transformer le PEL en CEL et d'obtenir un prêt au titre du CEL à un taux inférieur à celui accordé en matière de PEL (2,25 % depuis le 1^er  août 2013 contre 4,20 % pour les PEL ouverts entre le 1^er  août 2003 et le 31 janvier 2015).

Pour bénéficier d'un prêt au titre d'un CEL, les deux conditions suivantes doivent être réunies :

• le compte est ouvert depuis 18 mois au moins (ou 12 mois si l'emprunteur bénéficie d'une cession de droits issus d'un CEL ouvert depuis 18 mois au moins) ;
• le montant des intérêts acquis et utilisés pour le prêt s'élève à 37 € au minimum si le prêt a pour objet le financement de travaux de réparation ou d'amélioration, à 22,5 € au minimum si le prêt est destiné au financement de travaux d'économie d'énergie et à 75 € au minimum dans tous les cas d'acquisition et de construction.

Lorsque l'emprunteur bénéficie d'une cession de droits à prêt issus d'autres CEL, le montant minimum des intérêts acquis doit être atteint par chacun des comptes concernés et non par la réunion des droits acquis sur chacun d'entre eux.

Le montant et la durée du prêt sont déterminés de telle sorte que le total des intérêts à payer par l'emprunteur soit égal au total des intérêts acquis (avant prélèvements sociaux) à la date de la demande du prêt multiplié par un coefficient. Ce coefficient est de 1,5, à l'exception des prêts destinés au financement de la souscription de parts de sociétés civiles de placement immobilier pour lequel il est fixé à 1 (CCH art. R 315-12). Les intérêts non utilisés pour le calcul du prêt peuvent servir à l'attribution de prêts ultérieurs.

Le montant du prêt est au maximum de 23 000 €. Sa durée est comprise entre 2 et 15 ans.

Un remboursement anticipé est possible, mais lorsque le contrat de prêt le prévoit, l'emprunteur peut être tenu de verser une indemnité de remboursement anticipé.

Pour les prêts obtenus grâce à des intérêts acquis sur un CEL depuis le 1^er  août 2013, le taux d'intérêt maximal est fixé à 2,25 % hors assurance (taux de rémunération du CEL majoré de 1,5 %). Il comprend les frais financiers et de gestion liés à l'octroi du prêt (CCH art. R 315-9).

Lorsque le titulaire d'un CEL obtient un prêt en vertu d'intérêts acquis à des taux différents, le taux du prêt est égal à la moyenne pondérée des taux des prêts qui auraient été accordés au titre des différents comptes. Ces taux sont pondérés par les montants des prêts de même durée qui résultent des droits acquis et utilisés sur ces comptes.

Afin d'obtenir un prêt plus important, le bénéficiaire d'un prêt d'épargne logement peut, sous certaines conditions, profiter des droits à prêt issus de plans ou de comptes des membres de sa famille. Cette possibilité n'est accordée que si le titulaire utilise l'intégralité de ses propres droits.

Pour déterminer le montant du prêt, il peut ainsi être tenu compte des intérêts acquis selon le cas sur le CEL ou sur le PEL (CCH art. R 315-35) :

• du conjoint du bénéficiaire (mais pas de son concubin, ni de son partenaire de Pacs) ;
• des ascendants et des descendants du bénéficiaire ainsi que ceux de son conjoint ;
• des oncles et tantes du bénéficiaire ou ceux de son conjoint ;
• des frères et soeurs du bénéficiaire ou ceux de son conjoint ;
• des neveux et nièces du bénéficiaire ou ceux de son conjoint ;
• des conjoints des frères, soeurs, ascendants et descendants du bénéficiaire et de ceux de son conjoint ;
• en cas de remariage du père ou de la mère du bénéficiaire, de leur nouveau conjoint.

Le titulaire d'un CEL ne peut bénéficier que de cessions de droits issus d'autres CEL. Chacun de ces comptes doit être ouvert depuis un an au moins et l'un d'entre eux doit être ouvert depuis 18 mois au moins.

Le titulaire d'un PEL peut bénéficier de la cession de droits issus de CEL ainsi que de la cession de droits issus de PEL à condition que chacun des PEL soit ouvert depuis au moins trois ans. Les droits issus d'un PEL doivent être cédés en une seule fois à un même bénéficiaire : ils ne peuvent pas être cédés par fractions.

