Le Pacs

Le Pacs (pacte civil de solidarité) est un contrat conclu entre deux personnes majeures, de même sexe ou de sexe différent, pour organiser leur vie commune (C. civ. art. 515-1). C'est un statut intermédiaire entre l'union libre et le mariage. Il s'adresse à ceux qui souhaitent un cadre juridique plus précis et plus sûr que celui qui découle du simple concubinage, mais qui ne veulent pas se marier.

A fin 2013, on comptabilisait plus de 1 394 000 pactes (Statistiques du ministère de la justice).

Tous les couples peuvent s'engager par un Pacs, sauf cas d'empêchement. Il ne peut pas y avoir de Pacs (C. civ. art. 515-2) :

• entre membres d'une même famille : entre ascendants et descendants en ligne directe (parents et enfants, grands-parents et petits-enfants), entre alliés en ligne directe (beaux-parents et gendre ou belle-fille ; beaux-parents et enfants du conjoint), ainsi qu'entre collatéraux jusqu'au troisième degré inclus (frère et soeur ; oncle ou tante et neveux et nièces) ;
• entre deux personnes dont l'une est mariée ou déjà liée par un autre Pacs.

Un majeur sous tutelle peut conclure un Pacs avec l'autorisation du juge des tutelles ou du conseil de famille, après audition des futurs partenaires et recueil, le cas échéant, de l'avis des parents et de l'entourage (C. civ. art. 462). Il doit être assisté de son tuteur pour signer la convention de Pacs.

Un majeur sous curatelle ne peut signer une convention de Pacs qu'avec l'assistance de son curateur (C. civ. art. 461).

Pour conclure un Pacs, les futurs partenaires doivent établir une convention écrite organisant leur vie commune. Cette convention peut prendre la forme d'un acte sous seing privé (c'est-à-dire d'un acte rédigé et signé sans la présence d'un notaire) ou d'un acte notarié.

Lorsqu'elle est établie par acte sous seing privé, la convention doit être écrite en français et signée par les deux partenaires. Elle peut être manuscrite ou dactylographiée. Elle doit être rédigée en au moins deux exemplaires (C. civ. art. 1325). Pour assurer sa conservation, mieux vaut établir un troisième original et le déposer chez un notaire.

Le recours à un acte notarié présente plusieurs avantages en dépit de son coût (environ 310 €). Il assure une meilleure information des partenaires sur la portée de leur engagement, garantit que la convention ne sera pas égarée et évite aux partenaires de se rendre au greffe du tribunal pour faire enregistrer le Pacs, le notaire effectuant cette formalité.

Les partenaires définissent librement le contenu de la convention. Celui-ci peut être réduit au strict minimum : « Nous (nom et prénoms, date et lieu de naissance de chaque partenaire) concluons un pacte civil de solidarité régi par les articles 515-1 et suivants du Code civil. » Mais il est préférable que la convention contienne d'autres clauses. Il est notamment opportun de préciser :

• les modalités de l'aide mutuelle et matérielle entre partenaires et de leur contribution aux charges du ménage. Si les partenaires ne le font pas, l'aide sera proportionnelle à leurs facultés respectives ;
• le régime adopté pour les biens : régime légal de la séparation des biens ou indivision. Si rien n'est prévu, les partenaires sont automatiquement soumis au régime de la séparation des patrimoines. En cas d'adoption du régime de l'indivision, la convention peut prévoir les modalités de gestion des biens indivis.

Il existe toutefois des limites à la liberté des partenaires : ils ne peuvent pas prévoir une clause supprimant l'obligation d'entraide, restreignant la libre faculté de révocation du Pacs ou écartant la possibilité d'obtenir de l'autre une indemnisation en cas de rupture. Ils ne peuvent pas non plus se léguer tout ou partie de leurs biens. Si la convention sous seing privé contient des clauses qui lui paraissent contraires à l'ordre public, le greffier enregistrera le Pacs mais saisira le procureur de la République.

Une fois la convention établie, le Pacs doit être enregistré (C. civ. art. 515-3). C'est à compter de cet enregistrement que le Pacs prend effet entre les partenaires (C. civ. art. 515-3-1, al. 2).

Si le contrat de Pacs a été établi par acte sous seing privé, les partenaires doivent se rendre au greffe du tribunal d'instance de leur résidence pour y déclarer conjointement le Pacs ; si la convention est notariée, c'est le notaire rédacteur qui recueille la déclaration conjointe des partenaires et enregistre le Pacs dans un registre spécifique selon une procédure fixée par décret (Décret 2012-966 du 20-8-2012).

Les partenaires doivent présenter les documents suivants au greffier du tribunal d'instance (C. civ. art. 515-3 ; Décret 2006-1806 du 23-12-2006 art. 1) :

• un exemplaire de la convention ;
• plusieurs pièces d'état civil : pièce d'identité ; copie intégrale ou extrait avec filiation de l'acte de naissance datant de moins de trois mois ; livret de famille de l'union dissoute pour les partenaires divorcés ou veufs ;
• une attestation sur l'honneur certifiant l'absence de tout empêchement à la signature d'un Pacs ;
• une attestation sur l'honneur certifiant qu'ils fixent leur résidence commune dans le ressort géographique du tribunal d'instance où la déclaration est faite ;
• pour les personnes sous curatelle ou sous tutelle, les pièces permettant au greffier de vérifier que le partenaire sous curatelle a été assisté par son curateur lors de la signature de la convention de Pacs et que le partenaire sous tutelle a obtenu l'accord du juge ou du conseil de famille de conclure le Pacs et a été assisté par son tuteur lors de la signature de la convention.

La déclaration des partenaires fait l'objet d'une inscription sur un registre unique.

Une fois la déclaration enregistrée, le greffier restitue aux pacsés, sans en garder de copie, l'exemplaire de la convention après l'avoir visée et datée. Il ne délivre aux partenaires aucune attestation d'engagement dans les liens d'un Pacs, sauf s'ils en font la demande.

Si le greffier refuse d'enregistrer le Pacs parce qu'il considère que les conditions requises ne sont pas remplies (cas d'incapacité ou d'empêchement), il doit prendre une décision motivée d'irrecevabilité et en remettre une copie aux partenaires. Il est possible de contester le refus d'enregistrement en saisissant en référé (c'est-à-dire selon une procédure d'urgence) le président du tribunal de grande instance ou son délégué (Décret 2006-1806 du 23-12-2006 art. 1, der. al.).

Une fois le Pacs enregistré, le greffier ou le notaire se charge de le faire mentionner sur les actes de naissance des intéressés avec l'indication de l'identité de leur partenaire (ou sur un registre tenu au greffe du tribunal de grande instance de Paris pour les personnes de nationalité étrangère et nées à l'étranger). Le pacte devient opposable aux tiers une fois la mention apposée (C. civ. art. 515-3-1, al. 2).

Les partenaires sont tenus l'un envers l'autre (C. civ. art. 515-4) :

• à une aide matérielle mutuelle. Si rien n'a été prévu dans la convention, cette aide est proportionnelle aux facultés respectives des partenaires. S'ils souhaitent une répartition différente, les partenaires doivent la préciser dans leur pacte ;
• à un devoir général d'assistance. Bien que la loi ne précise pas le contenu du devoir d'assistance, on peut dire qu'il s'agit d'un devoir de nature morale qui impose aux partenaires une obligation réciproque d'entraide, de soutien et de soins.

Les partenaires s'engagent également à une vie commune.

A l'égard des tiers, les personnes qui ont conclu un Pacs sont tenues solidairement des dettes contractées par l'une d'elles pour les besoins de la vie courante (C. civ. art. 515-4). Si l'un des partenaires fait une dépense dans ce domaine qu'il n'est pas en mesure de payer, son créancier peut réclamer à l'autre partenaire l'intégralité des sommes dues (en faisant, au besoin, saisir les biens que celui-ci possède à titre personnel). Pour connaître l'identité du partenaire de celui qui lui doit de l'argent, il suffit au créancier de demander à la mairie de naissance de son débiteur un extrait de son acte de naissance.

La loi ne donne pas de définition des dettes contractées pour les besoins de la vie courante et les tribunaux ne se sont pas encore prononcés sur la question. Pour la majorité des auteurs, il s'agit des dépenses relatives à l'entretien du ménage et l'éducation des enfants, par analogie avec les règles applicables aux époux. Ainsi, un partenaire pourrait être tenu de payer les loyers du logement familial, les factures d'électricité et les frais de scolarité des enfants même si ce n'est pas lui qui a engagé ces dépenses.

Les partenaires liés par un Pacs sont pratiquement dans la même situation que les simples concubins. Ils ne sont pas héritiers l'un de l'autre. Pour se transmettre tout ou partie de leurs biens à leur décès, ils doivent faire un testament. S'ils ont des enfants, ils ne peuvent se léguer qu'une partie de leurs biens, les enfants devant recevoir une quote-part de la succession (par exemple, un tiers de la succession si le partenaire qui fait le testament a deux enfants).

La situation du partenaire survivant est cependant préférable à celle du concubin sur plusieurs points :

• qu'il soit locataire ou propriétaire, il bénéficie sous certaines conditions d'un droit de jouissance temporaire d'un an sur son logement (voir n^o 8150) ;
• le partenaire survivant peut se faire attribuer par préférence le logement qu'il occupe au moment du décès lorsqu'il se retrouve en indivision avec les héritiers de son partenaire. L'attribution préférentielle n'est possible que si le partenaire survivant dispose de droits en propriété sur le logement, ce qui suppose que le logement soit indivis entre les partenaires ou que le défunt ait fait un legs à son partenaire. Depuis le 18 février 2015, le partenaire survivant peut se faire attribuer sous les mêmes conditions le véhicule du défunt s'il lui est nécessaire pour les besoins de la vie courante ou l'exercice de sa profession (C. civ. art. 515-6, al. 2 renvoyant aux art. 831-2 et 831-3, al. 1 du C. civ. modifiés par la loi 2015-177 du 16-2-2015) ; voir n^o 8168 ;
• lorsque le bail du logement est au nom d'un seul des partenaires, le partenaire survivant non signataire du bail peut se faire attribuer le droit au bail dans des conditions qui diffèrent selon que les partenaires ont demandé, ou non, la cotitularité du bail (voir n^o 8150).

S'agissant de la retraite de réversion, le partenaire de Pacs survivant d'un salarié ou d'un ex-salarié retraité n'a droit, contrairement au conjoint survivant, ni à la pension de réversion de la sécurité sociale ni à celle des régimes complémentaires Agirc et Arrco. Pour le Conseil constitutionnel, cette différence de traitement entre les couples mariés et les partenaires de Pacs ne méconnaît pas le principe d'égalité devant la loi et n'est donc pas contraire à la Constitution (Cons. const. 29-7-2011 n^o  2011-155 QPC).

Les règles actuellement applicables aux personnes signataires d'un Pacs en matière de prestations sociales sont celles exposées n^o 8018 à propos des simples concubins, sous une réserve : la personne qui a conclu un Pacs avec un assuré social et qui est à sa charge effective totale et permanente est bénéficiaire prioritaire du capital décès du régime général de la sécurité sociale ; si aucun bénéficiaire prioritaire ne se manifeste, elle peut prétendre au capital.

Sur le plan professionnel, les personnes liées par un Pacs qui travaillent dans la même entreprise ont droit à des congés payés simultanés ; si elles sont employées par des entreprises différentes, elles peuvent demander que leur situation soit prise en compte pour l'établissement de l'ordre des départs.

Les personnes pacsées peuvent prétendre à une autorisation d'absence de quatre jours pour la conclusion de leur Pacs et de deux jours en cas de décès de leur partenaire (C. trav. art. L 3142-1). Elles ont aussi la possibilité de se rendre, lorsque leur partenaire est enceinte, à trois des examens prénataux obligatoires (C. trav. art. L 1225-16).

Aucune autorisation d'absence n'est prévue pour le décès d'un parent du partenaire contrairement au cas de décès du père ou de la mère du conjoint du salarié.

Les personnes qui concluent un Pacs depuis le 1^er  janvier 2007 sont automatiquement soumises à un régime de séparation des biens (C. civ. art. 515-5). Chacune est propriétaire des biens qu'elle acquiert à titre onéreux (c'est-à-dire moyennant un prix), qu'elle crée ou qu'elle reçoit par donation ou succession. Elle conserve l'administration, la jouissance et la libre disposition de ces biens.

Bien que la loi ne le dise pas, rien n'empêche les partenaires d'acheter certains biens en commun ; ces biens seront alors en indivision.

La preuve de la propriété des biens entre partenaires comme à l'égard des tiers peut se faire par tout moyen. Si un partenaire ne parvient pas à prouver qu'il a la propriété exclusive d'un bien, il est réputé appartenir indivisément pour moitié aux deux.

Il est conseillé d'établir avant la conclusion du Pacs un inventaire des biens dont chacun est propriétaire et de le joindre à la convention. De même, il est souhaitable que chacun conserve la preuve des dons et des legs qui lui sont faits. En cas de séparation ou si l'un d'eux décède, il n'y aura pas de contestation possible sur la propriété de ces biens.

Afin de faciliter au cours du Pacs la gestion des biens mobiliers (pour lesquels les partenaires n'ont pas forcément de titre de propriété), chaque partenaire est réputé à l'égard des tiers de bonne foi avoir le pouvoir de faire seul tout acte d'administration, de jouissance et de disposition sur les biens meubles qu'il détient individuellement (C. civ. art. 515-5, al. 3).

Les personnes qui concluent un Pacs peuvent choisir dans leur convention (ou dans une convention modificative) d'écarter le régime de séparation des biens pour adopter un régime d'indivision (C. civ. art. 515-5-1). Les biens qu'elles achètent ensemble ou séparément à compter de l'enregistrement du Pacs (ou de la convention modificative) sont alors réputés leur appartenir indivisément par moitié. Si l'un des partenaires finance plus de la moitié d'un bien, il ne peut pas demander à l'autre de lui rembourser l'excédent.

Lorsque le Pacs prendra fin, chacun des partenaires aura vocation à recevoir la moitié de ces biens.

Par exception, certains biens restent la propriété exclusive des partenaires (C. civ. art. 515-5-2). Il en est ainsi :

• des biens à caractère personnel ;
• des biens créés au cours du Pacs (fonds de commerce, par exemple) et leurs accessoires ;
• des fonds perçus par les partenaires (salaires, pensions, etc.) non utilisés pour acquérir un bien ;
• des biens acquis avec de l'argent qui appartenait à l'un des partenaires avant l'enregistrement de la convention initiale (ou de la convention modificative par laquelle les partenaires ont adopté le régime de l'indivision) ou avec des fonds reçus par donation ou succession pendant le Pacs, à la condition qu'une déclaration d'emploi des deniers ait été effectuée dans l'acte d'acquisition. A défaut, les biens acquis sont indivis par moitié, mais celui qui a investi ses fonds propres dispose d'une créance sur son partenaire ;
• des portions de biens acquises à titre de licitation de tout ou partie d'un bien dont l'un des partenaires était propriétaire au sein d'une indivision successorale ou par suite d'une donation.

Lorsque les partenaires ont opté pour l'indivision, chacun d'eux est gérant de l'indivision, sauf clause contraire de leur convention (C. civ. art. 515-5-3). Chacun dispose des mêmes pouvoirs que ceux d'un époux sur les biens communs. Chaque partenaire peut donc gérer seul les biens indivis : par exemple, donner en location un appartement indivis, vendre une voiture ou des actions appartenant au couple. Par exception, un partenaire ne peut vendre seul des meubles corporels que pour les besoins d'une exploitation normale ou s'il s'agit de choses difficiles à conserver ou sujettes à dépérissement.

Les décisions qui excèdent les pouvoirs du gérant (par exemple, consentir un bail commercial) doivent être prises par les deux partenaires, sauf convention contraire. La vente des biens immobiliers indivis nécessite cependant toujours l'accord des deux.

Si l'un des partenaires cède tout ou partie de ses droits sur un bien indivis, l'autre bénéficie obligatoirement d'une priorité pour acheter.

Pour administrer les biens qu'ils détiennent en indivision, les partenaires peuvent conclure une convention d'indivision (C. civ. art. 515-5-3, al. 2). La particularité de cette convention est qu'elle est conclue pour la durée du Pacs et que les partenaires peuvent décider, lors de sa dissolution, qu'elle continuera à produire ses effets.

La convention peut prévoir qu'au décès de l'un des partenaires le survivant pourra acquérir la quote-part du défunt dans les biens indivis.

Lorsqu'elle porte sur des biens immobiliers, la convention d'indivision n'est opposable aux tiers que si elle est publiée au service de la publicité foncière.

Les biens des couples liés par un Pacs en cours au 1^er  janvier 2007 restent en principe régis par les règles décrites ci-après issues de la loi 99-944 du 15 novembre 1999 qui a créé le Pacs. Les partenaires peuvent toutefois opter par convention modificative pour l'un des deux régimes de séparation des patrimoines ou d'indivision conventionnels décrits aux n^os 8134 et suivants mis en place par la loi 2006-728 du 23 juin 2006. Dans ce cas, le nouveau régime s'applique à leurs biens futurs.

Si rien n'a été prévu, ces biens sont présumés indivis par moitié (C. civ. art. 515-5, al. 1 dans sa rédaction issue de la loi 99-944 du 15-11-1999). En d'autres termes, chaque fois qu'un partenaire achète un bien, l'autre est automatiquement propriétaire de la moitié de ce bien.

Mais les partenaires peuvent décider d'autres règles (indivision inégalitaire, conservation par chacun de la propriété des biens qu'il a achetés, etc.) dans les actes d'acquisition ou de souscription :

• pour les meubles meublants, dans la convention elle-même ;
• pour les autres biens, qu'il s'agisse de biens mobiliers (par exemple automobile, actions, fonds de commerce, etc.) ou immobiliers, dans leur acte d'acquisition.

Ainsi, les partenaires qui veulent qu'un bien reste leur propriété exclusive ont intérêt à le mentionner dans l'acte. S'ils souhaitent une indivision inégalitaire, ils doivent préciser les proportions dans lesquelles chacun sera propriétaire. Car si l'acte prévoit une acquisition par moitié de la propriété entre les indivisaires, un partenaire ne pourra pas prétendre à une part plus importante dans l'indivision (Cass. 1^e  civ. 4-3-2015 n^o  14-11.278).

Les biens dont un partenaire était déjà propriétaire avant la conclusion du Pacs, ceux qu'il a reçus ensuite par donation ou héritage, ainsi que les biens qu'il a créés (fonds de commerce ou clientèle, par exemple) restent sa propriété exclusive. Cependant, si son partenaire conteste son droit de propriété, l'intéressé devra apporter la preuve de l'origine de ces biens ; à défaut, ils seront considérés comme indivis pour moitié.

Les partenaires de Pacs font en principe l'objet d'une imposition commune à raison des revenus réalisés par chacun d'eux et par leurs enfants ou autres personnes fiscalement à leur charge (CGI art. 6, 1 et 5). Cette imposition commune démarre dès l'année de la conclusion du Pacs, sauf option contraire des partenaires. En cas d'option pour l'imposition séparée, chaque partenaire déclare les revenus dont il a personnellement disposé l'année de la conclusion du Pacs et, le cas échéant, la quote-part des revenus des biens indivis qui lui est revenue (faute de justification, cette quote-part est fixée à la moitié) ; l'imposition commune démarre l'année suivante.

L'année de la rupture du Pacs :

• si les partenaires se marient entre eux, ils restent soumis à imposition commune ;
• en cas de séparation, chaque partenaire est imposé séparément sur les revenus dont il a disposé pendant l'année de la dissolution du Pacs, ainsi que sur la quote-part des revenus des biens indivis lui revenant (à défaut de justification de cette quote-part, sur la moitié de ces revenus) ;
• en cas de décès d'un partenaire, le survivant est considéré comme veuf. Il y aura, l'année du décès, deux impositions : une imposition commune sur l'ensemble des revenus des partenaires pour la période allant du 1^er  janvier à la date du décès et une imposition personnelle établie au nom du survivant à raison de ses revenus de la période allant de la date du décès au 31 décembre.

Par analogie avec les règles applicables aux couples mariés, les partenaires restent ou deviennent imposables séparément dans deux cas :

• lorsqu'ils ne vivent pas ensemble et qu'ils sont « séparés de biens » ;
• lorsque, en cas d'abandon du domicile « conjugal », chacun dispose de revenus distincts.

Les donations entre partenaires liés par un Pacs bénéficient du même abattement à la base (80 724 € depuis le 1^er  janvier 2011), du même tarif progressif et des mêmes réductions de droits que les donations entre époux. Toutefois, l'abattement (mais non l'application du tarif progressif) est remis en cause si le Pacs est rompu l'année de sa conclusion ou au cours de l'année suivante pour un motif autre que le mariage entre les partenaires ou le décès de l'un d'entre eux (CGI art. 790 F).

Les partenaires sont totalement exonérés de droits de succession (CGI art. 796-0 bis). Cette exonération s'applique aux réversions d'usufruit au profit du partenaire survivant.

Les personnes qui signent un Pacs font l'objet d'une imposition commune à l'ISF à compter de l'année suivante.

A partir du moment où ils font l'objet d'une imposition commune, les partenaires de Pacs sont solidairement responsables du paiement de l'impôt sur le revenu, de l'ISF et de la taxe d'habitation, à condition pour cette dernière qu'ils vivent ensemble (CGI art. 1691 bis et CGI1723 ter-00 B). La solidarité cesse à la fin du Pacs. Elle demeure toutefois pour les périodes antérieures d'imposition commune.

Les partenaires qui se séparent peuvent demander à être déchargés de leur obligation solidaire dans les mêmes conditions que les époux divorcés. Il faut que la rupture soit effective, c'est-à-dire que la dissolution du Pacs soit enregistrée ou que l'un des partenaires ait abandonné la résidence commune (BOI-CTX-DRS n^o  100).

Quelle qu'en soit la cause, la fin du Pacs est enregistrée par le greffier du tribunal d'instance du lieu d'enregistrement du pacte ou par le notaire qui a rédigé et enregistré le pacte. Elle est ensuite mentionnée en marge des actes de naissance des partenaires, à la diligence du greffier ou du notaire.

Le Pacs peut prendre fin (C. civ. art. 515-7) :

• d'un commun accord entre les partenaires, par déclaration conjointe écrite remise ou adressée au greffier du tribunal d'instance du lieu d'enregistrement du pacte ou au notaire qui a rédigé et enregistré le pacte ; le greffier ou le notaire enregistre la dissolution et fait mentionner la dissolution du Pacs sur les actes de naissance des partenaires. La rupture prend effet entre les partenaires à la date d'enregistrement mais n'est opposable aux tiers qu'à partir de sa mention sur les actes de naissance des partenaires ;
• par décision de l'un des partenaires signifiée à l'autre par huissier de justice. Ce dernier remet ou adresse une copie de la signification au greffe du tribunal d'instance ou au notaire ; la dissolution du Pacs prend effet entre les partenaires dès son enregistrement et est opposable aux tiers à partir de sa mention sur les actes de naissance des intéressés ;
• par le mariage de l'un des partenaires ou des partenaires entre eux : c'est l'officier d'état civil chargé d'apposer la mention du mariage en marge de l'acte de naissance du ou des partenaires qui avise du mariage le greffe du tribunal d'instance ou le notaire. Ces derniers enregistrent la dissolution du Pacs et en informent les partenaires. Le Pacs prend fin à la date du mariage. A noter que la loi ne précise pas comment celui qui se marie avec un tiers doit en informer son partenaire... ;
• par le décès de l'un des partenaires ; l'officier d'état civil requis pour apposer la mention du décès en marge de l'acte de naissance du partenaire décédé informe du décès le greffier du tribunal d'instance ou le notaire. Le greffier ou le notaire enregistre la dissolution du Pacs et en informe le partenaire survivant. Le Pacs prend fin à la date du décès.

Les partenaires procèdent eux-mêmes au partage de leurs biens en faisant application des dispositions relatives à la propriété des biens figurant dans leur convention de Pacs. S'ils n'ont rien prévu, le partage s'effectue selon le régime patrimonial qui leur est applicable et qui dépend de la date de conclusion du Pacs (voir n^os 8134 s.). Fiscalement, le partage des biens des partenaires donne lieu au droit de partage de 2,5 %.

En cas de désaccord, les partenaires peuvent saisir le juge pour statuer sur les conséquences patrimoniales de la rupture. C'est le juge aux affaires familiales qui est compétent pour connaître des litiges relatifs à la liquidation et au partage des intérêts patrimoniaux des partenaires (C. org. jud. art. L 213-3). En revanche, il semble que ce soit le tribunal de grande instance qui soit compétent pour connaître des demandes en indemnisation des dommages subis.

Dans le cadre du partage, un partenaire peut demander que certains biens indivis lui soient attribués par préférence, moyennant le versement d'une somme d'argent appelée « soulte » (C. civ. art. 515-6). L'attribution préférentielle peut jouer, par exemple, pour la résidence principale et les meubles qui s'y trouvent, une entreprise commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole et, depuis le 18 février 2015, pour le véhicule du défunt sous réserve qu'il soit nécessaire au partenaire survivant pour les besoins de la vie courante ou l'exercice de sa profession.

En cas de pluralité de demandes, c'est le juge du tribunal de grande instance qui tranche. Toutefois, l'attribution préférentielle du logement et de son mobilier, de même que celle du véhicule du défunt nécessaire pour les besoins de la vie courante, est de droit pour le partenaire survivant qui se retrouve en indivision avec les héritiers de son partenaire décédé, si ce dernier l'a prévu par testament. Pour un modèle de testament prévoyant l'attribution préférentielle du logement, voir n^o 8131.

Si la rupture s'accompagne de la cession de leur résidence principale, les partenaires bénéficient des mêmes mesures de tempérament que les époux divorcés : ils sont tous deux exonérés d'impôt sur la plus-value immobilière (BOI-RFPI-PVI-10-40-10 n^o  240).

Si le Pacs prend fin par le décès de l'un des partenaires, le survivant bénéficie sous certaines conditions d'un droit de jouissance temporaire d'un an sur son logement (voir n^o 8150).

C'est généralement à la fin du Pacs que les partenaires se remboursent les sommes qu'ils ont pu s'avancer mutuellement au cours de leur vie commune. La loi prévoit des règles d'évaluation des créances entre partenaires, s'ils n'ont rien prévu dans leur contrat de Pacs (C. civ. art. 515-7). Sauf convention contraire, ces créances nées au cours du Pacs sont évaluées selon les règles applicables aux époux mariés sous le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts. Ainsi, celui qui a fourni à son partenaire de l'argent pour lui permettre d'acquérir, de conserver ou d'améliorer un bien personnel, alors qu'ils étaient soumis au régime de la séparation des biens, se verra rembourser à l'issue du pacte l'argent prêté revalorisé en fonction de la plus-value réalisée par le bien.

