La résiliation du bail commercial pour perte de la chose louée par cas fortuit ne peut pas être obtenue quand les désordres proviennent d’un vice caché ou d’un défaut d’entretien imputable au bailleur.
Si, pendant la durée du bail, le bien loué est détruit en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; s’il n’est détruit qu’en partie, le locataire peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement (C. civ. art. 1722).
Un locataire de locaux commerciaux constate l’apparition de fissures sur la façade de l’immeuble loué, dans lequel il exploite un hôtel-restaurant. La fermeture de ce dernier est prononcée par arrêté municipal et le locataire agit contre le bailleur en vue d’obtenir la remise en état de l’immeuble endommagé et l’indemnisation de son préjudice. Ce dernier réplique en demandant que soit constatée la résiliation du bail sans indemnité pour perte du bien loué.
Une cour d’appel fait droit à la demande du bailleur après avoir retenu que, si un défaut d’entretien du bâtiment par le bailleur est évoqué par l’expert judiciaire, les désordres affectant l’immeuble loué trouvent leur cause prépondérante dans la conception structurelle d’époque inadaptée pour un ouvrage d’une telle hauteur, qui est à l’origine du défaut de stabilité et du danger que présente le bâtiment, de sorte que l’existence d’un cas fortuit est établie.
Censure de la Cour de cassation : en effet, l’existence d’un vice caché ne peut pas être assimilée à un cas de force majeure, qui a nécessairement une origine extérieure au bien loué, et un cas fortuit n’est pas caractérisé lorsque la dégradation des bâtiments est due à un défaut d’entretien du bien loué imputable au bailleur.
À noter
L’article 1722 du Code civil peut être invoqué seulement lorsque est caractérisé un « cas fortuit » (lequel est assimilé à la force majeure), ce qui suppose un événement indépendant de la volonté ou de la responsabilité des parties au bail. Or, rappelle ici la Cour de cassation, ni l’existence d’un vice caché ni la dégradation des bâtiments due à un défaut d’entretien imputable au bailleur ne sont constitutives d’un cas fortuit. En effet, le bailleur est tenu de garantir la jouissance paisible des lieux loués et son obligation ne cesse qu’en cas de force majeure.
L’affaire devra être rejugée.
Cass. 3e civ. 9-1-2025 no 23-16.698
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