Les banques se tenant à une application rigoureuse du régime des cessions de droits à prêt, il peut être recommandé aux parents d'ouvrir un PEL ou un CEL au nom de leurs enfants s'ils entendent leur céder leurs droits issus de leurs PEL ou CEL.

Lorsque la cession de droits s'avère impossible, notamment lorsque le bénéficiaire de la cession ne dispose pas d'un PEL ouvert depuis au moins trois ans, il est toujours possible de céder le plan dans les conditions prévues n^o  21201 à condition que le bénéficiaire de la cession ferme préalablement son plan (ou le transforme en CEL).

Le tableau ci-après résume les conditions dans lesquelles peuvent intervenir les cessions de droits à prêt.

La réglementation n'autorise pas les cessions de droits à prêt entre concubins, qu'ils soient ou non liés par un Pacs. Ces derniers n'ont donc pas la possibilité, contrairement aux couples mariés, de regrouper, pour le financement d'une même opération, les droits à prêt issus de leurs plans et comptes respectifs. Mais ils peuvent financer l'acquisition d'un bien immobilier en indivision en utilisant les droits à prêt issus de leurs comptes ou plans d'épargne logement au prorata de leur part respective dans l'indivision.

Dans le cas d'un logement acquis en indivision, chaque indivisaire peut bénéficier d'un prêt. Le montant du prêt accordé à chaque indivisaire ne peut excéder la part du financement qui lui incombe. Le total des prêts accordés à l'ensemble des bénéficiaires est plafonné à :

• 23 000 € par logement lorsque les prêts sont accordés au titre des CEL ;
• 92 000 € par logement lorsque les prêts sont accordés au titre des PEL ou lorsque l'opération est financée au moyen de prêts jumelés relevant du régime des comptes et de celui des plans (sous réserve que la fraction de l'encours au titre du régime des CEL n'excède pas 23 000 €).

Par exemple, dans le cas d'un appartement acheté en indivision, si l'un des deux indivisaires obtient un prêt de 11 000 € à partir de droits à prêt acquis sur un CEL, l'autre indivisaire ne pourra obtenir au titre du régime du CEL qu'un prêt de 12 000 € même si les droits acquis sur son CEL lui permettent de prétendre à un prêt plus important.

Il ne peut être accordé qu'un seul prêt à l'issue d'un PEL.

Un même emprunteur peut obtenir, à partir des intérêts acquis sur son CEL, successivement plusieurs prêts. En toute hypothèse, l'encours des capitaux prêtés ne doit à aucun moment dépasser 23 000 € (CCH art. R 315-11, al. 2).

Un même emprunteur ne peut pas financer en même temps en épargne logement une résidence principale et une résidence secondaire (le financement d'une résidence secondaire n'étant, en tout état de cause, possible que pour les prêts octroyés au titre de CEL et/ou PEL ouverts avant le 1^er  mars 2011). Par conséquent, lorsqu'un emprunteur souhaite financer des logements ayant un objet différent (par exemple, une résidence principale et une résidence secondaire), il ne peut obtenir le second prêt tant que le premier n'a pas été intégralement remboursé (CCH art. R 315-8). Il est possible, afin d'obtenir un nouveau prêt destiné au financement d'un logement ayant une autre destination, de rembourser le premier prêt par anticipation.

Des époux peuvent demander à bénéficier séparément d'un prêt d'épargne logement pour la réalisation de deux investissements immobiliers différents dès lors qu'ils possèdent chacun un compte et/ou un plan d'épargne logement. Cette formule peut, par exemple, leur permettre de financer en même temps une résidence principale et une résidence secondaire, chacune d'entre elles étant financée par un seul des époux. Dans ce cas, chacun des conjoints peut obtenir des prêts pouvant atteindre 23 000 € ou 92 000 € selon qu'ils possèdent des comptes ou des plans d'épargne logement.

Lorsque les époux sont mariés sous le régime de la communauté de biens, ils sont considérés comme coemprunteurs et ne peuvent donc financer en même temps, au moyen de prêts d'épargne logement, leur résidence principale et leur résidence secondaire (pour les prêts octroyés au titre de CEL et/ou PEL ouverts avant le 1^er  mars 2011) (Rép. Masson : AN 9-1-1995 p. 185).