Normalement, la créance est réglée en argent. Mais lorsque le partenaire qui en est bénéficiaire n'a pas contribué à hauteur de ses facultés aux dépenses de la vie courante, elle peut être compensée avec l'avantage qui en est résulté pour lui.

Le statut de la copropriété est régi par la loi 65-557 du 10 juillet 1965 et le décret 67-223 du 17 mars 1967, textes de nombreuses fois modifiés.

Le statut de la copropriété s'applique impérativement et de plein droit à tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 1, al. 1). En pratique, la loi de 1965 a donc vocation à régir essentiellement les immeubles collectifs comportant plusieurs appartements (appelés lots de copropriété) appartenant à des personnes différentes (qualifiées de copropriétaires). Un copropriétaire est propriétaire de parties privatives (appartement, cave, etc.) et de parties communes (gros oeuvre de l'immeuble, terrain sur lequel il est bâti, etc.).

• Lorsque la totalité des terrains d'assiettes des constructions n'est pas placée sous un régime unique d'indivision forcée entre les bâtiments, comme dans le cas d'un groupe d'immeubles bâtis, le régime de la copropriété n'est pas impératif et ne s'applique qu'à défaut de convention contraire créant une organisation différente (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 1, al. 2).
• La mise en copropriété d'un terrain en vue de sa division par lots en propriété ou en jouissance est soumise à la réglementation des lotissements (Cass. 3^e  civ. 3-2-1981 n^o  79-13.774 : Bull. civ. III n^o  22). Dans un lotissement, l'entretien des espaces communs, tels que la voirie ou les espaces verts, est généralement confié à une association syndicale libre (ASL). Les règles de la copropriété ne sont pas applicables, et pas davantage celles de la loi de 1901 sur les associations. Ce sont les dispositions de l'ordonnance 2004-632 du 1^er  juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires (ASL) qui s'appliquent. Les règles du lotissement figurent dans trois documents : les statuts de l'ASL, le règlement de lotissement et le cahier des charges. Un immeuble situé dans un lotissement peut cependant être soumis au régime de la copropriété. Les propriétaires doivent alors respecter les deux statuts, celui de la copropriété qui s'applique à l'immeuble et celui du lotissement qui s'applique au groupe d'immeubles (Cass. 3^e  civ. 26-10-1988 n^o  87-12.432 : Bull. civ. III n^o  147).

Les copropriétaires sont obligatoirement, et de plein droit, groupés en un syndicat dès lors que la propriété est répartie entre plusieurs personnes en lots comprenant chacun des parties privatives et une quote-part de parties communes. Il suffit de deux copropriétaires pour que le syndicat existe (Cass. 3^e  civ. 11-1-2012 n^o  10-24.413 : BPIM 2/12 inf. 154), et cela alors même que le règlement de copropriété n'existerait pas (Cass. 3^e  civ. 18-9-2012 n^o  11-10.826 : AJDI 2012 p. 759 note S. Porcheron ; voir n^o  9000). Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat ordinaire ou celle d'un syndicat coopératif (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 14).

Le syndicat des copropriétaires a la personnalité civile. C'est donc le syndicat, représenté par son syndic, qui a qualité pour agir en justice, tant en demande qu'en défense, même contre certains des copropriétaires (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 15) et c'est contre le syndicat, représenté par son syndic, que toute action doit être intentée à raison des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 14). Ainsi par exemple, le syndicat est responsable des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage à l'égard du propriétaire voisin (Cass. 3^e  civ. 11-5-2000 n^o  98-18.249 : RJDA 11/00 n^o  1061) ou des désordres trouvant leur origine dans un vice de construction des parties communes (Cass. 3^e  civ. 12-9-2012 n^o  11-10.421 : BPIM 6/12 inf. 470), quand bien même les dommages résulteraient des matériaux employés à l'époque de la construction de l'immeuble (Cass. 3^e  civ. 15-10-2014 n^o  13-18.343 : BPIM 6/14 inf. 416), sauf à prouver la faute de la victime (Cass. 3^e  civ. 14-12-2004 : Administrer avril 2005 p. 36 obs. Alfandari). Seul le syndicat a qualité pour former un recours contre une ordonnance de taxe des honoraires d'un administrateur provisoire (Cass. 3^e  civ. 7-5-2014 n^o  13-10.943 : BPIM 3/14 inf. 198). Rappelons qu'en demande, le syndic doit généralement avoir été habilité pour agir en justice au nom du syndicat (voir n^o 9109).

Le syndicat établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il en est responsable vis-à-vis de chaque copropriétaire. Pour remplir cette mission, le syndicat des copropriétaires délibère en réunions d'assemblée générale (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 17). L'exécution de ces décisions est confiée à un syndic de copropriété. Quelle que soit sa taille, toute copropriété doit avoir un syndic qui sera à la fois le représentant du syndicat et le gérant de la copropriété. Organe délibérant du syndicat des copropriétaires, l'assemblée générale concentre les pouvoirs décisionnels, qui ne s'effacent qu'en cas de délégation légale (missions confiées au syndic par l'effet de la loi par exemple), judiciaire (missions déléguées par un juge à un administrateur provisoire par exemple) ou conventionnelle (mission déléguée au syndic ou à un tiers sur le fondement de l'article 18 ou 25, a de la loi par exemple).

La question s'est posée de savoir si le syndicat des copropriétaires pouvait se prévaloir de la qualité de consommateur et notamment des dispositions protectrices du droit de la consommation. La loi du 17 mars 2014 a défini le consommateur comme « la personne physique qui agit à des fins qui n'entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale » (article préliminaire du Code de la consommation). Cette définition, basée sur celle de la directive 2011/83 du 23 octobre 2011, exclut donc très clairement les personnes morales de la protection réservée aux consommateurs (Cass. 1^e  civ. 23-6-2011 n^o  10-30.645 : RJDA 2/12 n^o  154 ; Cass. 1^e  civ. 4-6-2014 n^o  13-13.779 et Cass. 1^e  civ.13-14.203 : RJDA 11/14 n^o  870).

Le règlement de copropriété est le document de base de la copropriété (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 8). En pratique, il est établi avant la construction de l'immeuble. C'est un véritable contrat dont les dispositions s'imposent à tous les copropriétaires et ne peuvent être modifiées qu'en assemblée générale.

Le règlement de copropriété détermine l'affectation des parties tant privatives que communes : usage d'habitation, usage commercial, usage professionnel. Il fixe également les conditions de jouissance des lots ainsi que les règles relatives à l'administration des parties communes, dans le respect des lois et des règlements (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 8, al. 1). Il s'agit d'établir les règles de vie commune dans l'immeuble : interdiction d'étendre le linge aux fenêtres, interdiction d'entreposer des objets dans les parties communes, interdiction de modifier la nature du revêtement du sol, etc. Pour déroger à ces interdictions, il faut modifier le règlement de copropriété ; une autorisation donnée par l'assemblée générale n'est pas suffisante (Cass. 3^e  civ. 29-10-2013 n^o  12-23.972 : BPIM 1/14 inf. 52).

Le règlement de copropriété fixe également l'état de répartition des charges qui définit les différentes catégories de charges afférentes à la conservation, l'entretien et l'administration de l'immeuble et les quotes-parts incombant à chaque lot dans chacune des catégories de charges (Décret 67-223 du 17 mars 1967 art. 1). Le règlement de copropriété peut également contenir l'état descriptif de division (Décret 67-223 du 17 mars 1967, art. 2).

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 8, al. 2).

La destination de l'immeuble résulte notamment du règlement de copropriété (l'immeuble est à usage d'habitation, les commerces y sont autorisés ou non, etc.), des caractéristiques de l'immeuble (aspect, standing, etc.) et de sa situation (quartier, environnement). L'assemblée générale ne peut jamais imposer à un copropriétaire une décision contraire à la destination de l'immeuble. Celle-ci ne peut être modifiée qu'à l'unanimité (Cass. 3^e  civ. 19-10-2011 n^o  10-20.634 : BPIM 6/11 inf. 492). Inversement, un copropriétaire doit toujours respecter la destination de l'immeuble (par exemple, il ne peut pas transformer un local en commerce dans un immeuble à usage exclusif d'habitation).

• Le syndic, en sa qualité de détenteur des archives du syndicat, possède une expédition ou une copie du règlement de copropriété. La conservation et la gestion des archives sont comprises dans le cadre de sa mission ordinaire (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 33), mais le syndic n'est pas obligé d'en délivrer une copie. Il est possible de se procurer une copie du règlement de copropriété auprès du service de la publicité foncière, sur la base d'un formulaire spécifique.
• Tout acte de vente d'un lot ou d'une fraction de lot doit mentionner expressément que l'acquéreur a eu préalablement connaissance, s'ils ont été publiés, du règlement de copropriété et des actes qui l'ont modifié (Décret 67-223 du 17 mars 1967 art. 4). Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur s'il est expressément constaté aux actes qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 4).
• Il est possible de « rajeunir » le règlement de copropriété afin de l'adapter aux multiples lois et décrets intervenus depuis son établissement. Les modifications sont adoptées à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (majorité de l'article 24) et le coût des formalités de publicité est limité à 125 €.

Les parties privatives sont la propriété personnelle d'un copropriétaire ; elles sont réservées à son usage exclusif (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 2). L'article 2 de la loi n'étant pas d'ordre public (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 43), il n'a vocation à s'appliquer que dans la mesure où le règlement de copropriété ne contient pas de disposition contraire. C'est donc en principe le règlement de copropriété qui détermine les parties de l'immeuble qui sont privatives. Dans le silence ou la contradiction des titres, les juges considèrent qu'est privative la partie de l'immeuble qui ne peut être utilisée que par un copropriétaire, sauf si cet espace présente un intérêt pour la copropriété. Ainsi, un comble qui n'est accessible que par un appartement ne pourra pas être qualifié de partie privative s'il abrite un équipement collectif utile à tous (Cass. 3^e  civ. 15-12-2009 n^o  09-12.908 : BPIM 1/10 inf. 50). Un vide sanitaire qui a pour objet de protéger le gros oeuvre de l'immeuble ne peut pas être qualifié de partie privative.

En pratique, sont notamment considérés comme des parties privatives :

• l'intérieur des appartements, des locaux commerciaux ou professionnels ;
• les locaux accessoires accessibles par un seul copropriétaire et inutiles aux autres (cave, parking, grenier, comble, etc.) ;
• les cloisons intérieures qui ne font pas partie du gros oeuvre. Les cloisons ou murs, séparant des parties privatives et non compris dans le gros oeuvre, sont des parties privatives présumées mitoyennes entre les locaux qu'ils séparent (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 7) ;
• les portes palières des locaux privatifs, fenêtres, volets, persiennes, stores, balustrades et appuis des balcons ;
• les revêtements de sol (parquet, moquette, carrelage, etc.) ;
• les enduits des murs et plafonds intérieurs, peintures, papiers peints, etc. ;
• les équipements intérieurs de chaque appartement (appareils sanitaires, appareils de chauffage individuel, installations de cuisine, etc.).

Chaque copropriétaire doit s'assurer contre les risques de responsabilité civile (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18).

Les parties communes sont les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 3, al. 1). Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

• le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
• le gros oeuvre des bâtiments (mur porteur, plancher, plafond, escalier, toiture, etc.) ;
• les éléments d'équipement commun (ascenseur, chauffage central, antenne collective, interphone, etc.) ;
• les canalisations afférentes aux éléments d'équipement commun qui traversent des locaux privatifs. Il s'agit des canalisations d'approvisionnement en eau, gaz, électricité, chauffage mais aussi des canalisations d'évacuation. Même lorsqu'elles sont encastrées dans le gros oeuvre, les canalisations d'un appartement sont généralement considérées comme privatives jusqu'à leur branchement sur les canalisations collectives ;
• les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
• les locaux des services communs comme la loge du concierge, la chaufferie ou les locaux techniques ;
• les passages et corridors (couloirs ou paliers communs par exemple).

Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :

• le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ;
• le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;
• le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
• le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 3).

• Le règlement de copropriété peut donner à l'un des copropriétaires l'usage exclusif d'une partie commune, par exemple un jardin ou une terrasse. Seul ce copropriétaire y a alors accès. Mais un droit de jouissance exclusif n'est pas un droit de propriété et ne peut pas constituer la partie privative d'un lot de copropriété (Cass. 3^e  civ. 16-1-2008 n^o  06-15.314 : BPIM 2/08 inf. 156). Ce jardin ou cette terrasse reste donc partie commune. La cession par un copropriétaire à un autre de tout ou partie de son droit de jouissance exclusif nécessite alors l'accord de l'assemblée générale (Cass. 3^e  civ. 17 décembre 2013 n^o  12-23.670 : BPIM 1/14 inf. 51). Et s'agissant d'une partie commune, l'entretien et les travaux de réparation sont en principe à la charge de la copropriété. Le règlement peut toutefois prévoir une répartition différente : il peut mettre à la charge du copropriétaire non seulement l'entretien courant mais aussi les gros travaux, la réfection de l'étanchéité de la terrasse par exemple. Ce point est à surveiller avant l'achat.
• Les copropriétés dont la demande de permis de construire est déposée postérieurement au 1^er  janvier 2015 doivent prévoir que des places de stationnement adaptées aux personnes handicapées soient incluses dans les parties communes (CCH art. L 111-7-1 ; Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 8, II, al. 1).

Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot. Il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 9). Ce principe est d'ordre public. Chaque copropriétaire est donc libre de faire ce qu'il entend de son lot privatif (le vendre, le louer, l'occuper, l'aménager, etc.) à condition de respecter le règlement de copropriété, la destination de l'immeuble et le droit des autres copropriétaires (Cass. 3^e  civ. 4-7-2012 n^o  11-16.051 : BPIM 5/12 inf. 403). Ainsi, le refus de changement d'activité commerciale est justifié par la destination de l'immeuble, dès lors que l'immeuble comporte plus de lots à usage d'habitation que de lots à usage commercial (Cass. 3^e  civ. 18-9-2013 n^o  12-23.602 : BPIM 6/13 inf. 413). Et si les juges relèvent qu'une activité (exploitation d'un débit de boissons, de restauration et de bar de nuit par exemple) est source de nuisances constitutives d'un trouble anormal de voisinage, ils doivent prendre les mesures de nature à le faire cesser, quand bien même le règlement de copropriété autoriserait l'exploitation commerciale ou professionnelle dans ce lot (Cass. 3^e  civ. 29-2-2012 n^o  10-28.618 : BPIM 3/12 inf. 256). En revanche, si un changement d'affectation de lot est conforme à la destination de l'immeuble et que les travaux envisagés ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la solidité de l'immeuble, le refus d'autoriser ces travaux peut être jugé abusif (Cass. 3^e  civ. 19-9-2012 n^o  11-21.631 : BPIM 6/12 inf. 466). Le juge doit alors rechercher si l'activité litigieuse est de nature à générer des nuisances sonores ou olfactives interdites par le règlement de copropriété et si cette restriction aux droits du copropriétaire demandeur est justifiée par la destination de l'immeuble (Cass. 3^e  civ. 14-10-2014 n^o  13-20.585 : BPIM 6/14 inf. 412).

Chaque copropriétaire est propriétaire d'une quote-part de parties communes déterminée en proportion de la valeur relative des parties privatives qu'il possède par rapport à la valeur de la totalité des parties privatives de l'immeuble (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 5). Cette quote-part, fixée par le règlement de copropriété, s'exprime en tantièmes de copropriété. En pratique, il s'agit de millièmes ou de dix millièmes. Par exemple, l'immeuble entier comprend 1 000/1 000^e  et un appartement du 1^er  étage 80/1 000^e  de parties communes. Cette quote-part ne peut pas être modifiée, sauf décision unanime des copropriétaires (Cass. 3^e  civ. 28-11-2012 n^o  11-23.838 : BPIM 1/13 inf. 69) ou surélévation de l'immeuble.

La répartition des tantièmes est récapitulée dans l'état descriptif de division. Ce document technique, annexé au règlement de copropriété, décrit avec une grande précision les différents lots : bâtiment, escalier, étage et tantièmes de parties communes. Aux tantièmes de copropriété correspondent les tantièmes de voix du copropriétaire lors des assemblées générales et, généralement, sa quote-part de charges générales.

Lorsque la copropriété comprend plusieurs bâtiments, le règlement de copropriété peut délimiter des parties communes spéciales par bâtiment et des tantièmes spéciaux par bâtiment. A ces tantièmes spéciaux de copropriété correspondent des tantièmes spéciaux de charges générales (voir n^o 9709). Un appartement situé dans ce bâtiment est donc affecté de tantièmes généraux pour l'ensemble de la copropriété et de tantièmes spéciaux pour le bâtiment.

Un copropriétaire ou un tiers peut acheter une partie commune. La décision de vendre est prise en assemblée générale à la majorité renforcée de l'article 26, ou à l'unanimité s'il y a atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits d'un copropriétaire (voir n^o 9506).

La vente implique normalement la création d'un nouveau lot de copropriété individualisant la partie commune cédée, ainsi que la modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division. Un géomètre expert peut aider la copropriété à déterminer la valeur de cette nouvelle partie privative et les tantièmes de parties communes correspondants. La modification du règlement sera faite par un notaire qui procédera à sa publication au fichier immobilier. L'accomplissement de ces formalités augmente sérieusement le coût d'acquisition. En effet, l'acquéreur doit s'entendre avec les copropriétaires sur un prix, mais également prendre en charge les interventions du géomètre et du notaire, ainsi que tous les frais annexes (publication, etc.).

Celui qui s'approprie une partie commune sans autorisation de la copropriété, par exemple une terrasse, peut être condamné à la restituer à la copropriété et, si des aménagements y ont été effectués, à la rétablir dans son état d'origine (Cass. 3^e  civ. 4-4-2012 n^o  11-11.139 : BPIM 3/12 inf. 260).

En principe, la loge du concierge est une partie commune. Les conditions d'occupation sont donc déterminées par l'assemblée générale. S'agissant d'un acte d'administration, la décision de louer est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (majorité simple de l'article 24). Si le règlement de copropriété précise que la loge est une partie privative, son propriétaire est libre de la louer (ou de la vendre) comme il l'entend.

Le syndic est l'organe exécutif de la copropriété : il administre la copropriété, fait respecter le règlement de copropriété et exécute les décisions de l'assemblée générale (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 17 et 18). En principe, c'est le syndicat des copropriétaires qui prend toutes les décisions relatives à la copropriété, le syndic ne faisant que les exécuter (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 17). Le syndic tire néanmoins de la loi de 1965 et du décret de 1967 de nombreux pouvoirs qui lui permettent, ou même lui imposent, de prendre des initiatives sans autorisation préalable de l'assemblée des copropriétaires.

Ces différentes missions sont confiées au syndic à titre personnel : seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18). Si c'est un professionnel, ce qui est généralement le cas, il peut toutefois se faire représenter par l'un de ses employés (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 30). En outre, l'assemblée générale peut, à la majorité de l'article 25, autoriser le syndic à déléguer ses pouvoirs à une fin déterminée (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 25, a ; Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 21).

Il résulte du caractère personnel de la mission du syndic que celui-ci ne peut transférer sa clientèle de syndicats sans une désignation par l'assemblée générale du nouveau syndic (Rép. Beaudouin : AN 20-7-2004 p. 5572 n^o  10883 ; Cass. 3^e  civ. 23-9-2009 n^o  08-18.355 : Bull. civ. III n^o  198). Ainsi, une société titulaire d'un mandat de syndic ne peut dessaisir les copropriétaires de leur pouvoir exclusif de désignation du syndic au moyen d'une opération de fusion-absorption (Cass. 3^e  civ. 29-2-2012 n^o  10-27.259 : RJDA 5/12 n^o  502), d'une location-gérance ou d'une cession de son fonds de commerce (Cass. 3^e  civ. 18-11-1997 n^o  96-12.303 : RDI 1998 p. 137 obs. Capoulade), à moins que le nouveau syndic n'ait été accepté par la copropriété (Cass. 3^e  civ. 10-10-1995 n^o  93-21.312 : RDI 1996 p. 113 obs. Capoulade). En revanche, il n'y a en principe pas rupture de mandat lorsqu'aucune entité juridique nouvelle n'est créée et que le syndic change seulement d'actionnariat (Rép. Le Texier : AN 14-9-1998 p. 5112 n^o  16177 ; Cass. 3^e  civ. 28-4-2011 n^o  10-14.298 : BPIM 3/11 inf. 227) ou de forme et de dénomination sociales (Cass. 3^e  civ. 18-9-2012 n^o  11-17.701 : AJDI 2012 p. 758).

Le syndic établit et tient à jour la liste de tous les copropriétaires, avec indication de leurs lots, de leur état civil et de leur domicile réel ou élu, et, s'il s'agit de personnes morales, leur forme, leur dénomination, leur siège social et l'organe qui les représente légalement ou statutairement (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 32). Les mandataires désignés dans certaines situations (indivision, démembrement, mineur, majeur protégé, mandat à effet posthume) doivent notifier leur mandat au syndic qui en mentionne l'existence sur la liste des copropriétaires.

Le syndic détient les archives de la copropriété (règlement de copropriété, état descriptif de division, plans, etc.), toutes pièces la concernant et en particulier les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales et les pièces annexes. Il délivre des copies ou extraits de ces procès-verbaux qu'il certifie conformes (Décret 67-223 du 17-3-1967, art. 33). L'obligation de délivrance porte sur les procès-verbaux et leurs annexes (Cass. 3^e  civ. 18-12-2001 : Administrer mars 2002 p. 43 note Bouyeure). Elle s'impose au syndic qui n'a pas à apprécier l'utilité ou la légitimité de la communication demandée (Cass. 3^e  civ. 28-2-2006 n^o  05-12.992 : D. 2006 pan. p. 2767 obs. Capoulade). La conservation et la gestion des archives sont comprises dans les missions ordinaires du syndic (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 33). Elles doivent donc être comprises dans le forfait de gestion courante du syndic. La décision de confier les archives du syndicat à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat doit être inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale et ne peut donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18).

Le syndic établit, tient à jour et à la disposition des copropriétaires le carnet d'entretien de l'immeuble retraçant l'historique des travaux importants réalisés dans l'immeuble et indiquant les références des contrats d'entretien et des contrats d'assurance de la copropriété (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18 ; Décret 2001-477 du 30-5-2001). Il remet au copropriétaire ou au candidat acquéreur qui en fait la demande, aux frais du demandeur, une copie du carnet d'entretien de l'immeuble (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 33 ; Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 45-1).

Sous peine d'astreinte (jusqu'à 20 euros par semaine et par lot), le syndic devra procéder à l'immatriculation du syndicat de toute copropriété à destination partielle ou totale d'habitation au registre des syndicats de copropriété (CCH art. L 711-1). L'obligation d'immatriculation pourra être assouplie pour les petites copropriétés et sera échelonnée entre le 31 décembre 2016 et le 31 décembre 2018 en fonction de la taille du syndicat (Loi 2014-366 du 24-3-2014 art. 53). Un décret doit préciser les modalités de cette immatriculation (CCH art. L 711-2).

C'est le syndic qui, en principe, convoque l'assemblée générale des copropriétaires (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 7) et en assure le secrétariat, sauf décision contraire de l'assemblée générale (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 15). Il informe les occupants (propriétaires, locataires, usufruitiers notamment) des décisions prises lors de cette assemblée générale. Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic doit tenir à la disposition de tous les copropriétaires les pièces justificatives des charges de copropriété et notamment une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude, les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18-1). Le texte ne prévoit que la consultation des pièces, non leur communication (CA Paris 13-11-2013 n^o  12-01975 : Loyers et copr. 2014 n^o  90 obs. Vigneron). Mais la durée de consultation des pièces doit être raisonnable, ce qui n'est pas le cas d'un délai de consultation de 30 minutes laissé par le syndic au copropriétaire (CA Paris 26-3-2010 n^o  09-08056 : Administrer août-septembre 2010 p. 39 obs. Bouyeure).

C'est le syndic qui engage et congédie le personnel de la copropriété (concierges, gardiens, jardiniers, etc.) et détermine les conditions de son travail, mais l'assemblée a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 31). Et si une clause du règlement instaure une procédure d'autorisation préalable avant le licenciement du personnel, celle-ci doit être respectée (Cass. ass. plén. 5-3-2010 n^o  08-42.843 : BPIM 2/10 inf. 147). Il est de tradition à l'occasion des fêtes de fin d'année de donner pour étrennes aux gardiens d'immeubles une somme d'argent. Les copropriétaires (ou locataires) sont libres de donner ou non. Il n'existe pas de norme chiffrée.

De manière générale, le syndic administre l'immeuble au quotidien : c'est ainsi qu'il doit assurer le recouvrement des charges communes, le paiement des dépenses courantes, l'entretien courant, la garde, l'assurance de l'immeuble (Cass. 3^e  civ. 8-6-1982 : D. 1983 IR p. 457 obs. Giverdon) ainsi que, le cas échéant, les travaux urgents pour la sécurité des occupants et des tiers ou la sauvegarde de l'immeuble (Cass. 3^e  civ. 26-4-2006 n^o  05-10.837 : BPIM 3/06 inf. 207). Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 37).

Si un copropriétaire constate que certains travaux d'entretien doivent être effectués rapidement il a donc intérêt à en informer le syndic, au besoin par courrier recommandé avec demande d'avis de réception.

• Le syndic devra établir et mettre à jour chaque année une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti, dont le contenu sera défini par décret. A défaut, il pourra être révoqué. Il la tiendra à la disposition des copropriétaires et, en cas de vente d'un lot, de chaque nouvel acquéreur. Cette mesure s'appliquera à compter du 31 décembre 2016 pour les copropriétés de plus de 200 lots, du 31 décembre 2017 pour les copropriétés de plus de 50 lots et du 31 décembre 2018 pour les autres copropriétés (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 8-2).
• Depuis le 1^er  janvier 2015, le syndic professionnel est censé proposer un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots (sauf décision contraire de l'assemblée générale prise à la majorité de l'article 25) (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18). Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical.

Le syndic assure la gestion comptable et financière de la copropriété. Il établit le budget prévisionnel de la copropriété en concertation avec le conseil syndical et le soumet au vote de l'assemblée. Il doit tenir une comptabilité séparée pour chaque copropriété. Elle doit faire apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard de la copropriété et la situation de trésorerie de celle-ci (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18, II).

Les pièces justificatives, documents de base de toute écriture comptable, doivent être des originaux et comporter les références du syndicat (nom et adresse de l'immeuble). Elles doivent être datées et conservées par le syndic pendant 10 ans, sauf dispositions expresses contraires (Décret 2005-240 du 14-3-2005 art. 6). Le syndic perçoit les provisions sur charges, les provisions sur travaux et, éventuellement, les avances de trésorerie.

