Le statut des baux commerciaux se caractérise principalement par le droit qu’il confère au locataire d’obtenir le renouvellement du bail à son terme. Le propriétaire des locaux conserve néanmoins la faculté de refuser ce renouvellement, mais il doit alors, sauf exceptions, verser au locataire une indemnité d’éviction, conformément aux dispositions de l’article L 145-14, al. 1 du Code de commerce. Le régime de l’indemnité d’éviction est ainsi organisé de manière à réparer le préjudice que lui cause le défaut de renouvellement du contrat.
Modalités de calcul
L’indemnité d’éviction est constituée d’une indemnité principale et d’indemnités accessoires.
L’indemnité principale correspond soit à la perte du fonds de commerce, soit à la valeur du droit au bail, selon que l’éviction entraîne la disparition du fonds de commerce ou seulement son transfert.
Le premier cas de figure vise l’éviction entraînant la perte de la clientèle attaché au fonds soit parce que le locataire ne se réinstalle pas, soit parce que ce dernier ne peut se réinstaller à proximité des locaux évincés. Dans ce cas, l’indemnité dite de « remplacement » est calculée de sorte qu’elle corresponde à la valeur du fonds.
Les méthodes de valorisation employées sont diverses : elles se fondent en général sur le chiffre d’affaires et la rentabilité du fonds de commerce.
Une de ces méthodes s’appuie sur le chiffre d’affaires moyen des trois derniers exercices, généralement hors taxes, auquel on applique un coefficient de 40 à 80 % selon l’activité. Mais cette méthode présente l’inconvénient de ne pas tenir compte de la rentabilité du fonds de commerce.
Une autre méthode permet au contraire d’intégrer ce paramètre : elle consiste à déterminer l’excédent brut d’exploitation (EBE) moyen des trois dernières années, le cas échéant corrigé (par exemple en réintégrant la part de la rémunération des dirigeants excédant une rémunération « normale »), et à lui appliquer un coefficient variant de 3 à 8 selon l’activité du fonds.
Quoi qu’il en soit, il est de jurisprudence constante que la valeur du fonds de commerce ne peut être inférieure à celle du droit au bail traité ci-après.
Dans le second cas de figure, il n’y a pas de perte du fonds de commerce car celui-ci peut être transféré soit à proximité, soit dans un nouveau secteur sans perte de la clientèle compte tenu de la notoriété du locataire ou de la spécificité de son activité. L’indemnité versée (dite de « déplacement » ou de « transfert ») correspond alors à la valeur du droit au bail.
L’indemnité principale est assortie d’indemnités dites accessoires.
Au rang de ces indemnités, vient l’indemnité de remploi : elle vise à couvrir les frais d’acquisition d’un nouveau fonds de commerce ou d’un nouveau droit au bail (droits d’enregistrement, par exemple). Cette indemnité correspond à un pourcentage de l’indemnité principale.
A cette indemnité peut s’ajouter une indemnisation pour perte sur stock, une indemnité pour trouble commercial à titre de réparation du préjudice subi par le locataire au cours de la période de déménagement et de réinstallation ou d’arrêt de l’exploitation (son montant équivaut en général à trois mois d’EBE).
Les frais de licenciement du personnel attaché au fonds sont indemnisables, ainsi que les frais liés au changement d’adresse tels que les formalités à accomplir auprès du RCS par exemple (radiation, etc.).
En cas de transfert du fonds, l’indemnité principale est majorée d’une indemnité pour frais de déménagement et de réinstallation (frais d’équipement ou d’aménagement des nouveaux locaux).
Le locataire peut aussi prétendre à une indemnité de double loyer lorsqu’il doit supporter deux loyers pendant la période transitoire de déménagement et de réinstallation.
Pour apprécier le montant de ces diverses indemnités principales et accessoires, il convient de se placer à la date la plus proche de l’éviction du locataire.
Modalités de fixation
Dans le meilleur des cas, les parties sont d’accord sur le montant de l’indemnité d’éviction.
A défaut, elles doivent saisir le tribunal de grande instance qui généralement désignera un expert judiciaire à l’effet de procéder à l’évaluation de cette indemnité, mais aussi de l’indemnité d’occupation des locaux que le bailleur est en droit d’exiger pour le temps que le locataire y reste à partir de la fin du bail.
De fait, en cas de maintien de ce dernier dans les lieux, il doit au bailleur une indemnité d’occupation qui correspond généralement à la valeur locative de renouvellement du bail, déduction faite d’un abattement de précarité dont le taux varie de 10 à 20 %.
Le locataire a droit au maintien dans les lieux jusqu’au versement de l’indemnité d’éviction.
Il peut toutefois partir à tout moment sans préavis à compter de la date d’effet du congé : ce départ ne lui fait aucunement perdre son droit à indemnisation.