Le montant cumulé des prêts consentis au titre de l'épargne logement pour le financement d'opérations différentes portant sur un même logement (acquisition, travaux d'extension, d'amélioration, etc.) ne peut excéder le plafond réglementaire : 23 000 € au titre des CEL et 92 000 € au titre des PEL.

Lorsqu'un même emprunteur obtient des prêts jumelés du régime des comptes et du régime des plans d'épargne logement consentis pour le financement d'une même opération, l'encours maximal des capitaux prêtés ne doit à aucun moment dépasser 92 000 € (la fraction de l'encours au titre du régime des comptes épargne logement ne doit pas excéder 23 000 €). Ces plafonds sont également retenus lorsque le même emprunteur finance au moyen des prêts des deux régimes des opérations différentes.

Pour les conjoints mariés sous le régime de la communauté de biens ou de la séparation de biens, l'encours global du ou des prêts par opération et par objet (financement de la résidence principale, d'une part, et financement de l'habitat de loisirs, lorsque cela est possible, d'autre part) ne peut pas dépasser 92 000 €. Par exemple, un couple marié disposant de deux PEL ne pourra obtenir pour le financement de la même opération qu'un ou plusieurs prêts plafonnés à 92 000 € (et non 184 000 €).

En cas d'utilisation en un prêt unique des droits à prêt acquis au titre de plusieurs CEL, le taux de ce prêt unique est égal à la moyenne pondérée des taux des prêts qui auraient été consentis au titre des différents CEL.

Les intérêts des sommes inscrites sur un CEL ainsi que la prime d'épargne versée au bénéficiaire du prêt sont exonérés d'impôt sur le revenu (CGI art. 157, 9^o  bis). Cette exonération n'est pas subordonnée au maintien des fonds jusqu'à l'expiration de la période de 18 mois (ou 12 mois, selon le cas) ouvrant droit au bénéfice du prêt.

Les intérêts et la prime d'épargne supportent les prélèvements sociaux. Lors de leur inscription en compte (au 31 décembre de chaque année), les intérêts supportent les prélèvements sociaux qui sont recouvrés directement par la banque (taux de 15,5 %). La prime d'épargne est assujettie aux prélèvements sociaux lors de son versement au taux de 0,5 % pour la fraction acquise entre le 1^er  février 1996 et le 31 décembre 1996, de 3,9 % pour celle acquise entre le 1^er  janvier 1997 et le 31 décembre 1997, de 10 % pour celle acquise entre le 1^er  janvier 1998 et le 30 juin 2004, de 10,3 % pour celle acquise entre le 1^er  juillet 2004 et le 31 décembre 2004, de 11 % pour celle acquise entre le 1^er  janvier 2005 et le 31 décembre 2008, de 12,1 % pour celle acquise entre le 1^er  janvier 2009 et le 31 décembre 2010, de 12,3 % pour celle acquise entre le 1^er  janvier 2011 et le 30 septembre 2011, de 13,5 % pour celle acquise entre le 1^er  octobre 2011 et le 30 juin 2012 et de 15,5 % pour celle acquise depuis le 1^er  juillet 2012.

La prime d'épargne est exonérée d'impôt sur le revenu.

Il en est de même des intérêts acquis sur un PEL depuis son ouverture jusqu'à son 12 anniversaire (CGI art. 157, 9^o  bis). En revanche, les intérêts courus à compter du 12 anniversaire du plan (ou à compter de son échéance pour un PEL ouvert avant le 1^er  avril 1992) sont imposables chaque année lors de leur inscription en compte et lors du dénouement du plan (pour la fraction courue entre le 1^er  janvier et la date de dénouement) ; l'année du 12^e  anniversaire du plan, seule la fraction des intérêts courus de la date du 12^e  anniversaire au 31 décembre est imposable.