Le syndic ne peut emprunter au nom de la copropriété que sur mandat exprès de cette dernière.

Le syndic (sauf s'il s'agit d'un syndic provisoire) ne peut pas avancer de fonds au syndicat de copropriétaires (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18, II).

Les syndics de copropriété sont visés par le dispositif de lutte contre le blanchiment (C. mon. fin. art. L 561-2, 8^o ). Ils doivent vérifier l'identité de leurs clients et la nature des opérations financières qu'ils réalisent, une vigilance accrue leur étant demandée lorsque l'opération réalisée présente un risque de blanchiment de capitaux (C. mon. fin. art. L 561-10-2). Lorsqu'un syndic constate que des fonds pourraient provenir d'une infraction pénale passible d'une peine d'emprisonnement supérieure à un an ou d'une fraude fiscale, il doit effectuer une déclaration de soupçons auprès du service Tracfin (C. mon. fin. art. L 561-15).

Le syndic représente la copropriété dans tous les actes de la vie civile et en justice (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 15 et 18).

Par exemple, si la copropriété contracte avec un tiers ou procède à des acquisitions ou à des ventes, c'est le syndic qui signera les actes avec le tiers (notaire par exemple), sans qu'aucun des copropriétaires n'ait à intervenir.

Le syndic étant l'un des organes de la copropriété, les actes qu'il accomplit dans l'exercice de ses fonctions engagent la copropriété qu'il représente (Cass. 3^e  civ. 19-12-1978 : D. 1979 IR p. 447 obs. Giverdon) mais ne l'engagent pas lui-même vis-à-vis des tiers (CA Paris 19-9-1980 : D. 1981 IR 397 obs. Giverdon). Si le syndic prend des engagements qui outrepassent ses pouvoirs, il engage sa responsabilité (Cass. 3^e  civ. 11-5-2010 n^o  09-14.340 : RJDA 8-9/10 n^o  846) et le syndicat peut être considéré comme n'étant pas engagé à l'égard du cocontractant qui ne peut alors valablement demander l'exécution de l'obligation souscrite (Cass. 3^e  civ. 8-3-1995 n^o  93-14.749 : Loyers et copr. 1995 n^o  298). Mais ce principe ne s'applique que s'il s'agit d'actes dépassant le cadre de la gestion courante de l'immeuble (travaux importants par exemple). Au contraire, si le syndic agit dans le cadre strict de son activité pour les besoins de la gestion courante de l'immeuble, le syndicat est engagé par application de la théorie du mandat apparent.

Lorsque la copropriété décide d'agir en justice pour la défense des droits afférents à l'immeuble, le syndic en exercice a seul qualité pour représenter le syndicat devant les diverses juridictions. Est donc irrecevable l'action engagée au nom de la copropriété par un syndic dont le mandat est expiré (Cass. 3^e  civ. 15-12-1999 n^o  98-13.645), par le président du conseil syndical (Cass. 3^e  civ. 9-12-1998 n^o  97-12.455 : BPIM 1/99 inf. 58) ou par le conseil syndical (Cass. 3^e  civ. 17-5-1991 : Inf. rap. copr. septembre 1992 p. 275). Inversement, toute personne qui engage un procès contre la copropriété doit agir contre le syndicat, représenté par son syndic en exercice au moment de l'assignation (Cass. 3^e  civ. 20-7-1994 : D. 1996 som. p. 162 obs. Capoulade). Une assignation délivrée au syndic en son nom personnel est irrecevable (Cass. 3^e  civ. 11-10-2005 n^o  04-15.952 : AJDI 2006 p. 284 obs. Capoulade), à moins bien sûr qu'il ne s'agisse d'une action visant à mettre en cause le syndic personnellement, pour faute par exemple.

Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été expressément habilité par une décision de l'assemblée générale, à moins qu'il ne s'agisse d'une action en recouvrement de créance, d'une action en référé ou aux fins d'obtenir une mesure conservatoire ou d'une action en exécution forcée (à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot qui nécessite une autorisation) (Décret 67-223 du 17 mars 1967 art. 55). Le syndic n'a pas besoin non plus d'autorisation s'il s'agit de constituer le syndicat en défense à une action intentée par un tiers ou dès lors qu'il tire d'une disposition légale le pouvoir d'agir. Ainsi par exemple, le syndic n'a pas besoin d'une autorisation de l'assemblée générale pour agir devant le président du TGI en restitution des documents détenus par le syndic précédent, dès lors que l'art. 18-2 de la loi lui reconnaît ce pouvoir (CA Paris 27-3-2012 n^o  11-17675 : AJDI 2013 p. 291).

Pour toute autre action, le syndic doit avoir été habilité par l'assemblée des copropriétaires à la majorité de l'article 24. Ainsi, l'action du syndic contre un copropriétaire en remboursement d'une facture de travaux nécessite une autorisation (Cass. 3^e  civ. 2-10-2013 n^o  12-19.481 : BPIM 6/13 inf. 419). Un simple accord de principe pour engager une procédure judiciaire ne constitue pas un vote et ne vaut donc pas habilitation. L'habilitation ne saurait être générale et anticipée (Cass. 3^e  civ. 15-2-2006 n^o  04-20.261 : Bull. civ. III n^o  39 ; Cass. 3^e  civ. 18-6-2008 n^o  07-14.738 : BPIM 4/08 inf. 320). Elle doit être claire et précise (CA Paris 4-10-2000, 23^e  ch. A : Loyers et copr. 2001 comm. n^o  102). Ainsi, les délibérations d'une assemblée générale de copropriétaires décidant d'engager une action judiciaire afin de rechercher la responsabilité des intervenants suite à des désordres de construction n'autorisent pas le nouveau syndic à introduire une action en responsabilité dirigée contre l'ancien syndic pour des manquements commis dans la gestion du litige avec les constructeurs (Cass. 3^e  civ. 22-11-2006 n^o  05-19.709 : BPIM 1/07 inf. 72). En revanche, l'autorisation n'a pas à préciser le tribunal compétent, ce choix relevant du domaine de compétence de l'avocat (Cass. 3^e  civ. 23-9-2014 n^o  13-18.130 : BPIM 6/14 inf. 418).

L'action engagée par le syndic au nom du syndicat sans habilitation de ce dernier est irrecevable. Mais le défaut d'habilitation est régularisable et constitue une cause valable de convocation d'une assemblée générale en urgence (CA Paris 23-10-2013 n^o  12-05208 : AJDI 2014 p. 289). Si l'action engagée par le syndicat se heurte au moyen développé en défense tiré du défaut d'habilitation, une assemblée générale peut donc être convoquée sans avoir à respecter le délai de 21 jours (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 9) avec pour ordre du jour l'habilitation du syndic.

• Dans tous les cas, le syndic doit rendre compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 55).
• Le syndic et l'avocat qui ne vérifient pas que le syndic a bien qualité et capacité pour représenter le syndicat (habilitation du syndicat et mandat valide notamment) commettent un manquement à leur devoir de conseil (Cass. 3^e  civ. 27-9-2000 n^o  98-20.895 : BPIM 1/01 inf. 66).

Le syndic, qu'il soit professionnel ou particulier, rémunéré ou bénévole, engage sa responsabilité civile à raison des fautes commises dans l'exercice de ses fonctions.

A l'égard du syndicat des copropriétaires, en sa qualité de mandataire, il est soumis aux règles générales du mandat prévues par les articles 1984 s. du Code civil. La mise en jeu de sa responsabilité suppose que soit démontrée l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien entre cette faute et ce préjudice (C. civ. art. 1992). D'une manière générale, le syndic, comme tout mandataire, doit pourvoir au mieux aux intérêts de son mandant et le préserver de tout risque connu (Cass. 3^e  civ. 21-10-2009 n^o  08-19.111 : BPIM 6/09 inf. 449). Il est responsable civilement envers la copropriété s'il remplit incorrectement ou incomplètement ses missions, s'il excède ses pouvoirs, notamment en se substituant à l'assemblée pour prendre des décisions ou en ne consultant pas le conseil syndical lorsqu'il en a l'obligation (ou encore s'il démissionne dans des conditions préjudiciables à la copropriété). Ainsi, des syndics ont pu être condamnés dans les cas suivants : règlement erroné ou abusif de factures, engagement de dépenses importantes sans consultation de l'assemblée, absence d'action pour faire cesser une consommation anormale d'eau ou pour percevoir les fonds indispensables aux réparations de l'immeuble (Cass. 3^e  civ. 17-4-2013 n^o  11-28.887 : BPIM 4/13 inf. 287), absence de mise en oeuvre des mesures propres à assurer la sécurité des personnes au service de la copropriété (Cass. 3^e  civ. 26-4-2006 n^o  05-10.837 : BPIM 3/06 inf. 207), absence d'action visant à interrompre le délai de prescription (Cass. 3^e  civ. 5-10-1994 n^os  92-19.764 et Cass. 3^e  civ.5-10-199492-19.769 : D. 1997 som. p. 250 obs. Capoulade), ou encore crédit irrégulier du compte du syndicat des copropriétaires sur les propres deniers du syndic. Cette dernière faute est sanctionnée par la non-restitution du solde, celui-ci ayant permis au syndic de gérer sans faire apparaître le passif réel de la copropriété (Cass. 3^e  civ. 18-11-2009 n^o  08-20.595 : BPIM 1/10 inf. 55), et cela même si la faute ne s'accompagne d'aucun préjudice au détriment du syndicat (Cass. 3^e  civ. 9-1-2002 n^o  00-15.782 : Bull. civ. III p. 3 n^o  3).

Le syndic engage également sa responsabilité à l'égard du syndicat s'il commet un manquement à son devoir de conseil (Cass. 3^e  civ. 17-1-2006 n^o  04-20.414 : D. 2006 pan. p. 2768 note P. Capoulade). Il lui appartient donc d'attirer l'attention du syndicat sur l'intérêt ou la nécessité d'adopter les mesures appropriées. Ainsi, doit-il par exemple prendre l'initiative d'une étude qualitative et financière des services collectifs qui sont trop couteux, comme par exemple un service de gardiennage composé de deux couples de gardien. Mais un tel manquement peut ne donner lieu qu'à l'indemnisation de la perte de chance de réaliser des économies car il n'est pas certain que le syndicat, seul compétent pour décider de la modification de l'organisation existante, aurait validé ce choix en assemblée générale (Cass. 3^e  civ. 4-11-2014 n^o  13-20.401 : BPIM 1/15 inf. 63).

Contrairement à ce qui prévaut en droit des sociétés, le syndic engage sa responsabilité à l'égard du syndicat des copropriétaires dans l'exécution de son mandat, que ses fautes soient détachables de ses fonctions ou non. Il en résulte qu'une cour d'appel ne peut pas débouter le syndicat des copropriétaires de son action à l'encontre du syndic, au seul motif que la faute commise (non-réalisation de travaux urgents par exemple) n'étant pas détachable de ses fonctions, son comportement n'engagerait que la seule responsabilité du syndicat des copropriétaires (Cass. 3^e  civ. 23-5-2012 n^o  11-14.599 : BPIM 5/12 inf. 405).

• Il appartient à la copropriété qui souhaite engager la responsabilité du syndic de préciser à quelles obligations expresses de son mandat celui-ci aurait manqué au cours de la période d'exercice de ses fonctions (Cass. 3^e  civ. 15-5-2002 n^o  00-18.541 : Bull. civ. III n^o  98).
• La responsabilité du syndic ne peut plus être mise en cause par le syndicat des copropriétaires lorsque :
  • le syndic a reçu « quitus » pour sa gestion : le quitus sans réserve donné par l'assemblée vaut ratification de tous les actes du syndic. Mais le quitus n'est libératoire de responsabilité que pour les actes de gestion dont l'assemblée a eu connaissance et qu'elle a été à même d'apprécier (Cass. 3^e  civ. 23-6-1999 n^o  97-17.085 : Loyers et copr. 1999 comm. n^o  251) ; il n'est par ailleurs libératoire de responsabilité qu'envers le syndicat des copropriétaires et non à l'égard de chacun des copropriétaires (voir ci-dessous n^o 9115) ;
  • le droit d'agir est éteint par prescription (généralement 5 ans à compter de la connaissance du dommage : C. civ. art. 2224).
• Le syndic doit être en mesure de justifier à tout moment de l'existence d'un contrat d'assurance couvrant les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle qu'il peut encourir en raison de son activité (Décret 72-678 du 20-7-1972 art. 49).

Le syndic engage également sa responsabilité envers les tiers qui ne sont pas ses mandants. Tel est le cas d'un copropriétaire qui agit en réparation du préjudice que peuvent lui causer les manquements à sa mission (non-intervention pour faire cesser des troubles, non-convocation à l'assemblée générale, par exemple). Cette responsabilité, fondée sur les articles 1382 et 1383 du Code civil, est éteinte à l'expiration d'un délai de 5 ans qui court à compter de la connaissance du droit à agir (C. civ. art. 2224). Le quitus donné au syndic (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 45-1) ou l'approbation des comptes (CA Paris 5-2-1998 : D. 1999. som. p. 77 obs. Atias) par l'assemblée ne fait pas obstacle à la mise en cause de la responsabilité du syndic par un copropriétaire. Ainsi, la circonstance que le copropriétaire contestataire ait voté le quitus est indifférente (CA Paris 8-10-1998 : Loyers et copr. 1999 n^o  54).

Enfin, le syndic peut, éventuellement, être responsable envers tout autre tiers non copropriétaire, sur le fondement des articles 1382 et 1383 du Code civil. Ainsi, le syndic qui a commandé des travaux sans avoir au préalable recueilli les fonds nécessaires, alors qu'il connaissait la situation obérée du syndicat, engage sa responsabilité à l'égard du constructeur qui n'a pas pu être payé (Cass. 3^e  civ. 16-5-2001 n^o  99-19.838 : BPIM 6/01 inf. 392).

Le syndic est responsable pénalement s'il commet un délit volontaire (détournement de fonds, de pièces, etc.) ou involontaire (blessure par imprudence, par défaut d'entretien ou de surveillance, etc.).

Sa responsabilité pénale peut également être engagée pour non-respect des réglementations ou obligations légales (en matière sanitaire, de ravalement, de blanchiment, etc.).

Le syndic professionnel est soumis aux dispositions impératives de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 (C. civ.art. 1, 9^o ) et du décret 72-678 du 20 juillet 1972 (voir n^o 9121). En cas d'infraction à ces dispositions, telle que l'exercice de l'activité de syndic sans carte professionnelle, il encourt également des sanctions pénales, administratives (Loi 70-9 du 2-1-1970 art. 14 s.) et même, depuis la loi Alur, disciplinaires (Loi 70-9 du 2-1-1970 art. 13-8 s.).

L'activité de syndic professionnel peut être exercée par toute personne physique ou morale (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 28).

Les personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, à l'activité de syndic, sont soumises aux dispositions de la loi Hoguet (Loi 70-9 du 2-1-1970 art. 1, 9^o ). Le syndic professionnel doit donc être titulaire de la carte professionnelle de gestion immobilière. Pour obtenir cette carte, le professionnel doit notamment justifier de ses aptitudes professionnelles (voir la liste des diplômes et/ou expérience suffisants visés aux art. 11 s. du Décret 72-678 du 20-7-1972), d'une assurance garantissant sa responsabilité professionnelle et d'une garantie financière suffisante pour permettre le remboursement des fonds (y compris le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi 65-557 du 10-7-1965) ou valeurs qu'il détient pour le compte de la copropriété (Loi 70-9 du 2-1-1970 art. 3). Ne peuvent obtenir la carte les personnes frappées d'incapacités ou interdictions d'exercer telles que, notamment, les condamnations pour crime, le recel, le blanchiment, la faillite personnelle, la fraude fiscale ou encore l'interdiction d'exercer une profession réglementée (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 9). Si le syndic est une société, la carte n'est délivrée que si la société satisfait aux exigences d'assurance et de garantie financière et que ses représentants légaux et statutaires satisfont aux conditions d'aptitude professionnelle (diplômes et expérience) et de moralité (non-condamnation).

Si le syndic n'est pas titulaire de la carte professionnelle, la copropriété est dépourvue de tout syndic régulier (Cass. 3^e  civ. 18-4-1985 : Gaz. Pal. 1985 pan. p. 279 obs. Souleau). Si le syndic n'était pas titulaire de la carte professionnelle au moment de sa désignation et qu'il ne l'obtient qu'après, la délibération d'assemblée générale est nulle (Cass. 3^e  civ. 4-1-1996 n^o  93-19.238 : RJDA 1/97 n^o  112). En l'absence de renouvellement ou en cas de retrait de sa carte professionnelle en cours de mandat, le syndic ne peut poursuivre ses fonctions (Cass. 3^e  civ. 2-7-2008 n^o  06-17.202 : BPIM 5/08 inf. 379). Les copropriétaires, par l'intermédiaire du conseil syndical et de son président, doivent donc s'assurer que le syndic qu'ils choisissent est bien titulaire de la carte professionnelle et lui demander régulièrement une copie des attestations de garantie financière et d'assurance.

La loi Alur du 24 mars 2014 a créé un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI) dont la composition et les règles de fonctionnement ont été fixées par le décret du 27 juillet 2014. Le CNTGI a pour mission de veiller au maintien et à la promotion des principes de moralité, de probité et de compétence nécessaire au bon accomplissement des activités exercées par les professionnels de l'immobilier et de donner son avis sur les projets de lois et de règlements relatifs à ces activités.

Dans certaines petites copropriétés ne posant pas de problème particulier, les copropriétaires peuvent choisir - pour des raisons d'économie notamment - de ne pas recourir aux services d'un syndic professionnel. Dans ce cas, ils doivent nécessairement désigner l'un d'entre eux (copropriétaire ou conjoint d'un copropriétaire) comme syndic (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 17-2).

Le syndic non professionnel n'est pas soumis à la réglementation propre aux syndics professionnels de la loi Hoguet (carte, garantie financière et assurance). En outre, en principe, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit une rémunération (C. civ. art. 1992). Toutefois, ayant les mêmes fonctions et obligations qu'un syndic professionnel, il peut voir sa responsabilité engagée et doit prendre la précaution de souscrire une assurance. Tout juste bénéficiera-t-il d'une appréciation moins rigoureuse de ses fautes civiles par la justice s'il est non rémunéré. Commet une faute le syndic, fût-il bénévole, qui n'a pas adressé de mises en demeure ou d'injonctions à des copropriétaires responsables de troubles de jouissances (Cass. 3^e  civ. 8-3-1995 n^o  93-13.742 : RJDA 5/95 n^o  636). Outre le remboursement de ses frais (timbres, recommandés, photocopies, assurance de responsabilité), le syndic non professionnel peut se voir accorder par la copropriété une rémunération à raison des services rendus et de l'activité déployée : elle est imposable à l'impôt sur le revenu (dans la catégorie des bénéfices non commerciaux) et soumise au versement de cotisations sociales. Elle échappe en pratique à la TVA.

Avant la tenue de l'assemblée générale à l'occasion de laquelle le syndic sera désigné, le conseil syndical doit mettre en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic, faisant notamment état des frais afférents au compte bancaire séparé (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 21). Le conseil syndical est également consulté sur l'ensemble des contrats de syndic avant leur examen par l'assemblée générale. En cas de renouvellement du syndic, le projet de loi pour la croissance et l'activité dit projet de loi « Macron » adopté en 2^e  lecture par l'Assemblée nationale le 18 juin 2015 prévoit que la mise en concurrence des contrats de syndic ne serait obligatoire qu'après deux mandats consécutifs.

Le conseil syndical peut se prononcer, par un avis écrit, sur tout projet de contrat de syndic. Si un tel avis est émis, il est joint à la convocation de l'assemblée générale, en même temps que les projets de contrat concernés (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 21).

Le contenu du contrat de mandat du syndic fixe la durée et précise les dates calendaires de prise d'effet et d'échéance du contrat, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d'exécution de la mission du syndic (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 29). Le contrat de syndic doit respecter un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat.

Le syndic est ensuite désigné par l'assemblée des copropriétaires, à la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité de l'article 25) (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 29). Si, sans atteindre cette majorité, le syndic recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée peut statuer à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés (majorité de l'article 24) ou décider de reporter la question à l'ordre du jour d'une prochaine assemblée. Si le syndic n'a pas recueilli 1/3 des voix, une 2^e  assemblée peut être convoquée, elle statuera à la majorité de l'article 24 si elle est convoquée dans les 3 mois.

Le renouvellement du mandat du syndic s'effectue dans les mêmes conditions.

La désignation d'un nouveau syndic vaut révocation du syndic en place (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18).

• Le conseil syndical est déchargé de l'obligation de mise en concurrence des projets de contrats de syndic lorsque le marché local des syndics ne permet pas de le faire. Dans ce cas, une information est faite par le conseil syndical aux copropriétaires dans un délai leur permettant de produire des projets de contrats de syndic en vue de leur inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale. Lorsque la copropriété n'a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n'est pas obligatoire (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 21).
• Si, avant la réunion de la première assemblée générale suivant la mise en copropriété, un syndic provisoire a été désigné par le règlement de copropriété (le promoteur, souvent) ou par tout autre accord, ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l'assemblée générale, dans l'année qui suit la création de la copropriété, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s'il en existe un, ou les copropriétaires (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 17).

La durée des fonctions du syndic est au maximum de trois ans (renouvelables plusieurs fois sans limite) (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 28). La durée du mandat du syndic doit être définie dans le contrat (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 29). En l'absence de toute décision contraire, la prise d'effet de la désignation se produit immédiatement, à l'instant même des résultats du vote (Cass. 3^e  civ. 20-1-1999 : RDI 1999 p. 304 obs. Capoulade et Giverdon).

Concernant la fin du mandat, dans la mesure où la jurisprudence considère qu'il appartient au syndic de convoquer l'assemblée en temps utile avant l'expiration de son mandat (Cass. 3^e  civ. 26-5-2004 n^o  02-21.361 : Rev. loyers 2004 p. 608), il convient d'éviter la clause qui prévoit que la désignation du syndic se terminera lors de l'assemblée générale ayant à approuver les comptes de l'exercice de fin de mandat. Car si cette assemblée intervient postérieurement à l'écoulement de la durée indiquée au contrat, le contrat peut être considéré comme ayant expiré. Or la désignation du syndic ne vaut que pour l'avenir et ne peut rétroagir (Cass. 3^e  civ. 17-7-1996 n^o  94-15.140 : Loyers et copr. 1996 n^o  449). En cas de nomination d'un nouveau syndic, il peut être préférable de prévoir un contrat d'un an afin de se réserver une « période d'observation ».

Pendant le délai de la garantie décennale (délai de responsabilité des constructeurs), les fonctions du syndic ne peuvent durer qu'un an (renouvelable plusieurs fois) si le syndic, son conjoint, ou ses parents et alliés jusqu'au 3^e  degré, commettants ou préposés ont, directement ou non, participé à la construction de l'immeuble (cas type du promoteur-syndic provisoire) (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 28).

Les honoraires du syndic doivent respecter un cadre strict. Ils sont fixés, de même que les modalités particulières d'exécution de son mandat, par l'assemblée à la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité de l'article 25) ou, le cas échéant, à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (majorité de l'article 24). La rémunération du syndic professionnel n'est exigible qu'en présence d'un mandat écrit ou d'une décision de nomination de l'assemblée générale ayant fixé sa rémunération préalablement à l'accomplissement de sa mission (Cass. 3^e  civ. 27-3-2008 n^o  07-10.191 : BPIM 3/08 inf. 240). Le président du conseil syndical n'a aucune compétence pour approuver les conditions de la rémunération du syndic. Seule l'assemblée générale des copropriétaires peut donc en principe le désigner (CA Paris 21-10-1992 : Loyers et copr. 1992 n^o  494). A défaut de fixation par l'assemblée générale des conditions de rémunération du syndic, le remboursement des sommes versées peut être exigé par le syndicat malgré le quitus délivré (Cass. 3^e  civ. 27-3-2008 n^o  07-10.191 : BPIM 3/08 inf. 240). De même, le syndic dont le mandat a expiré ne peut solliciter des honoraires de gestion pour une période postérieure (CA Paris 21-10-1992 : Loyers et copr. 1992 n^o  494). En revanche, lorsque le mandat du syndic est annulé, les juges peuvent considérer que le syndic est bien fondé à réclamer le paiement de ses honoraires (Cass. 3^e  civ. 20-1-1999 : RDI 1999 p. 305 obs. Capoulade) ou d'une indemnité équivalente (Cass. 1^e  civ. 16-1-2013 : Administrer juillet 2014 p. 36 obs. Bouyeure) pour toute la période pendant laquelle il a géré et administré la copropriété.

Les conditions essentielles du contrat de syndic doivent être notifiées aux copropriétaires, au plus tard, en même temps que l'ordre du jour (sur la mise en concurrence des contrats de syndic par le conseil syndical, voir n^o 9127). La désignation du syndic et l'approbation de son contrat relèvent d'une seule et même décision d'assemblée.

Le contrat de syndic engage ce dernier et la copropriété pendant toute la durée du mandat mais la plupart des contrats prévoient une révision annuelle des honoraires.

Le montant des honoraires particuliers pour travaux hors budget prévisionnel doit être voté lors de la même assemblée que les travaux concernés et aux mêmes règles de majorité (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18-1 A) ; le barème relatif à ces « honoraires travaux » ne figure pas dans le contrat de syndic.

La loi Alur a encadré les honoraires des syndics en imposant une rémunération forfaitaire, dont les modalités sont intégrées dans un contrat type. Une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l'occasion de prestations particulières. Un décret, applicable aux contrats de syndic conclus ou renouvelés après le 1^er  juillet 2015, a publié la liste non limitative des prestations incluses dans le forfait et la liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu au versement d'une rémunération spécifique complémentaire (Décret 2015-342 du 26-3-2015). La liste des prestations particulières pourra être révisée tous les 2 ans après concertation entre le ministre du logement et le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière. Sont à présent expressément qualifiées par le décret du 26 mars 2015 de prestations incluses dans le forfait, les prestations suivantes :

Cette liste n'est pas limitative. Le contrat peut donc tout à fait ajouter des prestations incluses dans la rémunération forfaitaire du syndic.

Le décret fixe ensuite la liste des prestations particulières pouvant donner lieu au versement d'une rémunération spécifique complémentaire. Cette liste est limitative. Le syndic ne peut donc y ajouter des prestations.

Concernant les travaux, la loi prévoit déjà que seuls ceux mentionnés à l'article 14-2 de la loi de 1965 et votés par l'assemblée générale des copropriétaires peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18-1 A).