Modalités pratiques
Après avoir perçu l’indemnité d’éviction, le locataire dispose de trois mois pour quitter les lieux.
Concernant les modalités de règlement de l’indemnité, celle-ci peut être versée au locataire directement ou entre les mains d’un séquestre, auquel cas le délai de trois mois visé ci-dessus ne commence à courir qu’à partir de la notification au locataire du versement de l’indemnité au séquestre.
Le séquestre ne se libérera de l’indemnité entre les mains du locataire que lorsque ce dernier aura justifié auprès de lui qu’il a bien quitté les locaux, s’est acquitté des impôts, loyers et réparations locatives et qu’aucun créancier n’a formé d’opposition.
Lorsque le locataire ne libère pas les lieux au terme du délai de 3 mois, après avoir été mis en demeure, le séquestre applique une pénalité de 1 % par jour de retard sur le montant de l’indemnité et la reverse au propriétaire.
Droit de repentir
Un droit de repentir est prévu par la loi au profit du bailleur : celui-ci peut renoncer à payer l’indemnité d’éviction en revenant sur sa décision de non-renouvellement du bail. Il peut exercer cette faculté jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision arrêtant le montant de l’indemnité est passée en force de chose jugée.
A défaut de précision légale sur le formalisme que doit respecter le droit de repentir, il est plus prudent pour le bailleur de le notifier au locataire au moyen d’un acte extrajudiciaire. La mise en oeuvre de ce droit suppose que le locataire soit toujours dans les locaux, et n’en ait pas pris de nouveaux (location ou achat) afin d’y poursuivre son activité. Le bailleur qui exerce son droit de repentir doit prendre à sa charge les frais de procédure.
Cas de refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction
L’article L 145-17, I du Code de commerce prévoit deux cas dans lesquels le bailleur peut refuser de renouveler le bail sans avoir à payer d’indemnité d’éviction :
- l’existence d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire.
Il en est ainsi lorsque le locataire n’a pas rempli une des conditions exigées par le statut des baux commerciaux (défaut d’inscription au registre du commerce et des sociétés, défaut d’exploitation pendant une durée minimale de 3 ans…) ou a manqué à ses obligations contractuelles, statutaires ou extracontractuelles, un mois après l’envoi d’une mise en demeure par acte extrajudiciaire de s’exécuter. Dans la seconde hypothèse, l’appréciation de l’existence d’un tel motif relève du pouvoir souverain du juge. Il ressort ainsi de la jurisprudence que le fait pour le locataire de ne pas avoir procédé aux réparations lui incombant ou au paiement des loyers constitue un tel motif.
- l’état insalubre ou dangereux des locaux loués.
Le bailleur n’est pas tenu au paiement de l’indemnité s’il peut établir que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli au vu de son état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. En cas de reconstruction de l’immeuble, le locataire bénéficie néanmoins d’un droit de priorité pour y louer des locaux dans la limite d’une superficie équivalente à celle précédemment louée.
Enfin, il convient de citer le droit de reprise du bailleur qui lui permet également en fin de bail de récupérer, en vue d’y habiter lui-même ou d'y loger sa famille, des locaux d’habitation accessoires aux locaux commerciaux sans avoir à s’acquitter de l’indemnité d’éviction. Encore faut-il que les locaux en question ne soient pas indispensables à l’exploitation commerciale du locataire et soient isolables des locaux commerciaux.
Le bailleur dispose également d’un droit de reprise lorsque les locaux d’habitation sont inutilisés et à condition de les remettre sur le marché locatif.
"Pour aller plus loin "
Conditions du droit au renouvellement
Pour bénéficier du droit au renouvellement de son bail, le locataire doit remplir, entre autres, les conditions suivantes : être propriétaire du fonds de commerce et avoir exploité celui-ci de manière effective au cours des trois années précédant la fin du bail. A défaut, il doit pouvoir justifier de motifs légitimes de non-exploitation.
A noter que la condition tenant à la nationalité française du locataire (C. com. art. L 145-13) a été jugée discriminatoire par la Cour de cassation (Cass. 3e civ. 9 novembre 2011 n° 10-30.291).
Formalisme du congé
Le bailleur doit donner congé au locataire par acte extrajudiciaire. Le congé doit contenir à peine de nullité soit une offre d’indemnité d’éviction sans que le montant n’ait à être précisé, soit un refus d’indemnité d’éviction suffisamment motivé. L’acte doit en outre indiquer que si le locataire souhaite contester le congé ou demander une indemnité d’éviction, il doit saisir le tribunal dans un délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé.
Cet article a été rédigé en collaboration avec Sébastien Legrix de La Salle, Avocat, Cabinet DS Avocats.
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