Les intérêts imposables sont, en principe, soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Avant d'être imposés au barème progressif, les intérêts font l'objet, sauf exceptions, d'un prélèvement à la source non libératoire au taux de 24 %. Ce prélèvement constitue un acompte d'impôt sur le revenu imputable sur l'impôt à payer l'année suivante et, en cas d'excédent, restituable (sur l'imposition des produits de placement à revenu fixe, voir n^os 22132). Par dérogation à l'imposition selon le barème progressif, les intérêts inférieurs à un certain montant annuel (2 000 €) peuvent être taxés à un taux proportionnel (voir n^o 22135).

Soit un PEL ouvert le 15 juin 2003 et clos le 15 septembre 2016. Il faudra déclarer :

• dans la déclaration des revenus de 2015 (à déposer en 2016), les intérêts courus du 15 juin 2015 (date du 12^e  anniversaire du plan) au 31 décembre 2015 ;
• dans la déclaration des revenus de 2016 (à déposer en 2017), les intérêts courus du 1^er  janvier 2016 au 15 septembre 2016.

Les intérêts capitalisés sur le PEL depuis sa date d'ouverture sont soumis aux prélèvements sociaux au 31 décembre de l'année de son 10^e  anniversaire (ou de sa date d'échéance s'il s'agit d'un PEL ouvert avant le 1^er  avril 1992 non arrivé à terme au 1^er  janvier 2006) ou à la date de son dénouement s'il est dénoué avant son 10^e  anniversaire. Les prélèvements sociaux sont recouvrés directement par la banque au taux de 0,5 % pour la fraction des produits acquise entre le 1^er  février 1996 et le 31 décembre 1996, de 3,9 % pour celle acquise entre le 1^er  janvier 1997 et le 31 décembre 1997, de 10 % pour celle acquise entre le 1^er  janvier 1998 et le 30 juin 2004, de 10,3 % pour celle acquise entre le 1^er  juillet 2004 et le 31 décembre 2004, de 11 % pour celle acquise entre le 1^er  janvier 2005 et le 31 décembre 2008, de 12,1 % pour celle acquise entre le 1^er  janvier 2009 et le 31 décembre 2010, de 12,3 % pour celle acquise entre le 1^er  janvier 2011 et le 30 septembre 2011, de 13,5 % pour celle acquise entre le 1^er  octobre 2011 et le 30 juin 2012 et de 15,5 % pour celle acquise depuis le 1^er  juillet 2012.

A compter du 31 décembre de chacune des années qui suit celle du 10^e  anniversaire du plan (ou celle de sa date d'échéance pour les PEL souscrits avant le 1^er  avril 1992), les intérêts courus chaque année supportent 15,5 % de prélèvements sociaux recouvrés directement par la banque lors de leur inscription en compte et/ou lors du dénouement du plan.

Les intérêts capitalisés supportent chaque année les prélèvements sociaux recouvrés directement par la banque lors de leur inscription en compte, quelle que soit la durée du plan (au taux de 15,5 %).

Lorsque le PEL est transformé en CEL ou en cas de résiliation anticipée du PEL dans les deux ans de son ouverture, les intérêts sont recalculés en appliquant à l'ensemble des dépôts du plan le taux de rémunération du CEL en vigueur à la date de la transformation ou de la résiliation. Afin que les prélèvements effectués en cours de vie du PEL correspondent aux prélèvements dus sur des produits réellement acquis, les prélèvements sont restitués dans la mesure où ils excèdent ceux dus sur les intérêts recalculés.

En cas de changement de taux des prélèvements sociaux en cours d'année :

• pour les intérêts de PEL exonérés d'impôt sur le revenu (PEL de moins de 12 ans), le nouveau taux s'applique à la seule part des intérêts acquise à compter de la date d'entrée en vigueur du changement de taux ;
• pour les intérêts de PEL soumis à l'impôt sur le revenu (PEL de 12 ans et plus), le nouveau taux s'applique aux intérêts perçus à compter de la date d'entrée en vigueur du changement de taux.

La prime d'épargne est soumise aux prélèvements sociaux lors de son versement :

• soit lors du retrait des fonds pour les PEL ouverts avant le 12 décembre 2002 ;
• soit à la date du premier déblocage des fonds du prêt d'épargne logement pour les PEL ouverts le 12 décembre 2002 ou depuis.

Les taux applicables sont différents selon la date d'acquisition des différentes fractions de prime (voir n^o 21333).