Les frais de tenue du carnet d'entretien de l'immeuble entrent dans la gestion courante lorsque seules les informations rendues obligatoires pour son établissement et sa mise à jour sont recueillies. Les informations complémentaires décidées par l'assemblée générale pouvaient quant à elles faire l'objet d'une rémunération spécifique définie dans le contrat de syndic (Arrêté ECEC1007420A du 19-3-2010 art. III-3.4). A notre avis, cette rémunération spécifique n'est plus possible, la tenue du carnet d'entretien ne figurant pas dans la liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu à rémunération spécifique.

La grande disparité des contrats proposés et des tarifs pratiqués commande de faire jouer la concurrence et d'analyser avec un soin tout particulier, et bien avant la tenue de l'assemblée, les propositions des syndics sollicités. Le conseil syndical aura soin de dresser un tableau comparatif des divers contrats, en listant les diverses prestations et les rémunérations correspondantes. Pour ce faire, il devra exiger des syndics qu'ils mentionnent des prix TVA comprise, se faire préciser par écrit toutes les clauses non claires et obtenir la suppression des rubriques « fourre-tout » et des clauses manifestement abusives.

Une attention particulière devra être portée aux contrats, afin de vérifier que le syndic ne prévoit pas de facturer des prestations particulières qui, en application du décret du 26 mars 2015, relèvent des honoraires forfaitaires.

Les fonctions du syndic cessent à l'arrivée du terme contractuel. En pratique, le changement de syndic s'opère donc généralement par le non-renouvellement de son mandat par l'assemblée générale à l'échéance du contrat. S'il n'est vraiment pas possible d'attendre cette échéance, l'assemblée (et elle seule) a le pouvoir de révoquer le syndic à la majorité de l'article 25Loi (Loi 65-57 du 10-7-1965 art. 25, c), mais seulement pour un motif grave et légitime (inertie caractérisée, négligence grave, etc.). Les juges doivent rechercher si le syndic révoqué a commis un manquement à ses obligations de nature à justifier sa révocation sans indemnité (Cass. 3^e  civ. 27-4-1988 n^o  86-11.718 : Bull. civ. III n^o  80). Est justifiée la révocation fondée sur l'erreur de gestion comptable du syndic ayant abouti au redressement fiscal de la copropriété et sur son refus de convoquer l'assemblée en dépit d'une demande du président du conseil syndical (CA Versailles 26-9-2005 n^o  04-02401 : Bull. Inf. C. cass. 2006 n^o  914). En revanche, une révocation abusive en cours de mandat est susceptible d'entraîner une condamnation de la copropriété au paiement de dommages-intérêts (CA Paris 4-6-1971 : Gaz. Pal. 1971 p. 648 note Morand). En cas de non-renouvellement motivé par la défiance ou de révocation, l'assemblée doit s'abstenir de délivrer quitus au syndic (c'est-à-dire d'approuver l'ensemble de sa gestion), se réservant ainsi la possibilité d'agir ultérieurement contre lui.

Le syndic peut démissionner mais il doit respecter un délai de préavis de 3 mois (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18, V). Il est également opportun de prévoir dans le contrat l'obligation pour le syndic, en cas de démission, de convoquer l'assemblée générale - et le cas échéant, une seconde assemblée en cas de majorité insuffisante - pour désigner son remplaçant, et d'assurer avec diligence la transition avec ce dernier. En tout état de cause, quand l'assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18, V). Le mandat du syndic cesse également du fait de la disparition de la copropriété (CA Paris 15-9-1995 : D. 1998 som. p. 275 obs. Giverdon). Le mandat du syndic cesse enfin au décès du syndic personne physique (C. civ. art. 2003). En revanche, le décès d'un des gérants d'un syndic personne morale n'a aucun effet sur le cours du mandat (en cas de changement d'actionnaire du syndic ou de transfert de sa clientèle par cession, fusion-absorption ou location-gérance, voir n^o 9100).

En cas d'empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit (maladie, retrait de la garantie financière), le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic (Loi 65-57 du 10-7-1965 art. 18, V). Avant la loi Alur, un administrateur provisoire était désigné s'il y avait empêchement du syndic.

En cas de carence du syndic et lorsque le règlement de copropriété n'a rien prévu à ce sujet, un administrateur provisoire est désigné par décision de justice (Loi 65-57 du 10-7-1965 art. 18, V). Sauf urgence à réaliser certains travaux, la demande de désignation n'est recevable qu'après mise en demeure du syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours. Le président du TGI fixe la durée de sa mission, qu'il peut limiter à un ou plusieurs objets.

Lorsque la copropriété est dépourvue de syndic pour d'autres raisons que sa non-élection par l'assemblée (absence de désignation d'un syndic provisoire dans le règlement de copropriété, démission du syndic, etc.), le président du TGI désigne un administrateur provisoire qui est notamment chargé de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic.

Cette nomination d'un administrateur provisoire peut être demandée par tout intéressé (y compris le syndic démissionnaire ou une personne étrangère à la copropriété et notamment un créancier de celle-ci). Le projet de loi pour la croissance et l'activité dit projet de loi « Macron » adopté en 2^e  lecture par l'Assemblée nationale le 18 juin 2015 prévoit que tout copropriétaire puisse convoquer l'assemblée générale et que ce n'est qu'à défaut d'une telle convocation que le président du TGI désigne un administrateur provisoire pour convoquer l'assemblée générale et désigner un syndic.

En cas d'annulation judiciaire de l'assemblée générale ayant désigné le syndic, ses fonctions prennent fin avec effet rétroactif (Cass. 3^e  civ. 9-9-2009 n^o  08-10.365 : D. 2009 p. 2222 concl. Y. Rouquet). Mais les assemblées générales convoquées par le syndic sans qualité, du fait de l'annulation de son élection, ne sont pas nulles de plein droit, mais seulement annulables (Cass. 3^e  civ. 3-3-2004 n^o  02-15.091 : Bull. civ. III n^o  49). Ce qui implique que celui qui entend se prévaloir de la nullité doit intenter son action en annulation de chaque assemblée dans le délai de deux mois de l'article 42 de la loi de 1965 (Cass. 3^e  civ. 6-7-2005 n^o  04-13.659 : AJDI 2006 p. 130 note P. Capoulade).

En premier lieu, les copropriétaires qui souhaitent changer de syndic doivent s'assurer que ce souhait est partagé par la majorité d'entre eux. En effet, la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité de l'article 25), ou, le cas échéant, la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (majorité de l'article 24), sera requise lors de l'assemblée tant pour le non-renouvellement du mandat du syndic sortant que pour la nomination du nouveau syndic.

Nous proposons ci-après une procédure - que l'on pourrait qualifier d'idéale - destinée à éviter que la copropriété ne se retrouve sans syndic à l'issue des opérations. Toutefois, dès lors que la question de la nomination d'un nouveau syndic est systématiquement inscrite à l'ordre du jour, si le syndic venait à démissionner brutalement en cours d'assemblée générale, celle-ci pourrait toujours désigner parmi ses membres (hors le président de séance : Cass. 3^e  civ. 9-6-2010 n^o  08-19.696 : BPIM 4/10 inf. 320) un syndic bénévole provisoire qui aurait pour mission de convoquer une nouvelle assemblée générale chargée de désigner un nouveau syndic.

Le conseil syndical recherche et sélectionne plusieurs projets de contrats de syndics. Il s'assure ensuite que le syndic en place :

• convoque l'assemblée générale avant l'expiration de son mandat et en temps utile pour une éventuelle seconde assemblée ;
• inscrit à l'ordre du jour deux résolutions portant sur le renouvellement de son mandat, d'une part, et, à défaut, sur la nomination d'un des syndics pressentis nommément désignés et l'approbation de son contrat, d'autre part ;
• consulte le conseil syndical sur l'ensemble des contrats de syndic avant leur examen en assemblée générale ;
• envoie dans les délais légaux aux copropriétaires la convocation à l'assemblée générale à laquelle devront être joints les projets de contrats des syndics pressentis (et, éventuellement, l'avis écrit du conseil syndical sur tout projet de contrat de syndic) ;
• n'assure pas le secrétariat de séance de l'assemblée qui devra être confié à un copropriétaire.

En cas de changement de syndic, l'ancien syndic doit remettre au nouveau syndic, dans le mois de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles ainsi que l'ensemble des documents et archives de la copropriété (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18-2). Si le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic. Dans les deux mois qui suivent, il doit lui remettre le solde des fonds et lui donner l'état des comptes de la copropriété et des copropriétaires (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18-2). Le délai d'un mois court à compter de la cessation des fonctions, à savoir la date à laquelle l'assemblée a refusé de renouveler le mandat du syndic et non la date de désignation du syndic judiciaire (Cass. 3^e  civ. 3-11-2011 n^o  10-21.009 : BPIM 6/11 inf. 498).

Si le syndic sortant ne s'acquitte pas de ses obligations après mise en demeure, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, d'ordonner sous astreinte (paiement de x euros par jour de retard) la remise des documents et des fonds, avec paiement d'intérêts depuis la mise en demeure et éventuellement dommages et intérêts (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18-2). Le syndic n'a pas besoin d'une autorisation de l'assemblée générale pour agir en restitution contre le syndic précédent (CA Paris, 27-3-2012 n^o  11-17675 : AJDI 2013 p. 291).

La transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d'un bordereau récapitulatif de ces pièces dont une copie doit être remise au conseil syndical (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 33-1). Si le bordereau de pièces transmis consiste en une énumération de dossiers, sans indication des pièces communiquées, il ne satisfait pas aux obligations légales et ne constitue pas la preuve d'une remise complète des pièces afférentes aux dossiers considérés (CA Paris 15-6-2011 n^o  10/21874 : AJDI 2012 p. 762).

L'obligation de transmission qui pèse sur l'ancien syndic s'applique à tout syndic y compris le syndic de fait (Cass. 3^e  civ. 7-5-2003 n^o  00-22.326 : Bull. civ. III n^o  101). Elle s'impose à tous les syndics ayant précédé le syndic actuel. Dans l'hypothèse où un administrateur provisoire a été désigné entre l'ancien et le nouveau syndic, l'obligation s'impose donc aussi à l'ancien syndic (Cass. 3^e  civ. 31-10-2012 n^o  11-10.590 : BPIM 6/12 inf. 469).

L'obligation de transmission vise notamment l'intégralité des factures pour cinq années consécutives, les balances et grands livres, les relevés bancaires et les archives (CA Besançon 3-12-2008 : Loyers et copr. 2009 n^o  108 obs. G.V.) ou les comptes des copropriétaires (CA Paris 4-1-2006 n^o  05-56984, 14^e  ch. A : AJDI 2006 p. 647 obs. Capoulade).

Il appartient à l'ancien syndic de démontrer qu'il a remis à son successeur l'ensemble des documents et fonds qu'il détenait pour le compte du syndicat des copropriétaires (Cass. 3^e  civ. 29-3-11 n^o  10-14.159 : Loyers et copr. 2011 comm. n^o  190 note G. Vigneron).

Les pièces justificatives de toute écriture comptable doivent être des originaux datés et conservés par le syndic pendant 10 ans. Or en cas de changement de syndic, les documents comptables et les originaux des pièces justificatives sont transmis au successeur. Le syndic sortant doit donc prendre ses propres dispositions afin de conserver les copies des pièces justificatives qu'il estime nécessaires pour la justification des opérations comptables qui lui incombaient lorsqu'il était syndic (Décret 2005-240 du 14-3-2005 art. 6).

La constitution d'un conseil syndical est obligatoire sauf si l'assemblée générale y renonce par une délibération spéciale, prise à la majorité prévue par l'Loiarticle 2665-557. La décision contraire, de revenir sur ce choix, est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité de l'Loiarticle 2565-557).

La désignation ou la révocation des membres du conseil syndical est également votée par l'assemblée générale à la majorité de l'Loiarticle 2565-557 (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 25, c). A défaut de désignation par l'assemblée à la majorité requise, le juge, saisi par un ou plusieurs copropriétaires ou par le syndic, peut, avec l'acceptation des intéressés, désigner les membres du conseil syndical. Il peut également constater l'impossibilité d'instituer un conseil syndical (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 21).

La composition du conseil syndical est déterminée par le règlement de copropriété ou l'assemblée générale. Il est souvent constitué de trois personnes mais il peut être plus important.

Tous les copropriétaires, les membres d'une société d'attribution copropriétaire, les locataires-accédants, leurs conjoints, leurs partenaires de Pacs, les représentants légaux de copropriétaires mineurs ou de personnes morales (associations ou sociétés, à l'exception des sociétés d'attribution) ou leurs usufruitiers peuvent être membres du conseil syndical. Lorsque deux conjoints sont chacun propriétaire d'un lot dans l'immeuble, ils peuvent l'un et l'autre être candidats au conseil syndical ; s'ils sont propriétaires en indivision, seul un des conjoints peut être candidat au conseil syndical (Rép. Bloche : AN 27-1-2009 p. 822 n^o  24604). Lorsqu'une personne morale (SCI par exemple) est nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle peut s'y faire représenter par son représentant légal ou statutaire, mais également par un fondé de pouvoir spécialement habilité (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 21).

En revanche, même s'ils sont copropriétaires, le syndic, les membres de sa famille (conjoint, partenaire de Pacs, ascendants ou descendants, parents en ligne collatérale) et ses employés ne le peuvent pas ; il en va de même des locataires et des concubins des copropriétaires.

Les membres du conseil et, le cas échéant, leurs suppléants sont élus par l'assemblée générale pour une durée de trois ans sauf si le règlement de copropriété prévoit une durée inférieure (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 22). Ils peuvent se faire réélire autant de fois qu'ils le veulent.

Pour être élu au conseil syndical, un copropriétaire doit avoir fait acte de candidature (Cass. 3^e  civ. 16-3-2011 n^o  10-10.553 : Bull. civ. III n^o  37).

La commission relative à la copropriété (supprimée par décret 2014-132 du 17-2-2014 art. 22) a recommandé de ne pas indiquer le nom des candidats dans le projet de résolution mis à l'ordre du jour de l'assemblée générale devant procéder à la désignation des membres du conseil syndical afin de laisser toute latitude aux candidats et de donner plus de souplesse au mécanisme. Elle a recommandé également de désigner des membres suppléants, afin d'éviter que le conseil syndical ne soit irrégulièrement constitué en cas de vacance de plus du 1/4 des sièges (Recommandation CRC n^o  13).

Le président du conseil est élu par les membres du conseil syndical. Il est l'interlocuteur privilégié du syndic. Il dispose de pouvoirs particuliers :

• en cas de défaillance ou de refus du syndic de convoquer l'assemblée générale, le président du conseil peut, après mise en demeure du syndic restée vaine pendant plus de huit jours, procéder lui-même à cette convocation (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 8) ;
• si, à l'occasion d'un changement de syndic, l'ancien ne transmet pas spontanément les archives du syndicat à son successeur, le président du conseil peut l'y contraindre par voie de justice après une mise en demeure restée sans effet (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18-2).

Le fonctionnement du conseil syndical est déterminé par le règlement de copropriété ou par l'assemblée générale. Les règles relatives à l'organisation et au fonctionnement du conseil syndical sont fixées ou modifiées par l'assemblée générale à la majorité de l'Loiarticle 2465-557 (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 22). Il est utile de prévoir que le conseil sera convoqué par lettre simple, à l'initiative de son président ou du syndic, chaque fois que nécessaire et au moins tous les six mois. Les décisions sont, en principe, prises à la majorité simple, la voix du président pouvant être prépondérante en cas de partage des voix.

En cas de défection de plus du quart de ses membres du fait de leur démission, de la vente de leur lot ou pour toute autre raison, le conseil syndical n'est plus valablement constitué (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 25). En l'absence de suppléants ou si leur nombre est insuffisant, il faut attendre la prochaine assemblée générale ou, ce qui est très coûteux, provoquer une assemblée pour former un nouveau conseil, étant précisé que les membres dont les fonctions n'ont pas pris fin conservent leur mandat (Cass. 3^e  civ. 6-10-2010 n^o  09-15.248 : BPIM 6/10 inf. 490). Il est donc conseillé de désigner des suppléants pour éviter ce risque de vacance.

Les membres du conseil syndical ne reçoivent aucune rémunération au titre de leurs fonctions (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 27). Ils sont uniquement remboursés de leurs frais sur justificatifs. Les dépenses nécessitées par l'exécution de leur mission constituent des dépenses courantes d'administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 26).

Les membres du conseil syndical peuvent autoriser d'autres copropriétaires à participer à une ou plusieurs de leurs réunions. Ces derniers ont le droit d'intervenir aux débats mais pas de voter. Le conseil syndical peut aussi inviter le syndic mais celui-ci n'a pas à être systématiquement présent.

Les réunions du conseil syndical peuvent se dérouler dans les locaux du syndic et en sa présence (Cass. 3^e  civ. 2-3-2011 n^o  09-72.455 : BPIM 2/11 inf. 150).

Le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 21). Dans le cadre de sa mission générale, le conseil syndical fait le lien entre le syndic et les copropriétaires. Il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes les questions pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. Il peut demander la convocation d'une assemblée générale. Il rend compte chaque année à l'assemblée de l'exécution de sa mission. Pour assurer sa mission, il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 21). Il peut également prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 26).

Le conseil syndical est aussi investi de fonctions particulières :

• il est associé à l'élaboration de l'ordre du jour (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 26, dern. al.) ;
• il met en concurrence et donne son avis sur tout projet de contrat de syndic ;
• il participe à l'élaboration du budget prévisionnel et contrôle la gestion du syndic. Il vérifie notamment la comptabilité du syndicat, la bonne répartition des charges en fonction des tantièmes. Il s'assure que le syndic fait le nécessaire pour récupérer les impayés ;
• il contrôle les comptes. Dès la réception des relevés de compte du syndicat, le syndic doit en mettre une copie à disposition du conseil syndical (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18) ;
• il doit obligatoirement être consulté par le syndic sur les travaux urgents (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 37) et les contrats d'un certain montant. (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 21). Ce montant est décidé par l'assemblée générale. A défaut, le conseil syndical doit être consulté sur tous les contrats. Il peut proposer d'autres prestataires que ceux avec lesquels le syndic travaille habituellement ;
• il veille à la bonne exécution des contrats et informe le syndic de toute difficulté éventuelle ;
• il peut recevoir de l'assemblée générale des délégations de pouvoir expressément déterminées (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 25, a ; Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 21). S'il est mandaté par l'assemblée générale, les actes qu'il peut faire dans ce cadre relèvent nécessairement de ceux qui peuvent être votés à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, c'est-à-dire les actes d'administration courante. Ainsi, le conseil syndical peut être mandaté pour choisir un avocat ou une entreprise au nom des copropriétaires. L'assemblée peut déléguer au conseil syndical la possibilité d'étudier trois devis portant sur des travaux de plomberie et d'électricité, dès lors que ces travaux sont assimilables à des travaux d'entretien (CA Paris 24-2-2010 : Loyers et copr. 2010 n^o  211 obs. Vigneron), mais ne peut lui déléguer le pouvoir de décider des travaux d'amélioration (CA Paris 11-10-1979 : D. 1980 IR 276, obs. Giverdon).

Le conseil syndical est dépourvu de la personnalité morale. Une action en responsabilité, ou pour tout autre objet, contre le conseil syndical ne pourrait aboutir. En revanche, les membres du conseil syndical sont responsables, individuellement ou collectivement, des fautes commises dans l'exécution de leur mission (TGI Nice 15-12-1971 : Gaz. Pal. 1972 p. 821 note Morand). Ils peuvent donc, et notamment le président, engager leur responsabilité en cas d'inexécution ou de mauvaise exécution de leur mandat. Il est conseillé à chacun d'entre eux de souscrire une assurance spécifique couvrant les risques liés à leur fonction (Rép. Hamel : Sén. 9-3-2000 p. 888 n^o  19764). Il a été jugé que la responsabilité du président du conseil syndical ne peut être recherchée par les copropriétaires que sur le terrain délictuel prévu à l'article 1382 du Code civil (CA Paris 18-2-1994 : Loyers et copr. 1994 n^o  316). Si le demandeur est le syndicat, il est probable que le fondement serait plutôt l'C. civ.article 1992, disposition applicable au mandat.

Le syndic doit convoquer une assemblée générale :

• chaque fois qu'il le juge utile ;
• au moins une fois par an au plus tard dans les 6 mois de la fin de l'exercice comptable pour faire voter le budget prévisionnel (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 7) ;
• avant l'expiration de son mandat, « en temps utile » (Cass. 3^e  civ. 26-5-2004 n^o  02-21.361 : Rev. loyers 2004 p. 608) (voir n^o 9130) ;
• dans les 15 jours d'une catastrophe technologique ayant endommagé les parties communes de l'immeuble pour décider des travaux de remise en état (l'assemblée doit se réunir dans les 2 mois de la catastrophe) (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 38-1) ;
• chaque fois que le conseil syndical, ou un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins 1/4 des voix des copropriétaires, le demande(nt) en joignant l'ordre du jour projeté (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 8). La demande doit être formulée, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, soit par télécopie avec récépissé (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 64). Si le syndic ne convoque pas en dépit d'une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de huit jours, l'assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s'il en existe un (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 8). Si le président est lui-même défaillant, le président du tribunal de grande instance, statuant en matière de référé, peut, à la requête de tout copropriétaire, habiliter un copropriétaire ou un mandataire de justice à l'effet de convoquer l'assemblée générale. Dans ce cas, il peut charger ce mandataire de présider l'assemblée (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 8 et 50). Lorsque l'assemblée est convoquée suite à l'inertie du syndic ou du président du conseil syndical, une mise en demeure doit leur être faite précédemment à l'assignation à peine d'irrecevabilité et la convocation doit leur être notifiée (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 8 et 50). La mise en demeure ne saurait se confondre avec la demande de convocation (CA Paris 7-2-1990 : D. 1991 som. p. 79 obs. Bouyeure) et l'assignation pour désigner le mandataire chargé de convoquer l'assemblée doit être délivrée au syndic en son nom personnel (CA Paris 4-4-2008 n^o  07-10434, 14^e  ch. B : AJDI 2008 p. 777).

Le syndic dont le mandat est terminé ou annulé n'a plus qualité pour convoquer une assemblée. Toutefois, une assemblée convoquée par ce syndic n'est pas nulle de plein droit, elle est seulement annulable. Si l'annulation est demandée en justice par un copropriétaire, elle sera obtenue, mais tant que l'assemblée n'est pas annulée les décisions qui ont été prises s'imposent aux copropriétaires. L'action en nullité doit être introduite dans les deux mois de la notification du procès-verbal d'assemblée.

Tous les copropriétaires doivent être convoqués aux assemblées générales (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 22), que les décisions à prendre les concernent personnellement (CA Paris 31-3-1993 : Loyers et copr. 1993 n^o  320) ou pas (CA Aix-en-Provence 22-4-1969 : D. 1970. som. p. 4). L'assemblée à laquelle un copropriétaire n'a pas été convoqué doit être annulée (Cass. 3^e  civ. 12-12-2001 n^o  00-14.157 : BPIM 2/02 inf. 129). Si l'un des copropriétaires est handicapé, le syndic doit convoquer l'assemblée dans une salle accessible (CA Aix-en-Provence 6-4-2012 n^o  11-04683 : AJDI 2013 p. 358).

Une personne étrangère à la copropriété, par exemple un huissier ou un avocat, à moins qu'elle ne dispose d'un pouvoir, ne peut pas assister à une assemblée générale sauf autorisation donnée par l'assemblée elle-même ou par le président du tribunal de grande instance.

C'est en principe le syndic qui envoie la convocation. Pour qu'il puisse le faire, chaque copropriétaire doit lui notifier son domicile réel ou élu, ainsi que, s'il le souhaite, son numéro de télécopie (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 65) ; toute mutation d'un lot doit générer l'envoi au syndic d'un avis de mutation (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 6). La convocation à l'assemblée générale est donc valablement faite au titulaire des droits mentionné sur le dernier avis de mutation et valablement libellée au dernier domicile ou au dernier numéro de télécopie notifié au syndic. Un copropriétaire peut notifier un domicile à l'étranger sans avoir à élire domicile en France.

Lorsqu'un lot de copropriété appartient en propre à un époux (bien propre), lui seul est convoqué à l'assemblée. Lorsque le lot est un bien commun, la convocation doit être libellée au nom des deux époux (Cass. 3^e  civ. 23-5-2007 n^o  06-14.974 : BPIM 4/07 inf. 289), mais elle peut être adressée à « M. ou Mme » (Cass. 3^e  civ. 19-12-2007 n^o  07-13.703 : Loyers et copr. 2008 comm. n^o  63).

Quand un lot est en indivision, par exemple entre des héritiers (indivision successorale) ou des concubins (acquisition en indivision), un mandataire commun doit être désigné. Ce mandataire peut être l'un des « indivisaires » ou un tiers. Il peut être désigné soit par le règlement de copropriété, soit d'un commun accord, soit par le président du tribunal de grande instance (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 23). Les règles sont les mêmes lorsque la propriété d'un lot est démembrée entre un usufruitier et un nu-propriétaire.

Si une personne morale (société ou association) est copropriétaire, seul son représentant légal est valablement convoqué. Ainsi, une assemblée doit être annulée dès lors que les cogérants d'une SCI copropriétaire n'ont pas été convoqués en cette qualité (Cass. 3^e  civ. 12-12-2001 n^o  00-14.157 : BPIM 2/02 inf. 129).

Par exception, dans les sociétés d'attribution, ce sont les membres associés et eux seuls qui doivent être convoqués à l'assemblée. Dans ces sociétés d'attribution, également dénommées sociétés civiles de copropriété, les associés sont propriétaires de droits sociaux (parts ou actions) correspondant à un lot prédéterminé (appartement du 4^e  gauche, par exemple) et donnant vocation à l'attribution en propriété de ce lot lors de la dissolution de la société. Chaque associé participe à l'assemblée du syndicat et y dispose d'un nombre de voix égal à la quote-part dans les parties communes correspondant au lot dont il a la jouissance (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 23 ; Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 12). Une clause du règlement de copropriété prévoit généralement que le représentant légal de la société d'attribution est également convoqué et participe à l'assemblée avec voix consultative.

Lorsqu'une commune est copropriétaire, c'est le maire qui doit être convoqué (Rép. Zimmermann : AN 28-6-2011 p. 6867 n^o  76711).

Dans certaines hypothèses, principalement en cas de parties communes spéciales (n^o 9709), la loi autorise la tenue d'une assemblée générale spéciale à laquelle ne sont convoqués que les copropriétaires concernés par les décisions à prendre (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 24). Par exemple, pour la réfection de la toiture du bâtiment A d'un ensemble immobilier, seuls les copropriétaires de ce bâtiment sont convoqués.

Toute notification doit être faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, par télécopie avec récépissé ou par remise contre récépissé ou émargement (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 64). Les notifications et mises en demeure, sous réserve de l'accord exprès des copropriétaires, sont valablement faites par voie électronique (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 42-1). Une convocation par huissier est également possible. Les dispositions de l'Décret67-223article 64 sont d'ordre public. Peuvent donc être annulées les assemblées générales convoquées par lettre simple (CA Paris 2-10-1992 : Loyers et copr. 1992 n^o  492), par dépôt dans les boîtes aux lettres (CA Paris 25-10-1982 : D. 1983 IR p. 460 obs. Giverdon) ou par voie d'affichage dans le hall de l'immeuble (CA Paris 3-3-1999 : Administrer juin 2000 p. 57 obs. Bouyeure). En cas d'envoi par lettre recommandé, l'accusé de réception doit avoir été signé par le copropriétaire ou par une personne détentrice d'un mandat à cet effet (CA Paris 16-2-2006 n^o  05-08935, 23^e  ch. B : AJDI 2006 p. 472 sur l'irrégularité de la convocation réceptionnée par la concierge non habilitée), mais c'est au copropriétaire de rapporter la preuve que la personne qui a réceptionné le courrier n'était pas habilitée à le recevoir (CA Paris 20-9-2001 : Loyers et copr. 2002 n^o  95).

La convocation doit être délivrée dans un délai d'au moins 21 jours avant la date de la réunion (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 9). Mais le règlement de copropriété peut exiger un délai plus important. Le délai court à compter de la remise en main propre, du lendemain du jour de la première présentation par le facteur de la lettre recommandée au domicile du copropriétaire ou du lendemain du jour de la réception de la télécopie par le copropriétaire (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 64). Si un copropriétaire fait réexpédier son courrier, le délai de convocation court à compter de la date de présentation de la lettre recommandée au bureau de poste du domicile déclaré au syndic par le copropriétaire et non pas de la date de sa présentation effective au copropriétaire, à l'adresse de réexpédition de son courrier (Cass. 3^e  civ. 19-10-2011 n^o  10-20.634 : BPIM 6/11 inf. 494 ; Cass. 3^e  civ. 10-7-2013 n^o  12-23.488 : BPIM 4/13 inf. 286).

Lorsqu'une 2^e  assemblée est réunie pour statuer à la majorité de l'article 24, après l'échec d'un premier vote à la majorité de l'article 25 (voir n^o 9506), le délai de convocation est réduit à 8 jours si l'ordre du jour est identique (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 19).

En cas d'urgence, par exemple si une canalisation menace de rompre et d'entraîner une inondation, le syndic peut convoquer une assemblée générale sans délai (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 9).

Même fondées sur une convocation irrégulière ou inexistante, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du compte rendu de l'assemblée générale (Cass. 3^e  civ. 12-10-2005 n^o  04-14.602 : BPIM 6/05 inf. 414).

La convocation doit indiquer :

• les lieu, date et heure de la réunion. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l'assemblée générale, c'est la personne qui convoque l'assemblée (en général le syndic) qui fixe le lieu et l'heure de la réunion. Mais sauf indication contraire du règlement de copropriété, l'assemblée générale doit avoir lieu dans la commune où se situe l'immeuble (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 9). En dehors de cette contrainte, elle peut se tenir dans les locaux du syndic, chez un copropriétaire ou, formule plus onéreuse, dans une salle louée. Après l'envoi de la convocation, toute modification, notamment de date, d'heure ou de lieu de réunion, nécessite, sauf urgence, l'envoi d'une nouvelle convocation respectant le délai de 21 jours ou celui fixé par le règlement de copropriété. Le syndic peut donc compléter l'ordre du jour initial par une nouvelle notification adressée aux copropriétaires, dès lors que celle-ci intervient dans le délai de 21 jours (Cass. 3^e  civ. 10-9-2008 n^o  07-16.448 : BPIM 5/08 inf. 380) ;
• les modalités de consultation des justificatifs des charges de copropriété lorsque l'assemblée doit statuer sur les comptes (voir n^o 9818) ;
• l'ordre du jour.

L'ordre du jour est la liste des questions qui feront l'objet d'un vote au cours de l'assemblée générale. C'est le syndic qui établit l'ordre du jour (en association le plus souvent avec le conseil syndical). Les questions non inscrites pourront être débattues mais elles ne seront pas votées. Ainsi, excède ses pouvoirs l'assemblée générale qui statue sur une question qui n'a pas été portée à l'ordre du jour (Cass. 3^e  civ. 4-6-1973 : D. 1973 som. p. 142). Les questions doivent être formulées en termes précis. Ainsi, une assemblée ne peut statuer valablement sur la question suivante : « problème des fermetures des terrasses ou balcons, décision définitive à prendre » (Cass. 3^e  civ. 17-12-1997 : Bull. civ. III n^o  229). Et chaque résolution proposée et votée par l'assemblée générale ne doit avoir qu'un seul objet (Cass. 3^e  civ. 13-11-2013 n^o  12-25.157 : AJDI 2014 p. 149 note S. Porcheron). En revanche, l'indication de la majorité requise pour chaque vote n'est pas indispensable (CA Aix-en-Provence 29-10-2010 n^o  09-02671 : Administrer mars 2011 p. 49 obs. Roux).

Parfois, la loi impose l'inscription d'une question à l'ordre du jour. Ainsi, par exemple, dans certaines circonstances, devront être inscrites les questions :

• de la distribution de la TNT dans l'immeuble (réseau de communications électroniques interne ou travaux nécessaires pour modifier l'antenne collective) (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 24-1) ;
• de l'équipement de l'immeuble en fibre optique (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 24-2) ;
• de la réalisation d'un plan de travaux d'économie d'énergie ou d'un contrat de performance énergétique (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 24-4) ;
• des travaux permettant l'installation d'un dispositif de recharge pour les véhicules électriques ou hybrides (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 24-5) ;
• de la souscription d'un contrat d'assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre (en cas de refus de l'assemblée générale, l'assurance pourra être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires) (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18) ;
• de la décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18) ;
• de l'autorisation de l'assemblée générale pour toute convention passée entre le syndicat et le syndic ou une personne ou une entreprise liée directement ou indirectement au syndic dont la liste est fixée par décret, en précisant la nature des liens qui rendent nécessaire l'autorisation de la convention (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18) (les conventions conclues en méconnaissance de ces dispositions ne sont pas opposables au syndicat).

Point fondamental : à tout moment, un copropriétaire ou le conseil syndical peut demander au syndic d'inscrire une question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 10). Lorsque la demande d'inscription est tardive, la question sera inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée suivante. Est tardive la demande reçue par le syndic alors que les convocations sont déjà mises sous plis pour envoi ou même seulement photocopiées (Rép. Zocchetto : Sén. 14-12-2006 p. 3110 n^o  24515).

La demande, notifiée au syndic par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (ou télécopie avec récépissé), doit formuler en termes précis le projet de résolution à soumettre au vote. Elle doit être accompagnée de tout document utile à l'information des copropriétaires, par exemple un devis pour une proposition de travaux (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 10 et 11, I). Les textes prévoient d'ailleurs que lorsque le projet de résolution porte sur la réalisation de travaux sur des parties communes, il est accompagné d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 10).

• A l'occasion de chaque appel de fonds qu'il adresse aux copropriétaires, le syndic doit rappeler les obligations du copropriétaire qui demande l'inscription d'une question à l'ordre du jour (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 10).
• La désignation du président de séance n'a pas besoin d'être prévue à l'ordre du jour (CA Paris 8-11-2001 : Administrer avril 2002 p. 50 obs. Alfandari).

La convocation doit être accompagnée de certains documents nécessaires à la validité de la décision (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 11). Ces documents varient en fonction de l'ordre du jour, par exemple :

• pour approuver les comptes, l'état financier de la copropriété avec son compte de gestion général, le tout présenté avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé. Les documents comptables doivent être présentés de façon à permettre aux copropriétaires de distinguer les charges selon leur nature (charges générales ou charges spéciales entraînées par les services et équipements communs) (Cass. 3^e  civ. 9-2-2011 n^o  09-70.951 : BPIM 2/11 inf. 149) ;
• pour voter les crédits de l'année à venir, le budget prévisionnel avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté ;
• pour modifier le règlement de copropriété, l'état descriptif de division ou l'état de répartition des charges, le projet de modification. Doit être annulée, la décision portant sur l'attribution d'une partie commune en jouissance exclusive et l'augmentation des tantièmes de charges afférents, dès lors que la convocation ne comportait pas en annexe le projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, de l'état de répartition des charges ou le projet de modification de ces actes (Cass. 3^e  civ. 24-4-2013 n^o  12-17.506 : AJDI 2013 p. 684 obs. S. Porcheron) ;
• pour décider de la conclusion de contrats (y compris celui du syndic), les projets de contrats avec leurs conditions essentielles (et le cas échéant, l'avis écrit du conseil syndical), par exemple le nom du prestataire, son prix et ses conditions de paiement, les délais d'exécution. Pour voter l'adoption d'un nouveau système de chauffage, la convocation doit indiquer le coût global des travaux, la part à payer par la copropriété, la participation de chacun au prorata de la surface occupée et le coût d'exploitation du chauffage ainsi réalisé (Cass. 3^e  civ. 27-11-1984 n^o  83-13.471 : Bull. civ. III n^o  199) ;
• pour donner un mandat, approuver des travaux affectant des parties communes, autoriser le syndic à agir en justice ou à poursuivre la saisie immobilière d'un lot, adapter le montant des provisions trimestrielles et leur date d'exigibilité, ou plus généralement adopter une décision à la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité de l'article 25), le projet de résolution. Même si l'autorisation donnée au syndic d'agir en justice est irrégulière faute de contenir le projet de résolution, l'action engagée par le syndicat des copropriétaires est recevable, dès lors que la décision de l'assemblée n'a pas été judiciairement contestée dans les deux mois de la notification du procès-verbal (Cass. 3^e  civ. 13-11-2003 n^o  02-12.311 : BPIM 1/04 inf. 46).

En outre, certains documents doivent être communiqués pour information aux copropriétaires :

• les annexes au budget prévisionnel ;
• l'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ;
• l'avis du conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire ;
• l'état actualisé des lots délaissés pour les immeubles situés dans un secteur couvert par un plan de prévention des risques technologiques où, en raison de l'existence de « risques importants d'accident à cinétique rapide présentant un danger grave pour la vie humaine », les copropriétaires ont la possibilité de demander à la collectivité publique d'acheter leur lot (droit de délaissement) ;
• le diagnostic de performance énergétique ou l'audit énergétique (CCH art. R 138-1) pour les immeubles équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement ;
• le projet d'état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire, en vue de l'approbation des comptes par l'assemblée générale ;
• le compte rendu de l'exécution de la mission du conseil syndical et le bilan établi par le conseil syndical pour les résidences-services.

Il appartient au syndic de rapporter la preuve qu'il a joint à la convocation les documents permettant aux copropriétaires d'émettre un vote éclairé (Cass. 3^e  civ. 6-3-2002 n^o  00-18.811 : Bull. civ. III n^o  57).

Le nom des copropriétaires présents ou représentés doit être porté sur la feuille de présence avec l'indication de leur domicile et du nombre de voix dont ils disposent (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 14). Les pouvoirs doivent être vérifiés et annexés à la feuille de présence (CA Paris 9-10-2003 n^o  2003-04412, 23^e  ch. B : AJDI 2003 p. 860). Cette feuille de présence doit être signée par tous les participants à l'assemblée. Elle est certifiée exacte par le président de l'assemblée et annexée au procès-verbal de séance ; elle peut être tenue en la forme électronique dans le respect des dispositions de l'article 1316-1 du Code civil. Le syndic doit en délivrer copie aux copropriétaires qui en font la demande. Mais le syndic n'est pas tenu d'adresser une copie de ce document à chacun des copropriétaires à l'issue de chaque assemblée générale (Cass. 3^e  civ. 24-9-2008 n^o  07-16.334 : BPIM 6/08 inf. 460).

La feuille de présence est le document de référence pour déterminer notamment :

• les conditions dans lesquelles les différentes majorités sont acquises ;
• les copropriétaires qui peuvent ou non contester les résolutions.

L'absence de feuille de présence peut conduire à l'annulation de l'assemblée générale (CA Paris 21-11-1980 : D. 1981 IR p. 400 obs. Giverdon).

Si un copropriétaire ne peut pas assister à toute l'assemblée générale, il a intérêt à faire noter son heure d'arrivée ou de départ par rapport aux questions déjà votées. A défaut, il serait considéré comme ayant été présent tout au long de la réunion et ne pourrait pas contester les résolutions votées en son absence, à défaut d'avoir la qualité de défaillant ou d'opposant.

Le président de séance est obligatoirement élu à la majorité de l'art. 24 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés) par chaque assemblée, avant l'examen de la première résolution (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 15). Cette disposition est d'ordre public. Les stipulations contraires du règlement de copropriété sont réputées non écrites. Ainsi en est-il de la clause qui prévoit que la fonction est exercée par le copropriétaire présent détenant le plus grand nombre de quotes-parts (Cass. 3^e  civ. 14-1-1998 n^o  96-12.513 : BPIM 2/98 inf. 134). Les décisions prises par l'assemblée générale avant la désignation de son président sont nulles, mais la désignation n'a pas besoin d'être prévue à l'ordre du jour (CA Paris 8-11-2001 : Administrer avril 2002 p. 50 obs. Alfandari).

Il ne peut en aucun cas s'agir du syndic (ou de l'administrateur provisoire : Cass. 3^e  civ. 14-1-1998 n^o  96-12.513 : BPIM 2/98 inf. 134), de son conjoint ou d'un de ses employés (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 22 in fine). Il ne peut pas s'agir non plus du mandataire du copropriétaire (Cass. 3^e  civ. 13-11-2013 n^o  12-25.682 : BPIM 6/13 inf. 416 ; Rép. Dord : AN 17-4-2012 p. 3070 n^o  128095). En pratique, c'est souvent le président du conseil syndical.

Le président tient la feuille de présence, contrôle la validité des pouvoirs et dirige les débats. Il décide de l'ordre d'examen des questions portées à l'ordre du jour. Il doit signer le procès-verbal de la séance. Il peut être assisté par un bureau élu par l'assemblée dans les mêmes conditions mais par un vote distinct ; ce bureau, souvent composé de deux « scrutateurs », aide le président.

La désignation et la présence d'un secrétaire aux assemblées est également une formalité substantielle (CA Paris 12-6-2008 n^o  07-14490, 23^e  ch. B : AJDI 2008 p. 687). C'est en principe le syndic qui assure le secrétariat de l'assemblée, sauf décision contraire de l'assemblée générale (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 15). Le secrétaire rédige le procès-verbal de séance. Mais l'assemblée générale peut confier cette fonction à un copropriétaire ou au salarié de l'un des candidats au poste de syndic (Cass. 3^e  civ. 17-7-1996 n^o  94-15.140). Les fonctions de secrétaire et de président ne sont pas cumulables (Cass. 3^e  civ. 6-11-2002 n^o  01-03.436 : Bull. civ. III n^o  216).

L'obligation de désigner le président de séance peut disparaître, notamment lorsque la convocation de l'assemblée a été demandée en référé par un copropriétaire. Le président du TGI peut alors confier cette mission au mandataire de justice habilité aux fins de convoquer l'assemblée (Décret 67-223 du 13-3-1967 art. 50) ou lorsque la copropriété est en difficulté, car c'est alors à l'administrateur provisoire de présider l'assemblée (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 29-1).

Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 17). Le procès-verbal indique le texte de chaque délibération, le résultat du vote correspondant avec le décompte des voix. Il précise le nom des copropriétaires qui se sont opposés à la décision et de ceux qui se sont abstenus ainsi que le nombre de voix de chacun d'eux. Le nom des absents non représentés peut être donné une fois pour toutes en tête du procès-verbal. Il est en effet indispensable de pouvoir identifier les opposants et les absents non représentés (défaillants) car seuls ces copropriétaires auront par la suite capacité pour contester la décision (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 42). Les réserves formulées sur la régularité des délibérations doivent être consignées.

Le procès-verbal est en principe rédigé par le syndic, mais il peut aussi l'être par un tiers, huissier de justice par exemple (CA Paris 5-12-1984 : D. 1985 IR p. 428 obs. Giverdon). Signé dès la fin de la séance, le PV doit en principe être rédigé en cours d'assemblée ou à sa clôture (Cass. 3^e  civ. 24-4-2013 n^o  12-13.330 : Bull. civ. III n^o  55 ; Rép. Vercamer : AN 20-12-2005 p. 11826 n^o  60506). Il est signé par le président de séance, le secrétaire et, le cas échéant, par les scrutateurs. Mais l'absence d'une signature n'entraîne pas en soi la nullité de l'assemblée générale (Cass. 3^e  civ. 26-3-2014 n^o  13-10.693 : BPIM 3/14 inf. 197). Le procès-verbal peut être rédigé sous forme électronique. Les signatures électroniques doivent alors être apposées au moyen d'un procédé fiable d'identification garantissant son lien avec l'acte auquel elle s'attache (C. civ. art. 1316-4, al. 2). Les procès-verbaux sont conservés par dates sur un registre spécial qui peut aussi être tenu sous forme électronique. Les irrégularités constatées dans le procès-verbal peuvent conduire les juges à prononcer la nullité de l'assemblée générale, sans que le copropriétaire ne soit tenu de justifier d'un grief (Cass. 3^e  civ. 28-4-2011 n^o  10-15.264 : BPIM 3/11 inf. 231).

Le syndic doit envoyer le procès-verbal en recommandé avec demande d'avis de réception dans les deux mois suivant l'assemblée (ou par télécopie avec récépissé ou encore par mail si les copropriétaires sont d'accord) (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 42). La notification envoyée hors le délai de deux mois n'est pas irrégulière (Cass. 3^e  civ. 23-9-2009 n^o  08-17.720 : BPIM 6/09 inf. 450). La seule incidence d'un envoi tardif est le report du délai de contestation, qui ne court qu'à compter de la notification.

Doivent être destinataires de la notification recommandée des décisions d'assemblée : les copropriétaires opposants, défaillants (c'est-à-dire absents et non représentés) et le représentant légal des sociétés d'attribution (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 18). Il est également prudent de considérer les abstentionnistes ayant émis des réserves comme des opposants. En pratique, le syndic envoie le procès-verbal à tous les copropriétaires. Mais il peut se contenter d'un envoi simple pour les copropriétaires présents ou représentés ayant voté pour toutes les résolutions ou s'étant abstenus sans émettre de réserves. S'agissant des sociétés d'attribution, le procès-verbal est notifié, non pas aux associés opposants ou défaillants lors de l'assemblée, mais au seul représentant légal de la société même s'il n'a pas participé à l'assemblée ; seule la société pourra contester en justice les décisions de l'assemblée.

Lorsque la propriété d'un lot est démembrée entre un usufruitier et un nu-propriétaire, et même si le règlement de copropriété prévoit que la convocation à l'assemblée générale est envoyée à l'usufruitier en l'absence de mandataire commun, le procès-verbal d'assemblée doit être notifié à l'usufruitier mais aussi au nu-propriétaire (Cass. 3^e  civ. 30-3-2011 n^o  10-14.381 : BPIM 3/11 inf. 230).

La notification doit mentionner les résultats du vote et reproduire l'article 42, 42alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire les conditions et délais à respecter pour contester les décisions prises (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 18). L'absence de reproduction du texte de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 rend cette notification irrégulière (Cass. 3^e  civ. 28-1-2015 n^o  13-23.552 : BDP 4/15 inf. 133). En revanche, est régulière la notification qui ne reproduit pas la fin de la phrase de l'alinéa 2 de l'article 42 selon laquelle le procès-verbal doit être adressé dans les deux mois de la tenue de l'assemblée générale (à ne pas confondre avec le délai pour contester ladite décision) (Cass. 3^e  civ. 31-5-2000 n^o  98-19.223 : BPIM 5/00 inf. 339).

• Les décisions prises en assemblée des copropriétaires et relatives à l'entretien de l'immeuble et aux travaux doivent faire l'objet d'un procès-verbal abrégé affiché dans les parties communes de l'immeuble (Loi 86-1290 du 23-12-1986 art. 44).
• Au-delà de l'envoi du procès-verbal d'assemblée générale aux copropriétaires, le syndic doit informer les occupants de l'immeuble (locataires, usufruitiers notamment) des décisions prises lors des assemblées générales (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18).

Chaque propriétaire dispose d'un nombre de voix égal au nombre de tantièmes qu'il possède sur les parties communes (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 22, I-al. 2). Ainsi, celui qui a 600/10 000^e  dispose de 600 voix sur 10 000.

Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 22, I-al. 1). Cette disposition vise à éviter qu'un copropriétaire qui possède plus de la moitié des tantièmes puisse imposer systématiquement son point de vue. Ainsi, son nombre de voix est réduit à la somme des voix de tous les autres copropriétaires y compris ceux qui sont absents à l'assemblée (Cass. 3^e  civ. 2-7-2008 n^o  07-14.619 : BPIM 5/08 inf. 378). Par exemple, si Monsieur Lenoir possède 6 000 tantièmes sur 10 000 et les autres copropriétaires ensemble 4 000 /10 000^e , le nombre de voix de Monsieur Lenoir est réduit à 4 000. Les différentes majorités seront calculées en tenant compte de cette réduction : dans notre exemple, le total des voix est de 8 000 et non plus de 10 000. La réduction des voix n'est pas applicable à deux époux, dès lors que l'un est présent en sa qualité de propriétaire en propre d'un lot, tandis que l'autre représente l'indivision constituée par les deux époux, propriétaire d'un autre lot (Cass. 3^e  civ. 25-9-2002 n^o  01-00.161 : BPIM 6/02 inf. 407).

Le non-respect des règles de réduction des voix est sanctionné par l'annulation de l'assemblée, même s'il n'en a résulté aucune incidence sur le résultat du vote, le copropriétaire contestant n'ayant pas à prouver l'existence d'un grief (Cass. 3^e  civ. 7-10-2009 n^o  08-17.798 : BPIM 6/09 inf. 452).

• Le vote se fait à main levée ou par écrit mais jamais à bulletin secret puisqu'il faut mentionner sur le procès-verbal ceux qui ont voté « pour », « contre » et ceux qui se sont abstenus. Le vote par correspondance n'est pas autorisé.
• Lorsque l'assemblée générale est appelée à voter pour autoriser le syndic à agir en justice en vue d'obtenir la saisie d'un lot d'un copropriétaire débiteur, la voix de ce dernier n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et il ne peut pas être désigné mandataire d'autres copropriétaires (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 19-2).
• Les associés d'une société d'attribution disposent d'un droit de vote égal à la quote-part dans les parties communes correspondant au lot dont ils ont la jouissance.

Les copropriétaires sont en droit de donner pouvoir à un tiers appelé mandataire pour voter en leur nom (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 22). Ce mandataire peut être membre ou non du syndicat mais ce ne peut jamais être le syndic, le conjoint ou le partenaire de Pacs de celui-ci. Ne peuvent pas non plus recevoir mandat des copropriétaires les salariés du syndic (Cass. 3^e  civ. 7-5-2014 n^o  12-26.426 : BPIM 3/14 inf. 194), leurs conjoints ou partenaires liés par un Pacs et leurs ascendants ou descendants (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 22) ainsi que l'administrateur provisoire (Cass. 3^e  civ. 18-2-2004 n^o  02-15.645 : BPIM 2/04 inf. 120). Sauf si la possibilité lui en est interdite, le mandataire peut déléguer les pouvoirs qu'il détient (Cass. 3^e  civ. 16-3-2011 n^o  10-14.005 : BPIM 3/11 inf. 229).

La délégation de pouvoirs doit nécessairement être faite par écrit (Cass. 3^e  civ. 19-7-1995 n^o  93-17.911 : RJDA 10/95 n^o  1141) mais peut prendre la forme d'une simple lettre. L'inscription de la mention « Bon pour pouvoir » n'est nullement obligatoire, elle n'a aucune valeur et n'enlève rien à la validité du mandat (CA Paris 27-3-2003 n^o  2002-19119, 23^e  ch. B : AJDI 2003 p. 516). En pratique, un modèle est souvent joint à la convocation. Le mandataire doit accepter le pouvoir. Généralement son acceptation résulte de la présentation par lui du pouvoir, en début d'assemblée générale, et de sa signature sur la feuille de présence à côté du nom du mandant, mais il est tout de même préférable qu'il appose sa signature au bas du pouvoir et y indique « bon pour acceptation ».

Le copropriétaire peut indiquer sur le pouvoir ses consignes de vote. Si son mandataire ne les respecte pas, le copropriétaire peut engager sa responsabilité mais pas faire annuler la résolution litigieuse.

Il est fréquent que des copropriétaires signent des pouvoirs en blanc c'est-à-dire sans indiquer le nom de leur mandataire et qu'ils les adressent au syndic. Ce dernier ne peut alors les distribuer lui-même (Cass. 3^e  civ. 28-3-1990 n^o  88-16.259 : Bull. civ. III n^o  87). Il doit les remettre au président du conseil syndical ou au président de séance qui les distribuera aux copropriétaires présents. La non-distribution des pouvoirs entraîne la nullité des décisions prises par l'assemblée, mais seul le copropriétaire dont le mandat n'a pas été distribué peut engager cette action en contestation de la validité des votes (Cass. 3^e  civ. 24-4-2013 n^o  12-13.330 : BPIM 3/13 inf. 215).

Le nombre de pouvoirs est limité à 3 par personne (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 22). Mais ce principe est écarté notamment si le total des voix dont le mandataire dispose, à titre personnel (s'il est lui-même copropriétaire) et du fait de ses pouvoirs, n'excède pas 5 % des voix du syndicat. Par exemple, un mandataire pourra avoir 4 pouvoirs (ou plus) s'il représente un nombre de voix égal ou inférieur à 500/10 000^e .

Les époux propriétaires ensemble d'un lot de copropriété (bien commun) peuvent tous deux participer à l'assemblée générale et s'y exprimer mais par un seul vote.

Lorsque la propriété d'un lot est en indivision ou est démembrée entre un usufruitier et un nu-propriétaire, c'est le mandataire commun qui s'exprime et vote (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 23, al. 2). Ce mandat de représentation n'est pas pris en compte pour l'application de la règle de limitation des pouvoirs (Cass. 3^e  civ. 1-7-2009 n^o  08-18.109 : BPIM 4/09 inf. 299).

Lorsqu'une personne morale (société ou association) est copropriétaire, c'est son représentant légal qui s'exprime et vote pour elle. Toutefois, s'il s'agit d'une société d'attribution (n^o 9402), chaque associé dispose d'un nombre de voix égal à la quote-part de parties communes correspondant à son lot ; ce n'est pas la société qui vote mais chaque associé en fonction du lot auquel il a droit.

Le pouvoir n'a de portée que pour une assemblée générale et ne peut valoir pour une assemblée postérieure, quand bien même celle-ci aurait-elle le même objet (CA Paris 14-1-1994 : D. 1994 som. p. 127 obs. Atias).

C'est le président de séance qui contrôle la validité des pouvoirs, ces derniers devant être annexés à la feuille de présence (CA Paris 9-10-2003 n^o  2003-04412, 23^e  ch. B : AJDI 2003 p. 860).

La loi a prévu quatre majorités différentes en fonction de la gravité des décisions à prendre :

• la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 24), dite « majorité simple ». Par exemple, si les copropriétaires présents ou représentés ont 8 000/10 000^e , les résolutions sont en principe adoptées lorsqu'elles remportent 4 001 voix pour. Mais si lors du vote d'une des résolutions les copropriétaires abstentionnistes représentent 2 000/10 000^e , le nombre de voix exprimées n'est plus que de 6 000 (8 000 présents ou représentés, moins 2 000 abstentionnistes), la décision sera alors adoptée si elle obtient 3 001 voix pour. Aucun quorum n'est nécessaire. La majorité de l'Loi65-55765-557article 24 est la majorité appliquée par défaut (Loiart. 24, I) ;
• la majorité des voix de tous les copropriétaires (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 25), y compris donc ceux qui sont absents, non représentés ou s'abstiennent, dite « majorité absolue ». Ainsi, sur 10 000^e , la majorité de l'article 25 ne peut être acquise qu'avec 5 001 voix. En l'absence de décision prise à cette majorité et si la résolution a obtenu au moins 1/3 des voix de tous les copropriétaires (c'est-à-dire 3 334 voix/10 000), un second vote peut être immédiatement organisé au cours de la même assemblée (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 25-1). Cette procédure du second vote est facultative, l'assemblée générale peut décider de ne pas y recourir et la résolution n'est pas adoptée (Cass. 3^e  civ. 24-4-2013 n^o  12-13.330 : BPIM 3/13 inf. 216). En cas de second vote immédiat, la décision est alors adoptée à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (majorité de l'article 24) ; l'assemblée peut aussi décider de reporter la question à l'ordre du jour d'une prochaine assemblée. Si le premier vote n'a pas recueilli 1/3 des voix de tous les copropriétaires, une seconde assemblée peut être convoquée dans le délai de 3 mois et la décision prise à la majorité de l'article 24. Si cette seconde assemblée n'est pas convoquée dans le délai de 3 mois, la question devra à nouveau être débattue à la majorité de l'Loi65-557article 25. Cette procédure du second vote immédiat ou différé ne s'applique pas lorsque la décision concerne des travaux de transformation, d'addition ou d'amélioration ou une demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux liés à cette individualisation (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 25-1) ;
• la majorité des membres de la copropriété représentant au moins les 2/3 des voix (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 26), dite « double majorité » ou « majorité renforcée ». Par exemple, pour une copropriété qui regroupe 20 copropriétaires, la majorité est acquise avec les voix de 11 d'entre eux à condition qu'ils représentent au moins 6 667 voix /10 000. Il s'agit donc d'une double majorité ;
• l'unanimité de tous les copropriétaires (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 26). Tous les copropriétaires doivent donc être présents ou représentés à l'assemblée générale et tous doivent voter dans le même sens, sans abstention, ni opposition.

En cas d'irrégularité dans la convocation de l'assemblée générale, dans son déroulement, à l'occasion du vote d'une résolution ou dans la notification du procès-verbal, la résolution litigieuse ou même toute l'assemblée générale peut être annulée. Par exemple, l'assemblée générale peut être annulée si elle a été convoquée par un syndic dont le mandat était expiré (voir n^o 9400), si le président n'a pas été élu en début de séance ou si un copropriétaire n'a pas été convoqué ou ne l'a pas été dans les formes et délais voulus. Parmi les résolutions annulables, citons : celle qui n'était pas à l'ordre du jour (Cass. 3^e  civ. 3-6-2009 n^o  08-16.450 : BPIM 5/09 inf. 372) sauf si elle a été adoptée à l'unanimité (Cass. 3^e  civ. 23-9-2009 n^o  08-15.230 : BPIM 6/09 inf. 451) ; celle qui était formulée en des termes imprécis ; celle non votée à la majorité adéquate ; celle qui décide de travaux alors qu'aucun devis n'a été joint à la convocation (Cass. 3^e  civ. 15-3-2006 n^o  04-19.919 : BPIM 3/06 inf. 205) ; celle qui est prise par une assemblée générale convoquée irrégulièrement (Cass. 3^e  civ. 13-11-2013 n^o  12-12.084 : BPIM 1/14 inf. 54).

Une résolution votée dans des conditions tout à fait régulières peut être contestée si elle est contraire à l'intérêt collectif de la copropriété ou a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires, caractérisant ainsi un abus de majorité (Cass. 3^e  civ. 17-12-2014 n^o  13-25.134 : BPIM 1/15 inf. 61). C'est par exemple le cas lorsqu'une résolution refuse des travaux indispensables à l'entretien ou à la conservation des parties communes, dès lors que ce refus n'est justifié par aucun motif valable (Cass. 3^e  civ. 11-1-1984 : RDI 1984 p. 450).

A noter que seules les délibérations ayant fait l'objet d'un vote peuvent donner lieu à contestation (Cass. 3^e  civ. 26-2-2003 n^o  01-16.417 : BPIM 3/03 inf. 184). Ce n'est pas le cas des simples avis donnés par l'assemblée générale. En revanche, la délibération d'une assemblée générale de copropriétaires sanctionnée par un vote et qui réitère une décision prise antérieurement est une décision susceptible d'annulation (Cass. 3^e  civ. 25-10-2006 n^o  05-17.278 : BPIM 6/06 inf. 460).

La possibilité de contester une résolution est ouverte uniquement aux copropriétaires, ce qui exclut les tiers (Cass. 3^e  civ. 23-11-1983 n^o  82-13.012 : Bull. civ. III n^o  241) et seulement s'ils sont opposants ou défaillants. Sont défaillants les copropriétaires absents et non représentés lors du vote. Sont opposants les copropriétaires mis en minorité. Peu importe qu'ils aient voté pour ou contre la décision. Ils doivent avoir voté de façon contraire à la décision adoptée par la majorité. Ainsi, a qualité d'opposant le copropriétaire ayant voté pour une résolution non adoptée par l'assemblée générale à défaut de majorité requise (Cass. 3^e  civ. 24-1-2001 n^o  99-14.692 : BPIM 2/01 inf. 137). Ceux qui se sont abstenus de voter ne sont pas considérés comme opposants. Ils ne peuvent pas contester les décisions sauf s'ils ont formulé des réserves expresses (Cass. 3^e  civ. 10-9-2008 n^o  07-16.448 : BPIM 5/08 inf. 381). Une résolution adoptée à l'unanimité ne peut donc pas, en principe, être contestée (Cass. 3^e  civ. 13-2-2008 n^o  07-12.988 : BPIM 2/08 inf. 158).

Un copropriétaire ayant voté pour ne sera admis à contester la décision que s'il établit avoir été victime d'un dol (Cass. 3^e  civ. 4-6-2009 n^o  08-10.493 : BPIM 4/09 inf. 301). Et seul le copropriétaire non convoqué ou irrégulièrement convoqué peut se prévaloir de l'absence ou de l'irrégularité de la convocation à l'assemblée générale (Cass. 3^e  civ. 14-11-2007 n^o  06-16.392 : BPIM 1/08 inf. 74).

Pour contester une décision il faut s'adresser, par l'intermédiaire d'un avocat, au tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble et mettre en cause le syndic en sa qualité de représentant de la copropriété. Si le juge accepte la demande, la résolution ou l'assemblée est annulée.

L'action en contestation d'une décision prise en assemblée générale doit être introduite dans les deux mois de l'envoi du procès-verbal notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou télécopie avec récépissé (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 42, al. 2). Le délai court à compter du lendemain du jour de la réception de la télécopie par le destinataire (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 64). Lorsque le procès-verbal d'une assemblée générale est notifié deux fois, c'est au syndicat des copropriétaires, qui oppose au demandeur l'expiration du délai de forclusion, de prouver que la première était régulière (Cass. 3^e  civ. 18-2-2015 n^o  12-21.927 : BPIM 2/15 inf. 133). Même fondée sur une absence de convocation ou sur une convocation irrégulière, les actions en contestation des assemblées générales doivent être introduites dans le délai de deux mois (Cass. 3^e  civ. 12-10-2005 n^o  04-14.602 : BPIM 6/05 inf. 414). En effet, les irrégularités d'une assemblée générale, tenant à une absence de convocation ou à une convocation irrégulière à la suite de l'expiration du mandat du syndic par exemple, ne rendent pas les décisions prises inexistantes mais annulables (Cass. 3^e  civ. 13-11-2013 n^o  12-12.084 : BPIM 1/14 inf. 54). Même si les questions ne figurant pas à l'ordre du jour ne peuvent donner lieu à un vote sous peine de nullité de la délibération (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 13), elles sont néanmoins soumises, pour faire constater leur nullité, au délai de contestation de deux mois (Cass. 3^e  civ. 6-7-1994 n^o  89-16.212 : RJDA 11/94 n^o  1204).

En revanche, n'ont pas pour objet de contester des décisions d'assemblées générales et ne sont donc pas soumises au délai de deux mois, les demandes en remboursement de charges indûment payées (Cass. 3^e  civ. 6-2-2002 n^o  00-15.319 : Bull. civ. III n^o  30) ou en suppression d'un empiétement sur les parties communes (Cass. 3^e  civ. 19-6-2013 n^o  12-11.791 et Cass. 3^e  civ.19-6-201312-12.154 : BPIM 4/13 inf. 289).

A l'expiration du délai de deux mois et à défaut de contestation, les décisions de l'assemblée générale deviennent définitives. Elles ne peuvent plus être remises en cause même si elles sont irrégulières. La Cour de cassation n'admet qu'une exception : lorsque la résolution introduit dans le règlement de copropriété une clause contraire aux dispositions d'ordre public des textes sur la copropriété, par exemple une répartition des charges contraire à la loi (Cass. 3^e  civ. 27-9-2000 n^o  98-22.792 : BPIM 6/00 inf. 376). Dans ce cas, la résolution peut être attaquée sans condition de délai et par n'importe quel copropriétaire. De même, en présence d'une clause réputée non écrite, les décisions d'assemblée générale pourront être annulées, quand bien même le délai de deux mois serait expiré (Cass. 3^e  civ. 28-4-2011 n^o  10-20.514 : BPIM 3/11 inf. 227).

Si une décision n'est pas notifiée, le copropriétaire dispose d'un délai de dix ans pour la contester, courant à compter de la date de l'assemblée générale (CA Paris 19-10-2010 : Loyers et copr. 2011 n^o  62 obs. G. V.). La notification fait courir le délai de deux mois, elle ne constitue pas pour autant un préalable indispensable à une action en exécution d'une décision votée car les décisions de l'assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée (voir pour une action en paiement de quote-part de charge : Cass. 3^e  civ. 29-4-1987 n^o  85-18.656 : Bull. civ. III n^o  94). En revanche, sauf urgence, la réalisation des travaux votés à la majorité des Loiarticles 2565-557 et Loi2665-557 ne peut intervenir qu'à l'expiration du délai de deux mois. Cet effet suspensif ne joue pas à l'égard des travaux visés à l'Loiarticle 2465-557.

• Le délai de deux mois de l'Loi65-55710-7-1965article 42, alinéa 2 est un délai préfix insusceptible de suspension ou d'interruption, à l'expiration duquel le copropriétaire est frappé d'une déchéance absolue de contester la décision litigieuse, même par voie d'exception (Cass. 3^e  civ. 27-5-1974 n^o  73-10.888 : Bull. civ. III n^o  223). Le délai ne peut donc être interrompu que par une assignation en justice, étant précisé que l'introduction de l'instance découle de la date de la délivrance de l'assignation au défendeur et non de son placement au greffe du tribunal (Cass. 3^e  civ. 15-1-2003 n^o  01-00.766 ; Cass. 3^e  civ. 15-5-2002 n^o  00-22.175 : BPIM 4/02 n^o  285 ; Cass. 3^e  civ. 17-2-2004 n^o  02-19.641 : AJDI 2006 p. 264) ou par une demande d'aide juridictionnelle. Celle-ci produit un effet interruptif et un nouveau délai de deux mois court à compter de la date à laquelle la décision d'octroi de l'aide est devenue définitive (Cass. 2^e  civ. 13-2-2003 n^o  01-02.852).
• Le délai de deux mois est d'ordre public. Toute clause contraire est réputée non écrite. Le règlement de copropriété ne peut donc y déroger.

L'assemblée générale doit fixer, à la majorité de l'article 25, le montant des marchés et des contrats à partir duquel le syndic a l'obligation de mettre en concurrence les entreprises et donc de proposer plusieurs devis au vote des copropriétaires (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 21). A défaut, cette mise en concurrence n'est pas obligatoire (Cass. 3^e  civ. 26-3-2014 n^o  13-10.693 : BPIM 3/14 inf. 197). C'est parfois la loi qui impose une mise en concurrence des prestataires, par exemple pour la réalisation d'un plan de travaux d'économies d'énergie ou d'un contrat de performance énergétique (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 24-4).

• Il suffit que plusieurs devis aient été demandés pour que l'obligation de mise en concurrence soit respectée, peu important que, faute pour toutes les entreprises consultées d'avoir répondu, un seul devis ait été obtenu pour certains postes de travaux (Cass. 3^e  civ. 27-11-2013 n^o  12-26.395 : BPIM 1/14 inf. 56 ; voir aussi Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 19-2).
• Lorsque l'assemblée générale est appelée à se prononcer sur un contrat, les conditions essentielles du contrat doivent être notifiées au plus tard en même temps que l'ordre du jour (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 11).

En pratique, les petites réparations courantes des parties communes et éléments d'équipement communs sont prises en charge dans le cadre de contrats d'entretien (chauffage, ascenseur, compteurs d'eau, espaces verts). La signature de ces contrats est décidée en assemblée générale à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (majorité de l'article 24). Ces petites réparations (changer une vitre, un interrupteur, réparer une serrure, etc.) peuvent aussi être réalisées à l'initiative du syndic sans qu'il soit nécessaire de réunir au préalable une assemblée générale. Afin d'éviter toute dérive, l'assemblée peut fixer une somme au-delà de laquelle le syndic ne pourra plus agir seul et devra soumettre pour avis les devis au conseil syndical avant de convoquer une assemblée générale (par exemple 800 €) (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 21).

Les réparations d'entretien importantes doivent être décidées en assemblée générale à la majorité de l'article 24 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés). L'Loiarticle 2465-557 vise « les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement ».

Il s'agit essentiellement des travaux qui sont indispensables au maintien en bon état de l'immeuble et de ses éléments d'équipement. En pratique, les travaux qui relèvent des grosses réparations sont ceux qui visent à la conservation de l'immeuble mais ne sont pas compris dans le coût des contrats d'entretien. Par exemple, relèvent du gros entretien :

• la peinture de la cage d'escalier ;
• le changement du papier peint du hall d'entrée ;
• la réfection de l'étanchéité d'une terrasse ;
• le remplacement d'une gouttière ou d'une canalisation ;
• la réparation lourde de la chaudière ou de l'ascenseur ;
• la réfection de la rampe d'accès au garage ;
• la consolidation des balcons.

• Les travaux de remise en état nécessitent un vote de l'assemblée générale à la majorité de l'Loiarticle 2465-557. Un copropriétaire ne peut donc pas assigner le syndicat aux fins d'obtenir la mise en oeuvre de toutes les dispositions nécessaires à la remise en état des parties communes sans avoir, au préalable, saisi l'assemblée générale en demandant que cette question soit inscrite à l'ordre du jour (Cass. 3^e  civ. 13-1-2010 n^o  08-21.110 : Bull. civ. III n^o  10).
• Le syndic doit soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi65-557 (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18). Une fois votées, le syndic peut exiger le paiement des provisions spéciales (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 35).
• Le syndic établit, tient à jour et met à la disposition des copropriétaires un carnet d'entretien de l'immeuble retraçant l'historique des travaux importants réalisés dans l'immeuble et indiquant les références des contrats d'entretien et des contrats d'assurance de la copropriété (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18).
• A compter de 2017, un diagnostic technique global (DTG) devra comporter la liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble (CCH art. L 731-1). Cette liste devra être intégrée au carnet d'entretien afin que les futurs acquéreurs en aient connaissance (CCH art. L 731-3).

Il appartient au syndic de faire exécuter de sa propre initiative les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble ou destinés à permettre la continuité du fonctionnement des équipements collectifs (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18) ; cas du changement d'une chaudière ayant cessé de fonctionner en plein hiver (CA Nancy 29-1-1980 : D. 1981 IR p. 398 obs. Giverdon). Par définition, les travaux urgents sont des travaux qui ne peuvent pas attendre la réunion d'une assemblée générale et pour lesquels des mesures conservatoires doivent, à tout le moins, être prises immédiatement (par exemple, un branchement provisoire à la suite d'une rupture de canalisation). L'urgence s'apprécie à la date de la convocation de l'assemblée (CA Paris 28-5-1998 : Loyers et copr. 1998 n^o  280). Elle est appréciée par le syndic et, en cas de litige, par le tribunal de grande instance. En n'intervenant pas, le syndic engage sa responsabilité à l'égard de la copropriété. Mais le syndic peut être exonéré de responsabilité si l'assemblée générale a refusé d'exécuter les travaux urgents (Cass. 3^e  civ. 6-2-2002 n^o  00-17.324 : BPIM 3/02 inf. 213).

Lorsqu'il engage des travaux urgents, le syndic doit par tout moyen en informer les copropriétaires et convoquer sans attendre une assemblée générale. (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 37). Le délai de convocation de 21 jours n'est pas applicable (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 9). Le syndic doit seulement respecter un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de connaître la date de l'assemblée (CA Paris 28-5-1998 : Loyers et copr. 1998 n^o  280). Les devis peuvent être communiqués aux copropriétaires le jour de l'assemblée. L'assemblée générale ratifie l'initiative du syndic et les travaux à la majorité de l'article 24. En cas de refus de ratification, la copropriété reste responsable du paiement des travaux vis-à-vis des entreprises, mais peut demander des dommages et intérêts au syndic en cas de faute. Ainsi, est fautif le fait de commander des travaux, non urgents, qui n'ont pas été décidés par l'assemblée générale (Cass. 3^e  civ. 3-6-1987 : D. 1987 IR p. 148).

Avant même de convoquer l'assemblée générale, le syndic peut, après avis du conseil syndical s'il existe, demander aux copropriétaires de verser une provision pour l'ouverture du chantier et la première facture. Cette provision ne peut pas excéder 1/3 du devis estimatif des travaux.

• Lorsqu'un copropriétaire se heurte à l'inertie de l'assemblée et du syndic et fait exécuter de sa propre initiative des travaux urgents sur les parties communes, il peut, dans certaines conditions, en obtenir remboursement sur le fondement de la gestion d'affaires (Cass. 3^e  civ. 20-3-2014 n^o  12-15.067).
• A compter du 1^er  janvier 2017, la constitution d'un fonds de travaux sera obligatoire pour toutes les copropriétés d'immeubles à destination partielle ou totale d'habitation (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 14-2). Lorsque le syndic aura fait procéder à des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, l'assemblée générale pourra décider, à la majorité de l'Loiarticle 2565-557 (ou Loiarticle 25-165-557), d'affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 14-2).

La loi ne définit pas ce qu'il convient d'entendre par travaux d'amélioration. Par définition, il ne s'agit pas seulement de maintenir l'immeuble en bon état mais de lui apporter un élément de confort nouveau. Il en va ainsi, par exemple, de l'installation :

• d'un ascenseur ;
• d'un tapis dans l'escalier ;
• d'une aire de jeux pour les enfants ;
• d'un système de télésurveillance des parties communes ;
• d'un adoucisseur d'eau.

En pratique, il n'est pas toujours facile de distinguer les travaux d'entretien et les travaux d'amélioration. Les juges considèrent généralement que le remplacement d'un élément d'équipement hors d'usage n'est pas une amélioration même si l'élément nouveau est plus moderne et plus performant, pourvu qu'on ne tombe pas dans l'excès. Ainsi, le remplacement d'une chaudière vétuste fonctionnant au fuel par un modèle plus moderne et plus performant fonctionnant au gaz relève des travaux d'entretien. De même, des aménagements de faible importance, comme la mise en place d'un éclairage dans le local des poubelles, relèvent des travaux d'entretien. Les situations doivent donc être examinées cas par cas.

La distinction entre travaux d'entretien et travaux d'amélioration est importante car, à la différence des premiers, qui relèvent de la majorité simple de l'Loiarticle 2465-557, les travaux d'amélioration doivent être votés par la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité absolue de l'article 25). La loi différencie encore les travaux d'amélioration expressément cités par l'article 25 (travaux d'économies d'énergie par exemple : voir n^o 9615) et les autres travaux (c'est-à-dire « l'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration »). Là encore, cette distinction est importante : si les premiers recueillent au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote. Au contraire, cette procédure du second vote n'est pas applicable aux autres travaux comportant transformation, addition ou amélioration (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 25 et 25-1). Elle n'est pas non plus applicable à la demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 25-1).

La distinction entre travaux d'entretien et travaux d'amélioration est également importante au regard de la faculté de délégation. En effet, l'assemblée générale peut déléguer au conseil syndical la possibilité d'étudier des devis portant sur des travaux de plomberie et d'électricité, s'ils sont assimilables à des travaux d'entretien, et non pas à des travaux d'amélioration (CA Paris 24-2-2010 : Loyers et copr. 2010 n^o  211 obs. G. V.).

Lorsque l'assemblée vote la réalisation de travaux d'amélioration, elle doit également fixer, à la même majorité (Loiart. 2565-557) la répartition du coût des travaux, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires (sauf à tenir compte de l'accord de certains d'entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée). Le critère de l'avantage est analysé au regard de la plus-value dont l'appartement va bénéficier en cas de revente, et de la rentabilité immédiate en cas de location entraînant une majoration de loyer (CA Paris 10-2-2000 : D. 2000 som. p. 216 obs. Atias). L'assemblée doit également fixer, toujours à la même majorité, la répartition de toutes les dépenses de fonctionnement, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés par ce vote (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 30). A défaut, la résolution pourrait être annulée (TGI Paris 11-5-1973 : Gaz. Pal. 1973 p. 734 note Morand).

Les travaux d'amélioration doivent respecter la destination de l'immeuble (Cass. 3^e  civ. 22-10-1970 n^o  69-11.451 : Bull. civ. III n^o  537). A défaut, l'autorisation d'effectuer les travaux envisagés nécessite un vote à l'unanimité (CA Paris 10-2-2005 : Loyers et copr. 2005 n^o  147 obs. Vigneron).

Les travaux d'amélioration qui peuvent être décidés à la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité de l'article 25) et qui, en l'absence de décision prise à cette majorité, peuvent être adoptés à la majorité de l'article 24 à l'occasion d'un 2^e  vote ou d'une 2^e  assemblée (voir n^o 9506) sont les suivants :

• les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre : ces travaux doivent être relatifs à l'isolation thermique du bâtiment, au renouvellement de l'air, au système de chauffage ou à la production d'eau chaude ; la loi permet d'imposer la réalisation de ce type de travaux d'intérêt commun dans les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné (sauf si des travaux équivalents ont été réalisés depuis moins de 10 ans) ;
• la pose de compteurs individuels d'eau froide dans tout l'immeuble ;
• l'installation de compteurs d'énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage ;
• la suppression du vide-ordures pour un impératif d'hygiène ;
• l'installation ou la modification des installations électriques pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides ;
• l'installation ou la modification d'une antenne collective ou le raccordement au réseau câblé de télévision. A noter que les travaux de modification de l'antenne pour la réception des programmes de télévision en numérique sont décidés à la majorité simple de l'article 24.

Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, à condition qu'ils ne concernent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels, sont votés à la majorité simple de l'article 24. Il s'agit, par exemple, de l'élargissement des portes, de la création d'un plan incliné. Cette règle de majorité s'applique également à l'autorisation donnée à certains copropriétaires de réaliser à leurs frais les travaux en question (voir n^o 9618).

Lorsque l'assemblée générale a voté pour la réalisation des travaux, les copropriétaires qui ont voté contre peuvent contester la résolution en demandant au tribunal de grande instance de juger ces travaux somptuaires par rapport à l'état, aux caractéristiques ou à la destination de l'immeuble. Si le juge fait droit à leur demande, ils seront dispensés de participer au paiement de ces travaux. Les copropriétaires peuvent également invoquer le caractère abusif de la décision résultant par exemple d'une rupture d'égalité entre les copropriétaires (Cass. 3^e  civ. 11-5-2006 n^o  05-10.924 : Bull. civ. III n^o  120) ou de l'atteinte portée au droit de propriété (CA Paris 14-3-2012 : Loyers et copr. 2012 n^o  214 obs. Vigneron). Ainsi, est abusive la décision de financer des travaux dans le seul intérêt de certains membres du conseil syndical, sans contrepartie pour ceux qui sont exclus de cet avantage (CA Paris 26-5-1995 : IRC octobre 1996 p. 21 obs. Ritschy) ou de choisir un système de sécurité privilégiant une partie seulement des copropriétaires (CA Paris 10-2-2000 : D. 2000 som. p. 217 obs. Atias).

Lorsque l'assemblée générale a, au contraire, voté contre la réalisation de travaux, les copropriétaires qui ont voté pour peuvent demander à ce que la question soit portée une nouvelle fois à l'ordre du jour ou saisir le juge aux fins de faire constater, par exemple, un éventuel abus de majorité ou une rupture d'égalité entre les copropriétaires. Ainsi, peut être annulée une résolution qui refuse des travaux indispensables à l'entretien ou à la conservation des parties communes, dès lors que ce refus n'est justifié par aucun motif valable (Cass. 3^e  civ. 11-1-1984 : RDI 1984 p. 450). Pour les travaux sur partie privative, voir n^o  9621.

Lorsque l'assemblée générale refuse de réaliser certains travaux d'amélioration dans les parties communes, comme l'installation d'un ascenseur, les copropriétaires intéressés peuvent demander l'autorisation de réaliser cet équipement à leurs frais (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 30). Les copropriétaires prennent alors en charge tous les frais d'installation, de fonctionnement et d'entretien. L'ascenseur est considéré comme une partie commune spéciale aux copropriétaires l'ayant financé. En contrepartie, ils en ont l'usage exclusif, l'accès se faisant au moyen d'une clé ou d'un badge électronique.

Les travaux doivent être conformes à la destination de l'immeuble (Cass. 3^e  civ. 2-2-1999 n^o  97-14.585 : Loyers et copr. 1999 comm. n^o  111), ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires (Cass. 3^e  civ. 7-2-2012 n^o  10-27.722 : AJDI 2012 p. 280 obs. S. Porcheron) et apporter une amélioration à la copropriété (Cass. 3^e  civ. 30-9-2014 n^o  13-19.145 : BPIM 6/14 inf. 417). Mais la loi n'impose pas que les travaux soumis à autorisation judiciaire soient rigoureusement identiques à ceux que l'assemblée générale a refusé d'autoriser (Cass. 3^e  civ. 4-6-2014 n^o  13-15.400 : BPIM 4/14 inf. 280). Cette demande peut d'ailleurs intervenir en dehors de tout refus, à l'initiative du copropriétaire (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 25, b).

Les travaux doivent être votés par une assemblée générale à la majorité de l'article 25 (ou, le cas échéant, lors d'un 2^e  vote ou d'une 2^e  assemblée à la majorité de l'article 24). L'assemblée peut subordonner son autorisation à des conditions particulières telles l'intervention d'un architecte ou la souscription d'une assurance.

En cas de refus de l'assemblée générale, les copropriétaires concernés peuvent, par l'intermédiaire d'un avocat, demander au tribunal de grande instance de leur accorder l'autorisation. Cette action a pour but d'obtenir une autorisation judiciaire d'exécuter les travaux. Elle n'est donc pas soumise au délai de 2 mois de l'Loi65-55710-7-1965article 42, alinéa 2 (voir n^o 9518) (Cass. 3^e  civ. 16-12-2009 n^o  09-12.654 : BPIM 1/10 inf. 56). Lorsqu'il donne son autorisation, le tribunal fixe les conditions d'exécution des travaux et les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront, le cas échéant, utiliser l'ascenseur.

Si un copropriétaire n'ayant pas participé au financement de l'ascenseur souhaite par la suite pouvoir l'utiliser, il doit alors verser aux autres copropriétaires utilisateurs sa quote-part du coût des travaux évalué au jour de la demande et participer par la suite aux frais d'entretien et de fonctionnement de l'ascenseur (voir Cass. 3^e  civ. 12-10-1988 n^o  87-12.231 : Bull. civ. III n^o  139 ; Cass. 3^e  civ. 8-10-2003 n^o  01-17.112 : AJDI 2004 p. 209 obs. P. Capoulade).

En principe, la réalisation de travaux par un copropriétaire dans ses parties privatives ne nécessite pas d'autorisation préalable de l'assemblée générale. Toutefois, dès lors que les travaux envisagés touchent aux parties communes ou à l'aspect extérieur de l'immeuble, l'assemblée doit donner son accord à la majorité de l'article 25 (ou, le cas échéant, lors d'un 2^e  vote ou d'une 2^e  assemblée à la majorité de l'article 24).

En pratique, il pourra s'agir, par exemple :

• de la pose d'une plaque professionnelle sur la façade ;
• de l'agrandissement d'une fenêtre ;
• du percement d'un mur partie commune (très souvent il s'agit d'un mur porteur) ou d'un plafond-plancher pour relier deux appartements ;
• de la fermeture d'un balcon par une véranda.

Les travaux ne doivent ni être interdits par le règlement de copropriété, ni entraîner une appropriation des parties communes, ni être contraires à la destination de l'immeuble, ni porter atteinte aux droits des autres copropriétaires sur les parties communes ou leurs parties privatives (il faudrait dans ces cas une décision à la majorité de l'article 26 ou à l'unanimité).

En cas de refus de l'assemblée générale, le copropriétaire peut, par l'intermédiaire d'un avocat, demander au tribunal de grande instance de lui accorder l'autorisation. L'action n'a pas à être introduite dans les 2 mois de la notification du procès-verbal de l'assemblée refusant l'autorisation (Cass. 3^e  civ. 16-12-2009 n^o  09-12.654 : BPIM 1/10 inf. 56). Le délai d'action est de 10 ans conformément à l'article 42 de la loi de 196565-557.

L'autorisation de l'assemblée ou du tribunal doit intervenir avant l'exécution des travaux. Dans le cas contraire, la demande d'autorisation ne peut plus être portée devant le tribunal et la copropriété peut exiger, en justice, la remise en état des lieux. Seule une assemblée générale a le pouvoir de ratifier, expressément, des travaux déjà exécutés.

Avant de commencer les travaux, tout copropriétaire muni d'une autorisation de l'assemblée générale doit, par prudence, attendre que cette décision d'assemblée soit devenue définitive, c'est-à-dire 2 mois après la réception du procès-verbal par les copropriétaires.

Le copropriétaire qui souhaite réaliser des travaux portant sur les parties communes ou affectant l'aspect extérieur de l'immeuble n'a plus à joindre au dossier de permis de construire ou de déclaration l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires. Il doit seulement attester qu'il est autorisé à effectuer les travaux. L'administration doit s'en tenir à cette attestation. Toutefois, étant délivrée sous réserve du droit des tiers, l'autorisation d'urbanisme ne dispense pas le copropriétaire d'obtenir l'autorisation de l'assemblée générale avant de réaliser les travaux si cette autorisation est nécessaire (CE 15-2-2012 n^o  333631 : BPIM 2/12 inf. 105).

En principe, chaque copropriétaire dispose, use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot. Cependant, si les circonstances l'exigent et à condition que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n'en soient pas altérées de manière durable, aucun copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 9). Les travaux qui peuvent imposer l'accès à un lot privatif sont les suivants :

• travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 24, II-a) ;
• travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 24, II-b) ;
• travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 25, f) ;
• suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 25, g) ;
• demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 25, o) ;
• travaux d'amélioration tels que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 30).

Cette liste est limitative. On ne peut donc pas obliger un copropriétaire à laisser l'accès à ses parties privatives pour effectuer des travaux qui ne sont pas visés à l'article 9 de la loi65-55710-7-1965 (CA Paris 28-5-1993 : Loyers et copr. 1993 n^o  414). En outre, en toute circonstance, il convient de rechercher s'il n'existe pas une autre solution que celle portant atteinte aux parties privatives (CA Rouen, aud. sol., 9-5-2000 : Loyers et copr. 2000 n^o  285 obs. Vigneron).

Les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens. En cas d'urgence, le respect de ce délai n'est donc pas nécessaire. La notification peut intervenir par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, par télécopie (si le copropriétaire a notifié ce choix), par remise contre récépissé ou émargement ou par acte d'huissier (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 64).

Si le copropriétaire s'oppose à la réalisation des travaux, il est susceptible d'engager sa responsabilité (Cass. 3^e  civ. 21-1-2010 n^o  08-15.884 : Loyers et copr. 2010 n^o  84 obs. Vigneron). Mais ni le syndic ni le syndicat n'ont le pouvoir de l'y contraindre par la force. Il convient donc de saisir le juge, au besoin par voie de référé, pour obtenir l'autorisation de pénétrer dans les parties privatives (CA Paris 8-12-1986 : RDI 1987 p. 373). Ainsi, l'accès aux parties privatives peut être imposé en cas d'infiltrations d'eau (CA Paris 12-10-2001 : Loyers et copr. 2002 n^o  79) ou de nécessité d'entretenir une antenne collective (CA Aix-en-Provence 8-1-2007 : Loyers et copr. 2007 n^o  112 obs. Vigneron).

Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 9). L'indemnité demandée par un propriétaire bailleur constitue bien une demande en indemnisation d'un préjudice personnel résultant de son obligation de réparer les troubles subis par son locataire. Il convient donc d'y faire droit (Cass. 3^e  civ. 14-1-2015 n^o  13-28.030 : BPIM 2/15 inf. 136). L'indemnité, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est répartie en proportion de la participation de chacun au coût des travaux.

• Toute clause contraire à l'article 9 de la loi de 196565-557 doit être réputée non écrite (CA Paris 28-5-2009 : AJDI 2009 p. 881).
• Pour la réalisation de ces travaux d'intérêt collectif, même s'ils interviennent sur les parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à réception des travaux (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 9).

Nous précisons dans le tableau ci-après les règles de majorité applicables aux travaux les plus courants sous réserve des particularités liées, notamment, à l'organisation d'un 2^e  vote, à la tenue d'une 2^e  assemblée ou à l'atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires.

A compter du 1^er  janvier 2017, un nouveau diagnostic technique global (DTG) devra être réalisé pour tout immeuble de plus de 10 ans, à l'occasion de sa mise en copropriété (CCH art. L 731-4). Ce diagnostic a pour objet d'informer les copropriétaires de la situation générale de l'immeuble et d'élaborer, le cas échéant, un plan pluriannuel de travaux. Lorsque l'immeuble est déjà en copropriété, l'assemblée générale des copropriétaires pourra décider, à la majorité de l'Loiarticle 2465-557, de faire réaliser ce DTG (CCH art. L 731-1). Le DTG comportera une analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs, un état des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l'habitation, une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble, un diagnostic de performance énergétique de l'immeuble (étant précisé que l'audit énergétique satisfait cette obligation, voir n^o 9619), une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble (CCH art. L 731-1). Pour informer les futurs acquéreurs, le carnet d'entretien de l'immeuble devra intégrer la liste des travaux nécessaires présentés par le DTG et, le cas échéant, les études complémentaires (CCH art. L 731-3).

La principale obligation des copropriétaires est de payer les charges de copropriété, c'est-à-dire les dépenses occasionnées par le fonctionnement et l'entretien de l'immeuble (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 10). Il n'est pas tenu compte de l'utilisation effective des lots par le copropriétaire qui est donc redevable des charges, alors même qu'il n'utilise pas son lot. Les dispositions de l'article 10 sont d'ordre public. Il ne peut y être dérogé. Un copropriétaire ne peut donc pas être exonéré de payer une catégorie de charges. La seule solution est de voter une modification de la répartition en assemblée générale, si par exemple un élément d'équipement ne présente plus d'intérêt pour un lot.

Les dépenses engagées à l'occasion des travaux entrent dans les charges de copropriété.

La loi distingue deux catégories de charges :

• les charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes (charges générales), qui sont à la charge des copropriétaires proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 10, al. 2). A compter du 1^er  janvier 2017, ils seront également tenus de participer, dans les mêmes proportions, à la cotisation prévue pour alimenter le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi de 1965 ;
• les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs, qui sont réparties entre copropriétaires en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de leur lot (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 10, al. 1).

La distinction est donc importante dans la mesure où la répartition entre copropriétaires diffère selon que les charges appartiennent à l'une ou l'autre des catégories. Ainsi, alors que les charges communes relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes sont dues par tout copropriétaire, du simple fait qu'il appartient à la copropriété, les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun ne sont au contraires dues que si le service ou l'élément d'équipement présente une utilité objective pour le lot considéré.

Le règlement de copropriété doit impérativement fixer la quote-part incombant à chaque lot de copropriété dans chacune des deux catégories de charges (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 10, al. 3) ; on parle de tantièmes de charges.

L'acquéreur d'un lot de copropriété en l'état futur d'achèvement (Vefa) n'est tenu des charges de copropriété qu'à partir de l'achèvement des lots acquis (Cass. 3^e  civ. 22-1-2014 n^o  12-29.368 : BPIM 2/14 inf. 122).

En pratique, les charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes sont appelées charges générales ou charges des parties communes (ces appellations ne reflètent pas toujours la réalité). Entrent, par exemple, dans cette catégorie les dépenses relatives :

• aux honoraires du syndic ;
• à la tenue des assemblées générales ;
• aux assurances de la copropriété ;
• au service du concierge ou de la gardienne ;
• à l'éclairage des parties communes ;
• au nettoyage de l'immeuble ;
• à l'entretien des espaces verts ;
• à la réfection du gros oeuvre, tel qu'un ravalement ou une opération de recherche d'amiante et de désamiantage.

Les charges générales sont obligatoirement réparties en fonction de la valeur relative du lot de copropriété, c'est-à-dire de sa consistance, sa superficie et sa situation. En pratique, cette répartition se fait en fonction des tantièmes de copropriété. Il est rare que les tantièmes de charges générales ne correspondent pas aux tantièmes de copropriété. Tous les copropriétaires doivent participer aux charges générales. Le seul fait d'être copropriétaire implique la participation à ces charges. Ainsi, par exemple, le propriétaire d'un parking doit payer sa quote-part d'entretien des espaces verts.

Dans les grandes copropriétés comprenant plusieurs bâtiments, le règlement de copropriété peut prévoir que les copropriétaires du bâtiment A participent aux charges d'entretien du bâtiment A, ceux du bâtiment B aux charges du bâtiment B. S'il faut refaire la toiture du bâtiment A, seuls les copropriétaires du bâtiment A en paieront le coût (Cass. 3^e  civ. 8-6-2011 n^o  10-15.551 : BPIM 4/11 inf. 325). En revanche, les frais d'entretien des espaces verts seront supportés par les copropriétaires des deux bâtiments. Les charges qui sont supportées dans l'intérêt de tous les copropriétaires ne peuvent pas être des charges spéciales.

Le règlement de copropriété doit préciser pour chaque lot de copropriété les tantièmes de charges générales et pour chaque lot d'un bâtiment les tantièmes de charges spéciales générales pour ce bâtiment. Il y a deux clés de répartition différentes.

Lorsque la copropriété comporte plusieurs bâtiments et que la division du sol est possible, les copropriétaires d'un bâtiment peuvent demander l'autorisation de quitter la copropriété (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 28, II). La loi prévoit également la possibilité de procéder à une division en volumes sans division du sol (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 28, IV).

En pratique, les règlements de copropriété précisent souvent que les balcons sont des parties communes en ce qui concerne leur gros oeuvre, mais qu'en revanche les appuis et balustrades sont des parties privatives. Il résulte de cette distinction que le coût des travaux touchant au gros oeuvre entre dans les charges générales, alors que celui de l'entretien des appuis est à la charge exclusive du copropriétaire du lot.

Lorsque des travaux d'étanchéité sont nécessaires sur une terrasse dont un copropriétaire a l'usage exclusif (voir n^o 9009), se pose la question de la répartition des frais de dépose et de repose des différents aménagements (notamment paysagers) réalisés par ce copropriétaire. Comme très souvent en la matière, c'est le règlement de copropriété qui contient la solution : au syndicat de copropriété, l'ensemble des frais relatifs aux aménagements décrits dans le règlement ; au copropriétaire bénéficiaire du droit de jouissance exclusive, tous les autres.

Le règlement de copropriété peut prévoir qu'à l'occasion d'un ravalement les dépenses de réfection des balcons dans leur intégralité ainsi que des peintures extérieures des fenêtres et volets (pourtant parties privatives) seront réparties entre tous les propriétaires au titre des charges générales.

Les charges entraînées par les services et équipements collectifs correspondent aux dépenses ayant pour origine l'existence d'un service collectif ou d'un élément d'équipement commun. Il s'agit notamment des frais d'entretien et de fonctionnement de l'ascenseur, de l'antenne collective, du chauffage collectif, des gaines du vide-ordures, de l'interphone, des portes automatiques, des charges d'eau, etc. Le règlement de copropriété précise quelles charges relèvent de cette catégorie.

Les charges entraînées par les services et équipements collectifs sont réparties en fonction de l'utilité qu'ils présentent pour chaque lot. Si l'élément ou le service considéré a une utilité objective pour le lot, le propriétaire doit participer aux charges correspondantes même s'il n'utilise pas effectivement ce service ou cet équipement. Ainsi, le propriétaire du 1^er  étage doit payer les charges d'ascenseur même s'il utilise toujours l'escalier, mais sa quote-part sera moins élevée que celle du copropriétaire du 8^e  étage (Cass. 3^e  civ. 26-10-1983 n^o  81-16.768 : Bull. civ. III n^o  201). Le paiement des charges de chauffage collectif incombe même aux copropriétaires de locaux inoccupés (Cass. 3^e  civ. 19-6-1979 : D. 1980 IR p. 238 obs. Giverdon), aux copropriétaires qui, sans être raccordés, en ont la faculté (Cass. 3^e  civ. 19-11-1986 : Rev. loyers 1987 p. 59) ou aux copropriétaires qui ont fait installer un chauffage individuel sans que l'unanimité des copropriétaires ait donné son accord en assemblée générale (CA Paris 26-2-1987 : D. 1987 IR p. 67 ; Cass. 3^e  civ. 26-11-1985 n^o  84-15.809 : Bull. civ. III n^o  156). Si un copropriétaire renonce à utiliser le chauffage collectif en installant un chauffage individuel dans son appartement, il ne sera pas pour autant dispensé de payer les charges relatives au chauffage collectif, sauf modification validée en assemblée générale. C'est donc seulement si l'équipement n'a aucune utilité pour le lot, que le copropriétaire du lot peut être exonéré des charges à payer pour cet équipement (Cass. 3^e  civ. 25-1-2012 n^o  10-27.014 : Loyers et copr. 2012 comm. n^o  119 note G. Vigneron). Ainsi, un lot de parking ne supporte pas de charge pour le chauffage ou l'ascenseur si ce dernier ne dessert pas les parkings. Un ascenseur dont la première porte palière se situe au deuxième étage et ne dessert que les étages supérieurs n'a aucune utilité pour les copropriétaires du rez-de chaussée ou du premier étage (Cass. 3^e  civ. 12-2-1980 : D. 1980 IR p. 447 obs. Giverdon).

Un équipement peut avoir la même utilité pour tous les lots desservis : dans ce cas la quote-part de charge sera la même pour tous les lots (par exemple, l'interphone pour les appartements).

Les modes de répartition sont différents en fonction des charges considérées. Aucune règle n'est imposée par la loi si ce n'est le respect du critère de l'utilité. En pratique, le règlement de copropriété précise pour chaque service ou équipement les tantièmes de charges correspondant à chaque lot. Chaque charge peut avoir une clé de répartition différente (une pour le chauffage, une pour l'ascenseur, etc.).

En principe, la répartition des charges déterminée par le règlement de copropriété ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires, en assemblée générale (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 11).

Toutefois, lorsque l'assemblée décide de certains travaux (installation d'un ascenseur, surélévation de l'immeuble) ou de la vente de parties communes, la répartition des charges doit être modifiée par l'assemblée générale à la même majorité que la décision principale. Si elle ne le fait pas, tout copropriétaire peut demander au tribunal de grande instance de procéder à cette nouvelle répartition. Il en va de même en cas de division d'un lot (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 11).

En cas de changement d'usage d'une partie privative entraînant une aggravation des charges, la répartition des charges liées au critère de l'utilité peut être modifiée à la majorité absolue des voix des copropriétaires (majorité de l'article 25 ou, le cas échéant, lors d'un 2^e  vote ou d'une 2^e  assemblée à la majorité de l'article 24) (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 25, e). Il s'agit, par exemple, de l'hypothèse de la transformation d'un local d'habitation en cabinet médical entraînant une augmentation des charges d'ascenseur. La même possibilité est ouverte en cas de diminution des charges. L'article 25, e autorise l'assemblée générale à modifier la répartition des charges, alors même que le nouvel usage du lot est prévu par le règlement de copropriété (Cass. 3^e  civ. 1-10-2014 n^o  13-21.745 : BDP 2/14 inf. 53). Mais la nouvelle répartition ne s'applique que pour l'avenir (Cass. 3^e  civ. 6-10-1999 n^o  98-10.924 : BPIM 6/99 inf. 442).

Les modifications apportées au règlement de copropriété et à l'état descriptif de division doivent être publiées pour être opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 13).

Le copropriétaire qui estime que sa quote-part de l'une ou l'autre des catégories de charges excède de plus de 25 % celle qu'elle devrait être (ou si un autre copropriétaire a une quote-part de charges inférieure de plus de 25 % à ce qu'elle devrait être) peut engager devant le tribunal de grande instance une action en révision de la répartition des charges. Cette action n'est possible que dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété ou dans les deux ans de la première vente du lot après la publication du règlement de copropriété (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 12). Si l'action vise à sanctionner le fait que la part incombant au lot du demandeur est supérieure de plus d'un quart, elle doit être intentée à l'encontre du syndicat (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 52). Si elle vise à faire établir que c'est la part d'un copropriétaire qui est inférieure de plus d'un quart, elle est intentée à l'encontre de ce copropriétaire et, à peine d'irrecevabilité de l'action, du syndicat, représenté par son syndic (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 53).

Lorsque la répartition des charges n'est pas conforme à la loi, par exemple les charges d'ascenseur sont réparties en fonction des tantièmes généraux et non en fonction de l'utilité, les copropriétaires peuvent exercer une action en nullité de la répartition de charges. Cette action peut être intentée pour l'une ou l'autre des catégories de charges (Cass. 3^e  civ. 20-1-1993 n^o  91-17.509 : Loyers et copr. 1993 n^o  109). Dès lors que les charges sont calculées conformément à la loi, c'est l'action en révision des charges qui est ouverte (Cass. 3^e  civ. 23-5-2013 n^o  12-14.692 : BPIM 4/13 inf. 284). S'agissant de sanctionner une clause réputée non écrite, aucun délai n'est fixé pour intenter cette action. C'est le syndicat de copropriété, représenté par son syndic, qui doit être assigné et la demande en modification du règlement de copropriété relative à la répartition des charges n'est pas soumise à publicité foncière (Cass. 3^e  civ. 21-1-2004 n^o  02-16.571 : BPIM 2/04 inf. 119).

Le tribunal qui prononce la nullité fixe la nouvelle répartition des charges, au besoin en se faisant assister par un expert (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 43). Les modifications apportées au règlement de copropriété et à l'état descriptif de division doivent être publiées pour être opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 13) et les demandes en justice remettant en cause l'EDD ou le règlement de copropriété doivent être publiées pour être recevables en justice (Cass. 3^e  civ. 17-12-2014 n^o  13-23.350 : BPIM 2/15 inf. 131).

Le syndic qui gère l'immeuble tient les comptes de la copropriété (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18, II). Il reçoit les fonds provenant des copropriétaires et règle les dépenses nécessaires au bon fonctionnement et à l'entretien de l'immeuble : il est donc amené de manière transitoire à détenir l'argent de la copropriété.

La loi impose au syndic de copropriété de plus de 15 lots d'ouvrir, dans l'établissement bancaire de son choix, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat (ainsi que les cotisations des copropriétaires au fonds de travaux à compter du 1^er  janvier 2017). Si le syndic omet de procéder à cette ouverture dans les trois mois de sa désignation, son mandat est nul (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18). Toutefois, les actes qu'il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic peut choisir l'établissement bancaire dans lequel est ouvert ce compte mais l'assemblée générale des copropriétaires peut décider, par un vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité de l'article 25), d'ouvrir ce compte dans l'établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l'objet ni d'une convention de fusion, ni d'une compensation avec tout autre compte.

L'assemblée générale peut décider du mode de placement des fonds de la copropriété, par exemple en Sicav monétaires, et de l'affectation des intérêts produits par ce placement. En pratique, la décision de placement nécessite, au préalable, l'ouverture d'un compte bancaire séparé au nom de la copropriété. Le cas échéant, les copropriétaires seront imposés au titre de l'impôt sur le revenu sur les produits du placement et ce, proportionnellement à leurs tantièmes de copropriété. Les intérêts produits par le compte sont acquis au syndicat.

Aucune dérogation au principe d'ouverture obligatoire d'un compte séparé n'est possible. Le non-respect de cette obligation entraîne la nullité de plein droit du mandat de syndic.

Une exception est toutefois tolérée pour les copropriétés de 15 lots maximum pour lesquelles la dérogation est toujours possible (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18). Dans ce cas, la décision de dispenser le syndic d'ouvrir un compte séparé est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité de l'article 25) ou, le cas échéant, lors d'un 2^e  vote ou d'une 2^e  assemblée, à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (majorité de l'article 24). Cette dispense peut être renouvelée. Elle prend fin automatiquement en cas de changement ou de renouvellement du syndic (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 29-1). Lorsque le syndic est un bénévole, l'ouverture du compte séparé est obligatoire, quel que soit le nombre de lots.

Dès la réception des relevés de compte, le syndic doit en mettre une copie à disposition du conseil syndical (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18). Cette mesure, issue de la loi Alur, devrait satisfaire les copropriétaires, l'existence d'un compte séparé et l'accès régulier aux relevés bancaires facilitant l'examen des comptes de la copropriété et permettant de vérifier si le fonds de roulement n'est pas trop important. La même obligation s'applique aux relevés du compte spécial travaux (voir n^o 9812).

Le fonds de roulement (ou fonds de réserve) est une avance de trésorerie permanente versée par chaque copropriétaire. Les avances sont les « fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale, à constituer des réserves, ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d'entre eux. Les avances sont remboursables » (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 45-1). En pratique, les avances sont versées par le copropriétaire lors de l'acquisition de son lot et lui sont remboursées lorsqu'il vend. Mais il peut être difficile d'en obtenir le remboursement par le syndic. Il est donc préférable de prévoir dans l'acte de vente que c'est l'acquéreur qui remboursera le fonds de roulement au vendeur.

Le fonds de roulement permet au syndic de faire face aux dépenses imprévues ou aux impayés. Chaque copropriétaire doit y contribuer au prorata de ses tantièmes. Le syndic peut en exiger le versement (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 35). L'existence du fonds de roulement doit être prévue par le règlement de copropriété ou décidée en assemblée générale (à la majorité de l'article 26) ; son montant est modifié dans les mêmes conditions. Il ne peut excéder 1/6^e  du budget prévisionnel (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 35). En pratique, chaque copropriétaire participe au fonds de roulement en proportion de ses tantièmes de copropriété.

Cette avance de trésorerie ne doit pas être confondue avec le fonds de travaux prévu par l'article 14-2 de la loi de 1965 (voir n^o 9812).

Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance (entretien), de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble (à l'exclusion des gros travaux), le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 14-1, al. 1). Les dépenses prévues à ce budget sont donc obligatoirement payées, dans toutes les copropriétés, par avance, selon le système des charges provisionnelles, qui sont réclamées par le syndic sous forme d'appels de charges.

La loi préconise une provision trimestrielle égale à 1/4 du budget prévisionnel annuel, mais l'assemblée peut modifier le montant ou la périodicité de chaque provision en fonction des dépenses courantes (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 14-1, al. 2). Ainsi, les provisions des trimestres d'hiver peuvent être plus élevées que celles des trimestres d'été pour tenir compte du coût du chauffage. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

Le budget prévisionnel est en principe voté avant le début de l'exercice comptable qu'il concerne (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 43). Il couvre une période de 12 mois qui ne correspond pas obligatoirement à l'année civile.

Si le budget n'a pas pu être voté avant le début de cet exercice comptable, l'assemblée générale peut autoriser le syndic à appeler deux provisions trimestrielles, chacune égale à 1/4 du budget de l'année précédente.

En fin d'année, lors de l'approbation de l'arrêté des comptes, les charges provisionnelles sont régularisées en fonction des dépenses réelles. Pour procéder à cette régularisation, le syndic compare la somme des provisions versées et le montant total des charges dues pour la même période. Cette comparaison entraîne le versement d'un supplément par les copropriétaires ou l'imputation du trop-versé sur les versements de l'année suivante.

Le délai pour payer les charges peut être prévu par le règlement de copropriété. En l'absence de précision, les charges doivent être payées dès réception de l'appel de charges ou dans le délai précisé par le syndic.

Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel (gros travaux) sont votées par l'assemblée générale et font l'objet d'appels de fonds distincts des appels de charges provisionnelles (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 14-2). Le coût de ces travaux hors budget est donc acquitté en sus des charges trimestrielles (seules les dépenses de travaux de maintenance sont comprises dans le budget prévisionnel). C'est l'assemblée des copropriétaires qui détermine les modalités de ces appels de fonds pour gros travaux, et notamment la date de paiement (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 14-2).

Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont les suivantes (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 43) :

• des travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ;
• des travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance ;
• des travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;
• des études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;
• d'une manière générale, des travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble.

En cas de travaux urgents, le syndic peut demander une provision spécifique (voir n^o 9606).

Les travaux de maintenance (entretien courant et menues réparations) sont compris dans le budget prévisionnel ; ils ne font pas l'objet d'un appel de charges spécifique, leur montant est inclus dans les charges provisionnelles. Sont assimilés à des travaux de maintenance les travaux de remplacement d'éléments d'équipement communs (chaudière, ascenseur, par exemple), lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d'entretien de cet équipement. Sont aussi assimilées à des travaux de maintenance les vérifications périodiques obligatoires (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 45).

La répartition du coût des travaux hors budget dépend de la nature des travaux :

• les travaux d'entretien des parties communes sont répartis en fonction des tantièmes de charges générales (voir n^o 9706) ;
• les travaux d'entretien des éléments d'équipements collectifs sont répartis en fonction des tantièmes liés à l'utilité de ces équipements pour le lot (voir n^o 9718) ;
• les travaux d'amélioration sont répartis en fonction des avantages qui seront retirés par chaque copropriétaire. Afin de faciliter l'adoption de ces travaux, certains copropriétaires peuvent accepter de payer une part plus importante. La répartition du coût des travaux est effectuée par l'assemblée générale à la majorité absolue de l'article 25.

L'assemblée générale peut décider, à la majorité de tous les copropriétaires (majorité de l'article 25), la constitution de provisions spéciales destinées à faire face à des travaux d'entretien ou de conservation de l'immeuble ou de ses éléments d'équipement susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à venir mais pas encore votés (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18). Ce système permet d'étaler dans le temps le montant des appels de fonds pour travaux, ce qui réduit les risques d'impayés. Une fois que ces provisions spéciales sont votées, le syndic peut en exiger le versement (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 35).

A compter du 1^er  janvier 2017, la constitution d'un fonds de travaux sera obligatoire pour tous les copropriétaires des immeubles à destination partielle ou totale d'habitation. Ce fonds est destiné à financer les dépenses de travaux obligatoires, hors budget prévisionnel, votés en assemblée générale (travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre notamment). Les modalités d'utilisation du fonds de travaux sont décidées à la majorité de l'article 25 ou 25-1. Si le syndic a fait procéder à des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, l'assemblée générale peut décider, à la même majorité, d'affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 14-2). Ce fonds sera alimenté par une cotisation annuelle des copropriétaires dont le montant annuel global sera fixé en assemblée générale à la majorité de l'article 25 ou 25-1. Le montant de cette cotisation annuelle globale ne peut pas être inférieur à 5 % du budget prévisionnel. Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées au lot et définitivement acquises au syndicat. Les cotisations ne seront pas remboursées au vendeur en cas de vente du lot (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 14-2). Les cotisations devront être déposées sur un compte séparé et rémunéré dans le même établissement que le compte séparé principal. Tout comme ce dernier, les intérêts produits par ce compte « travaux » sont acquis au syndicat et le non-respect par le syndic de l'obligation d'ouvrir ce compte séparé spécifique emporte la nullité de plein droit de son mandat dans un délai de 3 mois suivant sa désignation (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18).

Les copropriétés de moins de 10 lots qui ont décidé à l'unanimité de ne pas instituer de fonds de travaux ou celles dont le diagnostic technique global montre l'inutilité de faire des travaux dans les 10 ans à venir pourront en être dispensées (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 14-2).

Les règles comptables auxquelles sont soumis la copropriété et le syndic qui les gèrent sont essentiellement fixées par les articles 14-3 et 18 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, le décret 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires, ses annexes et l'arrêté du 14 mars 2005.

Le syndic doit tenir pour chaque copropriété une comptabilité séparée (à ne pas confondre avec le compte séparé) ; qui doit faire apparaître la situation de chaque copropriétaire au regard des charges et la situation de trésorerie de la copropriété (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18).

Les comptes tenus par le syndic sont soumis chaque année à l'approbation de l'assemblée générale. Doivent être joints à la convocation de l'assemblée les documents suivants (Décret 2005-240 du 14-3-2005 art. 8) :

• l'état financier qui présente la situation de trésorerie mentionné à l'article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965, l'état des dettes et des créances de la copropriété et qui fait apparaître le montant des emprunts restant dus : montant général des recettes et des dépenses, charges restant à payer au titre des factures reçues mais non encore réglées et des factures non encore parvenues, nom des copropriétaires n'ayant pas payé leurs charges et montant dû par eux, solde du compte bancaire séparé (s'il existe), montant restant dû des emprunts de la copropriété, etc. ;
• le compte de gestion général qui récapitule poste par poste les sommes encaissées et acquittées par le syndic en distinguant les opérations courantes (provisions pour charges, indemnité d'assurance, charges communes, charges d'ascenseur, charges de chauffage, charges d'eau froide et d'eau chaude, etc.) et les opérations exceptionnelles c'est-à-dire non comprises dans le budget prévisionnel adopté (gros travaux, travaux urgents non prévus, etc.) ;
• l'état des travaux et des opérations hors budget déjà votés mais encore en cours d'exécution. Il fait apparaître en fin d'exercice le réalisé et le prévisionnel de chaque opération.

Ces documents doivent être établis sous forme de tableaux conformes aux modèles prévus à titre obligatoire aux annexes n^o  1 à 5 du décret de 2005. Le syndic doit en outre être en mesure d'opérer la ventilation des sommes exigibles à recevoir de chaque copropriétaire selon les rubriques suivantes :

• créances sur opérations courantes ;
• créances sur travaux hors budget et sur les opérations exceptionnelles ;
• créances sur avances ;
• créances sur emprunts obtenus par le syndicat des copropriétaires (Décret 2005-240 du 14-3-2005 art. 7).

Pour permettre aux copropriétaires de vérifier la comptabilité et de suivre l'évolution de la situation financière de la copropriété, ces différents documents concernant l'année écoulée sont présentés avec les comptes approuvés de l'année précédente et le budget prévisionnel à voter pour l'année suivante.

• Les syndicats comportant moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €, ne sont pas tenus à une comptabilité en partie double. Leurs engagements peuvent être constatés en fin d'exercice (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 14-3). Mais les autres dispositions de l'article 14-3 leur sont applicables.
• Ces règles comptables ne s'appliquent ni à la comptabilité du syndic, ni à celle des lotissements, ces derniers pouvant cependant en adopter les règles (Décret 2005-240 du 14-3-2005 art. 1).

En pratique, c'est le conseil syndical qui contrôle les comptes de la copropriété. Il peut habiliter un ou plusieurs de ses membres pour prendre connaissance et copie de toute pièce ou document se rapportant à l'administration de l'immeuble (factures, polices d'assurance, contrat de travail de la concierge, contrats d'entretien, etc.). Cette « surveillance rapprochée » s'exerce tout au long de l'année et pas seulement avant l'assemblée générale. Le syndic ne peut pas s'y opposer. Il doit d'ailleurs adresser au conseil syndical une copie de tous les relevés du compte principal et du compte spécial travaux (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18) et doit obligatoirement le consulter pour la passation de certains contrats (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 21) et la réalisation de certains travaux (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 37).

Le conseil syndical peut se faire assister de toute personne et de tout technicien de son choix (expert-comptable, architecte, avocat, etc.). Les conditions d'accès de ce « conseiller » aux documents originaux de la copropriété sont à négocier avec le syndic.

Chaque copropriétaire peut également, une fois par an et pendant un jour ouvré au moins, consulter chez le syndic les pièces justificatives des charges (factures, contrats d'entretien, quantité consommée, prix unitaire de chaque poste, etc.) et la note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire. Ce droit d'accès aux pièces justificatives s'exerce pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale devant approuver les comptes et la tenue de celle-ci. La convocation doit rappeler les modalités de consultation de ces pièces (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18-1). Un décret en Conseil d'Etat doit fixer les modalités de leur mise à disposition par le syndic (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18-1). En attendant, la consultation se fait selon des modalités déterminées, soit à l'occasion d'une précédente assemblée générale, soit d'un commun accord entre les copropriétaires intéressés et le syndic.

La décision d'approuver les comptes est prise par l'assemblée générale à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (majorité de l'article 24). Il s'agit d'approuver la gestion financière du syndic. Une fois approuvés, les comptes deviennent définitifs et sont opposables à tous les copropriétaires. Ils ne peuvent plus être contestés ni révisés sauf annulation en justice de la décision, erreur, omission ou présentation inexacte. L'assemblée peut approuver partiellement les comptes en émettant des réserves sur certaines dépenses. Une action en responsabilité peut alors être engagée par la copropriété contre le syndic afin d'obtenir des dommages et intérêts.

Il ne faut pas confondre approbation des comptes et quitus au syndic. Il s'agit de deux décisions emportant des effets différents et qui, en pratique, doivent faire l'objet de deux résolutions de l'assemblée générale (Cass. 3^e  civ. 14-1-2009 n^o  08-10.624 : BPIM 1/09 inf. 61). L'approbation des comptes vise la gestion financière, tandis que le quitus vaut approbation de tous les actes accomplis par le syndic au cours de l'année écoulée, même ceux excédant ses pouvoirs. Il est donné à la majorité de l'article 24 et vaut décharge de responsabilité pour tous les actes dont les copropriétaires ont connaissance.

L'approbation des comptes par l'assemblée générale ne vaut pas approbation du décompte individuel de charges de chacun des copropriétaires. Si une erreur matérielle est constatée par un copropriétaire, par exemple une mauvaise application des tantièmes, il peut réclamer au syndic le trop-perçu. Il en est ainsi même si l'assemblée générale a donné quitus au syndic.

Tout au long de l'exercice comptable, généralement chaque trimestre, le syndic adresse aux copropriétaires des appels de charges provisionnelles et, s'il y a lieu, des appels de fonds pour travaux (voir n^o 9809). Lors de la régularisation des charges, le syndic envoie à chaque copropriétaire un décompte individuel précisant pour chaque catégorie de charges les sommes qui ont été payées et celles qui restent éventuellement dues. A ce décompte est joint un état des charges de copropriété récapitulant poste par poste dans chaque catégorie de charges les dépenses de la copropriété.

La présentation formelle des décomptes individuels de charges varie selon les syndics, mais en pratique on retrouve toujours les mêmes informations. Les tantièmes individuels dans chacune des catégories de charges doivent correspondre à ceux figurant dans le règlement de copropriété pour le lot concerné.

La lecture du décompte individuel permet de vérifier, notamment, que les tantièmes affectés au lot sont conformes aux actes et que les provisions indiquées sont conformes aux sommes versées au cours de l'année. En rapprochant le décompte individuel de charges de l'état des charges de copropriété ci-après, on peut également vérifier que le montant des charges générales à répartir pour tout l'immeuble est bien le même dans les deux documents (en l'espèce 14 502,72) ; il en va de même des charges d'ascenseur (en l'espèce 2 506,08).

Comme toute action visant à la protection des intérêts de l'ensemble des copropriétaires, c'est le syndicat qui a qualité pour agir en recouvrement (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 15). Mais l'initiative du recouvrement relève de la compétence du syndic, dans le cadre de son mandat d'administration générale de la copropriété. C'est donc le syndicat qui agit, représenté par son syndic et à l'initiative de celui-ci. Pour cette action particulière, le syndic n'a pas à être expressément habilité par une décision de l'assemblée générale (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 55). Une habilitation est en revanche nécessaire pour mettre en oeuvre une procédure de saisie immobilière. Le syndic peut agir à l'amiable ou devant les tribunaux. Mais il ne peut récupérer sans autorisation des fonds qui lui ont été remis par un tiers et qui sont destinés à un copropriétaire à titre personnel, même si ce copropriétaire est débiteur à l'égard du syndicat (CA Paris 8-4-1998 : D. 1999 som. p. 73 sur l'indemnité versée par un assureur et destinée à un copropriétaire débiteur).

Le syndic peut demander des dommages et intérêts sans autorisation de l'assemblée générale (Cass. 3^e  civ. 25-1-2012 n^o  10-19.180 : BPIM 2/12 inf. 157).

Le délai pendant lequel le syndicat peut réclamer à un copropriétaire les charges impayées est de 10 ans (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 42, al. 1 ; Cass. 3^e  civ. 1-3-2006 n^o  05-11.522 : Bull. civ. III n^o  51 ; Cass. 3^e  civ. 17-11-1999 n^o  98-13.114 : BPIM 1/00 inf. 48). En revanche, l'action en restitution de sommes indûment versées au titre des charges de copropriété par l'un des copropriétaires relève du régime spécifique des quasi-contrats et est soumise à la prescription quinquennale applicable aux actions personnelles ou mobilières (C. civ. art. 2224).

Légalement, lorsqu'un copropriétaire ne paie plus ses charges, le syndic ne peut pas demander aux autres copropriétaires de payer pour lui. Mais en pratique, les autres copropriétaires se trouvent contraints, par la force des choses, de couvrir le montant des impayés pour éviter l'interruption des travaux engagés ou des services essentiels de la copropriété (chauffage, électricité, etc.). Le plus souvent, le syndic fera voter une augmentation du fonds de roulement.

En n'agissant pas rapidement en recouvrement, le syndic commet une faute qui engage sa responsabilité à l'égard de la copropriété (CA Paris 17-2-1999 : Loyers et copr. 1999 n^o  198).

Constatant un impayé, le syndic envoie généralement dans un premier temps une lettre simple de rappel. A défaut de paiement, il doit envoyer au copropriétaire, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou télécopie avec accusé de réception, une mise en demeure de payer dans un délai de 30 jours. A compter de cette mise en demeure les sommes dues à la copropriété portent intérêt de retard au taux légal (0,XX % pour le XX semestre 2015) (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 36). Lorsque le copropriétaire ne paie pas dans le délai convenu, qui court à compter de la première présentation de la lettre recommandée, le syndic doit poursuivre en justice le paiement de l'arriéré.

Pour les provisions trimestrielles de charges, il existe une procédure accélérée de recouvrement (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 19-2). Si la mise en demeure évoquée ci-dessus reste sans effet, le syndic peut saisir le président du tribunal de grande instance qui pourra condamner le copropriétaire au paiement non seulement de l'arriéré de charges provisionnelles mais aussi de la totalité de sa quote-part de charges restant à courir sur l'année. Lorsque le mauvais payeur est également bailleur, le syndic peut obtenir du juge un titre exécutoire permettant la saisie des loyers. Cette procédure ne peut pas être mise en oeuvre lorsque le budget prévisionnel a été adopté après le début de l'exercice ou lorsque les impayés portent sur des charges de l'exercice antérieur (Cass. 3^e  civ. 22-9-2010 n^o  09-16.678 : BPIM 6/10 inf. 486) ou sur des charges non comprises dans le budget.

Lorsque la procédure accélérée n'est pas applicable, le syndic peut utiliser la procédure d'injonction de payer. Cette procédure, simple, rapide et peu coûteuse permet d'obtenir la condamnation du copropriétaire récalcitrant sans qu'il soit convoqué devant le juge. Mais le copropriétaire défaillant peut contester l'injonction du juge. Dans ce cas, une procédure contradictoire est mise en place. Si la créance de charge risque d'être contestée, le syndic a donc plus intérêt à opter directement pour la « procédure au fond » avec convocation devant le tribunal. Selon la somme en jeu, il s'agira de la juridiction de proximité (pour des arriérés allant jusqu'à 4 000 €), du tribunal d'instance (de plus de 4 001 € jusqu'à 10 000 €) ou du tribunal de grande instance (au-delà de 10 000 €) devant lequel l'intervention d'un avocat est nécessaire. A compter du 1^er  janvier 2017, la juridiction de proximité intégrera le tribunal d'instance.

• Dans le pire des cas, la copropriété peut prendre une hypothèque sur le lot du copropriétaire et utiliser la procédure de la saisie immobilière pour obtenir le paiement des impayés sur le prix de vente. Si le copropriétaire vend de lui-même, le syndic peut faire opposition sur le prix de vente, ce qui empêche l'ancien copropriétaire de toucher le prix de la vente tant qu'il reste des charges impayées.
• Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 19-2).

L'action en recouvrement des charges n'échappe pas aux règles de droit commun de la preuve. Au visa de l'article 1315 du Code civil, la jurisprudence rappelle donc avec constance que la charge de la preuve de la créance de charges repose sur le syndicat des copropriétaires et précise régulièrement la nature des documents qui doivent être produits à l'appui d'une demande en recouvrement de charges (Cass. 3^e  civ. 9-11-1994 n^o  93-10.972 : Loyers et copr. 1995 comm. 81). Ainsi, le syndic prendra soin d'annexer à son action en paiement :

• la preuve de la qualité de propriétaire de la personne assignée : matrice cadastrale, fiche d'immeuble, ou extrait 32-33 du bureau des hypothèques (CA Paris 15-6-2006 n^o  05-17645, 23^e  ch. B : AJDI 2006 n^o  747) ;
• les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes ;
• les procès-verbaux des assemblées générales adoptant le budget prévisionnel ;
• les décomptes individuels de charges ;
• les appels de fonds des charges courantes et des charges de travaux ;
• l'état récapitulatif détaillé de la créance ;
• les relances simples et la mise en demeure adressée en recommandée avec AR par le syndic au copropriétaire défaillant ;
• la preuve du caractère exigible de la créance (la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale : Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 14-1, al. 2).

En revanche, la démonstration de la régularité de la convocation aux assemblées générales n'est pas une condition de la recevabilité de l'action en recouvrement des charges (CA Paris 16-5-2002 : Juris-Data n^o  2002-178458).

Lorsque le syndic met en oeuvre la procédure accélérée de recouvrement des charges provisionnelles, il suffit de produire la preuve de la propriété du bien, la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel, la preuve de l'exigibilité des provisions impayées et le récépissé de la mise en demeure restée infructueuse pendant plus de 30 jours.

En principe, les copropriétaires sont tenus de participer aux dépenses liées à l'administration de l'immeuble proportionnellement à leurs tantièmes (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 10). Par dérogation à ce principe, les frais nécessaires engagés, à compter de la mise en demeure, par la copropriété pour recouvrer des impayés sont supportés par le copropriétaire défaillant (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 10-1). Sont concernés les frais de mise en demeure, les frais de relance, les frais de prise d'hypothèque et les frais d'huissier (droits et émoluments des actes des huissiers de justice et droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur). Cette disposition, qui déroge au principe de répartition des charges générales entre tous les copropriétaires, doit être précisée par les tribunaux ; les frais qui ne sont pas directement visés par la loi devront être jugés « nécessaires ». Dans le cas contraire, ils sont supportés par l'ensemble des copropriétaires, quelles que soient les dispositions du règlement de copropriété ou les décisions de l'assemblée générale. En effet, les frais de recouvrement engagés avant l'obtention d'un jugement définitif restent à la charge de la copropriété, sauf s'ils concernent un acte de relance prévu par la loi ou si le juge décide le contraire (CPC art. L 111-8). Il résulte de cette disposition que les clauses d'aggravation des charges, qui sont parfois adoptées par les copropriétaires, n'ont plus aucune portée. Et la Cour de cassation exige des juges du fond qu'ils précisent si les frais de relance et de contentieux mis à la charge du débiteur sont des frais d'exécution forcée ou de recouvrement (Cass. 3^e  civ. 15-12-1999 n^o  97-20.655 : BPIM 3/00 inf. 195 ; Cass. 3^e  civ. 9-2-2000 n^o  97-15.452 : BPIM 3/00 inf. 195 ; Cass. 3^e  civ. 26-1-2000 n^o  98-15.900 : Bull. civ. III n^o  16).

• Le copropriétaire qui gagne son procès contre la copropriété est automatiquement dispensé de payer sa quote-part de charges générales correspondant aux frais de procédure. Ces frais sont donc supportés en totalité par les autres copropriétaires, le juge pouvant toutefois en décider autrement. Les dommages et intérêts ne sont pas des frais de procédure.
• Les frais de relance ne peuvent donner lieu à une rémunération spécifique au profit du syndic, que ce soit par le copropriétaire défaillant ou par l'ensemble des copropriétaires.

En cas de vente d'un lot de copropriété, le vendeur ou son mandataire doit requérir du syndic un certificat attestant que le vendeur est libre de toute obligation à l'égard du syndicat. Si ce certificat n'est pas délivré avant la vente, le notaire adresse un avis de mutation au syndic, qui peut alors faire opposition sur le prix de vente (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 20, I). Le notaire libère les fonds dès qu'il y a accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d'accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par l'une des parties.

Afin d'éviter l'acquisition d'un lot par un copropriétaire défaillant, le notaire notifie au syndic, avant l'établissement de l'acte authentique, le nom du candidat acquéreur, ainsi que celui de son conjoint ou partenaire lié par un Pacs. Le syndic doit délivrer, dans un délai d'un mois, un certificat attestant que les personnes visées ne sont pas en impayés de charges de copropriété. Le cas échéant, le notaire notifie aux parties l'impossibilité de conclure la vente (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 20, II). Lorsqu'un avant-contrat a été signé, l'acquéreur, son conjoint ou partenaire lié par un Pacs, dont les noms ont été notifiés par le notaire, disposent d'un délai de 30 jours à compter de cette notification pour s'acquitter de leur dette de charge. Si aucun certificat attestant du règlement des charges n'est produit à l'issue de ce délai, l'avant-contrat est réputé nul et non avenu aux torts de l'acquéreur.

Le syndicat des copropriétaires bénéficie lors de la vente d'un lot d'un privilège immobilier spécial qui garantit les dépenses de travaux d'amélioration, de transformation et d'addition prévu par l'article 2374 du Code civil (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 19-1). A compter du 1^er  janvier 2017, seront également garantis par le privilège immobilier spécial : les cotisations au fonds de travaux, les créances afférentes aux travaux de restauration immobilière et les dommages et intérêts alloués par les juridictions au syndicat des copropriétaires ainsi que le remboursement des dépens. Ce privilège s'exerce conjointement avec le vendeur et le prêteur de deniers sur le lot vendu pour le paiement des charges et travaux relatifs à l'année courante et aux quatre dernières années échues ainsi que des dommages et intérêts alloués par les juridictions et des dépens. Toutefois, le syndicat est préféré au vendeur et au prêteur de deniers pour les créances afférentes aux charges et travaux de l'année courante et des deux dernières années échues (C. civ. art. 2374).

Les sommes versées par le copropriétaire au titre du fonds de travaux sont attachées au lot et définitivement acquises au syndicat. Elles ne sont donc en principe pas remboursées à l'acquéreur en cas de vente, contrairement aux sommes affectées au fonds de roulement, qui sont remboursables.

Lorsqu'à la clôture des comptes, les impayés atteignent 25 % des charges exigibles (ou 15 % pour les copropriétés de plus de 200 lots), le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le juge d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc. En l'absence d'action du syndic dans un délai d'un mois à compter de la clôture des comptes, le juge peut être saisi par des copropriétaires (représentant au moins 15 % des voix du syndicat), un créancier (si sa créance est impayée depuis plus de six mois en dépit d'un commandement de payer adressé au syndic), le préfet ou le procureur de la république ou le maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 29-1 A). Le juge, statuant par ordonnance sur requête ou comme en matière de référé, peut désigner un mandataire ad hoc dont il détermine la mission et la rémunération. Dans un délai de 3 mois renouvelable une fois, le mandataire ad hoc doit adresser au juge un rapport portant notamment sur la situation financière du syndicat, l'état de l'immeuble et faire des préconisations pour établir l'équilibre financier (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 29-1 B). Les articles 29-1 B et 29-1 C de la loi de 1965 fixent les conditions de rémunération et d'exercice du mandataire.

Si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le juge statuant comme en matière de référé ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Peuvent le saisir à cette fin : le syndic, les mêmes personnes que pour la procédure du mandataire ad hoc ainsi que le mandataire lui-même (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 29-1). Les modalités de désignation, d'intervention et de rémunération de l'administrateur provisoire seront fixées par décret.

Le juge charge l'administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires, à l'exception des actes de disposition et de modification ou d'établissement du règlement de copropriété concernant la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes.

L'ordonnance de désignation de l'administrateur emporte une suspension de 12 mois (prorogeable jusqu'à 30 mois) de l'exigibilité des créances nées avant cette désignation. Le juge peut prononcer la résolution d'un contrat ou en ordonner la poursuite (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 29-3). L'administrateur procède à des mesures de publicité (dans les 2 mois de sa nomination). A partir de la publication de l'ordonnance de désignation de l'administrateur provisoire, les créanciers du syndicat des copropriétaires devront déclarer leurs créances dans un délai qui sera fixé par décret. Après vérification des créances déclarées, l'administrateur provisoire établit et publie l'état des dettes du syndicat. Les créanciers disposent d'un délai de 2 mois à compter de la publication de la liste pour contester son contenu auprès du président du tribunal de grande instance. Les créances non déclarées régulièrement dans les délais fixés par décret seront inopposables à la procédure (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 29-4).

Lorsqu'il est envisageable de redresser les finances de la copropriété, il est prévu l'établissement, par l'administrateur, d'un plan d'apurement des dettes d'une durée de 5 ans prorogeable qui est homologué par le juge et s'impose aux créanciers. A défaut de contestation par les créanciers dans les conditions de l'article 29-5 de la loi, le juge homologue le plan à la demande de l'administrateur provisoire. L'ordonnance d'homologation est notifiée aux créanciers et au conseil syndical avec le plan d'apurement définitif (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 29-5). L'administrateur peut être autorisé par le juge à céder des actifs, prononcer l'effacement partiel ou total des dettes irrécouvrables ou à modifier le règlement de copropriété (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 29-6, Loi65-55710-7-196529-7 et Loi65-55710-7-196529-9). Le plan d'apurement est mis en oeuvre par le syndic à l'issue de la mission de l'administrateur provisoire (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 29-5).

Une administration provisoire renforcée a également été instaurée par la loi Alur (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 29-11 à Loi65-55710-7-196529-14).